Interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie
IPPB4/4511-363/15-3/JK2
z 24 kwietnia 2015 r.

Mechanizm kojarzenia podobnych interpretacji

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.), Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko - przedstawione we wniosku z dnia 17 marca 2015 r. (data wpływu 19 marca 2015 r.) uzupełniony pismem z dnia 16 kwietnia 2015 r. (data nadania 16 kwietnia 2015 r., data wpływu 20 kwietnia 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości oraz kosztów uzyskania przychodu – jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 19 marca 2015 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczący podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości oraz kosztów uzyskania przychodu.

We wniosku i uzupełnieniu przedstawiono następujący stan faktyczny.

W 2010 r. Wnioskodawczyni złożyła PIT-39 dotyczący rozliczenia transakcji sprzedaży nieruchomości opisanej poniżej. W dniu 15 stycznia 2009 r. aktem notarialnym Wnioskodawczyni zakupiła mieszkanie, na które zaciągnęła w 2006 r. kredyt hipoteczny (Wnioskodawczyni dysponuje umową przedwstępną oraz umową kredytową z 2006 r.) - kredyt w walucie CHF.

Była to budowa realizowana przez developera, zatem płatności za mieszkanie wpłacane były transzami począwszy od 2006 roku. W akcie notarialnym nabycia sporządzonym w dniu 15 stycznia 2009 r. widnieje cena zakupu mieszkania w wysokości 135.417 zł.

W dniu 13 maja 2009 r. Wnioskodawczyni sprzedała ww. nieruchomość za kwotę 320.000 zł, w tym samym akcie sprzedaży zawarta jest informacja, że ponieważ mieszkanie jest obciążone kredytem hipotecznym część pieniędzy zostanie przeznaczona na spłatę zaciągniętego kredytu. W dniu 25 maja 2009 r. kwota 175.070 zł z przychodu ze sprzedaży została przelana na konto banku celem spłacenia kredytu i zwolnienia hipoteki przez bank.

Kwota widniejąca na akcie zakupu z dnia 15 stycznia 2009 r. to kwota 135.417 zł. Kwota spłacona do banku w związku z faktem, że mieszkanie zakupiono za kredyt hipoteczny w CHF -

- spłaty kapitału plus odsetki od 10 lipca 2006 r. (zaciągnięcie kredytu na zakup nieruchomości od developera), do 11 maja 2009 r. - kwota 18.527 zł; - spłata pozostałej kwoty kapitału w wysokości 174.733 zł plus odsetki w wysokości 337,51 zł w dniu 25 maja 2009 r. Razem kwota 175. 070 zł. W sumie na zakup nieruchomości za cenę 135.417 zł Wnioskodawczyni wydatkowała kwotę 193.597 zł.

Wnioskodawczyni poinformowała, że odnośnie kredytu, o którym mowa w zapytaniu, nie korzystała zarówno Ona jak i Jej mąż z odliczeń w ramach ulgi odsetkowej.

Obowiązująca od 1 stycznia 2009 roku ulga mieszkaniowa przewiduje wydatki jakie można zaliczać do wydatków na własne cele mieszkaniowe (art. 21 ust 1 pkt 131 oraz art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym). Jest to między innymi zaliczenie do wydatków na własne cele mieszkaniowe spłaty kredytu jeśli miało to miejsce od dnia zbycia nieruchomości do dwóch lat od końca roku podatkowego licząc.

Dodatkowo zamieszczone na stronie Ministerstwa Finansów wytyczne uznają za wydatki na własne cele mieszkaniowe wydatki na spłatę kredytu z odsetkami zaciągniętych na sfinansowanie własnych potrzeb mieszkaniowych. Nie ma znaczenia czy kredyt został zaciągnięty na zbywaną nieruchomość czy inną.

Ponieważ Urząd Skarbowy twierdzi, że nie uznaje zaliczenia spłaty kredytu zaciągniętego na zbywaną nieruchomość za wydatki mieszkaniowe, Wnioskodawczyni zadzwoniła do Krajowej Informacji Podatkowej dwukrotnie, pierwszy raz w dniu 5 marca 2015 r., gdzie po rozmowie uzyskała informację, że do wydatków na własne cele mieszkaniowe zgodnie z wyjaśnieniem Ministra Finansów, do którego dostępu nie mają podatnicy a jedynie KIP, zalicza się spłatę kredytu zaciągniętego na zbywaną nieruchomość, lecz jedynie jako różnicę pomiędzy kwotą spłaconego kredytu (po uzyskaniu przychodu ze zbycia), a kwotą zakupu z aktu notarialnego wykazywaną jako koszt nabycia sprzedanej nieruchomości. Powyższą informację potwierdziła Wnioskodawczyni telefonicznie w dniu 12 marca w KIP i uzyskała taką samą interpretację. Z uwagi, że wiążąca jest otrzymana od BKIP informacja na piśmie, to Wnioskodawczyni wystąpiła z wnioskiem o wydanie interpretacji.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1. Jaką kwotę kredytu zaciągniętego na zbywaną nieruchomość może Wnioskodawczyni uwzględnić w wydatkach na własne cele mieszkaniowe, tj. kwotę która w dniu 25 maja 2009 r. została przelana na konto banku (175.070 zł), czy tylko różnicę (39.653 zł) między kwotą wpłaconą do banku (175.070 zł) a ceną zakupu nieruchomości (135.417)?
   
2. Czy kwotę (18.527 zł) poniesioną na spłatę tego samego kredytu, ale w dniach 10 lipca 2006 r. do 11 maja 2009 r., tj. przed dniem zbycia nieruchomości Wnioskodawczyni może zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów?
   
   

Zdaniem Wnioskodawczyni,

Ad. 1.

Cała kwota spłaconego kredytu licząc od dnia zbycia nieruchomości w wysokości 170.070 zł powinna być zaliczona do wydatków na własne cele mieszkaniowe. Wnioskodawczyni bazuje na informacji ze strony Ministerstwa Finansów, cyt.:

"Za wydatki na własne cele mieszkaniowe uznaje się też wydatki na spłatę kredytu wraz z odsetkami, w tym także tzw. kredytu refinansowego i konsolidacyjnego, zaciągniętych na sfinansowanie własnych potrzeb mieszkaniowych.

Nie ma znaczenia, czy kredyt został zaciągnięty na zbywaną nieruchomość lub prawo majątkowe, czy też na inną inwestycję mieszkaniową, która służyła zaspokojeniu własnych potrzeb mieszkaniowych. Warunkiem jest, by kredyt był zaciągnięty przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia".

Ad. 2.

Wnioskodawczyni uważa, że kwota spłaconego kredytu przed dniem zbycia nieruchomości 18.527 zł powinna być zaliczona do kosztów uzyskania przychodu ze zbycia. Zgodnie z definicją kosztów uzyskania są to udokumentowane koszty nabycia mające wpływ na uzyskanie przychodu. Ustawodawca nie ograniczył tych kosztów do kosztów zakupu, kosztem Wnioskodawczyni był kredyt hipoteczny w CHF, który częściowo spłacała przed dniem zbycia a częściowo po dniu zbycia (tj. 25 maja 2009 r.). Dramatyczna zmiana kursu franka szwajcarskiego spowodowała, że faktyczny koszt nabycia nieruchomości nie ograniczał się jedynie do ceny jej nabycia.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361, z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Natomiast zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodu jest – z zastrzeżeniem ust. 2 – odpłatne zbycie m. in.:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości (w tym lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną własność),
   
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
   
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
   
   - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
   
   

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości lub praw przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub praw następuje po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

W przypadku sprzedaży nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu, ma więc moment i sposób ich nabycia.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że w w dniu 15 stycznia 2009 r. Wnioskodawczyni zakupiła nieruchomość, natomiast Jej sprzedaży dokonała w dniu 13 maja 2009 r.

Zatem do sprzedaży powyższej nieruchomości, będą miały zastosowanie przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Zgodnie z art. 30e ust. 2 ww. ustawy – podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (…), (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć np.: związane ze zbyciem koszty wyceny sprzedawanej nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości.

Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie jej posiadania (art. 22 ust. 6c ww. ustawy).

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Stosownie do art. 30e ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 (PIT-39), wykazać:

1. dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2. dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.
   
   

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł (art. 30e ust. 5 ww. ustawy).

Zgodnie z art. 45 ust. 1a pkt 3 ww. ustawy – w terminie do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym podatnicy są zobowiązani składać urzędom skarbowym zeznanie, według ustalonego wzoru, o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej straty) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych opodatkowanych na zasadach określonych w art. 30e.

Natomiast w przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4, do dnia zapłaty podatku włącznie (art. 30e ust. 7 ww. ustawy).

Zauważyć jednak należy, że przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Powyższe zwolnienie może obejmować taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub ww. prawa, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia. W sytuacji, gdy przychód z odpłatnego zbycia zostałby w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód w całości korzystałby ze zwolnienia od podatku dochodowego.

Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, wymienione zostały w art. 21 ust. 25 cytowanej ustawy.

Stosownie do art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy – za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na:

1. spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c), na cele określone w pkt 1,
   
2. spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c), na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a),
   
3. spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c), na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a) lub b)
   
   - w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30.
   
   

Z powołanego przepisu wynika, że warunkiem skorzystania ze zwolnienia od podatku dochodowego dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych wymienionych w ustawie jest nie tylko wydatkowanie otrzymanego przychodu na cele mieszkaniowe określone w art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ale również dokonanie tej czynności nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. Przy czym podkreślenia wymaga, że zawarte w tym przepisie wyliczenie tzw. wydatków mieszkaniowych, których realizacja powoduje zwolnienie z opodatkowania kwot dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości, ma charakter wyczerpujący (enumeratywny).

Zgodnie z art. 21 ust. 26 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d) i e), rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach.

W przypadku ponoszenia wydatków na cele mieszkaniowe w innym niż Rzeczpospolita Polska państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, zwolnienie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, stosuje się pod warunkiem istnienia podstawy prawnej wynikającej z umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania lub innych ratyfikowanych umów międzynarodowych, których stroną jest Rzeczpospolita Polska, do uzyskania przez organ podatkowy informacji podatkowych od organu podatkowego państwa, na którego terytorium podatnik ponosi wydatki na cele mieszkaniowe (art. 21 ust. 27 ww. ustawy).

Z kolei na podstawie art. 21 ust. 28 ww. ustawy, za wydatki, o których mowa w ust. 25, nie uważa się wydatków poniesionych na:

1. nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub
   
2. budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, adaptację lub remont budynku albo jego części
   
   – przeznaczonych na cele rekreacyjne.
   
   

Stosownie do art. 21 ust. 29 ww. ustawy – w przypadku gdy kredyt (pożyczka), o którym mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a)–c), stanowi część kredytu (pożyczki) przeznaczonego na spłatę również innych niż wymienione w tych przepisach zobowiązań kredytowych (pożyczkowych) podatnika, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki przypadające na spłatę kredytu (pożyczki) określonego w ust. 25 pkt 2 lit a)–c) oraz zapłacone odsetki od tej części kredytu (pożyczki), która proporcjonalnie przypada na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a)–c).

Przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy, nie ma zastosowania do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, które podatnik uwzględnił korzystając z ulg podatkowych w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym oraz do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, którymi sfinansowane zostały wydatki związane z nabyciem np. budynku mieszkalnego (lokalu mieszkalnego) określone w ust. 25 pkt 1, uwzględnione przez podatnika korzystającego z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym (art. 21 ust. 30 ustawy).

Zgodnie z art. 3 pkt 6 ustawy – Ordynacja podatkowa, przez ulgi podatkowe rozumie się przewidziane w przepisach prawa podatkowego zwolnienia, odliczenia, obniżki albo zmniejszenia, których zastosowanie powoduje obniżenie podstawy opodatkowania lub wysokości podatku, z wyjątkiem obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług, oraz innych odliczeń stanowiących element konstrukcji tego podatku.

Regulacja prawna określona w art. 21 ust. 30 ustawy, zapobiega sytuacji dwukrotnego odliczenia tego samego wydatku, tj. raz jako poniesiony na zakup lokalu mieszkalnego drugi raz jako wydatek poniesiony na spłatę kredytu, którym zostało sfinansowane nabycie tego konkretnego lokalu. Ustawodawca w przepisie tym ustanowił zakaz dwukrotnego odliczania i korzystania z ulg w odniesieniu do tych samych wydatków. Stanowisko to potwierdza orzecznictwo sądów administracyjnych, np. wyrok WSA w Lublinie z dnia 02 grudnia 2011 r. sygn. akt I SA/Lu 654/11, wyrok WSA w Krakowie z dnia 10 kwietnia 2013 r. sygn. akt I SA/Kr 1951/12.

W świetle powołanego wcześniej art. 22 ust. 6c ustawy, definicję kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych ustawodawca precyzuje poprzez bezpośrednie wskazanie, że koszty takie stanowią udokumentowane koszty nabycia, powiększone o nakłady, które zwiększyły wartość tych nieruchomości i praw majątkowych, a poczynione w czasie ich posiadania.

Analizowany przepis art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi odstępstwo od ogólnej definicji kosztów uzyskania przychodów zawartej w art. 22 ust. 1 ww. ustawy, zatem powinien być interpretowany ściśle.

Przywołany powyżej przepis art. 22 ust. 6c ustawy posługuje się pojęciem kosztu nabycia. Koszt nabycia, co do zasady, określa notarialna umowa sprzedaży, na podstawie której podatnik staje się właścicielem (współwłaścicielem) nieruchomości lub prawa. Kosztem nabycia bez wątpienia będzie zatem cena jaką zapłacił nabywca zbywcy za nieruchomość będącą przedmiotem sprzedaży, niezależnie od tego czy zakup nieruchomości jest sfinansowany kredytem bankowym, czy też środki na jej zakup pochodzą z oszczędności nabywcy.

Kosztem nabycia nie jest w żadnym wypadku kwota zaciągniętego i spłaconego po sprzedaży nieruchomości kredytu. Skoro zaciągnięcie kredytu i uzyskanie pieniędzy od banku nie jest w świetle prawa podatkowego traktowane jako osiągnięcie przez podatnika przychodu do opodatkowania, a tym samym od kwoty kredytu nie płaci się w momencie jego uzyskania podatku dochodowego, to oczywistym jest, że wydatki na spłatę kredytu nie mogą być uznawane za koszt uzyskania przychodu.

Spłata kredytu bankowego nie może być także potraktowana jako nakłady, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy, poczynione w trakcie posiadania zbywanej nieruchomości, gdyż w żaden sposób nie wpływa na podwyższenie wartości samej nieruchomości.

W związku z powyższym, przychód ze sprzedaży nieruchomości ustalony zgodnie z art. 19 ustawy Wnioskodawczyni może pomniejszyć o koszty uzyskania przychodu, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy, tj. o koszty nabycia tej nieruchomości (cenę zapłaconą zbywcy za nabytą nieruchomość). Bez znaczenia jest, że cena nabycia tej nieruchomości została sfinansowana środkami pieniężnymi pochodzącymi z kredytu bankowego.

Zatem uwzględniając opisany przez Wnioskodawczynię stan faktyczny oraz mając na uwadze pytanie Nr 2, należy stwierdzić, że na gruncie przepisu art. 22 ust. 6c ustawy, nie można do kosztów uzyskania przychodu zaliczyć spłaty kredyt, w tym również poniesionego przed dniem zbycia nieruchomości, gdyż kosztem uzyskania przychodu jest cena nabycia tej nieruchomości.

Odnosząc się natomiast do pytania Nr 1, tj. możliwości uwzględnienia kredytu zaciągniętego na zbywaną nieruchomość, w wydatkach na własne cele mieszkaniowe, to należy wskazać, że powołane regulacje prawne jednoznacznie stanowią, że skoro kosztem uzyskania przychodu jest cena nabycia zbywanej nieruchomości, to wydatek poniesiony na spłatę kredytu zaciągniętego na pokrycie ceny nabycia tego lokalu, nie może być ponownie uwzględniony przy obliczaniu dochodu zwolnionego z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Odmienna wykładnia w nieuzasadniony sposób różnicowałaby sytuację podatników, którzy sprzedali nieruchomość zakupioną na kredyt i tych, którzy nieruchomość zakupili za własne środki pieniężne. Tych pierwszych stawiałaby w sytuacji uprzywilejowanej, gdyż pozwalałaby im dwukrotnie korzystać z preferencji co do tej samej kwoty; raz jako kosztu drugi raz jako zwolnienia. Tego rodzaju uprzywilejowanie nie znajduje uzasadnienia. Odmienna interpretacja godziłaby w istotę zawartych w prawie podatkowym mechanizmów ulg, odliczeń oraz rozliczania kosztów uzyskania przychodów.

Jednakże należy wskazać, że jeżeli kwota kredytu walutowego zaciągniętego na sfinansowanie ceny zakupu lokalu mieszkalnego (stanowiącej koszty uzyskania przychodu) wzrośnie w wyniku zmiany kursu waluty, to w takiej sytuacji dokonana przez podatnika spłata tej części kwoty kredytu, która odpowiada temu wzrostowi (różnica), może stanowić wydatki, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z art. 21 ust. 1 pkt 25 pkt 2 ww. ustawy.

Zatem, jeżeli Wnioskodawczyni faktycznie wydatkowała środki ze sprzedaży nieruchomości na własne cele mieszkaniowe, tj. spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup nieruchomości – lokalu mieszkalnego, w okresie nie później niż dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie lokalu mieszkalnego, to przychód ten będzie korzystał ze zwolnienia na mocy art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jednakże tylko w takiej wysokości, która nie została uwzględniona w kosztach uzyskania przychodów w postaci wydatków na nabycie zbywanej nieruchomości, tj. w cenie nabycia zbywanej nieruchomości. Wynika to z brzmienia przytoczonego wyżej art. 21 ust. 30 ustawy.

W związku z powyższym w przedmiotowej sprawie w wydatkach na własne cele mieszkaniowe Wnioskodawczyni może jedynie uwzględnić kwotę kredytu stanowiącą różnicę między kwotą faktycznie spłaconego kredytu (od dnia odpłatnego zbycia) a kwotą kredytu stanowiącego cenę nabycia nieruchomości. Spłacony kredyt nie stanowi kosztu uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości.

Zatem stanowisko Wnioskodawczyni jest nieprawidłowe.

W odniesieniu do przedstawionych kwot podanych we wniosku należy wyjaśnić, że ewentualne przeliczenia, jakich należałoby dokonać nie należą do kompetencji tutejszego Organu. Zgodnie bowiem z zasadą samoopodatkowania, obowiązującą w polskim systemie podatkowym, na podatniku spoczywa obowiązek dokonania oceny własnej sytuacji prawnopodatkowej, a po jej dokonaniu zachowania się zgodnie z przepisami prawa podatkowego, gdyż prawidłowość takiego rozliczenia podlega weryfikacji przez organ podatkowy. W związku z powyższym tutejszy organ nie może odnieść się do wyliczeń wskazanych przez Wnioskodawczynię.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., Nr 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).
Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Warszawie, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.

doradcapodatkowy.com gdy potrzebujesz własnej indywidualnej interpretacji podatkowej.