Interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej
3063-ILPB1-2.4511.107.2017.DJ
z 14 marca 2017 r.

Mechanizm kojarzenia podobnych interpretacji

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.), a także art. 223 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2016 r. - Przepisy wprowadzające ustawę o Krajowej Administracji Skarbowej (Dz. U. z 2016 r., poz. 1948 z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z dnia 20 lutego 2017 r. (data wpływu 22 lutego 2017 r.), uzupełnionym pismem z dnia 27 lutego 2017 roku (data wpływu 1 marca 2017 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości jest:

• prawidłowe – w odniesieniu do udziału w lokalu mieszkalnym o powierzchni 65,92 m² oraz pomieszczenia przynależnego - piwnicy o powierzchni 6,20 m² wraz z udziałem w częściach w nieruchomości wspólnej i prawie własności gruntu, nabytych przez Wnioskodawczynię w 2005 roku,
• nieprawidłowe – w pozostałym zakresie.
  
  

UZASADNIENIE

W dniu 22 lutego 2017 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Dnia 22 lutego 2005 r. Wnioskodawczyni zakupiła wraz z X (przyszły mąż - rozdzielność majątkowa od 2006 roku) mieszkanie w Y (akt notarialny w załączniku Repertorium A numer Z/2005) za cenę 30 802,00 zł. Mieszkanie miało powierzchnię 65,92 m² oraz piwnicę o powierzchni 6,2 m².

Dnia 29 czerwca 2016 roku aktem notarialnym (Repertorium A numer A/2016 małżonkowie kupili od Wspólnoty Mieszkaniowej część strychu (powierzchnia 16,26 m²), którą wcześniej wyremontowali (w akcie notarialnym jest numer pozwolenia na budowę B/2012). Cena sprzedaży to 6 528,00 zł. Według przepisów prawa małżonkowie nie mogli wcześniej nabyć części strychu tylko po adaptacji i jest ona sprzedawana jako strych.

Dnia 8 września 2016 małżonkowie sprzedali mieszkanie o powierzchni 82,18 m2 oraz 6,2 m2 piwnicy za cenę 200 000,00 zł.

W piśmie stanowiącym uzupełnienie wniosku Zainteresowana doprecyzowała, że zawarcie związku małżeńskiego z X nastąpiło dnia 2 lipca 2005 r. Umowa o ustanowienie ustroju rozdzielności majątkowej została podpisana 12 lipca 2006 r.

Mieszkanie jest zarządzane przez Wspólnotę Mieszkaniową. Jest to tzw. duża wspólnota mieszkaniowa, ponieważ jest tam powyżej siedmiu lokali mieszkalnych. Jako właściciel mieszkania Wnioskodawczyni była członkiem Wspólnoty Mieszkaniowej C.

W ramach lepszego wyjaśnienia stanu faktycznego Zainteresowana przytoczyła najważniejsze paragrafy z aktu notarialnego z dnia 29 czerwca 2016 r., który najlepiej opisuje zaistniałą sytuację z adaptacją poddasza:

• § 3. Stawający małżonkowie Wnioskodawczyni i X oświadczają, że w udziałach po 1/2 (jednej drugiej) części każdy są współwłaścicielami lokalu mieszkalnego numer 5 (pięć), położonego w Y przy ulicy C numer 26 (dwadzieścia sześć), składającego się z trzech pokoi, kuchni, łazienki z WC, przedpokoju, skrytki o łącznej powierzchni 65,92 m² (sześćdziesiąt pięć i dziewięćdziesiąt dwie setne metra kwadratowego) oraz pomieszczenia przynależnego - piwnicy o powierzchni 6,20 m² (sześć i dwadzieścia setnych metra kwadratowego), stanowiącego przedmiot odrębnej własności, dla którego Sąd Rejonowy V Wydział Ksiąg Wieczystych w Y prowadzi księgę wieczystą KW nr D.
  Z powyżej opisanym lokalem związany jest udział wynoszący 1017/10000 (jeden tysiąc siedemnaście dziesięciotysięcznych) części w nieruchomości wspólnej, którą stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali oraz w prawie własności gruntu, składającego się z działki oznaczonej numerem P o powierzchni 0,0341 ha (trzysta czterdzieści jeden metrów kwadratowych), objętej księgą wieczystą KW nr E.
• § 4. Stawający F i G, reprezentujący Wspólnotę Mieszkaniową oświadczają, że pomieszczenie strychowe o powierzchni 16,26 m² (szesnaście i dwadzieścia sześć setnych metra kwadratowego), położone na poddaszu budynku mieszkalnego w Y przy ulicy C w klatce schodowej numer 26 (dwadzieścia sześć), stanowi części wspólne budynku i nie spełnia warunków samodzielnego lokalu w rozumieniu przepisów ustawy o własności lokali z dnia 24 czerwca l994 roku oraz oświadczają, że właściciele lokali tworzący Wspólnotę Mieszkaniową w Y przy ulicy C w dniu 16 maja 2016 roku na zebraniu Wspólnoty Mieszkaniowej, zaprotokołowanym przez notariusz H, prowadzącą Kancelarię Notarialną w Y do Repertorium A numer I/2016, podjęli między innymi uchwałę nr J/2016 w sprawie zmiany przeznaczenia części nieruchomości wspólnej, w której:
  1. Wyrażono zgodę na zmianę przeznaczenia części nieruchomości wspólnej, położonej w Y przy ulicy C, w postaci powierzchni strychowej wielkości 16,26 m² (szesnaście i dwadzieścia sześć setnych metra kwadratowego) z przeznaczeniem jej na cele mieszkalne.
  2. Wyrażono zgodę Wnioskodawczyni i X zamieszkałym w Y przy ulicy C 26/5 na adaptację wyżej określonej części strychu na cele mieszkalne, z tym, że:
     • powierzchnia zaadoptowana będzie stanowiła pokoje, które zostaną połączone funkcjonalnie z lokalem mieszkalnym 26/5,
     • adaptacja powierzchni strychowej zostanie przeprowadzona z obowiązującymi przepisami prawa (w tym prawa budowlanego)
     • Wyrażono zgodę na powiększenia lokalu numer 26/5 o powierzchnię zaadoptowanych pokoi, powstałych w wyniku adaptacji strychu.
• § 6. Stawający w wykonaniu uchwały, opisanej bliżej w § 4 tego aktu znoszą odrębną własność lokalu mieszkalnego numer 5 (pięć), w klatce schodowej numer 26 (dwadzieścia sześć), opisanego w § 3 tego aktu oraz znoszą częściowo współwłasność części wspólnych budynku, które stanowią część poddasza zaadoptowaną przez Wnioskodawczynię i X i ustanawiają odrębną własność lokalu mieszkalnego numer 5 (pięć), położonego w budynku przy ulicy C numer 26 (dwadzieścia sześć) w Y, na III (trzeciej) kondygnacji (poddaszu użytkowym), składającego się z trzech pokoi, pokoju z kuchnią, łazienki z WC oraz dwóch garderób i przedpokoju o łącznej powierzchni 82,18 m² (osiemdziesiąt dwa i osiemnaście setnych metra kwadratowego) oraz pomieszczenia przynależnego - piwnicy o powierzchni 6,20 m² (sześć i dwadzieścia setnych metra kwadratowego), z którym to lokalem związany jest udział wynoszący 1220/10000 (jeden tysiąc dwieście dwadzieścia dziesięciotysięcznych) części w nieruchomości wspólnej, którą stanowi grunt, składający się z działki oznaczonej numerem P o powierzchni 0,0341 ha (trzysta czterdzieści jeden metrów kwadratowych), oraz części wspólne budynku i urządzenia które nie służą do użytku właścicieli lokali, którego współwłaścicielami w udziałach po 1/2 (jednej drugiej) części każdy są: Wnioskodawczyni i X.
  
  

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy Wnioskodawczyni ma płacić podatek od sprzedaży mieszkania oraz w jakiej wysokości?

Zdaniem Wnioskodawczyni, nie powinna płacić podatku od sprzedaży mieszkania ponieważ nabyła go w 2005 roku, a powiększenie poprzez adaptację strychu nie jest nabyciem pełnego mieszkania.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest:

• prawidłowe – w odniesieniu do udziału w lokalu mieszkalnym o powierzchni 65,92 m² oraz pomieszczenia przynależnego - piwnicy o powierzchni 6,20 m² wraz z udziałem w częściach w nieruchomości wspólnej i prawie własności gruntu, nabytych przez Wnioskodawczynię w 2005 roku,
• nieprawidłowe – w pozostałym zakresie.
  
  

Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2016 r., poz. 2032 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości następuje po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a przychód uzyskany z odpłatnego zbycia w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że 22 lutego 2005 roku Wnioskodawczyni wraz z przyszłym mężem (zawarcie małżeństwa 2 lipca 2005 r. – ustanowienie rozdzielności majątkowej od 2006 roku) zakupili mieszkanie w Y przy ulicy C 26/5 w udziałach po ½ części każdy o łącznej powierzchni 65,92 m² oraz pomieszczenia przynależnego - piwnicy o powierzchni 6,20 m² wraz z udziałem w częściach w nieruchomości wspólnej oraz prawie własności gruntu. Dnia 29 czerwca 2016 roku aktem notarialnym (Repertorium A numer A/2016 małżonkowie kupili od Wspólnoty Mieszkaniowej pomieszczenie strychowe o powierzchni 16,26 m², stanowiące części wspólne budynku i nie spełniające warunków samodzielnego lokalu w rozumieniu przepisów ustawy o własności lokali. Właściciele lokali, tworzący Wspólnotę Mieszkaniową wyrazili zgodę na adaptację pomieszczenia strychowego na cele mieszkalne przez Wnioskodawczynię i Jej męża. Powierzchnia zaadoptowana będzie stanowiła pokoje, które zostaną połączone funkcjonalnie z lokalem mieszkalnym małżonków. Zniesiono odrębną własność lokalu mieszkalnego nr 26/5 i zniesiono częściowo współwłasność części wspólnych budynku, które stanowiły część poddasza zaadoptowaną przez Wnioskodawczynię i Jej męża oraz ustanowiono odrębną własność lokalu nr 26/5 o łącznej powierzchni użytkowej 82,18 m², w skład którego weszły – oprócz pomieszczeń wchodzących dotychczasowo w skład tego lokalu – zaadaptowane pomieszczenia strychowe. W konsekwencji posiadany przez Wnioskodawczynię i Jej męża lokal mieszkalny zwiększył powierzchnię oraz zmieniły się procentowe udziały w częściach wspólnych nieruchomości i gruntu. Dnia 8 września 2016 r. małżonkowie sprzedali mieszkanie o powierzchni 82,18 m² oraz 6,2 m² piwnicy wraz z udziałem w częściach w nieruchomości wspólnej oraz prawie własności gruntu za cenę 200 000,00 zł, którego byli współwłaścicielami w udziałach po 1/2 części każdy.

W przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment jej nabycia.

Interpretacja pojęcia „nabycie” została przedstawiona w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 3 listopada 2009 r., sygn. akt II FSK 1489/08, w którym Sąd stwierdził, że aby ustalić, jaka czynność prawna wyznacza początek biegu pięcioletniego terminu należy odwołać się do regulacji zawartych w prawie cywilnym. Według ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2016 r. poz. 380 ze zm.) – nabycie jest to uzyskanie prawa własności rzeczy. Zatem aktywa majątkowe ulegają zwiększeniu. Zdaniem Sądu, przez pojęcie „nabycie” użyte w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy rozumieć każde zwiększenie aktywów majątku podatnika.

Zasady funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych określa ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2015 r., poz. 1892). Zgodnie z art. 6 ww. ustawy, ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana.

Każdy członek wspólnoty mieszkaniowej jest właścicielem lokalu oraz udziału w nieruchomości wspólnej. Udział w nieruchomości wspólnej jest prawem związanym z własnością lokalu, przy czym nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej dopóki trwa odrębna własność lokali.

Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali (art. 3 ust. 2). Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi (ust. 3).

Do wyznaczenia stosunku, o którym mowa w ust. 3, niezbędne jest określenie, oddzielnie dla każdego samodzielnego lokalu, jego powierzchni użytkowej wraz z powierzchnią pomieszczeń do niego przynależnych (ust. 4).

Zgodnie natomiast z art. 3 ust. 6 ww. ustawy, w wypadku gdy na podstawie jednej czynności prawnej dokonanej przez właściciela lub przez wszystkich współwłaścicieli nieruchomości następuje wyodrębnienie wszystkich lokali, wysokość udziałów, o których mowa w ust. 1, określają odpowiednio w umowie właściciel lub współwłaściciele.

Oznacza to, że jeżeli następuje wyodrębnienie własności jednego lub kilku lokali, ale nie wszystkich, z nieruchomości wspólnej, to bezwzględnie musi nastąpić zmiana wielkości udziałów właścicieli wszystkich dotychczas wyodrębnionych lokali w nieruchomości wspólnej, w granicach której powstał kolejny samodzielny lokal. Przy czym na nowo udziały mają zostać określone ściśle według zasad wyrażonych w art. 3 ust. 3 ustawy o własności lokali a nie dowolnie, według uznania i umowy właścicieli lub współwłaścicieli.

Prawo własności lokalu oraz związane z nim prawo współwłasności nieruchomości wspólnej nie mogą być zatem przedmiotem odrębnego obrotu prawnego. Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali.

Zgodnie natomiast z art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2017 r., poz. 459), własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność). Współwłaścicielom przysługują części wspólnego prawa własności (tzw. udziały), którymi mogą swobodnie rozporządzać. Dopóki więc istnieje współwłasność, można mówić tylko o istnieniu udziałów w tym prawie, o ich nabywaniu i zbywaniu, nigdy o prawie do części rzeczy, o jej zbywaniu bądź nabywaniu w częściach. Współwłaściciele mają swoje udziały w prawie, ale nie w rzeczy.

W myśl art. 210 i nast. Kodeksu cywilnego, każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Zniesienie współwłasności może nastąpić przez podział rzeczy wspólnej, przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych lub sprzedaż stosownie do przepisów Kodeksu postępowania cywilnego. Zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy tylko wówczas, jeżeli mieści się w ramach udziału jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbył się bez spłat i dopłat. Wówczas datą nabycia przyznanej rzeczy jest data nabycia udziału we współwłasności, a nie data zniesienia współwłasności.

Zatem, w przypadku Wnioskodawczyni mamy do czynienia z dwoma datami nabycia, będącej przedmiotem sprzedaży w 2016 r. udziału w nieruchomości:

• w dniu 22 lutego 2005 r. - w odniesieniu do nabycia 1/2 części udziału w lokalu mieszkalnym o powierzchni 65,92 m2 oraz pomieszczenia przynależnego - piwnicy o powierzchni 6,20 m2 wraz z udziałem w częściach nieruchomości wspólnej oraz prawie własności gruntu,
• w dniu 29 czerwca 2016 r., tj. w dniu nabycia części pomieszczenia strychowego.
  
  

Odnosząc powyższe na grunt przedmiotowej sprawy stwierdzić należy, że w sytuacji określonej we wniosku kwestię opodatkowania odpłatnego zbycia nieruchomości przez Wnioskodawczynię rozpatrywać można jedynie w odniesieniu do części nabytej w 2016 r. Zbycie bowiem ½ części udziałów, która została nabyta w 2005 r., a dotyczącej nabycia udziału w lokalu mieszkalnym o powierzchni łącznej 65,92 m2 oraz pomieszczenia przynależnego – piwnicy o powierzchni 6,20 m2 wraz z udziałem w części nieruchomości wspólnej i prawie własności gruntu - nie stanowi w ogóle źródła przychodu, podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, bowiem upłynął wskazany w tym przepisie pięcioletni termin.

Pierwszy udział w nieruchomości wspólnej Wnioskodawczyni nabyła w 2005 r., gdy nabyła 1/2 części udziału w samodzielnym lokalu (mieszkaniu). Następnie w 2016 roku Zainteresowana wraz z mężem zakupiła od współwłaścicieli pomieszczenie strychowe. Jednakże należy zauważyć, że w tym momencie udział Zainteresowanej w nieruchomości wspólnej winien się zwiększyć i tak też miało miejsce w niniejszej sprawie. Wskazać bowiem należy, że Zainteresowana nabyła wyłączne prawo do pomieszczenia strychowego i nadal ma prawo do pozostałych części wspólnych nieruchomości, gdy tymczasem reszta współwłaścicieli nieruchomości utraciła prawo do tego strychu. W konsekwencji posiadany przez Zainteresowaną i jej obecnego męża lokal mieszkalny zwiększył powierzchnię oraz zmieniły się procentowe udziały w częściach wspólnych. Ta dołączona powierzchnia w części przekraczającej uprzedni udział Wnioskodawczyni w nieruchomości wspólnej stanowi o dacie nowego nabycia.

Wnioskodawczyni winna zatem ustalić, jak procentowo zwiększał się jej udział w części wspólnej nieruchomości na skutek ww. czynności i w takim stosunku utożsamiać nabycie udziału.

Podkreślić należy, że udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Wnioskodawczyni nabywając na odrębną własność dodatkowe powierzchnie w lokalu mieszkalnym – jak już wcześniej wspomniano – zwiększyła swój udział w częściach wspólnych nieruchomości. W części, w jakiej następował przyrost udziału w części wspólnej nieruchomości należy rozpoznać nabycie, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zatem, przychód uzyskany ze sprzedaży w części dotyczącej udziału w lokalu o powierzchni użytkowej 65,92 m² oraz pomieszczenia przynależnego - piwnicy o powierzchni 6,20 m² wraz z udziałem w częściach nieruchomości wspólnej i prawie własności gruntu, zakupiony w 2005 r. nie stanowi źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu, w związku z upływem terminu 5 lat, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Natomiast pozostały przychód ze zbycia zaadoptowanego pomieszczenia strychowego oraz nadwyżki udziału w częściach wspólnych nieruchomości i prawie własności gruntu - podlega opodatkowaniu według zasad określonych w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązujących od 1 stycznia 2009 r.

I tak w myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2009 r. – od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ww. ustawy ).

Zgodnie z powyższym, przychodem z odpłatnego zbycia jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, o ile odpowiada wartości rynkowej, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć np.: koszty wyceny sprzedawanej nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe, o ile były ponoszone przez zbywcę. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo - skutkowy.

Natomiast, stosownie do przepisu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Wysokość tych nakładów, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

Przy czym jeżeli takie koszty zostały poniesione przez Wnioskodawczynię, to od przychodu ze sprzedaży udziału w mieszkaniu będzie mogła odliczyć jedynie część kosztów odpłatnego zbycia przypadającą proporcjonalnie na posiadany przez nią udział.

Zgodnie z art. 30e ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 (PIT-39), wykazać:

1. dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2. dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.
   
   

Mając na uwadze powyższe, stwierdzić należy, że przychód uzyskany przez Wnioskodawczynię ze sprzedaży w 2016 roku udziału w nieruchomości, w części dotyczącej lokalu mieszkalnego o powierzchni łącznej 65,92 m² oraz pomieszczenia przynależnego – piwnicy o powierzchni 6,20 m² wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej oraz prawie własności gruntu, zakupiony w 2005 r. nie stanowi źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu, w związku z upływem terminu 5 lat, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Natomiast pozostały przychód ze zbycia, dotyczący udziału w nieruchomości, nabytego przez Zainteresowaną w 2016 roku – będzie podlegał opodatkowaniu według zasad określonych w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązujących od 1 stycznia 2009 r. Podstawą opodatkowania będzie dochód, osiągnięty przez Zainteresowaną z tego tytułu, podlegający opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy podatkowej. W konsekwencji, na Wnioskodawczyni będzie ciążył obowiązek złożenia zeznania PIT-39.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;
2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

W tym miejscu należy podkreślić, że wydając interpretacje w trybie art. 14b Ordynacji podatkowej, organ nie dokonuje wyliczeń kwoty dochodu (straty) i ewentualnej wysokości podatku z tytułu np. sprzedaży nieruchomości. W związku z tym Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu nie może na podstawie podanych przez Wnioskodawczynię we wniosku kwot dokonać wyliczenia podstawy opodatkowania oraz wysokości podatku do zapłaty przez Wnioskodawczynię z tytułu sprzedaży nieruchomości. Zgodnie bowiem z zasadą samoopodatkowania, obowiązującą w polskim systemie podatkowym, to na podatniku spoczywa obowiązek dokonania oceny własnej sytuacji prawnopodatkowej, a po jego dokonaniu zachowania się zgodnie z przepisami prawa podatkowego. Obliczenia kwoty do opodatkowania powinna dokonać Wnioskodawczyni z uwzględnieniem zasad, które wskazał w uzasadnieniu interpretacji organ.

Informuje się również, że wydając interpretację w trybie art. 14b Ordynacji podatkowej Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej nie przeprowadza postępowania dowodowego, w związku z czym nie jest obowiązany, ani uprawniony, do oceny dokumentów załączonych do wniosku; jest związany wyłącznie opisem stanu faktycznego, bądź zdarzenia przyszłego oraz własnym stanowiskiem przedstawionym przez Zainteresowaną.

Jednocześnie, tut. Organ informuje, że zgodnie z art. 14b § 1 ww. ustawy Ordynacja podatkowa, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną).

Mając powyższe na względzie, należy stwierdzić, że interpretacje prawa podatkowego wydaje się wyłącznie na pisemny wniosek zainteresowanego i tylko w jego indywidualnej sprawie.

Z uwagi na fakt, że wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej stosowania przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych został złożony przez jednego ze współwłaścicieli nieruchomości - interpretacja nie wywiera skutku prawnego dla drugiego z nich, tj. małżonka Wnioskodawczyni, który chcąc uzyskać interpretację indywidualną powinien wystąpić z odrębnym wnioskiem o jej udzielenie.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2016 r., poz. 718, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.

doradcapodatkowy.com gdy potrzebujesz własnej indywidualnej interpretacji podatkowej.