Interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu
ILPB1-1/4511-1-118/16-2/IM
z 20 września 2016 r.

Mechanizm kojarzenia podobnych interpretacji

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613, z późn. zm.) oraz § 5 pkt 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani przedstawione we wniosku z dnia 3 sierpnia 2016 r. (data wpływu 5 sierpnia 2016 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie przychodu ze sprzedaży środka trwałego – jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 5 sierpnia 2016 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie przychodu ze sprzedaży środka trwałego.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

W 2010 roku Wnioskodawczyni sprzedała mieszkanie. Mieszkanie to nabyła jako osoba fizyczna i mieszkanie to należało do jej majątku prywatnego. Mieszanie to Wnioskodawczyni sprzedała przed upływem 5 lat kalendarzowych od jego nabycia i dlatego w momencie jego sprzedaży odprowadziła należny podatek od dochodu. Dochód opodatkowany został 19% podatkiem. Dochód Wnioskodawczyni ustaliła poprzez odjęcie od kwoty przychodu z tytułu zbycia nieruchomości kwoty z tytułu nabycia (dochód = przychód ze sprzedaży – kwota nabycia).

Mieszkanie to Wnioskodawczyni nabyła z zamiarem mieszkania w nim, czyli na własne potrzeby mieszkaniowe. Zainteresowana dokonała dużych nakładów finansowych na remont tego mieszkania. Wymieniła okna, drzwi, instalację wodno-kanalizacyjną, elektryczną i gazową. Ponadto wymieniła cała instalację centralnego ogrzewania, ponieważ stare grzejniki były nieszczelne i dochodziło do przecieków. W mieszkaniu był grzyb i wilgoć na ścianach, więc Wnioskodawczyni musiała zeskrobać tynki, zaizolować je, położyć nową glazurę i pomalować ściany. Podłogi były zgniłe, Zainteresowana musiała je wymienić.

Wnioskodawczyni nie zachowała faktur potwierdzających remont i poniesione koszty, ponieważ mieszkanie nabyła z zamiarem przeznaczenia go na własne potrzeby mieszkaniowe i nie zamierzała go sprzedawać. W momencie sprzedaży w 2010 roku nie mogła więc pomniejszyć kwoty przychodu o wartość nakładów finansowych poniesionych na remont mieszkania. Dochód więc Wnioskodawczyni obliczyła tak jak napisała powyżej jako różnicę między kwotą przychodu ze sprzedaży a kwotą nabycia nieruchomości.

Przed sprzedażą mieszkanie to Zainteresowana wynajmowała osobom fizycznym na cele mieszkalne. Wprowadziła go do ewidencji środków trwałych. Dochód z wynajmu wykazywała w PIT-36 w pozycji najem. Wynajmowała jako osoba fizyczna, ale rozliczała się jak przedsiębiorca tzn. miała prowadzoną księgowość. Prowadziła księgę przychodów i rozchodów w roku 2010, prowadziła ewidencję środków trwałych i wystawiała faktury z tytułu najmu. Nie była zarejestrowana w Urzędzie Gminy jako przedsiębiorca, ponieważ prawo nie nakładało na Wnioskodawczynię obowiązku rejestracji działalności gospodarczej w zakresie wynajmu. Osoby fizyczne mogą wynajmować nieruchomości pod warunkiem, że ich przychody są na tyle niskie, że nie zobowiązują do rejestracji działalności gospodarczej w zakresie wynajmu.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej w zakresie wynajmu może w momencie sprzedaży mieszkania wpisanego do ewidencji środków trwałych pomniejszyć uzyskany przychód ze sprzedaży o koszty niezamortyzowanej wartości środka trwałego?

Zdaniem Wnioskodawczyni, pomimo że nie prowadziła zarejestrowanej działalności gospodarczej to jednak podlega pod przepisy o rachunkowości tzw. środkach trwałych, amortyzacji. Wnioskodawczyni wynajmowała mieszkanie na cele mieszkalne dla osób fizycznych i w tym zakresie przepisy nie zobowiązują jej do zarejestrowania działalności w Urzędzie Gminy i nie musi być wpisana do ewidencji działalności gospodarczej jako przedsiębiorca. Zainteresowana prowadziła więc wynajem jako osoba fizyczna i przychody z wynajmu wykazywała w rubryce wynajmu w PIT-36 za dany rok kalendarzowy. Odnośnie podatku dochodowego miała możliwość odjąć od przychodów koszty w postaci odpisów amortyzacyjnych. Pomimo, że Wnioskodawczyni nie była przedsiębiorcą, to jednak prowadziła księgowość na potrzeby wynajmu. Miała księgę przychodów i rozchodów, wystawiała faktury każdorazowo za każdy miesiąc najmu, prowadziła ewidencję środków trwałych. Mieszkanie wprowadziła do ewidencji środków trwałych i ustaliła stawkę amortyzacyjną. Co miesiąc odpisywała od uzyskanych przychodów miesięczny odpis amortyzacyjny, czyli pomniejszała przychody o amortyzację. Przy sprzedaży środka trwałego przysługuje Wnioskodawczyni więc pomniejszenie przychodu ze sprzedaży o niezamortyzowaną wartość mieszkania, które było środkiem trwałym. Wnioskodawczyni nie wiedziała o tym w roku 2010. Prowadziła sama księgowość i nie widziała, że od przychodu uzyskanego ze sprzedaży mieszkania może odjąć koszt jakim jest niezamortyzowana wartość środka trwałego (ponieważ mieszkanie było środkiem trwałym), zamierza więc złożyć w tym zakresie korektę PIT-36 za rok 2010.

Wnioskodawczyni uważa, że przepisy o rachunkowości, tj. o prowadzeniu księgi przychodów i rozchodów, o ewidencji środków trwałych obowiązują jako niezwiązane z faktem, czy dana osoba jest wpisana do ewidencji przedsiębiorców czy nie. Bierze to pod uwagę PIT-39, w którym przy sprzedaży mieszkania uwzględnia się wartość odpisów amortyzacyjnych.

Tak więc pomimo, że Wnioskodawczyni nie była przedsiębiorcą i prowadziła wynajem jako osoba fizyczna, czyli jako tzw. prywatny wynajem, to ma prawo przy sprzedaży mieszkania uwzględnić fakt, że było ono środkiem trwałym. Zainteresowana powinna więc przy sprzedaży tegoż mieszkania uwzględnić wartość jaka została zamortyzowana oraz kwotę pozostałą, która nie została zamortyzowana. Od przychodów z tytułu sprzedaży mieszkania Wnioskodawczyni ma prawo odjąć koszty niezamortyzowanej wartości mieszkania, ponieważ zostało ono wprowadzone do ewidencji środków trwałych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361, z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Przepis art. 10 ust. 1 ww. ustawy, określa źródła przychodów.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jednym ze źródeł przychodów jest najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Innym ze źródeł przychodów jest – na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy – odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4. innych rzeczy,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Mając na uwadze przywołane wyżej przepisy stwierdzić należy, że przychód ze sprzedaży budynku bądź lokalu mieszkalnego, stanowi zawsze przychód określony w ww. art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, niezależnie od tego, czy budynek lub lokal stanowił przedmiot najmu prywatnego, w ramach którego był wprowadzony do ewidencji środków trwałych i był amortyzowany, czy też był środkiem trwałym w prowadzonej przez podatnika pozarolniczej działalności gospodarczej, ani czy był wykorzystywany w tej działalności, z wyjątkiem sytuacji, gdy podatnik prowadzi działalność w zakresie obrotu nieruchomościami, a nieruchomość ta stanowi towar handlowy.

Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że Wnioskodawczyni w 2010 roku sprzedała mieszkanie przed upływem 5 lat kalendarzowych od jego nabycia. Mieszkanie to nabyła jako osoba fizyczna i należało do jej majątku prywatnego. Dochód Wnioskodawczyni ustaliła poprzez odjęcie od kwoty przychodu z tytułu zbycia nieruchomości kwoty z tytułu nabycia (dochód = przychód ze sprzedaży – kwota nabycia) i opodatkowała 19% podatkiem. Przed sprzedażą mieszkanie to Zainteresowana wynajmowała osobom fizycznym na cele mieszkalne. Wprowadziła go do ewidencji środków trwałych. Dochód z wynajmu wykazywała w PIT-36 w pozycji najem. Wynajmowała jako osoba fizyczna prowadziła księgę przychodów i rozchodów i ewidencję środków trwałych i wystawiała faktury z tytułu najmu.

Mając zatem na uwadze przywołane powyżej przepisy należy przyjąć, że dla ustalenia zasad opodatkowania przychodu ze sprzedaży mieszkania, które Wnioskodawczyni wynajmowała w ramach najmu prywatnego opodatkowanego na zasadach ogólnych i amortyzowała, będzie miał zastosowanie art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem jeżeli w przedmiotowej sprawie sprzedaż mieszkania nastąpiła przed upływem pięcioletniego terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, to przychód uzyskany z tej sprzedaży będzie skutkował powstaniem dochodu ze źródła wskazanego w tym przepisie, podlegającego opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z treścią art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Stosownie do treści art. 30e ust. 2 ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Stosownie natomiast do przepisu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

Mając na uwadze treść art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wyłącznie udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania, mogą pomniejszać przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości.

Z przedstawionego zdarzenia przyszłego wynika, że mieszkanie to Wnioskodawczyni nabyła na własne potrzeby mieszkaniowe, dokonała dużych nakładów finansowych na remont i nie zachowała faktur potwierdzających remont i poniesione koszty.

Biorąc pod uwagę treść art. 22 ust. 6c i ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nakłady na remont poniesione przez Wnioskodawczynię, na które nie zachowała faktur potwierdzających ich poniesienie, nie mogą być zaliczone do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. c)-c) ustawy.

W związku z powyższym podstawą obliczenia podatku z odpłatnego zbycia nieruchomości jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości, a kosztami nabycia ww. nieruchomości powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanej nieruchomości.

Reasumując, Wnioskodawczyni jako osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej w zakresie wynajmu nie może w momencie sprzedaży mieszkania wpisanego do ewidencji środków trwałych pomniejszyć uzyskany przychód ze sprzedaży o koszty niezamortyzowanej wartości środka trwałego.

Wobec powyższego stanowisko Wnioskodawczyni uznano za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Tutejszy Organ wskazuje, że nie odniósł się do kwestii korekty PIT-36 za rok 2010 r. oraz rejestracji działalności w zakresie najmu w Urzędzie Gminy bowiem nie było to przedmiotem zapytania Wnioskodawczyni.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2016 r., poz. 718, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.

doradcapodatkowy.com gdy potrzebujesz własnej indywidualnej interpretacji podatkowej.