Interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej
0115-KDIT1-1.4012.146.2017.2.JP
z 21 czerwca 2017 r.

Mechanizm kojarzenia podobnych interpretacji

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy - przedstawione we wniosku z dnia 6 kwietnia 2017 r. (data wpływu 19 kwietnia 2017 r.), uzupełnionym w dniu 9 czerwca 2017 r. o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania transakcji zbycia lokali - jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 19 kwietnia 2017 r. został złożony wniosek, uzupełniony w dniu 9 czerwca 2017 r. o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania transakcji zbycia lokali.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Podatnik prowadzi działalność gospodarczą, polegającą na wynajmie i zarządzaniu nieruchomościami. Na podstawie prawomocnej decyzji Starostwa Powiatowego w xx podatnik dokonał przebudowy własnego, istniejącego budynku na cele pensjonatowe wraz z infrastrukturą. Zgodnie z prawem budowlanym budynek zaliczono do kategorii XIV - budynek zakwaterowania turystycznego. Po zakończeniu inwestycji podatnik planuje sprzedać poszczególne lokale. Lokale te będą częściowo wyodrębnione z budynku, jako odrębne własności lokali, na potwierdzenie czego uzyska odpowiednie wpisy do ksiąg wieczystych. Może także wystąpić sytuacja, gdy podatnik nie wyodrębni z budynku odrębnych własności lokali, na moment dokonywania sprzedaży a przeniesienie własności następuje w formie aktu notarialnego ustanowienia odrębnej własności lokalu oraz jego sprzedaży. Wpis lokalu do księgi wieczystej następuje już po zawarciu ww. aktu notarialnego. Lokale składają się z następujących pomieszczeń: jednego lub kilku pokoi, aneksu kuchennego lub kuchni, łazienki z WC. Lokale są wyposażone we wszelkie instalacje techniczne służące celom mieszkalnym. Powierzchnia użytkowa lokali wynosi od 25 do 110 m². Lokale będą przedmiotem sprzedaży na cele mieszkalne do całorocznego zamieszkania. Zakupione lokale będą faktycznie wykorzystywane przez nabywców w celach mieszkalnych.

Z uzupełnienia wniosku wynika, że lokale w budynku pensjonatowym, spełniają definicję samodzielnych lokali mieszkalnych i będą posiadać stosowne zaświadczenie wydane przez właściwego Starostę stwierdzające, że lokale te są samodzielnymi lokalami mieszkalnymi. W sytuacji gdy podatnik nie wyodrębni z budynku odrębnej własności lokalu, na moment dokonania sprzedaży – przeniesienie własności następuje w formie aktu notarialnego ustanowienia odrębnej własności lokalu oraz jego sprzedaży. Na podstawie takiego aktu notarialnego sąd wieczysto-księgowy zakłada księgę wieczystą dla danego samodzielnego lokalu.

W związku z powyższym opisem zadano pytanie.

Czy do sprzedaży lokali w budynku pensjonatowym opisanym w stanie faktycznym wniosku wykorzystywanych do celów mieszkalnych podatnik ma prawa zastosować stawkę podatku od towarów i usług w wysokości 8% na podstawie przepisu art. 41 ust. 12-12c ustawy o VAT?

Zdaniem Wnioskodawcy, zgodnie z przepisem art. 2 pkt 12 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535) przez obiekty budownictwa mieszkaniowego - rozumie się budynki mieszkalne stałego zamieszkania sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 11. Na podstawie przepisu art. 41 ust. 12 ww. ustawy stawkę podatku, o której mowa w ust. 2, stosuje się do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodemizacji lub przebudowy obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym. Przepisy art. 41 ust. 12a-12 b ww. ustawy stanowią, że przez budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym rozumie się obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12, a także obiekty sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w klasie ex 1264 - wyłącznie budynki instytucji ochrony zdrowia świadczących usługi zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarską, zwłaszcza dla ludzi starszych i niepełnosprawnych, z zastrzeżeniem ust. 12b. Do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym określonego w ust. 12a nie zalicza się:

1. budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 300 m²;
2. lokali mieszkalnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 150 m².

Klasyfikacji budynków dokonuje się na podstawie zapisów rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) - (Dz. U. Nr 112, poz. 1316 ze zm.). Budynki mieszkalne stałego zamieszkania sklasyfikowane w dziale 11 (art. 2 pkt 12 ustawy o podatku od towarów i usług) to:

1. budynki mieszkalne jednorodzinne (PKOB 111), czyli samodzielne budynki takie jak: pawilony, wille, domki wypoczynkowe, leśniczówki, domy mieszkalne w gospodarstwach rolnych (bez budynków gospodarstw rolnych), rezydencje wiejskie, domy letnie itp., a także domy bliźniacze lub szeregowe, w których każde mieszkanie ma swoje własne wejście z poziomu gruntu;
2. budynki o dwóch mieszkaniach i wielomieszkaniowe (PKOB 112);
3. budynki zbiorowego zamieszkania (PKOB 113), czyli domy opieki społecznej, internaty i bursy szkolne, domy studenckie, domy dziecka, domy dla bezdomnych, budynki mieszkalne na terenie koszar, zakładów karnych i poprawczych, aresztów śledczych, budynki kościołów i innych związków wyznaniowych, klasztory, domy zakonne, plebanie, kurie, rezydencje biskupie oraz rezydencje Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej.

Zgodnie z zasadami metodologii (OBJAŚNIENIA WSTĘPNE pkt 2) wymienionymi w przepisach rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) (Dz.U.1999.112.1316) budynki dzielą się na mieszkalne i niemieszkalne. Budynki mieszkalne są to obiekty budowlane, których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych. W przypadkach, gdy mniej niż połowa całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystywana jest na cele mieszkalne, budynek taki klasyfikowany jest jako niemieszkalny, zgodnie z jego przeznaczeniem.

W celu zastosowania prawidłowej stawki podatku niezbędnym jest zatem określenie, czy dany obiekt spełnia kryteria wymienione w art. 2 pkt 12 ww. ustawy i jakie spełnia funkcje - mieszkalne czy użytkowe. Ponieważ ustawa o podatku od towarów i usług oraz przepisy wykonawcze do niniejszej ustawy nie zawierają definicji lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego, należy posiłkować się w tym zakresie przepisami ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.) oraz ww. PKOB.

Zgodnie z art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali, samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, iż podatnik sprzedaje lokale służące celom mieszkalnym składające się z jednego lub kilku pokoi, aneksu kuchennego lub kuchni, łazienki z WC. Lokale są wyposażone we wszelkie instalacje techniczne służące celom mieszkalnym. Można zatem stwierdzić, że cała powierzchnia użytkowa lokali służy celom mieszkalnym, w związku z czym wyodrębnione lokale są lokalami mieszkalnymi zakwalifikowanymi w ramach budynku w którym się znajdują do PKOB do klasy 1122 Budynki o dwóch mieszkaniach i wielomieszkaniowe.

Mając zatem na uwadze przedstawiony stan faktyczny, postawione pytanie oraz stan prawny należy stwierdzić, że dostawa lokali w budynku pensjonatowym opisanym w stanie faktycznym wniosku, służących celem mieszkaniowym, których powierzchnia użytkowa nie przekracza 150 m² będzie opodatkowana stawką podatku od towarów i usług w wysokości 8% na podstawie art. 41 ust. 2 w związku z art. 146a w powiązaniu z art. 41 ust. 1 pkt 12 ustawy.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2016 r., poz. 710 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Na mocy art. 5a ustawy, towary lub usługi będące przedmiotem czynności, o których mowa w art. 5, wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, są identyfikowane za pomocą tych klasyfikacji, jeżeli dla tych towarów lub usług przepisy ustawy lub przepisy wykonawcze wydane na jej podstawie powołują symbole statystyczne.

Według art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Stosownie do treści art. 146a pkt 1 ustawy, z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Od tej reguły ustawodawca ustanowił pewne wyjątki, tzn. przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi, bądź zwolnienie od podatku.

W myśl art. 41 ust. 2 ustawy, dla towarów i usług, wymienionych w załączniku nr 3 do ustawy, stawka podatku wynosi 7%, z zastrzeżeniem ust. 12 i art. 114 ust. 1.

Zgodnie z art. 146a pkt 2 ustawy, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 2, art. 120 ust. 2 i 3 oraz w tytule załącznika nr 3 do ustawy, wynosi 8%.

Stawkę podatku, o której mowa w art. 41 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, stosuje się – w myśl ust. 12 wskazanego artykułu – do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji lub przebudowy obiektów budowlanych lub ich części zaliczanych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym.

Przez budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym – według art. 41 ust. 12a ustawy – rozumie się obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12, a także obiekty sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w klasie ex 1264 – wyłącznie budynki instytucji ochrony zdrowia świadczących usługi zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarską, zwłaszcza dla ludzi starszych i niepełnosprawnych, z zastrzeżeniem ust. 12b.

Przepis art. 2 pkt 12 ustawy określa, iż przez obiekty budownictwa mieszkaniowego, rozumie się budynki mieszkalne stałego zamieszkania, sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 11.

Z kolei, w myśl art. 41 ust. 12b ustawy, do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym określonego w ust. 12a nie zalicza się:

1. budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 300 m²,
2. lokali mieszkalnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 150 m².

W myśl ust. 12c powołanego artykułu, w przypadku budownictwa mieszkaniowego o powierzchni przekraczającej limity określone w ust. 12b stawkę podatku, o której mowa w ust. 2, stosuje się tylko do części podstawy opodatkowania odpowiadającej udziałowi powierzchni użytkowej kwalifikującej do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w całkowitej powierzchni użytkowej.

Jak wynika z ww. art. 2 pkt 12, ustawa o podatku od towarów i usług, poprzez podanie klasyfikacji, odwołuje się do Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych, która stanowi usystematyzowany wykaz obiektów budowlanych. Zatem, dla celów podatku od towarów i usług stosuje się przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) (Dz. U. 1999 r. Nr 112, poz. 1316 ze zm.), stanowiącego usystematyzowany wykaz obiektów budowlanych.

Według podziału obiektów budowlanych na sekcje i działy w PKOB w dziale 11 mieszczą się budynki mieszkalne, natomiast w dziale 12 budynki niemieszkalne.

Dział 11 PKOB obejmuje trzy grupy budynków:

• budynki mieszkalne jednorodzinne – 111 – czyli samodzielne budynki takie jak: pawilony, wille, domki wypoczynkowe, leśniczówki, domy mieszkalne w gospodarstwach rolnych (bez budynków gospodarstw rolnych), rezydencje wiejskie, domy letnie itp., a także domy bliźniacze lub szeregowe, w których każde mieszkanie ma swoje własne wejście z poziomu gruntu,
• budynki o dwóch mieszkaniach i wielomieszkaniowe – 112,
• budynki zbiorowego zamieszkania – 113 – czyli domy opieki społecznej, internaty i bursy szkolne, domy studenckie, domy dziecka, domy dla bezdomnych, budynki mieszkalne na terenie koszar, zakładów karnych i poprawczych, aresztów śledczych, budynki kościołów i innych związków wyznaniowych, klasztory, domy zakonne, plebanie, kurie, rezydencje biskupie oraz rezydencje Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej.

Z kolei budynki niemieszkalne sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12 obejmują:

• hotele i budynki zakwaterowania turystycznego - grupa 121,
• budynki biurowe - grupa 122,
• budynki handlowo-usługowe - grupa 123,
• budynki transportu i łączności - grupa 124,
• budynki przemysłowe i magazynowe - grupa 125,
• ogólnodostępne obiekty kulturalne, budynki o charakterze edukacyjnym, budynki szpitali i zakładów opieki medycznej oraz budynki kultury fizycznej-grupa 126,
• pozostałe budynki niemieszlcalne-grupa 127.

Klasa 1211 - Budynki hoteli, obejmuje z kolei m.in. hotele, motele, gospody, pensjonaty i podobne budynki oferujące zakwaterowanie, z restauracjami lub bez.

W celu zastosowania prawidłowej stawki niezbędne jest zatem określenie, czy dany obiekt jest obiektem wymienionym w art. 2 pkt 12 ustawy i jakie spełnia funkcje - mieszkalne czy użytkowe. Ponieważ ustawa o podatku od towarów i usług oraz przepisy wykonawcze do ustawy nie zawierają definicji lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego, należy posiłkować się w tym zakresie przepisami ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2015 r., poz. 1892).

Zgodnie z art. 2 ust. 2 ww. ustawy, samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne.

Spełnienie wymagań, o których mowa w ust. 2, stwierdza starosta w formie zaświadczenia (art. 2 ust. 3 ww. ustawy).

Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą polegającą na wynajmie i zarządzaniu nieruchomościami. Na podstawie prawomocnej decyzji Starostwa Powiatowego w ... podatnik dokonał przebudowy własnego, istniejącego budynku na cele pensjonatowe wraz z infrastrukturą. Zgodnie z prawem budowlanym budynek zaliczono do kategorii XIV - budynek zakwaterowania turystycznego. Po zakończeniu inwestycji podatnik planuje sprzedać poszczególne lokale. Będące przedmiotem sprzedaży lokale będą częściowo wyodrębnione z budynku, jako odrębne własności lokali, na potwierdzenie czego uzyska odpowiednie wpisy do ksiąg wieczystych. Jak wskazano, lokale w budynku pensjonatowym, spełniać będą definicję samodzielnych lokali mieszkalnych i będą posiadać stosowne zaświadczenia wydane przez właściwego Starostę stwierdzające, że lokale te są samodzielnymi lokalami mieszkalnymi. W sytuacji gdy podatnik nie wyodrębni z budynku odrębnej własności lokalu, na moment dokonania sprzedaży – przeniesienie własności nastąpi w formie aktu notarialnego ustanowienia odrębnej własności lokalu oraz jego sprzedaży. Lokale są wyposażone we wszelkie instalacje techniczne służące celom mieszkalnym. Powierzchnia użytkowa lokali wynosi od 25 do 110 m². Lokale będą przedmiotem sprzedaży na cele mieszkalne do całorocznego zamieszkania. Zakupione lokale będą faktycznie wykorzystywane przez nabywców w celach mieszkalnych.

Odnosząc wskazane regulacje prawne do opisu zdarzenia przyszłego stwierdzić należy, że planowana sprzedaż opisanych we wniosku lokali (zarówno wyodrębnionych z budynku na moment sprzedaży, jak i tych, których ustanowienie odrębnej własności lokalu nastąpi w momencie sprzedaży w formie aktu notarialnego), o ile faktycznie w momencie sprzedaży spełniać będą one definicję lokali mieszkalnych w rozumieniu art. 2 ust. 2 i 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, będzie podlegała opodatkowaniu stawką preferencyjną 8% na podstawie na podstawie art. 41 ust. 12 w związku z art. 41 ust. 2 i art. 146a pkt 2 ustawy.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy uznano za prawidłowe.

Podkreślić należy, iż niniejsza interpretacja została wydana w oparciu o przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe, co oznacza, iż w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;
2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, Al. Zwycięstwa 16/17, 80-219 Gdańsk, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2016 r., poz. 718, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.

doradcapodatkowy.com gdy potrzebujesz własnej indywidualnej interpretacji podatkowej.