Interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej
0111-KDIB4.4014.262.2018.4.AD
z 11 października 2018 r.

Mechanizm kojarzenia podobnych interpretacji

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 oraz art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2018 r., poz. 800, ze zm.) – Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z 31 lipca 2018 r. (data wpływu – 1 sierpnia 2018 r.), uzupełnionym 19 września 2018 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntów wraz z prawem własności posadowionego na nich budynku biurowo-usługowego oraz infrastruktury towarzyszącej – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 1 sierpnia 2018 r. wpłynął do Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntów wraz z prawem własności posadowionego na nich budynku biurowo-usługowego oraz infrastruktury towarzyszącej.

Z uwagi na fakt, iż wniosek nie spełniał wymogów formalnych, w piśmie z 5 września 2018 r. znak: 0114-KDIP1-1.4012.447.2018.2.DG oraz znak: 0111-KDIB4.4014.262.2018.3.AD wezwano Zainteresowanych o jego uzupełnienie. Wniosek uzupełniono 19 września 2018 r.

We wniosku złożonym przez:

• Zainteresowanego będącego stroną postępowania:

(ML, Nabywca);

• Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania:

(XI, Zbywca)

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

XI Sp. z o.o. (Zainteresowany niebędący stroną postępowania) jest użytkownikiem wieczystym zabudowanej nieruchomości gruntowej oraz właścicielem wzniesionego na niej budynku i budowli. Jest również przyszłym Zbywcą w/w prawa, budynku i budowli (Nieruchomość), będących przedmiotem niniejszego wniosku, a także zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług czynnym.

ML Sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania) jest podmiotem prowadzącym działalność w zakresie leasingu, przyszłym Nabywcą tej Nieruchomości. Jest zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług czynnym.

Zbywca jest użytkownikiem wieczystym zabudowanej nieruchomości gruntowej położonej w K. Nieruchomość stanowi działki nr 13/33, 13/34 i 13/35, dla których prowadzona jest księga wieczysta. Zbywca nabył prawo użytkowania wieczystego tych działek od P. Sp. z o.o. na podstawie umowy sprzedaży zawartej 28 marca 2006 r. wraz ze wzniesionymi na nich budynkiem biurowo-usługowym oraz infrastrukturą towarzyszącą (działka 13/33 – asfaltowa droga wewnętrzna, działka 13/34 – droga wewnętrzna i miejsca parkingowe, działka 13/35 – budynek biurowo-usługowy). Budynek i budowle oddane zostały do użytkowania (wynajęte) przez poprzedniego właściciela w 2001 r. Nieruchomość jest głównym składnikiem majątku Zbywcy.

Przy nabyciu prawa użytkowania wieczystego, budynku i budowli Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia naliczonego podatku od towarów i usług. Po nabyciu budynek i budowle wchodzące w skład Nieruchomości nie były przedmiotem ulepszeń dokonywanych przez Zbywcę, których wartość wyniosłaby 30% (lub więcej) ich wartości początkowej.

Nieruchomość jest przedmiotem kilkunastu umów najmu, Zbywca nie wykorzystywał ani nie wykorzystuje obecnie Nieruchomości na potrzeby własne. Świadczenie usług najmu stanowi dla Zbywcy czynności opodatkowane podatkiem od towarów i usług, Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Zbywcę na cele działalności zwolnionej z podatku od towarów i usług ani pozostającej poza zakresem podatku od towarów i usług.

Jako jeden z wariantów zawarcia transakcji Zbywca i podmiot trzeci (MC Sp. z o.o. II Sp. k.) planują zawarcie przedwstępnej umowy sprzedaży Nieruchomości. Prawa i obowiązki z umowy przedwstępnej mogą zostać przeniesione następnie przez ten podmiot trzeci na Nabywcę lub też umowa przedwstępna zostanie rozwiązana i zawarta nowa umowa przedwstępna pomiędzy Zbywcą a Nabywcą. Umowa ostateczna zostanie następnie zawarta pomiędzy Zbywcą a Nabywcą.

Możliwe jest również zawarcie umowy ostatecznej przez Zbywcę i Nabywcę bez zawierania wcześniej jakiejkolwiek umowy przedwstępnej.

W każdym z wariantów przedmiotem sprzedaży objętym niniejszym wnioskiem, będzie opisany powyżej budynek i budowle oraz prawo użytkowania wieczystego działek nr 13/33, 13/34 i 13/35.

W związku ze sprzedażą Nieruchomości, na mocy art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego, Nabywca wstąpi we wszelkie prawa i obowiązki wynikające z umów najmu zawartych z najemcami powierzchni zbywanego budynku i budowli. W umowie sprzedaży Zbywca i Nabywca ustalą rozliczenie przysługujących im kwot czynszów najmu w proporcji do liczby dni miesiąca sprzedaży, przez które każdy z nich będzie użytkownikiem wieczystym/właścicielem Nieruchomości. W takiej samej proporcji w stosunku do liczby dni roku sprzedaży ustalone zostanie miedzy nimi rozliczenie opłat za użytkowanie wieczyste gruntu. Powyższe rozliczenia zostaną uwzględnione w cenie sprzedaży Nieruchomości.

Po transakcji dojdzie pomiędzy Zbywcą oraz Nabywcą do rozliczenia zaliczek na poczet opłat eksploatacyjnych, które w ciągu danego roku najemcy wpłacali Zbywcy.

W ramach planowanej sprzedaży Nieruchomości zostaną przeniesione przez Zbywcę na Nabywcę i objęte łączną ceną sprzedaży następujące składniki ściśle związane z Nieruchomością, m.in.:

1. przynależności i prawo własności rzeczy ruchomych stanowiących wyposażenie zbywanego budynku,
2. umowy najmu, zgodnie z którymi na dzień sprzedaży powierzchnie wynajęte nie zostały jeszcze wydane najemcom (co do których istnieją wątpliwości czy ich przeniesienie następuje z mocy prawa),
3. dokumentacja związana ze zbywaną Nieruchomością, w tym z umowami najmu, taka jak: korespondencja z najemcami, ich nazwy, adresy i dane kontaktowe, składane oświadczenia i dokumenty zabezpieczeń;
4. prawa wynikające z gwarancji robót wykończeniowych udzielonych przez wykonawców;
5. prawa autorskie do projektów architektonicznych i budowlanych budynku i budowli.
   
   

Dodatkowo, na Zbywcę zostaną przeniesione również związane z tymi umowami najmu zabezpieczenia w postaci m.in. gwarancji bankowych, gwarancji ubezpieczeniowych, gwarancji korporacyjnych, depozytów lub kaucji gwarancyjnych – o ile będą takie zabezpieczenia istniały.

W ramach transakcji Zbywca nie przeniesie na Nabywcę żadnych swoich innych składników majątkowych. W szczególności, sprzedaż Nieruchomości nie obejmie:

1. należności Zbywcy;
2. umów ubezpieczenia, które ulegną rozwiązaniu na podstawie art. 823 § 3 Kodeksu cywilnego;
3. umów na prowadzenie rachunków bankowych zawartych przez Zbywcę;
4. środków finansowych będących własnością Zbywcy;
5. co do zasady umów o świadczenie usług zawartych przez Zbywcę, dotyczących również Nieruchomości (m.in. na dostawę energii elektrycznej, wody, odprowadzanie ścieków, wywóz śmieci, zarządzanie Nieruchomością, ochrony Nieruchomości, utrzymania technicznego Nieruchomości a także usług księgowych, prawnych, doradztwa podatkowego, itp ), z zastrzeżeniem, iż Nabywca (lub leasingobiorca) może zawrzeć z tymi dostawcami nowe umowy na analogicznych warunkach oraz nie wyklucza tymczasowego korzystania z umów zawartych przez Zbywcę do czasu zawarcia nowych umów przez Nabywcę (lub leasingobiorcę) celem zachowania niezakłóconego funkcjonowania Nieruchomości;
6. ksiąg rachunkowych Zbywcy;
7. firmy Zbywcy;
8. zobowiązań Zbywcy (w tym zobowiązań bezpośrednio związanych ze zbywaną Nieruchomością) z wyjątkiem ewentualnie przelewu depozytów wykonawców, czy kaucji i depozytów pieniężnych najemców co stanowić będzie konsekwencję wstąpienia w stosunek najmu przez Nabywcę.
   
   

Zbywca nie zatrudnia pracowników, a zatem dostawa Nieruchomości na rzecz Nabywcy nie będzie wiązała się z przejściem pracowników Zbywcy w ramach tzw. przejścia zakładu pracy lub jego części (art. 231 Kodeksu pracy) na Nabywcę.

Wszelkie czynności związane z zarządzaniem i administracją Nieruchomością, jak również funkcjonowaniem Zbywcy są wykonywane na rzecz Zbywcy na podstawie wskazanych w pkt e) powyżej umów.

W związku z powyższym, intencją Zbywcy jest sprzedaż Nabywcy jedynie wybranych składników majątkowych związanych z funkcjonowaniem Nieruchomości, nie zaś całego przedsiębiorstwa Zbywcy lub jego zorganizowanej części. Przedmiot planowanych transakcji (tj. Nieruchomość) nie jest, ani na moment sprzedaży nie będzie, w żaden sposób organizacyjnie wyodrębniony, w szczególności, jako dział, wydział, oddział, w strukturze organizacyjnej Zbywcy. Jeśli chodzi o ujęcie finansowe przedmiotu transakcji to część kosztów ponoszonych przez Zbywcę dotyczy go bezpośrednio. Zbywca ponosi też koszty, które nie dotyczą wyłącznie przedmiotu transakcji, ale całości jego przedsiębiorstwa.

Zbywca nie prowadzi wyodrębnionej księgowości dotyczącej przedmiotu planowanej transakcji. Zdarzenia gospodarcze związane z przedmiotem transakcji są ewidencjonowane w ramach ogólnej ewidencji księgowej i podatkowej Zbywcy.

Nabywca i Zbywca nie są podmiotami powiązanymi.

Nabywca wykorzystywał będzie nabytą Nieruchomość wyłącznie do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług. Zamierza wyleasingować Nieruchomość na podstawie umowy leasingu finansowego. Na podstawie zawartej umowy leasingu, Nabywca nabywając Nieruchomość sfinansuje ją w celu korzystania z niej – jako przedmiotu leasingu – przez leasingobiorcę. To leasingobiorca zobowiązany będzie do podjęcia działań, w tym zawarcia umów obsługi Nieruchomości itd., aby wynajem lokali w leasingowanej Nieruchomości był możliwy i będzie stroną umów najmu z najemcami.

Nieruchomość nie będzie wykorzystywana przez Nabywcę na cele działalności zwolnionej z podatku od towarów i usług ani pozostającej poza zakresem podatku od towaru i usług.

Zbywca i Nabywca zamierzają złożyć zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia (wyborze opodatkowania) dostawy budynku i budowli, o którym mowa w art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o podatku od towarów i usług.

W piśmie z 18 września 2018 r. (data wpływu – 19 września 2018 r.), stanowiącym uzupełnienie wniosku, Zainteresowani wskazali m.in., że opisane we wniosku elementy infrastruktury towarzyszącej (asfaltowa droga wewnętrzna, droga wewnętrzna i miejsca parkingowe) stanowią części składowe gruntu w rozumieniu art. 48 Kodeksu cywilnego, ponieważ nie mogą być od niego odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości. W związku z powyższym stanowią cześć nieruchomości w rozumieniu Kodeksu cywilnego.

Przywołując powyżej opis zdarzenia przyszłego, pominięto tę jego część zawartą w uzupełnieniu wniosku, która odnosi się tylko do podatku od towarów i usług.

W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytanie:

Czy sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegać podatkowi od czynności cywilnoprawnych w przypadku złożenia przez Nabywcę i Zbywcę zgodnego oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia z podatku od towarów i usług i wyborze opodatkowania dostawy?

Zdaniem Zainteresowanych, w przypadku złożenia przez Nabywcę i Zbywcę zgodnego oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia z podatku od towarów i usług i wyborze opodatkowania dostawy, sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegać podatkowi od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od towarów i usług, nie podlegają podatkowi od czynności cywilnoprawnych czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie ze stanowiskiem Zainteresowanych przedstawionym w odniesieniu do podatku od towarów i usług, w przypadku złożenia przez Nabywcę i Zbywcę zgodnego oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia z podatku od towarów i usług i wyborze opodatkowania dostawy, sprzedaż Nieruchomości – jako nie wyłączona z zakresu ustawy o podatku od towarów i usług, ani też nie zwolniona z tego podatku – podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki 23%. W związku z powyższym, spełniona będzie przesłanka wyłączenia z zastosowania podatku od czynności cywilnoprawnych polegająca na opodatkowaniu czynności sprzedaży podatkiem od towarów i usług.

Zdaniem Zainteresowanych, sprzedaż Nieruchomości nie będzie wobec tego podlegać podatkowi od czynności cywilnoprawnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie zaznacza się, iż przedmiotem niniejszej interpretacji jest wyłącznie ocena stanowiska Zainteresowanych dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja indywidualna z 2 października 2018 r., znak: 0114-KDIP1-1.4012.447.2018.3.AM.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. z 2017 r., poz.1150) podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1. w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
   
2. jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
   
   1. umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
   2. umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.
   
   
   

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. prawo wieczystego użytkowania gruntu lub nieruchomości.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2017 r. poz. 1221, ze zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Ze zdarzenia przedstawionego we wniosku wynika, że planowane jest zawarcie umowy sprzedaży. Przedmiotem sprzedaży będzie budynek biurowo-usługowy, infrastruktura towarzysząca (działka 13/33 – asfaltowa droga wewnętrzna, działka 13/34 – droga wewnętrzna i miejsca parkingowe, działka 13/35 – budynek biurowo-usługowy) oraz prawo użytkowania wieczystego tych działek.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek przedmiotem niniejszej interpretacji jest zapytanie Zainteresowanych dotyczące opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności opodatkowaniem w podatku od towarów i usług skutkuje bowiem wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z treści interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 2 października 2018 r. znak: 0111-KDIP1-1.4012.447.2018.3.AM wynika, że sprzedaż opisanej Nieruchomości podlega regulacjom ustawy o podatku od towarów i usług. „Zatem do sprzedaży użytkowania wieczystego działek gruntowych o numerach: 13/33, 13/34 i 13/35 wraz z posadowionymi na nich budynkiem biurowo-usługowym i budowlami, Zbywca ma prawo do zastosowania zwolnienia z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

W myśl powołanego art. 43 ust. 10 w związku z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT dla planowanej sprzedaży, Sprzedający (Zbywca) może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części ponieważ spełnione zostaną przesłanki do zastosowania takiego opodatkowania.

W przypadku, rezygnacji ze zwolnienia i wyboru opcji opodatkowania dla dostawy składników majątkowych Zbywcy będących przedmiotem wniosku stawka podatku VAT w wysokości 23% będzie miała zastosowanie również do dostawy użytkowania wieczystego gruntów tj. działek o numerach 13/33, 13/34 i 13/35, na których ww. budynek oraz budowle zostały posadowione.”

Rezygnacja ze zwolnienia z podatku od towarów i usług spowoduje, że opisana transakcja będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

A zatem, jeżeli nastąpi istotnie rezygnacja ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług i ww. transakcja sprzedaży będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (nie będzie z tego podatku zwolniona), to w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W takim przypadku opisana umowa sprzedaży nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Wobec powyższego, stanowisko Zainteresowanych należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;
2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.
   
   

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.

doradcapodatkowy.com gdy potrzebujesz własnej indywidualnej interpretacji podatkowej.