Interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej
0111-KDIB2-2.4014.107.2019.2.SK
z 22 lipca 2019 r.

Mechanizm kojarzenia podobnych interpretacji

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 oraz art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2019 r., poz. 900 ze zm.) − Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z 17 maja 2019 r. (data wpływu 21 maja 2019 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 21 maja 2019 r. wpłynął do tut. Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości.

We wniosku złożonym przez:

- Zainteresowanego będącego stroną postępowania:

Y Sp. z o.o.

- Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania:

X Sp. z o.o.

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

X spółka z ograniczoną odpowiedzialnością – Zainteresowany niebędący stroną postępowania (dalej „Sprzedający” lub „Zbywca”) jest zarejestrowany w Polsce jako podatnik VAT czynny i będzie zarejestrowany w Polsce jako podatnik VAT czynny również na datę planowanej Transakcji, o której mowa poniżej. Zgodnie z danymi zawartymi w Krajowym Rejestrze Sądowym przedmiotem przeważającej działalności Sprzedającego jest wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi.

Y spółka z ograniczoną odpowiedzialnością – Zainteresowany będący stroną postępowania (dalej: „Kupujący” lub „Nabywca”) będzie zarejestrowany w Polsce jako podatnik VAT czynny na datę planowanej Transakcji, o której mowa poniżej.

Aktualnie Kupujący planuje nabycie od Zbywcy nieruchomości wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi wskazanymi w dalszej części opisu zdarzenia przyszłego (dalej „Transakcja”).

Sprzedający oraz Kupujący (dalej łącznie: „Zainteresowani”) nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz.U. z 2019 r., poz. 865 ze zm., dalej „ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych”).

Pomiędzy Zainteresowanymi nie zachodzą również powiązania o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy, o których mowa w ustawie o VAT.

Nieruchomość.

Planowana Transakcja dotyczyć będzie zabudowanej nieruchomości składającej się z działek gruntu o numerach ewidencyjnych: 12/34 i 12/43, dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą (dalej łącznie: „Grunt”). Sprzedający jest użytkownikiem wieczystym Gruntu.

Na Gruncie znajdują się:

1. budynek biurowy (dalej: „Budynek”), który posadowiony jest na obu działkach wchodzących w skład Gruntu;
   
2. określone budowle, w rozumieniu art. 3 pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2018 r., poz. 1202 ze zm.; dalej: „Prawo budowlane”) (dalej łącznie: „Budowle”), tj. w szczególności:
   
   • parking (dalej: „Parking Naziemny”), który posadowiony jest na obu działkach wchodzących w skład Gruntu;
   • droga wewnętrzna oraz chodniki (droga wewnętrzna oraz chodniki posadowione są na obu działkach wchodzących w skład Gruntu);
   • elementy infrastruktury w postaci sieci uzbrojenia terenu, które posadowione są na Gruncie;
3. określone urządzenia budowlane, w rozumieniu art. 3 pkt 9 Prawa budowlanego (dalej łącznie: „Urządzenia Budowlane”), które posadowione są na Gruncie, tj. w szczególności: szlabany oraz przyłącza dotyczące mediów.
   
   

Grunt, Budynek, Budowle, Urządzenia Budowlane w dalszej części niniejszego wniosku nazywane będą łącznie „Nieruchomością”.

Z treści księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości wynika, że poza Budynkiem, na Gruncie posadowione są jeszcze inne budynki Zainteresowani pragną wyjaśnić, że poza Budynkiem, na Gruncie nie są posadowione żadne inne budynki (księga wieczysta prowadzona dla Nieruchomości jest w tym zakresie niezgodna ze stanem faktycznym, co potwierdza wypis z kartoteki budynków dla Nieruchomości).

Obie działki wchodzące w skład Gruntu są objęte obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (dalej: „MPZP”), który przewiduje dla Nieruchomości:

1. przeznaczenie podstawowe – usługi;
2. przeznaczenie uzupełniające: a) skwery, b) infrastruktura drogowa, c) urządzenia infrastruktury technicznej.

Ponieważ pytania zadane w ramach niniejszego wniosku dotyczą klasyfikacji zakładanej Transakcji na gruncie podatku od towarów i usług (dalej „podatek VAT” lub „VAT”), w tym prawa Kupującego do odliczenia podatku VAT naliczonego (a także klasyfikacji zakładanej Transakcji na gruncie podatku do czynności cywilnoprawnych – dalej również „PCC”), w dalszych punktach Zainteresowani opisują historię nabycia przedmiotu Transakcji oraz jego wykorzystanie w działalności gospodarczej Sprzedającego oraz zakres Transakcji.

Zainteresowani podejmą starania by Transakcja została sfinalizowana w drugim lub trzecim kwartale 2019 r., przy czym nie można całkowicie wykluczyć, iż Transakcja może nastąpić w późniejszym terminie.

Historia nabycia przedmiotu Transakcji oraz jego wykorzystanie w działalności gospodarczej Sprzedającego.

Na podstawie umowy przeniesienia przedsiębiorstwa, w tym prawa użytkowania wieczystego gruntu z 14 lutego 2007 r. zawartej pomiędzy Sprzedającym a Z spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa (dalej: „Z”), w związku z wniesieniem przez Z wkładu niepieniężnego (aportu) na pokrycie podwyższenia kapitału zakładowego Sprzedającego, do której to transakcji obowiązujące wówczas przepisy ustawy o VAT nie znajdowały zastosowania. Sprzedający nabył:

1. prawo użytkowania wieczystego gruntu, w skład którego wchodził w szczególności Grunt (Grunt stanowił część gruntu o większej powierzchni, będącego przedmiotem ww. umowy), oraz
2. własność budynków i budowli posadowionych wówczas na gruncie, w skład którego wchodził w szczególności Grunt.
   
   

Na podstawie umowy sprzedaży z 25 stycznia 2006 r. zawartej pomiędzy syndykiem masy upadłości spółki pod firmą P. S.A. a Z, która to transakcja została potraktowana jako zwolniona od podatku VAT na podstawie obowiązującego wówczas brzmienia art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, Z nabył:

1. prawo użytkowania wieczystego gruntu, w skład którego wchodził w szczególności Grunt (Grunt stanowił część gruntu o większej powierzchni, będącego przedmiotem ww. umowy) oraz
2. własność budynków i budowli posadowionych wówczas na gruncie, w skład którego wchodził w szczególności Grunt.
   
   

Na Gruncie zrealizowana została inwestycja, w wyniku której doszło do wybudowania Budynku, Budowli oraz Urządzeń Budowlanych z zamiarem rozpoczęcia komercyjnego wynajmu powierzchni podmiotom gospodarczym (inwestycja została rozpoczęta przez Z, dla której Prezydent Miasta W. wydał decyzję zatwierdzającą projekt budowlany i udzielającą pozwolenia na budowę; pozwolenie na budowę zostało następnie przeniesione na Sprzedającego).

Pozwolenie na użytkowanie Budynku zostało wydane Sprzedającemu decyzją Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego z 27 sierpnia 2008 r.

Budynek wraz z Budowlami jest traktowany przez Sprzedającego jako jeden środek trwały (kompleks Budynku i Budowli). Z tego względu – mając na uwadze przyjęty przez Sprzedającego sposób amortyzacji w stosunku do Budynku i Budowli – nie jest możliwe jednoznaczne przypisanie wartości poniesionych wydatków na ulepszenie (w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym) do Budynku (jako takiego) lub poszczególnych Budowli. Sprzedający nie poniósł (i do daty planowanej Transakcji nie poniesie) wydatków na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, środka trwałego w postaci kompleksu Budynku i Budowli, które na datę planowanej Transakcji byłyby równe lub przekroczyłyby 30% wartości początkowej wspomnianego środka trwałego w postaci kompleksu Budynku i Budowli. Jednocześnie, Sprzedający nie jest w stanie określić, ani jaka jest wartość początkowa Budynku (jako takiego) oraz poszczególnych Budowli wchodzących w skład opisanego środka trwałego (w postaci kompleksu Budynku i Budowli), ani jaka wartość ulepszeń (w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym) odnosi się do Budynku (jako takiego) oraz poszczególnych Budowli.

Wykorzystanie przedmiotu Transakcji w działalności gospodarczej Sprzedającego.

Sprzedający prowadzi działalność w zakresie komercyjnego wynajmu powierzchni w Budynku (w tym miejsc parkingowych wchodzących w skład parkingu zlokalizowanego w Budynku) oraz miejsc parkingowych wchodzących w skład Parkingu Naziemnego. Działalność prowadzona w powyższym zakresie przez Sprzedającego podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.

Nieruchomość nie jest wykorzystywana przez Sprzedającego do wykonywania czynności zwolnionych od podatku VAT

Aktualnie część przeznaczonych na wynajem powierzchni wchodzących w skład Budynku (w tym miejsc parkingowych wchodzących w skład parkingu zlokalizowanego w budynku), jak również miejsc parkingowych wchodzących w skład Parkingu Naziemnego, jest wydana najemcom na podstawie umów najmu.

Może się zdarzyć, że na dzień Transakcji część przeznaczonych na wynajem powierzchni wchodzących w skład Budynku (w tym miejsc parkingowych wchodzących w skład parkingu zlokalizowanego w Budynku), jak również miejsc parkingowych wchodzących w skład Parkingu Naziemnego, będzie niewynajęta. Może się jednak zdarzyć, że na ten dzień całość wyżej wymienionych powierzchni będzie wynajęta.

Budowle inne niż Parking Naziemny nie są bezpośrednio wynajmowane najemcom, ale pełnią rolę pomocniczą względem Budynku, służąc prawidłowemu funkcjonowaniu Budynku (są użytkowane dla celów działalności gospodarczej Sprzedającego opodatkowanej podatkiem VAT polegającej na komercyjnym wynajmie powierzchni).

Wydanie pierwszemu najemcy całości przeznaczonych na wynajem powierzchni w Budynku (w tym miejsc parkingowych wchodzących w skład parkingu zlokalizowanego w Budynku), jak również miejsc parkingowych wchodzących w skład Parkingu Naziemnego, nastąpiło 25 września 2008 r. na podstawie umowy najmu opodatkowanej podatkiem VAT (w tym czasie całość przeznaczonych na wynajem powierzchni wynajmował jeden najemca).

Udział powierzchni wynajętej w ogóle przeznaczonych na wynajem powierzchni wchodzących w skład Nieruchomości mógł w poszczególnych okresach ulegać naturalnym zmianom wynikającym z zawierania nowych umów najmu, wypowiadania lub zmiany trwających umów najmu. Tym niemniej, całość przeznaczonych na wynajem powierzchni wchodzących w skład Budynku (w tym miejsc parkingowych wchodzących w skład parkingu zlokalizowanego w Budynku), jak również miejsc parkingowych wchodzących w skład Parkingu Naziemnego, podlegała najmowi.

Zakres Transakcji.

Zgodnie z zamierzeniami Sprzedającego i Kupującego, w ramach planowanej Transakcji nastąpi przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego

1. prawa użytkowania wieczystego Gruntu;
2. prawa własności Budynku, Budowli i Urządzeń Budowlanych wchodzących w skład Nieruchomości, z wyjątkiem tej części infrastruktury w postaci sieci uzbrojenia terenu, która należy do przedsiębiorstwa, o którym mowa w art. 49 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 1025 ze zm., dalej: „Kodeks cywilny”).
3. z uwagi na fakt, że aktualnie część powierzchni przeznaczonych na wynajem wydana jest poszczególnym najemcom, w wyniku Transakcji nastąpi wstąpienie Kupującego w miejsce Sprzedającego w stosunki najmu dotyczące powierzchni przeznaczonych na wynajem z mocy prawa na podstawie art. 678 Kodeksu cywilnego; jednocześnie w zakresie najmów, w przypadku których na datę Transakcji powierzchnie nie zostaną jeszcze wydane najemcom, nastąpi przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego praw i obowiązków z takich umów najmu w umowie sprzedaży w ramach planowanej Transakcji,
4. praw z zabezpieczeń prawidłowego wykonania obowiązków wynikających z umów najmu ustanowionych przez poszczególnych najemców,
5. praw z rękojmi i gwarancji wynikających z umów z wykonawcami, zawartych w celu wykonania prac wykończeniowych i adaptacyjnych Nieruchomości, o ile zostały one udzielone i nadal pozostają one w mocy;
6. praw autorskich do dokumentacji projektowej dotyczącej Nieruchomości.
   
   

Co więcej, w zależności od ustaleń komercyjnych pomiędzy Sprzedającym a Kupującym, w ramach Transakcji Sprzedający może przenieść na Kupującego przysługujące Sprzedającemu prawa z tytułu licencji do oprogramowania niezbędnego dla prawidłowego funkcjonowania Budynku.

Ponadto, w ramach planowanej Transakcji może również nastąpić przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego prawa własności aktywów (ruchomości) stanowiących wyposażenie Budynku lub służących prawidłowemu funkcjonowaniu Budynku lub Nieruchomości, o ile na datę planowanej Transakcji będą własnością Sprzedającego.

Zgodnie z zamierzeniami Sprzedającego i Kupującego, w ramach planowanej Transakcji Sprzedający zobowiązany będzie również do przekazania (wydania) Kupującemu standardowej dokumentacji dotyczącej tego rodzaju nieruchomości komercyjnej, jaką jest Nieruchomość, w szczególności:

1. całości dokumentacji prawnej dotyczącej Nieruchomości (w tym w szczególności umów najmu i związanych z nimi dokumentów zabezpieczeń),
2. dokumentów dotyczących procesu budowlanego, w tym w szczególności umowy z architektem lub architektami oraz umowy z generalnym wykonawcą i innymi wykonawcami Budynku, dokumentów gwarancji budowlanych oraz dokumentów gwarancji projektowych (o ile zostały udzielone i pozostają one w mocy), decyzji administracyjnych wydanych w stosunku do Nieruchomości lub Budynku lub związanych z ich funkcjonowaniem oraz całości dokumentacji technicznej związanej z procesem budowalnym (w tym dziennika budowy, dokumentacji powykonawczej, specyfikacji technicznych, itp.),
3. dokumentacji prowadzonej przez zarządcę nieruchomości dotyczącej Nieruchomości oraz świadczenia usług i opłat eksploatacyjnych związanych z Nieruchomością,
4. instrukcji użytkowania (lub innych) dotyczących działalności lub utrzymania Budynku bądź instalacji, maszyn, urządzeń znajdujących się na Nieruchomości lub ją obsługujących;
5. książki obiektu budowlanego, kart dostępu do Budynku oraz wszelkich kodów, kluczy, sterowników, a także świadectwa charakterystyki energetycznej dla Budynku;
6. pozostałych istniejących dokumentów dotyczących Nieruchomości, znajdujących się w posiadaniu Sprzedającego, które w sposób zwyczajowy przekazywane są kupującym nieruchomości komercyjne.
   
   

Lista składników majątku Sprzedającego niepodlegających przeniesieniu na rzecz Kupującego obejmuje:

1. prawa i obowiązki wynikające z umowy o zarządzanie Nieruchomością (po nabyciu Nieruchomości Kupujący będzie zarządzał Nieruchomością we własnym zakresie lub przy współpracy podmiotu trzeciego na podstawie odrębnie zawartej umowy);
2. prawa i obowiązki wynikające z umów w zakresie dostawy mediów do Nieruchomości;
3. prawa i obowiązki wynikające z umowy ubezpieczenia Nieruchomości;
4. prawa i obowiązki wynikające z umów serwisowych związanych z funkcjonowaniem Nieruchomości (w tym umowy; ochrony, monitoringu przeciwpożarowego, serwisu sprzątającego, umowy dotyczące serwisu urządzeń znajdujących się w Budynku);
5. prawa i obowiązki wynikające z umów najmu lub dzierżawy (w przypadku których Sprzedający występuje jako najemca lub dzierżawca) dotyczących budowli lub ich części posadowionych na okolicznych działkach gruntu, które pełnią rolę pomocniczą względem Budynku, służąc jego prawidłowemu funkcjonowaniu (zgodnie z zamiarem Zainteresowanych, nakłady poniesione przez Sprzedającego na wybudowanie wspomnianych budowli lub ich części będą, przed planowaną datą Transakcji, podlegały rozliczeniu przez Sprzedającego z użytkownikiem wieczystym okolicznych działek gruntu, będącym właścicielem przedmiotowych budowli lub ich części; dla uniknięcia wszelkich wątpliwości, Zainteresowani pragną podkreślić, że definicja „Budowli” sformułowana powyżej na potrzeby niniejszego wniosku nie obejmuje budowli lub ich części posadowionych na okolicznych działkach gruntu).
   
   

Zgodnie z zamiarem Zainteresowanych, przed datą lub w dacie Transakcji Sprzedający rozwiąże lub wypowie takie umowy albo wyłączy Nieruchomość z ich zakresu. Może się jednak zdarzyć, że w określonych przypadkach okresy wypowiedzenia niektórych spośród ww. umów upłyną już po dacie Transakcji. Ponadto, w określonych przypadkach konieczność utrzymania wybranych umów może zostać również wymuszona np. przez zasady bezpieczeństwa Nieruchomości, potrzebę zapewnienia ciągłości dostawy mediów do Nieruchomości, czy też procedury wewnętrzne partnerów handlowych lub dostawców usług na rzecz Sprzedającego. Dotyczy to w szczególności umów w zakresie dostawy mediów do Nieruchomości. W takich przypadkach umowy te zostaną wypowiedziane lub rozwiązane po dacie Transakcji, a do tego czasu stroną tych umów pozostanie Sprzedający. Jeżeli jakiekolwiek z wyżej wymienionych umów będą obowiązywać po dacie Transakcji, niezależnie od przyczyn, Sprzedający upoważni Kupującego do wykonywania praw i obowiązków wynikających z takich umów w imieniu Sprzedającego do czasu ich rozwiązania lub upływu terminu wypowiedzenia, przy czym Sprzedający i Kupujący dokonają odpowiednich rozliczeń należności wynikających z takich umów.

Ponadto, po zbyciu przedmiotu Transakcji, w majątku Sprzedającego pozostaną w szczególności następujące składniki:

1. tajemnice przedsiębiorstwa Sprzedającego oraz know-how Sprzedającego;
2. firma przedsiębiorstwa Sprzedającego;
3. księgi rachunkowe Sprzedającego i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Sprzedającego działalności gospodarczej (poza dokumentacją ściśle związaną z Nieruchomością zbywaną w ramach planowanej Transakcji);
4. prawa i obowiązki wynikające z umów rachunków bankowych Sprzedającego (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których Sprzedający dokonuje rozliczeń z najemcami);
5. środki pieniężne Sprzedającego zgromadzone na rachunkach bankowych i w kasie (z wyjątkiem kaucji pieniężnych wpłaconych przez poszczególnych najemców);
6. środki pieniężne ze zbycia przedmiotu Transakcji;
7. prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z prowadzeniem przez Sprzedającego bieżącej działalności (nie dotyczących bezpośrednio Nieruchomości), w tym umowy na prowadzenie obsługi księgowej.
   
   

Zamiarem Zainteresowanych jest by w ramach Transakcji nie zostały przeniesione na Kupującego pożytki i ciężary (należności, czy też zobowiązania) Sprzedającego związane z Nieruchomością (w szczególności czynsze i inne kwoty należne od najemców na mocy umów najmu, koszty związane z utrzymaniem Nieruchomości) należne za okres przed zawarciem Transakcji. W związku z przeprowadzeniem Transakcji może się jednak zdarzyć, że część pożytków lub kosztów związanych z Nieruchomością zostanie uregulowana jeszcze na rzecz lub przez Sprzedającego (choć będą one dotyczyły okresu po dacie Transakcji), lub że część pożytków lub kosztów zostanie uregulowana już na rzecz lub przez Kupującego (choć będą one dotyczyły okresu, w którym Nieruchomość należała jeszcze do Sprzedającego). W związku z powyższym, zamiarem Zainteresowanych jest szczegółowe określenie w umowie sprzedaży Nieruchomości zasad rozliczenia kwot pożytków oraz ciężarów do podziału pomiędzy Sprzedającym a Kupującym odpowiednio do okresów, w których każdy z nich był/będzie właścicielem Nieruchomości.

Sprzedający nie zatrudnia i na moment Transakcji nie będzie zatrudniać żadnych pracowników. W związku z powyższym, wskutek planowanej Transakcji nie nastąpi przejście zakładu pracy Sprzedającego na Kupującego w rozumieniu art. 231 Kodeksu pracy.

Ponadto, Sprzedający pragnie wskazać, iż działalność polegająca na wynajmie powierzchni przeznaczonej na wynajem w Nieruchomości nie jest wyodrębniona w strukturze Sprzedającego jako oddział, zakład bądź też wydział, w szczególności na podstawie uchwały wspólników Sprzedającego bądź innego dokumentu.

Przychody i koszty oraz należności i zobowiązania związane z działalnością polegającą na wynajmie powierzchni przeznaczonej na wynajem w Nieruchomości są ewidencjonowane zgodnie z ogólnymi przepisami o rachunkowości. Sprzedający nie prowadzi odrębnej ewidencji zdarzeń gospodarczych w tym zakresie.

Po Transakcji na Kupującym będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości.

Kupujący zawrze własne umowy dążąc do zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości, w szczególności w zakresie zarządzania Nieruchomością, zapewnienia finansowania Nieruchomości, dostawy mediów, zapewnienia czystości, bezpieczeństwa, itp. Niewykluczone jest jednocześnie, że część z zawartych przez Kupującego umów zawarta zostanie z dotychczasowymi dostawcami tych usług na rzecz Sprzedającego.

Po nabyciu przedmiotu Transakcji Kupujący będzie prowadzić działalność w zakresie komercyjnego wynajmu powierzchni w Nieruchomości. Działalność Kupującego w tym zakresie będzie opodatkowana podatkiem VAT.

Kupujący nie zamierza świadczyć usług w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania Nieruchomości ani jej części na cele mieszkaniowe.

Jednocześnie, nie jest wykluczone, że w przyszłości przedmiot Transakcji może zostać także przez Kupującego odsprzedany lub zbyty w innej formie.

Sprzedający i Kupujący zrezygnują ze zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i dokonają wyboru opodatkowania podatkiem VAT dostawy Budynku, Budowli i ich części wchodzących w skład Nieruchomości przez złożenie przed dniem planowanej Transakcji zgodnego oświadczenia Sprzedającego i Kupującego na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT w zw. z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT, że wybierają opodatkowanie dostawy Budynku, Budowli i ich części wchodzących w skład Nieruchomości.

Planowana Transakcja zostanie udokumentowana fakturą (fakturami) wystawioną (wystawionymi) przez Sprzedającego.

W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytanie:

Czy planowana Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4)

Zdaniem Zainteresowanych, planowana Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC.

Zarówno orzecznictwo sądów administracyjnych (por. np. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 15 lutego 2008 r. sygn. II FSK 1737/06), jak i orzecznictwo organów interpretacyjnych (por. np. interpretacje indywidualne DIS w Warszawie z 16 kwietnia 2014 r. sygn. IPPB2/436-89/14-2/LS oraz z 27 stycznia 2015 r., sygn. IPPB2/436-791/14-3/AF) potwierdzają, że opodatkowaniu PCC podlegają tylko enumeratywnie określone w art. 1 ustawy o PCC typy czynności cywilnoprawnych. Innymi słowy, wskazany przepis ustawy o PCC zawiera numerus clausus czynności podlegających PCC.

W art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC wymieniono jako czynność opodatkowaną umowę sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych. Zgodnie z art. 4 pkt 1 ustawy o PCC, obowiązek podatkowy ciąży w takim przypadku na kupującym, który jest zobowiązany w przypadku sprzedaży nieruchomości do zapłaty podatku w wysokości 2% (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC), obliczonego od wartości rynkowej zbywanych rzeczy (art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o PCC).

Stosownie jednak do dyspozycji art. 2 pkt 4 ustawy o PCC, podatkowi nie podlegają czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1. w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług;
2. jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem, w szczególności, umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część.
   
   

Mając na uwadze treść przywołanego przepisu ustawy o PCC, w ocenie Zainteresowanych, skoro sprzedaż Nieruchomości dokonana przez Zbywcę na rzecz Nabywcy będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT wg stawki 23%, powyższa czynność będzie korzystała z wyłączenia z opodatkowania PCC na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC. Tym samym, Nabywca nie będzie zobowiązany do zapłaty PCC w związku z nabyciem Nieruchomości w zaprezentowanym zdarzeniu przyszłym.

Powyższy pogląd znajduje również potwierdzenie w interpretacjach indywidualnych wydawanych przez organy podatkowe, także na gruncie znowelizowanego od dnia 1 stycznia 2016 r. brzmienia przepisu art. 2 pkt 4 Ustawy o PCC. Przykładowo, DIS w Warszawie w interpretacjach indywidualnych z 1 marca 2016 r., sygn. IPPB2/4514-588/15-2/KW1 oraz IPPB2/4514-590/15-2/KW1, a także z 26 lutego 2016 r., sygn. IPPB2/4514-586/15-2/KW1 oraz IPPB2/4514-587/15-4/KW1, orzekając na kanwie opisu zdarzenia przyszłego, w którym zainteresowani – analogicznie jak Sprzedający i Kupujący – zamierzali zgodnie wybrać opcję opodatkowania dostawy nieruchomości, potwierdził, że „(...) jeżeli transakcja sprzedaży nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, powyższa czynność będzie korzystała z wyłączenia z opodatkowania na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych”. Do podobnej konkluzji DIS w Warszawie doszedł także w interpretacji indywidualnej z 24 marca 2016 r., sygn. IPPB2/4514-601/15-4/AK oraz interpretacji indywidualnej z 2 marca 2016 r., sygn. IPPB2/4514-553/15-2/AK.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie zaznacza się, iż przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych wyłącznie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, została wydana odrębna interpretacja indywidualna z 19 lipca 2019 r. 0112-KDIL1-2.4012.273.2019.1.JB.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz.U. z 2017 r., poz. 1150 ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy – podatkowi temu podlegają m.in. umowy sprzedaży rzeczy i praw majątkowych.

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy – obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

W myśl natomiast art. 4 pkt 1 ww. ustawy – obowiązek podatkowy przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy – podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy – stawki podatku od umowy sprzedaży wynoszą:

1. nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym − 2%,
2. innych praw majątkowych − 1%.
   
   

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Stosownie do art. 2 pkt 4 ww. ustawy – nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1. w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
   
2. jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
   
   • umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
   • umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.
     
     

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo wieczystego użytkowania.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2016 r., poz. 710, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Z przedstawionego zdarzenia przyszłego wynika m.in., że Zainteresowany będący stroną postępowania planuje nabycie od Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania nieruchomości wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi. Planowana Transakcja dotyczyć będzie zabudowanej nieruchomości, składającej się z dwóch działek gruntu. Sprzedający jest użytkownikiem wieczystym Gruntu. Na Gruncie znajdują się: budynek biurowy, który posadowiony jest na obu działkach oraz budowle w rozumieniu art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego, tj.: parking, droga wewnętrzna oraz chodniki, elementy infrastruktury w postaci sieci uzbrojenia terenu, jak również urządzenia budowalne w rozumieniu art. 3 pkt 9 Prawa budowalnego takie jak szlabany oraz przyłącza dotyczące mediów.

W interpretacji indywidualnej z 19 lipca 2019 r. Znak: 0112-KDIL1-2.4012.273.2019.1.JB, wydanej dla Zainteresowanych w zakresie podatku od towarów i usług Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej potwierdził w trybie art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej m.in. stanowisko Zainteresowanych, że „(…) w ocenie Zainteresowanych, przedmiot planowanej Transakcji nie stanowi ani przedsiębiorstwa ani ZCP w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT. W konsekwencji, planowana Transakcja nie będzie objęta wyłączeniem przewidzianym w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT jako zbycie przedsiębiorstwa lub ZCP Sprzedającego, a tym samym będzie podlegała opodatkowaniu VAT. (…) ponieważ intencją Zainteresowanych jest opodatkowanie sprzedaży Nieruchomości podatkiem VAT wg stawki 23%, jak wskazano w opisie sprawy, Sprzedający i Kupujący złożą przed dniem Transakcji zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wyborze opodatkowania dostawy Budynku, Budowli i ich części wchodzących w skład Nieruchomości (spełniające wymogi określone w art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o VAT). (…) Jednocześnie, mając na uwadze brzmienie art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, skoro dostawa Budynku i Budowli posadowionych na Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu według stawki 23%, to również zbycie Gruntu będzie opodatkowane tą samą stawką VAT.

W rezultacie, sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT wg stawki 23%”.

A zatem, skoro opisana we wniosku Transakcja będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, to zastosowanie znajdzie wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, czyli w sytuacji, gdy Transakcja będzie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług, to nie będzie ona równocześnie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Tym samym na Nabywcy – Zainteresowanym będącym stroną postępowania – nie będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych.

Wobec powyższego, stanowisko Zainteresowanych należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku

z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;
2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we …, za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

doradcapodatkowy.com gdy potrzebujesz własnej indywidualnej interpretacji podatkowej.