INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 08.06.2011 r. (data wpływu 17.06.2011 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie ustalenia wartości początkowej środka trwałego- jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 17.06.2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie ustalenia wartości początkowej środka trwałego.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca jest współwłaścicielem (drugim współwłaścicielem jest żona) budynku mieszkalnego zakupionego od dewelopera wstanie surowym tj. deweloperskim w roku 2003. Wnioskodawca wraz z żoną wykonali prace wykończeniowe, stosownie do art. 22a ust. 1 pkt 1 (ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych z 2010 nr 51 poz. 307 z późn. zm., zwanej dalej updof). W chwili obecnej budynek spełnia definicję środka trwałego, czyli jest kompletny i zdatny do użytku, o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok od chwili dokonania prac wykończeniowych (2004).

Do chwili złożenia niniejszego wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej budynek mieszkalny jest zamieszkały przez wnioskodawcę wraz z rodziną i nie był dotychczas wprowadzony do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, a co za tym idzie nie był amortyzowany. Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej budynek mieszkalny ma być wynajęty na cele niemieszkaniowe.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1. Czy Wnioskodawca ma prawo do naliczania przyśpieszonej stawki amortyzacyjnej w wysokości 10% wartości budynku mieszkalnego, które ma zamiar wynajmować...
2. Czy odpis amortyzacyjny przy zastosowaniu przyśpieszonej stawki amortyzacyjnej będzie stanowił koszt uzyskania przychodu z tytułu najmu...
3. Czy wycofanie z ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych budynku mieszkalnego i sprzedaży w/w budynku będzie stanowiło przychód z działalności gospodarczej...
4. Czy ustalenie wartości początkowej używanego środka trwałego wnioskodawca może określić na podstawie wyceny dokonanej przez Wnioskodawcę...
   
   

Odpowiedź na pytanie czwarte stanowi przedmiot niniejszej interpretacji indywidualnej. Odpowiedź na pytanie pierwsze, drugie i trzecie zostanie udzielona w odrębnych interpretacjach indywidualnych.

Zdaniem Wnioskodawcy ad. 4. Budynek mieszkalny został zakupiony w 2003 r., natomiast w sierpniu 2011 r. Wnioskodawca planuje go wynająć i wprowadzić do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych jako używany środek trwały i amortyzować. Zgodnie z art. 22f ust. 1 (updof) podatnicy dokonują odpisów amortyzacyjnych od wartości początkowej środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, o których mowa w art. 22a ust 1. Jeżeli nie można ustalić ceny nabycia środków trwałych, nabytych przez podatnika przed dniem założenia ewidencji, o której mowa art. 22n, wartość początkową tych środków trwałych przyjmuje się w wysokości wynikającej z wyceny dokonanej przez podatnika, z uwzględnieniem cen rynkowych środków trwałych tego samego rodzaju z grudnia roku poprzedzającego rok założenia ewidencji - art. 22g ust 8 (updof).

Wnioskodawca zakupił budynek mieszkalny w 2003 r. w stanie deweloperskim i poniósł nakłady na jego wykończenie, tak aby stał się on zdatny do użytkowania. Z uwagi na to, jak i rozpiętość czasową pomiędzy zakupem a planowanym najmem oraz zmianami na rynku nieruchomości, aby moc wprowadzić budynek mieszkalny do ewidencji środków trwałych, Wnioskodawca musi określić jego wartość początkową, przy czym cena nabycia jest nieadekwatna do sytuacji bieżącej.

Art. 22g ust 8 daje możliwość określenia wartości początkowej wynikającej z wyceny dokonanej przez podatnika, z uwzględnieniem cen rynkowych środków trwałych tego samego rodzaju z grudnia roku poprzedzającego rok założenia ewidencji. Posiadanie przez Wnioskodawcę takiej wyceny daje mu prawo do wprowadzenia budynku mieszkalnego do ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych po cenie określonej w wycenie, o której mowa powyżej, stanowiącej podstawę odpisów amortyzacyjnych. Wnioskodawca planuje zlecenie takiej wyceny licencjonowanemu rzeczoznawcy.

Na tle przedstawionego zdarzenia przyszłego stwierdzam, co następuje.

Zgodnie z treścią art. 22 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.) kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23.

Stosownie do postanowień art. 22 ust. 8 ww. ustawy kosztem uzyskania przychodów są odpisy z tytułu zużycia środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych (odpisy amortyzacyjne) dokonywane wyłącznie zgodnie z art. 22a-22o, z uwzględnieniem art. 23 powołanej ustawy.

Zgodnie z art. 22a ust. 1 ww. ustawy amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 22c, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania:

1. budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością,
2. maszyny, urządzenia i środki transportu,
3. inne przedmioty

- przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 23a pkt 1, zwane środkami trwałymi.

Podstawę naliczenia odpisów amortyzacyjnych stanowi wartość początkowa środków trwałych, której zasady ustalania zawarte są w art. 22g ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W myśl art. 22g ust. 1 pkt 1 ww. ustawy za wartość początkową środka trwałego oraz wartości niematerialnych i prawnych, z uwzględnieniem ust. 2-18, uważa się w razie nabycia w drodze kupna - cenę ich nabycia.

W przedmiotowej sprawie kwestią bezsporną jest fakt, iż przedmiotową nieruchomość Wnioskodawca nabył w drodze kupna. Zatem należy rozważyć czy dla ustalenia jej wartości początkowej zastosowanie znajdzie przepis art. 22g ust. 3 cytowanej ustawy.

Przepis ten stanowi, iż za cenę nabycia uważa się kwotę należną zbywcy, powiększoną o koszty związane z zakupem naliczone do dnia przekazania środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej do używania, a w szczególności o koszty transportu, załadunku i wyładunku, ubezpieczenia w drodze, montażu, instalacji i uruchomienia programów oraz systemów komputerowych, opłat notarialnych, skarbowych i innych, odsetek, prowizji, oraz pomniejszoną o podatek od towarów i usług, z wyjątkiem przypadków, gdy zgodnie z odrębnymi przepisami podatek od towarów i usług nie stanowi podatku naliczonego albo podatnikowi nie przysługuje obniżenie kwoty należnego podatku o podatek naliczony albo zwrot różnicy podatku w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług. W przypadku importu cena nabycia obejmuje cło i podatek akcyzowy od importu składników majątku. Przepisy ww. artykułu definiujące cenę nabycia, łączą „koszty zakupu” i koszty poniesione w związku z przystosowaniem środka trwałego do stanu zdatnego do używania w jedną całość.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawca nabył w 2003 r. na współwłasność od dewelopera nieruchomość - budynek mieszkalny - jako osoba fizyczna nie prowadząca działalności gospodarczej. W przedmiotowym budynku w 2004 r. dokonano prac wykończeniowych. Obecnie wykończony budynek jest przeznaczony na wynajem.

W przedmiotowej sprawie nie mamy do czynienia z sytuacją, w której ustalenie ceny nabycia środka trwałego (budynku) nie jest możliwe, gdyż cena zakupu tego budynku jest znana. Wnioskodawca poniósł również nakłady związane z przystosowaniem budynku do użytkowania. Zatem zgodnie z generalną zasadą określoną w art. 22g ust. 1 pkt 1 ww. ustawy, mając na uwadze art. 22g ust. 3 ww. ustawy, w przedstawionej sytuacji wartość początkową budynku będzie stawiła cena nabycia wynikająca z aktu notarialnego powiększona o wartość wszystkich nakładów (prace wykończeniowe), które miały miejsce przed przekazaniem do używania nabytego budynku, bowiem poniesione koszty są bezpośrednio związane z przystosowaniem środka trwałego do stanu zdatnego do używania.

Zgodnie natomiast z treścią art. 22g ust. 8 cyt. ustawy - jeżeli nie można ustalić ceny nabycia środków trwałych lub ich części nabytych przez podatników przed dniem założenia ewidencji lub sporządzenia wykazu, o których mowa w art. 22n, wartość początkową tych środków przyjmuje się w wysokości wynikającej z wyceny dokonanej przez podatnika, z uwzględnieniem cen rynkowych środków trwałych tego samego rodzaju z grudnia roku poprzedzającego rok założenia ewidencji lub sporządzenia wykazu oraz stanu i stopnia ich zużycia.

Zauważyć jednak należy, iż możliwość ustalenia wartości początkowej środka trwałego w drodze wyceny dokonanej przez podatnika stanowi sytuację szczególną, wyjątek od obowiązującej zasady ustalania tejże wartości według ceny nabycia.

Przesłanką uzasadniającą zastosowanie art. 22g ust. 8 ww. ustawy nie może być wyłącznie okoliczność, iż zakupił budynek mieszkalny w stanie deweloperskim i poniesiono nakłady na jego wykończenie oraz z uwagi na rozpiętość czasową pomiędzy zakupem a planowanym najmem oraz zmianami na rynku nieruchomości. Poniesienie tychże wydatków nie powoduje, iż nie można ustalić ceny nabycia.

Należy również zauważyć, iż każdorazowo w przypadku gdy od dnia zakupu lub od dnia przystosowania środka trwałego do używania do dnia przekazania go na potrzeby upłynie określony przedział czasowy, to wartość tego środka trwałego wyrażona w cenie nabycia powiększonej o koszty związane z przystosowaniem go do używania, nie odpowiada wartości rynkowej środka trwałego. Nie oznacza to jednak, iż zachodzi przesłanka wymieniona w art. 22g ust. 8 ww. ustawy, tzn. nie można ustalić ceny nabycia. Cenę ustalić można, tylko jest ona nieadekwatna do wartości rynkowej.

Fakt, iż wartość wynikająca z aktu notarialnego nie odzwierciedla rzeczywistej wartości budynku, nie stanowi przesłanki uzasadniającej zastosowanie art. 22g ust. 8 ww. ustawy. Wartość tę powiększa się bowiem o wartość nakładów remontowo-modernizacyjno-adaptacyjnych. Ceną nabycia budynku będzie wartość wynikająca z aktu notarialnego powiększona o wartość wszystkich nakładów związanych z przystosowaniem budynku mieszkalnego do wynajmu.

Przepis art. 22g ust. 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie ma służyć podnoszeniu rynkowej wartości budynku mieszkalnego dzięki odwołaniu się do aktualnych cen na rynku nieruchomości i pomijaniu faktu, że w dacie nabycia koniunktura była inna a więc i wartość początkowa byłaby niższa niż ta ustalona w dacie wyceny.

Reasumując, mając na uwadze przedstawione zdarzenie przyszłe oraz powołane przepisy prawa podatkowego, stwierdzić należy, iż w przedmiotowej sprawie wartość początkową nabytego budynku mieszkalnego należy ustalić zgodnie z treścią art. 22g ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 22g ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. wg ceny nabycia powiększonej o wydatki na jego wykończenie do dnia przyjęcia go do używania, a nie według wyceny dokonanej przez podatnika.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.