Interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej
0115-KDIT2-1.4011.85.2019.2.MN
z 29 kwietnia 2019 r.

Mechanizm kojarzenia podobnych interpretacji

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, ze zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 16 lutego 2019 r. (data wpływu 21 lutego 2019 r.) uzupełnionym w dniu 3 oraz 21 kwietnia 2019 r. o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości:

• w części dotyczącej określenia źródła przychodów - jest prawidłowe,
• w części dotyczącej ustalenia kosztów uzyskania przychodów - jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 21 lutego 2019 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek uzupełniony w dniu 3 oraz 21 kwietnia 2019 r. o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

W dniu 3 sierpnia 2009 r. została zakupiona działka budowlana nr X w P. gmina S. za kwotę 35 000 zł przez J.K. i Wnioskodawcę w 1/2 części każdy (przed zawarciem związku małżeńskiego). Działka była kupiona w celu budowy domu jednorodzinnego. Środki na zakup działki pochodziły z kredytu hipotecznego udzielonego przez bank ww. osobom.

J.K. i Wnioskodawca zawarli związek małżeński w dniu 4 września 2010 r. Po zawarciu małżeństwa, wspólność majątkowa nie została poszerzona o nabyte udziały w działce nr X.

Wnioskodawca sprzedał działkę budowlaną nr x w miejscowości G. za kwotę 25 000 zł. Nieruchomość ta była majątkiem odrębnym Wnioskodawcy. Wnioskodawca wpłacił 13 000 zł na poczet spłaty kapitału kredytu hipotecznego działki X w P. z uzyskanych środków ze sprzedaży działki w G.

Wnioskodawca i J.K. sprzedali mieszkanie w R. za kwotę 103 000 zł. Był to wspólny składnik majątku małżeńskiego. Koszty uzyskania dochodu:

• pośrednik: 2 500 zł,
  
• koszt wykupu mieszkania: 14 587,50 zł.
  

Dochód ze sprzedaży wyniósł: 85 912,50 zł.

Pozostała kwota kredytu na zakup działki nr X w P. została spłacona w całości w lutym 2013 r. w wysokości 22 000 zł ze środków pochodzących ze sprzedaży mieszkania w R.

W sierpniu 2013 r. bank udzielił małżonkom kredyt hipoteczny na budowę domu (kwota kredytu 250 000 zł). Po czym rozpoczęli budowę domu na działce nr X w miejscowości P. Budowa domu jednorodzinnego była finansowana ze środków pozyskanych z:

• kredytu hipotecznego 250 000 zł,
• majątku wspólnego czyli sprzedanego mieszkania w R.: dochód ze sprzedaży 85 912,50 zł,
• majątku odrębnego Wnioskodawcy, który uzyskał środki ze sprzedaży drugiej działki nr y w G. za kwotę 25 000 zł,
• majątku odrębnego Wnioskodawcy ze sprzedaży działki nr x w G. za kwotę 24 000 zł, kwota 13 000 zł została przeznaczona na spłatę kredytu hipotecznego na działkę X w 2011 r., pozostała kwota 11 000 zł została przeznaczona na budowę domu,
• budowa domu była realizowana metodą gospodarczą (umowa kredytu hipotecznego tę metodę uwzględnia), duży wkład pracy został wykonany przez Wnioskodawcę,
• faktury VAT na 2013 r. na poczet budowy domu wynoszą 61 861,39 zł.

Na dzień 31 grudnia 2013 r. budowa domu jednorodzinnego była w stanie surowym otwartym.

Sąd Rejonowy ustanowił w dniu 13 grudnia 2013 r. rozdzielność majątkową Wnioskodawcy i J.K. Wyrok uprawomocnił się w dniu 21 marca 2014 r. Od 2014 r. Wnioskodawca płacił samodzielnie raty kredytu hipotecznego (raty w wysokości od 900 zł do 1 200 zł). Wnioskodawca poniósł w 2014 r. wydatki na budowę domu na kwotę faktury VAT 5 151,79 zł.

W dniu 8 października 2015 r. Sąd Apelacyjny rozwiązał małżeństwo stron J.K. i Wnioskodawcy.

W dniu 27 października 2016 r. sąd rejonowy rozpoznał sprawę o podział majątku J.K. i Wnioskodawcy. Strony zawarły ugodę na mocy której na wyłączną własność Wnioskodawcy przypadła nieruchomość zabudowana w P., stanowiąca działkę nr X o wartości 175 000 zł. Również Wnioskodawca zobowiązał się przejąć wspólny kredyt hipoteczny do samodzielnej spłaty i samodzielnie ten kredyt spłacił w 2018 r.

Wnioskodawca poniósł w 2016 r. wydatki na poczet budowy na kwotę faktury VAT: 1 003,48 zł. W roku 2017 r. dokończył budowę domu do stanu zamieszkania. Poniósł koszty budowy udokumentowane fakturami VAT w wysokości: 55 441,10 zł oraz nakłady własnej pracy.

W dniu 21 lutego 2018 r. nieruchomość zabudowanej działki X w P. została sprzedana przez Wnioskodawcę za kwotę 368 000 zł. Następnie Wnioskodawca spłacił kredyt hipoteczny wysokości 242 046,38 zł oraz zapłacił prowizję za wcześniejszą spłatę wysokości 2 % (tj. 4 840,90 zł). Wnioskodawca poniósł około 20 000 zł kosztów z tytułu odsetek od całego okresu kredytu hipotecznego (dokładną kwotę uzyska od banku-złożył wniosek o zaświadczenie o wysokości spłaconych odsetek).

W uzupełnieniu wniosku wskazano, że nabycie - na podstawie ugody sądowej - na wyłączną własność nieruchomości zabudowanej w P. miało charakter nieodpłatny. W zawartej ugodzie Wnioskodawca zobowiązał się do samodzielnej spłaty kredytu oraz zwolnił byłą żonę od solidarnej odpowiedzialności za spłatę. Wnioskodawca oświadczył, że będzie w stanie przejąć kredyt z innym kredytobiorcą, to była żona stawi się w banku w celu dopełnienia formalności. Była małżonka została zwolniona przez Bank z kredytu w drodze zawarcia aneksu do umowy kredytowej. W celu zabezpieczenia wierzytelności, kredyt przejął z siostrą. Kredyt był spłacany w całości przez Wnioskodawcę. Również wszelkie środki z kredytu były do dyspozycji Wnioskodawcy. Siostra nie była właścicielem nieruchomości, pomogła Wnioskodawcy przejąć kredyt od byłej żony.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

1. Czy opisane zbycie nieruchomości skutkuje powstaniem przychodu z uwagi na brak upływu 5 letniego okresu na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?
2. Czy poniesione koszty na budowę nieruchomości należą w zakresie kosztów z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy?

Zdaniem Wnioskodawcy, jest zobowiązany do wykazania podatku dochodowego od ½ udziału nieruchomości nr X, który przypadł Wnioskodawcy w wyniku podziału majątku w 2016 r. Nieruchomość sprzedał w 2018 r. przed upływem 5 lat. Podatek dochodowy wyniesie wtedy 19% od ½ nieruchomości.

Wnioskodawca uważa, że od ceny określonej w umowie sprzedaży (przychód) odejmie koszty uzyskania przychodu nieruchomości. Do kosztów uzyskania dochodu zalicza: spłatę kredytu hipotecznego, koszty związane z kredytem (prowizja spłaty, odsetki), nabycie działki wraz z kosztami notarialnymi. W tym przypadku proporcjonalnie do udziału ½ nieruchomości:

• ½ kwoty spłaty kredytu hipotecznego,
• ½ kwoty prowizji za wcześniejszą spłatę kredytu,
• ½ kwoty wydatków na spłatę odsetek od kredytu,
• ½ udziału nabycia działki,
• ½ kwoty kosztów notarialnych,
• ½ sumy faktur VAT (środki te pochodzą ze sprzedaży mieszkania i działek).

W uzupełnieniu Wnioskodawca ponadto wskazał, że zapoznał się w Internecie z inną interpretacją z dnia 15 września 2017 r. nr 0111-KDIB2-2.4011.178.2017.2.BF, z której wynika że przychód ze sprzedaży nieruchomości w części nabytej w 2016 r., można pomniejszyć o obciążenia kredytowe ciążące na nieruchomości, którą sprzedał w 2018 r.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego w części dotyczącej określenia źródła przychodów jest prawidłowe, w części dotyczącej ustalenia kosztów uzyskania przychodów jest nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2018 r., poz. 200 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

• jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Tym samym, każda czynność prawna, której przedmiotem jest odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy stanowi źródło przychodów w rozumieniu tego przepisu, jeżeli zostanie dokonana w określonym czasie, tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.

Z treści wniosku wynika, że w dniu 3 sierpnia 2009 r. Wnioskodawca wraz z J.K. nabył działkę budowalną w ½ części każdy. Po zawarciu związku małżeńskiego wspólność majątkowa nie została poszerzona o nabyte udziały w działce budowalnej. Małżonkowie rozpoczęli budowę domu na ww. działce. W dniu 27 października 2016 r. w drodze ugody sądowej doszło do podziału majątku małżonków, w wyniku którego Wnioskodawca stał się właścicielem całej zabudowanej nieruchomości.

Z powyżej przywołanych przepisów oraz z informacji zawartych we wniosku wynika więc, że sprzedaż udziału (½) w nieruchomości nabytego w 2009 r. nie stanowi źródła przychodu z uwagi na upływ pięcioletniego terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Natomiast sprzedaż udziału w nieruchomości nabytego w drodze ugody sądowej w dniu 27 października 2016 r. stanowić będzie źródło przychodu w rozumieniu ww. przepisu.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw (art. 30e ust. 2 ww. ustawy). Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Stosownie natomiast do art. 22 ust. 6d ww. ustawy, za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

Zatem, podstawę obliczenia podatku stanowić będzie dochód, czyli różnica pomiędzy przychodem uzyskanym ze sprzedaży udziału w nieruchomości (ustalonym zgodnie z art. 19 ww. ustawy) a kosztami uzyskania tego przychodu przypadającymi na ten udział, ustalonymi w niniejszej sprawie zgodnie z art. 22 ust. 6d ww. ustawy.

Przenosząc powyższe na grunt przedmiotowej sprawy wyjaśnić należy, że w przypadku sprzedaży nieruchomości nabytej w sposób nieodpłatny takimi kosztami są udokumentowane nakłady zwiększające wartość nieruchomości o ile zostały w odpowiedni sposób udokumentowane. Niewątpliwie takimi nakładami są wydatki poniesione przez Wnioskodawcę na budowę domu na nieruchomości nabytej w udziale ½ w drodze podziału majątku małżonków. W odniesieniu do poniesionych nakładów wyjaśnić należy, że do kosztów uzyskania przychodów Wnioskodawca może zaliczyć połowę wydatków pochodzących z majątku wspólnego małżeńskiego oraz połowę wydatków poniesionych z majątku odrębnego na budowę domu.

Kosztem uzyskania przychodu nie są natomiast wydatki takie jak spłata kredytu hipotecznego. Przepis art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wskazuje wyraźnie, że do kosztu uzyskania przychodów należy zaliczyć udokumentowane nakłady zwiększające wartość nieruchomości, a nie spłatę kredytu zaciągniętego w celu uzyskania środków pieniężnych niezbędnych do poczynienia tychże nakładów. Zaciągnięcie kredytu nie rodzi przychodu do opodatkowania zatem oczywistym jest, że jego spłata nie może być nigdy uznana za koszt podatkowy. Do omawianych kosztów nie mogą być zaliczone również koszty związane z kredytem (prowizja od spłaty, odsetki), nie sposób bowiem traktować tych wydatków jako nakłady na nieruchomość w rozumieniu art. 22 ust. 6d ww. ustawy. Ich poniesienie to wyłącznie koszt związany ze spłatą samego kredytu. Ponadto do kosztów uzyskania przychodu Wnioskodawca nie może zaliczyć także kosztów nabycia działki wraz z kosztami notarialnymi, bowiem – jak sam wskazał w opisie stanu faktycznego  ½ udziału w nieruchomości nabył nieodpłatnie w drodze ugody o podział majątku małżonków.

W myśl art. 30e ust. 4 ww. ustawy, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1. dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2. dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Reasumując, w niniejszej sprawie Wnioskodawca nabył sprzedaną nieruchomość odpowiednio w ½ w 2009 r. do majątku odrębnego oraz w ½ w drodze sądowej ugody o podział majątku małżonków. Przy czym sprzedaż udziału w nieruchomości nabytego w 2009 r. nie podlega opodatkowaniu z uwagi na upływ pięcioletniego terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Natomiast odpłatne zbycie udziału w nieruchomości nabytego w drodze ugody sądowej o podziale majątku małżonków stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu na podstawie art. 30e ust. 1 ww. ustawy. Dochodem jest różnica pomiędzy przychodem a kosztami jego uzyskania określonymi w odniesieniu do udziału nieodpłatnie nabytego w 2016 r. zgodnie z art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Kosztami uzyskania przychodu w myśl ww. przepisu analizowanej ustawy są tylko koszty wskazane w tym przepisie, tj. udokumentowane nakłady które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania. Równocześnie  wbrew twierdzeniu Wnioskodawcy  kosztami uzyskania przychodu nie są wydatki takie jak spłata kredytu hipotecznego oraz koszty związane z kredytem (prowizja od spłaty, odsetki), a także koszt nabycia działki wraz z kosztami notarialnymi.

Zauważyć ponadto należy, że Organ wydając interpretacje w trybie art. 14b Ordynacji podatkowej, nie dokonuje wyliczeń ani nie potwierdza w jakiej wysokości wydatki Wnioskodawca może uwzględnić w kosztach uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości. Wydana interpretacja zawiera subsumpcję przedstawionego stanu faktycznego pod konkretny przepis ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. na gruncie przedstawionego stanu faktycznego określa sposób ustalania kosztów uzyskania przychodów, a nie dokonuje ich wyliczenia.

W odniesieniu do powołanej przez Wnioskodawcę interpretacji indywidualnej z dnia 15 września 2017 r. nr 0111-KDIB2-2.4011.178.2017.2.BF wyjaśnić należy, że interpretacje organów podatkowych wydawane są w indywidualnych sprawach podatników na podstawie stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego) przedstawionego przez podatnika. Wskazana przez Wnioskodawcę interpretacja została wydana w odmiennym stanie faktycznym, mianowicie odnosi się do skutków podatkowych odpłatnego podziału majątku objętego ustawową wspólnością małżeńską i kwestia w niej rozstrzygnięta nie jest tożsama z zagadnieniem analizowanym w niniejszej sprawie.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;
2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z dnia 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2017 r., poz. 1302, ze zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.

doradcapodatkowy.com gdy potrzebujesz własnej indywidualnej interpretacji podatkowej.