INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 roku Ordynacja podatkowa (t. j. z 2005 roku Dz. U. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 22 czerwca 2011 r. (data wpływu 4 lipca 2011 r.), uzupełnionym w dniu 20 września 2011 r. (data wpływu), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 4 lipca 2011 r. został złożony wniosek, uzupełniony w dniu 20 września 2011 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku i jego uzupełnieniu, przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Spółka ma zamiar dokonać sprzedaży budynku, który wybudowała we własnym zakresie i wykorzystywała do czynności opodatkowanych. Przedmiotem sprzedaży będzie również grunt. Wartość początkowa budynku w chwili przyjęcia na stan środków trwałych na dzień 1 stycznia 1985 r. wynosiła: 4.781 496,08 zł.

Kwota wydatków na ulepszenie tej nieruchomości, od której podatnikowi przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego, przekroczyła 30% wartości początkowej. Ostatnie nakłady na nieruchomość Spółka poniosła w grudniu 2010 r. Budynek jest cały czas wykorzystywany do czynności opodatkowanych.

Spółka poniosła nakłady na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, na ww. nieruchomość. Daty dokonania ulepszeń, ich wartość oraz daty, kiedy została zwiększona wartość początkowa środka trwałego po dokonaniu poszczególnych ulepszeń, ilustruje poniższe zestawienie:

Podsumowanie:

• wartość początkowa budynku na dzień 1stycznia 1985 r. - 4 781.496,08
• wartość przeceny na dzień 1 stycznia 1995 r. - 6 558.278,32
• wartość nakładów w latach 1985-2011 - 4 834.152,02
• wartość budynku wraz z windami i przepompownią na dzień 31 sierpnia 2011 r. - 16 173.926,42

Powierzchnia użytkowa budynku wynosi: 23.008,90 m². Pierwsza umowa najmu części budynku o łącznej powierzchni 1.738 m² była podpisana 25 lutego 1991 r. Obecnie wynajmowane jest 14.055,47 m² powierzchni. Od 1991 r. do września 2011 r. nie ma przerw w najmie i dzierżawie.

Budynek jest cały czas wykorzystywany do czynności opodatkowanych.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy Spółka może sprzedać opisaną nieruchomość ze stawką podstawową - 23%...

Zdaniem Wnioskodawcy, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a oraz ust. 7a ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2004 r. Nr 54, poz. 535 ze zm.), może dokonać sprzedaży tej nieruchomości z zastosowaniem podstawowej stawki podatku, ponieważ Spółka poniosła nakłady, od których przysługiwało jej odliczenie podatku, w wysokości przekraczającej 30% uaktualnionej wartości początkowej oraz nie używała tych nakładów przez okres 5 lat, gdyż od ostatnich nakładów jakie poniosła nie minęło 5 lat.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z dyspozycją art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 20011 r. Nr 177, poz. 1054), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ww. ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Definicję towaru ustawodawca zawarł w art. 2 pkt 6 ustawy. Zgodnie z tym przepisem, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Stawka podatku, zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy, wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Stosownie do treści art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2013 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Definicję pierwszego zasiedlenia zawiera art. 2 pkt 14 ustawy, zgodnie z którym, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1. wybudowaniu lub
2. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Żeby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do oddania budynków (budowli lub ich części) do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwsze zasiedlenie będzie miało zatem miejsce wówczas, gdy wybudowany lub zmodernizowany obiekt będzie przedmiotem sprzedaży albo będzie oddany w najem, bądź dzierżawę. Zarówno bowiem dostawa, jak też najem, bądź dzierżawa, są czynnościami podlegającymi opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Nie będzie natomiast pierwszym zasiedleniem transakcja sprzedaży nieruchomości dokonana przed wejściem w życie przepisów ustawy z dnia 8 stycznia 1993 r. o podatku od towarów i usług oraz podatku akcyzowym (Dz. U. Nr 11, poz. 50 ze zm.), tj. przed 5 lipca 1993 r.

W myśl art. 16g ust. 13 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t. j. Dz. U. z 2011 r. Nr 74, poz. 397 ze zm.), środki trwałe uważa się za ulepszone, gdy suma wydatków poniesionych na ich przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację w danym roku podatkowym przekracza 3500 zł i wydatki te powodują wzrost wartości użytkowej w stosunku do wartości z dnia przyjęcia środków trwałych do używania, mierzonej w szczególności okresem używania, zdolnością wytwórczą, jakością produktów uzyskiwanych za pomocą ulepszonych środków trwałych i kosztami ich eksploatacji.

Zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1. są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2. złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

W świetle ust. 11 ww. artykułu, oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1. imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2. planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3. adres budynku, budowli lub ich części.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ww. ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

1. w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2. dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Według ust. 7a ww. artykułu, warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Zgodnie z art. 29 ust. 1 ww. ustawy o podatku od towarów i usług, podstawą opodatkowania jest obrót, z zastrzeżeniem ust. 2-21, art. 30-32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku (…).

Stosowanie do brzmienia ust. 5 ww. artykułu, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części, grunt na którym są one posadowione dzieli byt prawny budynków (budowli) w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z tym gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Biorąc pod uwagę przedstawione zdarzenie przyszłe oraz powołane wyżej przepisy stwierdzić należy, iż dostawa tej części budynku, która przed zbyciem była wynajmowana przez co najmniej 2 lata po dokonaniu ostatniego ulepszenia, w wysokości równej bądź wyższej niż 30% zaktualizowanej wartości początkowej budynku, będzie podlegała opodatkowaniu stawką 23% podatku, o ile strony transakcji wybiorą opcję opodatkowania tej sprzedaży, przewidzianą w art. 43 ust. 10 ustawy – przy spełnieniu warunków określonych w tym przepisie. W przeciwnym wypadku, zbycie tej części przedmiotowego budynku podlegać będzie zwolnieniu od podatku.

Powyższe zasady, z uwagi na regulację art. 29 ust. 5 ustawy, będą miały zastosowanie również do dostawy gruntu, związanego z tą częścią ww. budynku.

Natomiast sprzedaż pozostałej części budynku, w sytuacji gdy nastąpi przed upływem pięciu lat od dnia dokonania ostatniego ulepszenia w wysokości co najmniej 30% zaktualizowanej wartości początkowej obiektu, nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie ww. przepisu, ani w oparciu o regulację art. 43 ust. 1 pkt 10a, lecz będzie podlegała opodatkowaniu stawką podatku w wysokości 23%. Jeżeli jednak nastąpi po upływie 5 lat od dnia dokonania ostatniego ulepszenia w wysokości co najmniej 30% wartości początkowej obiektu i ww. część budynku będzie wykorzystywana w tym okresie do czynności opodatkowanych, to jej dostawa będzie korzystała ze zwolnienia od podatku określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

W konsekwencji, także sprzedaż części gruntu związanej z tą częścią budynku, będzie podlegała opodatkowaniu na zasadach właściwych dla dostawy tej części budynku.

Wskazać należy, iż niniejsza interpretacja nie rozstrzyga kwestii prawidłowości uznania przez Spółkę poszczególnych nakładów wskazanych we wniosku za ulepszenia w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, a powyższe przyjęto jako element przedstawionego zdarzenia przyszłego.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, Al. Zwycięstwa 16/17, 80-219 Gdańsk, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.