Interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej
0113-KDIPT2-3.4011.619.2019.2.AC
z 30 grudnia 2019 r.

Mechanizm kojarzenia podobnych interpretacji

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 23 października 2019 r. (data wpływu 27 października 2019 r.), uzupełnionym pismem z dnia 2 grudnia 2019 r. (data wpływu 6 grudnia 2019 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 27 października 2019 r. wpłynął do tutejszego Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

Z uwagi na braki formalne wniosku, Organ podatkowy pismem z dnia 25 listopada 2019 r., nr 0113-KDIPT2-3.4011.619.2019.1.AC (doręczonym w dniu 28 listopada 2019 r.) wezwał Wnioskodawcę na podstawie art. 13 § 2a, art. 169 § 1 w zw. z art. 14h ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900, z późn. zm.) do jego uzupełnienia, pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia. W odpowiedzi na ww. wezwanie w dniu 6 grudnia 2019 r. wpłynęło pismo, którym Wnioskodawca uzupełnił wniosek o uwierzytelniony odpis pełnomocnictwa (data nadania 2 grudnia 2019 r.).

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca lub Sprzedający 1 nie jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny ani zwolniony, jak również nie prowadzi działalności gospodarczej, w szczególności działalności polegającej na obrocie nieruchomościami. Sprzedający 1 jest rolnikiem ryczałtowym w rozumieniu ustawy o VAT.

Sprzedający 1 oraz jego żona (dalej: „Sprzedający 2”) są właścicielami na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej niezbudowanej nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę gruntu o pow. 14 302 m² (dalej: „Działka 1” lub „Nieruchomość”).

XC spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „XC”), IF spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa (dalej: „I”), są czynnymi podatnikami VAT, posiadającymi siedzibę i miejsce działalności gospodarczej w Polsce. Przedmiotem działalności XC oraz I jest m.in. realizacja projektów budowlanych związanych z budową, najmem i sprzedażą obiektów magazynowo-biurowych (magazynowo-usługowo-biurowych).

Najprawdopodobniej nabywcą Nieruchomości, zgodnie z zawartą Przedwstępną umową sprzedaży, o której mowa we wniosku, będzie spółka komandytowa pod firmą IXC spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa (dalej: „Nabywca”), która na dzień składania wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej nie jest jeszcze zarejestrowanym podmiotem w Krajowym Rejestrze Sądowym. Nabywca będzie kontrolowany przez tę samą osobę fizyczną co I i XC, która obecnie realizuje szereg projektów deweloperskich, w zakresie budowy i komercjalizacji budynków biurowo-magazynowych. Przedmiotem działalności Nabywcy będzie m.in. realizacja projektów budowlanych związanych z budową, najmem i sprzedażą obiektów magazynowo-biurowych (magazynowo-usługowo-biurowych). Na dzień sprzedaży Nieruchomości Nabywca będzie zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym.

Sprzedający 1 oraz Sprzedający 2 nabyli własność Nieruchomości od matki Sprzedającego 2 na prawach wspólności ustawowej na podstawie umowy darowizny z dnia 10 sierpnia 2005 r. oraz nieodpłatnej umowy zniesienia współwłasności z dnia 19 grudnia 2005 r. Matka Sprzedającego 2 nabyła Nieruchomość w drodze działu spadku, decyzji administracyjnej i postanowienia Sądu w latach 2003-2005.

Brat Sprzedającego 1 jest właścicielem działki bezpośrednio przyległej do granicy Działki 1 (dalej: „Działka 2”).

W związku z tym, że Y Polska sp. z o.o. (dalej: „Y”) miał wykonywać roboty budowlane związane z budową nowego terminala w …. wraz z infrastrukturą i wyposażeniem, natomiast Działka 1 znajduje się w bezpośrednim sąsiedztwie portu lotniczego …., Y zwrócił się do Sprzedającego 1 oraz Sprzedającego 2 z prośbą dotyczącą możliwości zawarcia umowy dzierżawy Działki 1 celem zapewnienia Y zaplecza budowy inwestycji: Budowa terminala pasażerskiego Międzynarodowego Portu Lotniczego w ….. wraz z infrastrukturą w nowej lokalizacji i wyposażeniem w ramach projektu „Port lotniczy …. – rozbudowa i modernizacja infrastruktury lotniskowej i portowej”. Sprzedający 1 i 2 nie podejmowali żadnych aktywnych działań w tym zakresie. Przebudowa portu lotniczego była związana z realizacją inwestycji na EURO 2012, które odbywały się w Polsce. Z uwagi na cel publiczny inwestycji, zachodziła obawa, że jeżeli Sprzedający nie zgodzą się na zawarcie umowy dzierżawy, korzystanie z terenu zostanie przez Y uzyskane w drodze wywłaszczenia (ograniczenia praw własności). W związku z tym, że Sprzedający 1 oraz Sprzedający 2 zgodzili się udostępnić działkę do ww. celów, w dniu 14 lipca 2009 r. zawarli z y umowę dzierżawy całej Działki 1 do ww. celów na czas oznaczony do dnia 15 września 2011 r. (dalej: „Umowa dzierżawy”). Aneksem nr 1 z dnia 6 września 2011 r. do Umowy dzierżawy okres dzierżawy został wydłużony do dnia 31 marca 2012 r. Aneksem nr 2 z dnia 9 maja 2012 r. do Umowy dzierżawy okres dzierżawy został wydłużony do dnia 31 maja 2012 r. w związku z terminem realizacji inwestycji. W toku trwania Umowy dzierżawy na Działce 1 były zlokalizowane tymczasowe kontenery, które po zakończeniu Umowy dzierżawy zostały usunięte przez dzierżawcę. Od chwili wygaśnięcia umowy dzierżawy, tj. od dnia 31 maja 2012 r. do momentu jej sprzedaży Działka 1 nie była i nie będzie przedmiotem innej umowy najmu/dzierżawy/użyczenia.

Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów z dnia 21 marca 2019 r. wydanym przez Prezydenta …., Działka 1 stanowi w przeważającej części grunt orny RIIIb, RIVa, RIVb, a w pozostałej części 0,26 ha pastwiska trwałe – PsIII. Nieruchomość nie była wykorzystywana rolniczo. Przez cały okres posiadania Nieruchomości, oprócz okresu dzierżawy na rzecz Y opisanego we wniosku, jedyną aktywnością na Działce 1 było koszenie trawy ok. dwa razy do roku. Trawa pochodząca z Nieruchomości nie była sprzedawana. Działka 1 objęta jest w całości ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, tj. uchwałą Rady Miejskiej ….. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla nowego portu lotniczego w ….. (dalej: „MPZP”), zgodnie z którym oznaczona jest w planie symbolem 2AG.U/2 − tereny aktywności gospodarczej i usług, z przeznaczeniem dla administracji, biura, edukacji i doskonalenia, finansów, gastronomii, handlu detalicznego, handlu hurtowego, nauki i szkolnictwa wyższego, produkcji, rzemiosła, sportu, rekreacja i wypoczynek, targi, transport, turystyka, zdrowie, zieleń parkowa, zieleń towarzysząca, parking, obiekty służące sprzedaży detalicznej paliw.

Sprzedający 1, jak również Sprzedający 2, nie występowali o uchwalenie MPZP dla Nieruchomości (tj. nie zgłaszali żadnych wniosków, nie składali pism zmierzających do uchwalenia MPZP w takim, a nie innym kształcie).

Na Nieruchomości nie znajdują się i nie będą znajdowały się w momencie sprzedaży żadne budynki, budowle lub ich części, jak również żadne inne urządzenia lub instalacje niż wymienione we wniosku.

Nieruchomość nie była poddana podziałom na mniejsze działki (w szczególności Sprzedający nie występowali z wnioskiem o dokonanie przedmiotowego podziału). Sprzedający nie dokonywali również wydzielenia dróg wewnętrznych, nie występowali o wydanie decyzji o warunkach zabudowy.

Na Nieruchomości znajduje się przyłącze kanalizacji sanitarnej zakończone studzienką, przyłącze wody zakończone studzienką wodomierzową oraz przyłącze eN zakończone szafką złączno-pomiarową stanowiące własność Sprzedającego 1 oraz Sprzedającego 2.

Pierwotnie droga dojazdowa do Nieruchomości (działka nr … posiadająca status drogi była w zarządzie ówczesnego Zarządu Dróg i Komunikacji w ….) była nieprzejezdna, w związku z czym brak było dostępu do Nieruchomości. Brak dostępu do Nieruchomości wynikał z tego, że niemożliwy był wjazd na działkę drogową nr …, która obsługiwała Działkę 2 oraz Działkę 1, bowiem na działkach drogowych nr …., …. (które łączyły działkę drogową nr … z drogą publiczną) oraz działce nr … (która stanowiła drogę publiczną i łączyła się bezpośrednio z działką nr …) była posadowiona przez firmę L sp. z o.o. z siedzibą w …. − Portiernia ze szlabanami oraz wjazd na tę działkę dodatkowo uniemożliwiał chodnik ze stromym krawężnikiem, lampa oświetleniowa oraz znak drogowy. Powyższe uniemożliwiało Sprzedającym (ale również właścicielom Działki nr 2, przyległej do granicy Działki 1) dojazd do przedmiotowych nieruchomości.

W związku z powyższym, podjęte zostały czynności mające na celu uzyskanie dostępu do Działki 1, a przy tym Działki 2 z drogi publicznej:

1. dnia 21 czerwca 2007 r. Sprzedający 1 skierował pismo do Zarządu Dróg i Komunikacji w …. w sprawie udostępnienia dojazdu do Działki 1, w związku z pozbawieniem Sprzedającego 1 jedynego dostępu z drogi publicznej poprzez działkę drogową nr … Pismem z dnia 20 lipca 2007 r. Zarząd Dróg i Komunikacji w A wskazał, że dojazd do działki jest możliwy drogą o nawierzchni tłuczniowej, w związku z czym nie podjął żadnych działań mających na celu udostępnienie dojazdu do Działki 1 (co zdaniem Sprzedającego 1 nie było zgodne ze stanem rzeczywistym, a co następnie potwierdził Wojewoda w piśmie skierowanym do Prezydenta …., a następnie Zastępca Dyrektora Wydziału d.s. Architektoniczno-Budowlanych Urzędu Miejskiego w …. w piśmie, do Departamentu Infrastruktury i Gospodarki Urzędu Miejskiego ….). Sprzedający 1 w złożonym piśmie wskazywał również, że także właściciel Działki 2 ma uniemożliwiony dostęp do swojej działki,
2. decyzją, (dalej: „Decyzja”), Wojewoda zatwierdził projekt budowlany i udzielił pozwolenia na budowę na sąsiednich działkach gruntu spółce „P” S.A. dla inwestycji polegającej na budowie terminala pasażerskiego Międzynarodowego Portu Lotniczego w ….. Następnie, w związku z przedstawieniem projektu zmiany Decyzji (zawiadomienie Wojewody), która to miała skutkować zamknięciem jedynego możliwego dostępu do drogi publicznej − Sprzedający 1 i 2 wraz ze współwłaścicielami Działki 2, skierowali do Wojewody w dniu 17 marca 2009 r. pismo stanowiące zastrzeżenia do planowanej zmiany Decyzji. W następstwie złożonego pisma Wojewoda pismem zwrócił się do Prezydenta ….. o interwencję w przedmiotowej sprawie i umożliwienie bezwarunkowego dostępu do Działki 1 oraz Działki 2. Następnie pismo Wojewody zostało skierowane pismem Zastępcy Dyrektora Wydziału d.s. Architektoniczno-Budowlanych Urzędu Miejskiego …. do załatwienia Departamentowi Infrastruktury i Gospodarki Urzędu Miejskiego ….. z jednocześnie zawartą informacją, że aktualnie tematem zajmuje się Wydział Ochrony Dróg, Zarządu Dróg i Utrzymania Miasta w …... Dodatkowo w celu przywrócenia dojazdu do Działki 1 oraz Działki 2, Sprzedający 1 i 2 oraz brat Sprzedającego 1 wraz z współwłaścicielem Działki 2, złożyli jeszcze w dniu 5 października 2009 r. pismo do Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla Miasta …. o posadowieniu niezgodnie z prawem przez L sp. z o.o. na działkach drogowych obiektów budowlanych, w postaci portierni wraz z bramą wjazdową oraz ogrodzenia, co w konsekwencji pozbawiło jedynego dostępu z drogi publicznej działki nr … poprzez działkę drogową nr … do ww. nieruchomości. W następstwie tego zawiadomienia sprawę przejął Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego, który załatwił sprawę odmownie. Przed Zarządem Dróg i Utrzymania miasta A również toczyło się postępowanie w sprawie zajęcia przez L sp. z o.o. pasa drogowego, które doprowadziło do usunięcia posadowionej przez L sp. z o.o. Portierni wraz ze szlabanami. Jednakże pozostałe przeszkody w postaci znaku drogowego i lampy oświetleniowej dalej uniemożliwiały wjazd na działkę drogową i dostęp do Działki 1 i Działki 2,
3. pismem ZDiUM w A w odpowiedzi na pismo Sprzedającego 1 i 2 oraz brata Sprzedającego 1 właściciela Działki 2 o przywrócenie swobodnego dostępu do działek poprzez wydzielenie z działki nr .., będącej własnością Gminy ….., działki przeznaczonej pod drogę publiczną zgodnie z planem miejscowym, przesłał to pismo do Wydziału Nieruchomości Komunalnych w ….. W następstwie przesłania pisma do Wydziału Nieruchomości Komunalnych Urzędu Miejskiego w ….. Sprzedający 1 i 2 oraz brat złożyli w tej sprawie do tego Wydziału pisma z dnia 16 kwietnia 2012 r. i z dnia 21 czerwca 2012 r. W efekcie tego część działki nr …, przeznaczonej w planie miejscowym pod drogę publiczną przejął protokołem zdawczo-odbiorczym od Wydziału Nieruchomości Komunalnych Zarząd Dróg i Utrzymania Miasta ….. do swojego Zasobu. Pismem z dnia 28 sierpnia 2012 r. Sprzedający 1 i 2 wraz z bratem zwrócili się do Dyrektora ZDiUM w A o przeprowadzenie podziału geodezyjnego działki nr …, w celu wyodrębnienia z niej części terenu przeznaczonego pod drogę publiczną klasy dojazdowej, co spowodowałoby przywrócenie swobodnego dostępu do działek nr 21 i 22. W tym samym piśmie Sprzedający 1 i 2 oraz brat zadali również pytanie Dyrektorowi, czy ZDiUM w …. w nieodległym czasie utwardziłby teren wydzielonej drogi, jeśli nie, to prosili o odpowiedź, czy mogą metodą gospodarczą we własnym zakresie utwardzić teren przeznaczony pod drogę dojazdową,
4. pismem z dnia 6 września 2012 r. Zarząd Dróg i Utrzymania Miasta w A w odpowiedzi na pismo z dnia 28 sierpnia 2012 r. (złożone przez Sprzedającego 1 i 2 oraz brata) w sprawie dojazdu do nieruchomości oznaczonych geodezyjnie jako działki nr … i nr …, po rozpatrzeniu sprawy, poinformował, że nie może zapewnić wykonania dojazdu do nieruchomości j.w. z uwagi na brak środków finansowych zarówno na wykonanie podziału geodezyjnego (dz. nr … w części przeznaczonej pod drogę publiczną, będącej własnością Gminy …..), jak i na wykonanie na wydzielonej z działki nr … drogi dojazdowej do Działki 1 oraz Działki 2. Sprzedający 1 i 2 oraz brat Sprzedającego 1 wyrazili zgodę na pokrycie kosztów podziału przez uprawnionego geodetę działki nr … W styczniu 2013 r. został dokonany przez uprawnionego geodetę podział działki nr … w części przeznaczonej w planie pod teren drogi dojazdowej (działka nr …/2) do Działek nr 1 i 2. Pismem z dnia 24 lipca 2013 r. Sprzedający 1 oraz brat Sprzedającego 1 zwrócili się z pismem w sprawie wytycznych do projektowania drogi wewnętrznej należącej do ZDiUM stanowiącej dojazd do Działki 1 i 2. Następnie ZDiUM w ….. w piśmie z dnia 4 września 2013 r. poinformował, że „dla potrzeb obsługi bytowej posesji nr … i … należy przewidzieć drogę o nawierzchni tłuczniowej o szerokości min. 3,5 m. Dojazd do posesji należy zapewnić od ul. …. poprzez działkę nr …/2, oraz istniejącą drogę wewnętrzną prowadzącą do ulicy ….. Należy podkreślić, że dojazd bytowy to zapewnienie dostępu do działek m.in. dla potrzeb wywozu odpadów, czy koszenia terenów zielonych. Obsługa jakiejkolwiek działalności gospodarczej wymaga realizacji drogi o innych parametrach dostosowanych do natężenia i rodzaju ruchu, w tym określenia liczby pojazdów ciężarowych. Realizacja drogi dla potrzeb bytowych może być wykonana kosztem i staraniem inwestora inwestycji nie drogowej. Jedocześnie przed realizacją planowanej drogi inwestor musi podpisać umowę na budowę układu drogowego”,
5. Sprzedający 1, mając na względzie powyżej przedstawione bariery prawne i administracyjne, jakie pojawiły się na przestrzeni wielu lat, które były związane z uniemożliwieniem dojazdu do działki nr …, jak również mogły się pojawić w przyszłości w związku z realizacją planowanej inwestycji, stanął przed wyborem, czy należy wybudować nieco tańszą drogę jedynie do obsługi bytowej Nieruchomości o nawierzchni tłuczniowej o szerokości min. 3,5m, która, jak wskazał ZDiUM w piśmie z dnia 4 września 2013 r., zapewnia m.in. dostęp do działek dla potrzeb wywozu odpadów, czy koszenia terenów zielonych. Natomiast, jak wskazał dalej w tym piśmie, obsługa jakiejkolwiek działalności gospodarczej wymaga realizacji drogi o innych parametrach dostosowanych do natężenia i rodzaju ruchu, w tym określenia liczby pojazdów ciężarowych. Sprzedający 1 doszedł do wniosku, że z prawnego, ekonomicznego i funkcjonalno-technicznego punktu widzenia będzie lepszym rozwiązaniem wybudowanie drogi o lepszych parametrach, która zapewni i obsługę bytową Działki 1 i działki brata Sprzedającego 1, jak również planowanej przez Sprzedającego 1 inwestycji w postaci parkingu, myjni i warsztatu oraz planowanej przez brata Sprzedającego 1 inwestycji,
6. Sprzedający 1 zlecił w lutym 2014 r. architektowi projekt wielobranżowy parkingu wielostanowiskowego dla ok. 200 samochodów osobowych (pow. parkingu 4 950 m²) + projekt stacji obsługi samochodów o pow. 120m², dach jednospadowy ze spadkiem 10 proc, tj. 2 stanowiska – myjnia ręczna + warsztat z zapleczem socjalnym, konstrukcja stalowa, poszycie z płyty wielowarstwowej poliuretanowej gr. 100 mm. Następnie zlecił firmie G s.c., dokumentację badań podłoża gruntowego dla potrzeb projektowanej budowy parkingu dla samochodów osobowych na Działce 1, myjni samochodowej i warsztatu na Działce 1 oraz drogi na Działce …/2. Dla rozwiązania zadania geotechnicznego wykonano 14 wierceń badawczych o głębokości 2,0-4,0 m. W trakcie prac terenowych pobrano 13 próbek gruntów do badań laboratoryjnych. Powyższe czynności geologiczne wykonano w marcu 2014 r.,
7. w rezultacie Sprzedający 1 w celu uzyskania dojazdu do Działki 1, który zapewniłby i obsługę bytową, jak również planowanej przez Niego inwestycji w postaci parkingu, myjni i warsztatu, zawarł jako inwestor dnia 6 sierpnia 2014 r. umowę z Gminą …. na budowę drogi dojazdowej w pasie drogi oraz budowę chodnika wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną związaną z potrzebami zarządzania drogami i ruchu drogowego, według projektu budowlanego zlokalizowaną na nieruchomościach znajdujących się w zarządzie Gminy …., spowodowanej inwestycją niedrogową, tj. budową planowanej przez Sprzedającego 1 stacji obsługi samochodów (warsztat samochodowy wraz z myjnią) i parkingu na Działce 1 oraz budową planowanego przez brata Sprzedającego 1 komisu samochodowego i parkingu na Działce 2. Decyzja o samodzielnej budowie drogi dojazdowej przez Sprzedającego 1 zapadła w związku z odmową zapewnienia dojazdu do Działki 1, jak również z rozważaną przez Sprzedającego 1 oraz brata Sprzedającego 1 realizacją inwestycji wskazanej w zdaniu poprzedzającym,
8. w konsekwencji zawarcia umowy, o której mowa powyżej, Sprzedający 1 otrzymał decyzję Prezydenta Miasta …. zatwierdzającą projekt budowlany i udzielający pozwolenia na budowę drogi dojazdowej w pasie drogi i chodnika wraz z infrastrukturą techniczną (kanalizacja deszczowa, sanitarna i sieć wodociągowa) bocznej do ul. … w …. Ww. obiekty zostały wybudowane przez Sprzedającego 1,
9. dnia 17 września 2015 r. Sprzedający 1 zawarł z MPWiK S.A. umowę odpłatnego przekazania sieci wodociągowej i kanalizacyjnej. Zgodnie z umową Sprzedający 1 zobowiązał się do przekazania na rzecz MPWiK S.A. po wybudowaniu sieci wodociągowej i sieci kanalizacyjnej, zaś MPWiK S.A. zobowiązał się do zapłacenia na rzecz Sprzedającego 1 25% wartości sieci wodociągowej oraz kwotę stanowiącą 35% wartości sieci kanalizacyjnej. Sprzedający 1 przekazał na rzecz podmiotów trzecich wybudowaną infrastrukturę (protokołem z dnia 4 kwietnia 2016 r. przekazał na rzecz Zarządu Dróg i Utrzymania Miasta w ….. drogę dojazdową w pasie drogi oraz chodnik wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną; protokołem z dnia 30 marca 2016 r. Sprzedający 1 przekazał na rzecz Zarządu Zieleni Miejskiej w …. kanalizację deszczową),
10. mając na uwadze, że Sprzedający 1 w związku z planami rozpoczęcia na Działce 1 realizacji inwestycji polegającej na wybudowaniu stacji obsługi samochodów (warsztat samochodowy wraz z myjnią) i parkingu na Działce 1, na Działce 1 zostało wybudowane przyłącze kanalizacji sanitarnej zakończone studzienką, przyłącze wody zakończone studzienką wodomierzową oraz wcześniej jeszcze w 2014 r. przyłącze eN zakończone szafką złączno-pomiarową,
11. Sprzedający 1 zawarł z MPWiK S.A. umowę z dnia 29 kwietnia 2016 r. na zaopatrzenie w wodę i odprowadzenie ścieków,
12. natomiast wcześniej w dniu 18 marca 2014 r. Sprzedający 2 na prośbę Sprzedającego l zawarł umowę o przyłączenie do sieci dystrybucyjnej z U S A.
    
    

Poniesione przez Sprzedającego 1 nakłady na wybudowanie ww. drogi dojazdowej do Działki 1 i przyłączy, kierowane były głównie potrzebą zapewnienia dojazdu, jak również zapewnienia obsługi planowanej do realizacji na Nieruchomości inwestycji.

Żadne inne kroki, poza powyżej wskazanymi, w celu realizacji inwestycji na Działce 1 nie zostały podjęte, ani nie zostaną podjęte do momentu sprzedaży. W szczególności nie doszło do zarejestrowania działalności gospodarczej, czy faktycznego prowadzenia tej działalności na Działce 1.

Sprzedający 1 z początkiem 2016 r. z uwagi na brak wystarczających środków finansowych, jeszcze przed przekazaniem na rzecz Zarządu Dróg i Utrzymania Miasta w ….. wybudowanej drogi dojazdowej w pasie drogi oraz chodnika wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną, zaniechał rozpoczęcia planowanej inwestycji.

Po podjęciu decyzji o sprzedaży Nieruchomości, z uwagi na brak wystarczających środków finansowych, Sprzedający 1 i 2 w celu dokonania sprawnego zbycia zawarli z Nieruchomości …. dnia 4 lipca 2016 r. umowę pośrednictwa w sprzedaży Działki 1. Dodatkowo Sprzedający 1, prawie w tym samym czasie we własnym zakresie posadowił na Działce 1 tablicę informującą o chęci sprzedaży działki jednocześnie wskazując numer kontaktowy do Niego. W marcu 2017 r. osoba fizyczna kontrolująca Nabywcę nawiązała ze Sprzedającym 1 kontakt poprzez numer telefonu wskazany właśnie na tej tablicy. Od Sprzedającego 1, Nabywca uzyskał informację (odpowiedź), że również Działka sąsiednia nr … jest na sprzedaż. W związku z czym doszło do spotkania stron (osoby kontrolującej Nabywcę, Sprzedającego 1, który również reprezentował żonę oraz brata – właściciela Działki 2) w marcu 2017 r. W związku z tym, że strony nie doszły do konsensusu odnośnie warunków transakcji, zakończone zostały rozmowy dotyczące sprzedaży Działki 1 i Działki 2. Sprzedający 1 i 2 w międzyczasie zawarli z Biurem pośrednictwa w obrocie nieruchomościami EP dnia 7 lutego 2018 r. umowę pośrednictwa w sprzedaży Działki 1 na wyłączność, na czas określony do dnia 31 lipca 2018 r. Również brat Sprzedającego 1 zawarł w tym samym czasie i na ten sam okres z tym samym pośrednikiem umowę pośrednictwa w sprzedaży Działki 2. Pośrednik ten nie przedstawił Sprzedającemu 1 i 2 żadnego potencjalnego klienta, w związku z czym Sprzedający 1 i 2 nie spotkał się z żadnym potencjalnym nabywcą wskazanym przez ww. pośrednika w obrocie nieruchomościami. Ponownie w lipcu 2018 r. z inicjatywy osoby fizycznej kontrolującej Nabywcę zostały jeszcze raz podjęte negocjacje odnośnie nabycia Działki 1 oraz Działki 2, które zakończyły się podpisaniem dnia 27 marca 2019 r. umowy przedwstępnej sprzedaży Działek 1 i 2 w postaci aktu notarialnego. Uzyskane środki finansowe ze sprzedaży Działki 1 Sprzedający 1 najprawdopodobniej przeznaczy na potrzeby własne i rodziny, a także w części przeznaczy na realizację opisanych powyżej planów inwestycyjnych z tym zastrzeżeniem, że realizacja będzie miała miejsce na innej nieruchomości Sprzedającego 1 niż Działka 1. Uzyskane środki finansowe ze sprzedaży nie będą na pewno przeznaczone przez Sprzedającego na zakup nieruchomości, które następnie byłyby sprzedawane.

Opis transakcji sprzedaży Nieruchomości na rzecz Nabywcy oraz czynności związanych z przedmiotową transakcją.

Ponieważ I, podmiot kontrolowany przez tą samą osobę fizyczną co Nabywca, zgłosił zainteresowanie nabyciem Nieruchomości (bezpośrednio lub przez inną spółkę celową) i przed dokonaniem transakcji chciał zweryfikować stan prawny i faktyczny Nieruchomości, co jest standardową praktyką rynkową, Sprzedający:

1. w ramach pisemnego oświadczenia w przedmiocie udzielenia prawa do dysponowania Działką 1 na cele budowlane z dnia 29 sierpnia 2018 r. udzielił I prawa do dysponowania na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane Działki 1. Na podstawie ww. upoważnienia I uprawniona jest do:
   • dokonywania uzgodnień w zakresie uzyskania warunków obsługi komunikacyjnej i lokalizacji zjazdu dla Działki 1 (w szczególności z Zarządem Dróg i Utrzymania Miasta w ….);
   • wystąpienia na swój koszt z wnioskiem o wydanie na jej rzecz decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, zgodnie z postanowieniami ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, związaną z budową na Działce 1 zjazdu z drogi publicznej;
     
   • dokonywania na swój koszt badań gruntu i odwiertów w celu weryfikacji, czy na Działce 1 możliwe będzie zrealizowanie inwestycji polegającej na budowie budynków (hal) magazynowo-biurowych wraz z towarzyszącą infrastrukturą. (I otrzymała do tej pory pozytywne odpowiedzi na swój wniosek dot. możliwości połączenia działki z drogą publiczną poprzez przebudowę istn. dróg, warunków przebudowy tych dróg oraz pozwolenia na lokalizację zjazdu);

2. w ramach pisemnego oświadczenia w przedmiocie udzielenia prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane z dnia 2 listopada 2018 r. Sprzedający udzielił spółce I prawa do dysponowania na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy Prawo budowlane Działki 1. Na podstawie danego upoważnienia I uprawniona jest do dokonywania uzgodnień z dostawcami (gestorami) mediów, w szczególności wody, energii elektrycznej, gazu miejskiego, odprowadzania kanalizacji deszczowej i sanitarnej i innych mediów.
3. w ramach pisemnego oświadczenia w przedmiocie udzielenia prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane z dnia 27 lutego 2019 r. Sprzedający udzielił spółce I prawa do dysponowania na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy Prawo budowlane Działki 1. Na podstawie danego upoważnienia I uprawniona jest do wystąpienia na swój koszt z wnioskiem do Urzędu Lotnictwa Cywilnego o wydanie opinii w sprawie możliwości lokalizacji projektowanej inwestycji na Działce 1.
   
   

Na podstawie ww. oświadczeń I uprawniona jest do dokonywania czynności wyłącznie w swoim imieniu oraz na swoją rzecz, a nie w imieniu Sprzedającego 1 i 2. Wszelkie koszty związane z czynnościami podjętymi przez I w oparciu o ww. oświadczenia ponosi wyłącznie I.

Wnioskodawca podkreśla, że przyszła cena sprzedaży 1 m kw. Działki została uzgodniona z osobą fizyczną, która kontrolowała podmioty powiązane z Nabywcą w dniu 26 lipca 2018 r., a więc na długo przed udzieleniem pisemnego oświadczenia w przedmiocie udzielenia prawa do dysponowania Nieruchomością. Czynności, które zostały podjęte w stosunku do Działki po udzieleniu stosownego oświadczenia, były podejmowane przez podmioty powiązane z Nabywcą wyłącznie jako warunek zawarcia umowy przyrzeczonej (sprawdzenie Nieruchomości), a nie w celu zwiększenia atrakcyjności Działki dla potencjalnych inwestorów czy maksymalizowanie ceny.

Do dnia złożenia wniosku, w oparciu o otrzymane ww. oświadczenia, I za pośrednictwem biura FA wystąpiła z różnymi wnioskami i zapytaniami do różnych podmiotów, w tym złożyła wniosek do Wydziału Środowiska i Rolnictwa Urzędu Miejskiego w …. o wydanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach Nieruchomości. (Nadto podjęte zostały następujące czynności, w ramach których I reprezentowana przez FA: złożyła wniosek do Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków w …. o udzielenie informacji publicznej ws. istniejących form ochrony konserwatorskiej dla Działki 1, złożyła wniosek do Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków w …. o udzielenie informacji publicznej ws. istniejących form ochrony konserwatorskiej dla Działki 2, złożyła wniosek dot. Nieruchomości do Zarządu Dróg i Utrzymania Miasta w ….. o wydanie oświadczenia o możliwości połączenia działki z drogą publiczną poprzez przebudowę istn. dróg, warunki przebudowy tych dróg oraz pozwolenie na lokalizację zjazdu, złożyła wniosek dot. Nieruchomości do Miejskiego Przedsiębiorstwa Wodociągów i Kanalizacji S.A. w …. o wydanie zapewnienia dostawy wody i odbioru ścieków bytowych i deszczowych, złożyła wniosek dot. Nieruchomości do Miejskiego Przedsiębiorstwa Wodociągów i Kanalizacji S.A. w A o wydanie zapewnienia dostawy wody i odbioru ścieków bytowych, złożyła wniosek dot. Nieruchomości do Miejskiego Przedsiębiorstwa Wodociągów i Kanalizacji S.A. w A o wydanie zapewnienia odbioru wody deszczowej, złożyła wniosek dot. Nieruchomości do U S.A. Oddział w A o wydanie oświadczenia o możliwości przyłączenia odbiorcy do sieci elektroenergetycznej oraz dostaw energii elektrycznej, złożyła wniosek dot. Nieruchomości do U S.A. Oddział w A o określenie warunków przyłączenia do sieci dystrybucyjnej, złożyła wniosek dot. Nieruchomości do P sp. z o.o. Oddział w A o określenie możliwości przyłączenia do sieci gazowej, złożyła wniosek dot. Nieruchomości do P sp. z o.o. Oddział w A o określenie warunków przyłączenia, złożyła wniosek dot. Nieruchomości do O S.A., Zarządzanie Zasobami Sieci i IT, Dział Zarządzania Zasobami Infrastruktury i Obsługi Klienta o wydanie warunków technicznych na przyłączenie do sieci telekomunikacyjnej, złożyła zapytanie dot. Nieruchomości do N S.A. o możliwość podłączenia do sieci telekomunikacyjnej, złożyła zapytanie dot. Nieruchomości do R sp. z o.o. o możliwość podłączenia do sieci telekomunikacyjnej, złożyła zapytanie dot. Nieruchomości do U Polska Sp. z o.o. o możliwość podłączenia do sieci telekomunikacyjnej, złożyła zapytanie dot. Nieruchomości do T s.c. o możliwość podłączenia do sieci telekomunikacyjnej, złożyła zapytanie dot. Nieruchomości do A S.A. o możliwość podłączenia do sieci telekomunikacyjnej, złożyła zapytanie dot. Nieruchomości do G Sp. z o.o. o możliwość podłączenia do sieci telekomunikacyjnej, złożyła wniosek dot. Nieruchomości do Urzędu Lotnictwa Cywilnego o wydanie opinii na temat możliwości lokalizacji projektowanej inwestycji, złożyła wniosek dot. Nieruchomości do Zarządu Geodezji, Kartografii i Katastru Miejskiego w A o wydanie uproszczonych wypisów z rejestru gruntów, złożyła wniosek dot. Nieruchomości do Zarząd Geodezji, Kartografii i Katastru Miejskiego w A o udostępnienie mapy ewidencji gruntów i budynków, złożyła wniosek dot. Nieruchomości do Urzędu Miejskiego A o wydanie wypisu i wyrysu z obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego).

W dniu 30 sierpnia 2018 r. Sprzedający 1 i 2 udzielili jednorazowego pełnomocnictwa adwokatowi wskazanemu przez I z prawem substytucji do przeglądania ksiąg wieczystych prowadzonych dla Działki 1.

Niezależnie od powyższego, w dniu 27 marca 2019 r. Sprzedający 1 i 2, oraz właściciel Działki 2 zawarli z XC w formie aktu notarialnego sporządzonego przez notariusza przedwstępną umowę sprzedaży (dalej: „Przedwstępna umowa sprzedaży”) Działki 1 i Działki 2, uprawniającą do dokonania cesji praw i obowiązków wynikających z ww. umowy na wskazany podmiot, który przejmie prawa i obowiązki wynikające z umowy. Wnioskodawca otrzymał zadatek w dniu podpisania umowy przedwstępnej.

Zgodnie z Przedwstępną umową sprzedaży, umowa przyrzeczona sprzedaży zostanie zawarta nie wcześniej niż dnia 2 stycznia 2020 r. i nie później niż dnia 31 stycznia 2020 r. (dalej: „Przyrzeczona umowa sprzedaży”) pod warunkiem spełnienia się (lub zrzeczenia się przez XC) następujących warunków:

1. że stan prawny i faktyczny Działki nr 1 oraz Działki nr 2 nie zmieni się pomiędzy momentem zawarcia Przedwstępnej umowy sprzedaży oraz momentem zawarcia Przyrzeczonej umowy sprzedaży, z wyjątkiem zmian, które zostały wyraźnie zatwierdzone przez XC na piśmie lub zmian wynikających z należytego wykonania Przedwstępnej umowy sprzedaży;
2. że oświadczenia i zapewnienia Sprzedającego 1 i 2 oraz sprzedającego Działkę 2 objęte Przedwstępną umową sprzedaży są prawdziwe według stanu na dzień zawarcia Przedwstępnej umowy sprzedaży oraz, że pozostaną prawdziwe do dnia zawarcia Przyrzeczonej umowy sprzedaży z wyjątkiem zmian, które zostały wyraźnie zatwierdzone przez XC na piśmie lub zmian wynikających z należytego wykonania Przedwstępnej umowy sprzedaży;
3. że XC w terminie do 9 miesięcy od dnia zawarcia Przedwstępnej umowy sprzedaży uzyska ostateczną i prawomocną decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach inwestycji zgodnie z postanowieniami ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko, w oparciu o którą na nieruchomości Działce nr 1 i Działce nr 2 możliwe będzie zrealizowanie Inwestycji zgodnie z parametrami inwestycji stanowiącymi załącznik nr I do Przedwstępnej umowy sprzedaży;
4. że Przyrzeczona umowa sprzedaży Działki 2 oraz Działki 1 zostanie zawarta w tym samym (jednym) akcie notarialnym;
5. że Sprzedający 1 i 2 oraz Nabywca złożą wspólny wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego najpóźniej w terminie 60 dni od zawarcia Przedwstępnej umowy sprzedaży oraz zostanie wydana i doręczona Nabywcy oraz Sprzedającemu 1 o 2 interpretacja lub interpretacje przepisów prawa podatkowego wydane przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej potwierdzające, czy sprzedaż Działki 1 podlega opodatkowaniu podatkiem VAT według właściwej stawki tego podatku lub z tego podatku jest zwolniona czy też pozostaje poza zakresem opodatkowania podatkiem VAT oraz czy podlega opodatkowaniu podatkiem PCC, jak również, że w przypadku opodatkowania transakcji podatkiem VAT Nabywcy przysługuje prawo do odliczenia podatku w całości lub do zwrotu tego podatku;
6. że sprzedający Działkę 2 – brat Sprzedającego 1 oraz Nabywca złożą wspólny wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego najpóźniej w terminie 60 dni od zawarcia Przedwstępnej umowy sprzedaży oraz zostanie wydana i doręczona Nabywcy oraz Sprzedającemu interpretacja lub interpretacje przepisów prawa podatkowego wydane przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej potwierdzające, czy sprzedaż Działki 2 podlega opodatkowaniu podatkiem VAT według właściwej stawki tego podatku lub z tego podatku jest zwolniona, czy też pozostaje poza zakresem opodatkowania podatkiem VAT oraz czy podlega opodatkowaniu podatkiem PCC, jak również, że w przypadku opodatkowania transakcji podatkiem VAT Nabywcy przysługuje prawo do odliczenia podatku w całości lub do zwrotu tego podatku;
7. strony zgodnie postanawiają, że za wyjątkiem warunków opisanych w lit. e oraz lit. f powyżej, wszystkie Warunki Zawieszające zastrzeżone są na rzecz Kupującego, co w szczególności oznacza, że Kupujący uprawniony będzie do odstąpienia, według własnego uznania, w formie oświadczenia doręczonego na piśmie Sprzedającemu, od jednego lub kilku Warunków Zawieszających oraz w takich okolicznościach Warunek (Warunki) Zawieszające uznane zostaną za spełnione.
   
   

Nabywca, Sprzedający 1, Sprzedający 2 oraz brat Sprzedającego 1 postanowili zmienić warunki, o których mowa w lit. e-f powyżej. Dlatego też w dniu 2 sierpnia 2019 r., przed notariuszem aktem notarialnym zawarli aneks do Umowy przedwstępnej sprzedaży, zgodnie z którym zarówno Sprzedający1, jak i Sprzedający 2 oraz brat Sprzedającego 1 wystąpią osobno z wnioskami indywidualnymi o wydanie interpretacji podatkowej, zadając pytanie: Czy z tytułu sprzedaży Nieruchomości, Wnioskodawca będzie działał jako podatnik podatku od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług?

Zgodnie z Przedwstępną umową sprzedaży, w dniu zawarcia Przyrzeczonej umowy sprzedaży XC przeniesie prawa i obowiązki wynikające z Przedwstępnej umowy sprzedaży na spółkę komandytową, w której XC będzie komplementariuszem. Spółką, o której mowa w tym ustępie, będzie Nabywca.

W związku z tym, że nabywcą Nieruchomości będzie najprawdopodobniej Nabywca, wstąpi on w prawa i obowiązki XC wynikające z Przedwstępnej umowy sprzedaży poprzez zawarcie umowy cesji praw i obowiązków.

Zgodnie z zamierzeniem inwestycyjnym, nabyta Działka 1 oraz Działka 2 będzie wykorzystywana przez Nabywcę do celów wybudowania hal magazynowo-biurowych wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną oraz drogami i ciągami komunikacji wewnętrznej i naziemnymi miejscami postojowymi i placami manewrowymi i terenem zielonym, które następnie będą przez Nabywcę wykorzystywane do wykonywania działalności opodatkowanej VAT polegającej na ich wynajmie lub ewentualnie ich sprzedaży w przyszłości.

Inne nieruchomości należące do Sprzedającego 1.

Sprzedający 1 nabył na podstawie umowy sprzedaży z dnia 12 maja 2015 r. sporządzonej przez notariusza, do majątku osobistego własność 1/2 udziału w prawie własności niezabudowanej, o pow. 0,7622 ha, położonej w A. Działka objęta jest w całości ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, tj. uchwałą Rady Miejskiej A w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla nowego portu lotniczego w A, zgodnie z którym oznaczona jest w planie symbolem 2AG.U/2 – tereny aktywności gospodarczej i usług, z przeznaczeniem dla administracji, biura, edukacji i doskonalenia, finansów, gastronomii, handlu detalicznego, handlu hurtowego, nauki i szkolnictwa wyższego, produkcji, rzemiosła, sportu, rekreacja i wypoczynek, targi, transport, turystyka, zdrowie, zieleń parkowa, zieleń towarzysząca, parking, obiekty służące sprzedaży detalicznej paliw.

Sprzedający 1 planuje przeznaczyć 1/2 udziału w prawie własności przedmiotowej nieruchomości na rozpoczęcie prowadzenia działalności gospodarczej w nieodległej przyszłości wspólnie z bratem Sprzedającego 1, który posiada 1/2 udziału w tej działce. Planowana działalność gospodarcza ma polegać na wybudowaniu parkingu samochodowego i jego prowadzeniu, a być może dodatkowo również myjni i warsztatu samochodowego.

Nieruchomości należące do Sprzedającego 1 oraz Sprzedającego 2.

Sprzedający 1 oraz Sprzedający 2 nabyli od matki Sprzedającego 2 w ramach wspólności ustawowej na podstawie umowy o dział spadku i zniesienia współwłasności oraz umowy darowizny z dnia 5 stycznia 1994 r. sporządzonej przed notariuszem 1/2 udziału w nieruchomości stanowiącej działkę o pow. 0,7851 ha, będącą gospodarstwem rolnym z zabudowami. Natomiast Sprzedający 2 tą samą umową również nabył pozostałą 1/2 część w nieruchomości stanowiącej działkę, będącą gospodarstwem rolnym z zabudowami. Przedmiotowa nieruchomość stanowi do dnia dzisiejszego miejsce zamieszkania Sprzedającego 1 oraz Sprzedającego 2. W 2018 r. został złożony do Zarządu Geodezji i Katastru Miejskiego w A wniosek o wydzielenie z nieruchomości działki nr … i … zgodnie z obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego dla terenu tych działek, działek przeznaczonych w tym planie pod drogi publiczne gminne. W dniu 11 lipca 2019 r. decyzją Zarządu Geodezji i Katastru Miejskiego w A została wydana decyzja zatwierdzająca podział tych działek.

Sprzedający 1 oraz Sprzedający 2 nabyli od matki Sprzedającego 2 w ramach wspólności ustawowej na podstawie umowy darowizny z dnia 10 sierpnia 2005 r. sporządzonej przez notariusza oraz umowy zniesienia współwłasności z dnia 19 grudnia 2005 r. sporządzonej przez notariusza prawo własności do działki niezabudowanej, położonej w A. Następnie dnia 5 lipca 2007 r. Sprzedający 1 oraz Sprzedający 2 sprzedał na podstawie umowy sprzedaży z dnia 5 lipca 2007 r. sporządzonej przez notariusza na rzecz spółki P S.A. prawo własności działki niezabudowanej nr …, położonej w A. Teren działki nr … w całości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczony był na realizację celu publicznego komunikacji lotniczej (oznaczonej symbolem 1KL). Powyższa transakcja została zainicjowana przez spółkę P S.A. poprzez złożenie pisma Sprzedającemu 1 i 2 wyrażającego wolę zakupu działki nr …, która jak wskazano jest potrzebna P do realizacji przedsięwzięcia budowlanego w ramach budowy infrastruktury nowego Portu Lotniczego.

Sprzedający 1 oraz Sprzedający 2 nabyli na podstawie umowy sprzedaży z dnia 31 stycznia 2018 r. sporządzonej przez notariusza 1/4 udziału w prawie własności niezabudowanej działki, położonej w A. Działka objęta jest w całości ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, tj. uchwałą Rady Miejskiej A w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla nowego portu lotniczego w A, zgodnie z którym oznaczona jest w planie symbolem 2AG.U/2 – tereny aktywności gospodarczej i usług, z przeznaczeniem dla: administracji, biura, edukacji i doskonalenia, finansów, gastronomii, handlu detalicznego, handlu hurtowego, nauki i szkolnictwa wyższego, produkcji, rzemiosła, sportu, rekreacji i wypoczynku, targi, transportu, turystyki, zdrowia, zieleni parkowej, zieleni towarzyszącej, parkingu, obiektów służących sprzedaży detalicznej paliw.

Na wniosek z dnia 22 marca 2019 r. wszystkich współwłaścicieli działki nr …, zostało wszczęte postępowanie administracyjne w celu wydzielenia z przedmiotowej działki zgodnie z obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego dla jej terenu, działki przeznaczonej pod ulicę klasy dojazdowej, przeznaczonej do realizacji lokalnych celów publicznych. W dniu 11 lipca 2019 r. decyzją Dyrektora Zarządu Geodezji i Katastru Miejskiego w A została wydana decyzja zatwierdzająca podział działki …, w wyniku której powstały działki …/8 o pow. 0,6490 ha oraz działka przeznaczona pod drogę publiczną …/9 o pow. 0,0549 ha. Po uzyskaniu przez decyzję waloru ostateczności i prawomocności, zostanie podpisana przez wszystkich współwłaścicieli umowa korzystania z pozostałej nowo powstałej działki …/8 o pow. 0,6490 ha.

Sprzedający 1 planuje przeznaczyć posiadany udział w nieruchomości działce …/8 na prowadzenie działalności gospodarczej w przyszłości wspólnie z bratem Sprzedającego l, który wraz z żoną posiada również 1/4 udziału w tej działce. Planowana działalność gospodarcza ma polegać na zrealizowaniu na 1/2 części tej działki oraz działki ww. … parkingu samochodowego i jego prowadzeniu. Działka nr …/8 jest działką sąsiadującą do działki … Działki te z racji swojego sąsiedztwa mogą stworzyć właśnie teren, na którym powstanie w znacznej części parking samochodowy, a być może na pozostałej części działki nr … myjnia i warsztat samochodowy.

Wnioskodawca wskazuje, że zwrócił się z wnioskiem o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej kwestii VAT i otrzymał interpretację Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 11 października 2019 r., nr 0112-KDIL4.4012.385.2019.1.EB, zgodnie z którą z tytułu sprzedaży Działki 1 będzie działał jako podatnik VAT. W związku z powyższym Wnioskodawca będzie rejestrował się jako czynny podatnik VAT, aby zgodnie z interpretacją opodatkować podatkiem VAT transakcję sprzedaży Nieruchomości.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy sprzedaż Nieruchomości przez Wnioskodawcę będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych?

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych jako dokonana poza działalnością gospodarczą, po upływie 5 lat od daty nabycia (licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie).

W kontekście przedstawionego zdarzenia przyszłego rozważania wymagają dwie odrębne kategorie prawne i faktyczne:

• zbycie nieruchomości poza prowadzoną działalności gospodarczą oraz
  

• zbycie w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.
  
  

W odniesieniu do kategorii „zbycia poza prowadzoną działalnością”, istotne znaczenie ma treść art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2019 r., poz. 1387, z późn. zm.; dalej: „uPIT”), zgodnie z którym jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości – jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przepis ten w sposób jednoznaczny przesądza, że zbycie nieruchomości po upływie 5 lat od daty nabycia nie jest źródłem przychodu w rozumieniu uPIT, zatem konsekwentnie dochód uzyskany ze zbycia nieruchomości nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Ponieważ nabycie Nieruchomości przez Wnioskodawcę nastąpiło w 2005 r. na podstawie umowy darowizny oraz nieodpłatnej umowy zniesienia współwłasności, zatem przychód uzyskany ze sprzedaży Nieruchomości w styczniu 2020 r. nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym, z uwagi na upływ 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie Nieruchomości przez Wnioskodawcę.

Jednocześnie, w ocenie Wnioskodawcy, brak jest podstaw do uznania, że dokonana przez Niego sprzedaż będzie następowała w „wykonaniu działalności gospodarczej”, tj. zastosowanie znajdzie przepis art. 10 ust. 1 pkt 3 uPIT.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 uPIT, ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:

• wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
  

• polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
  

• polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych
  

– prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9 uPIT.

Użyte w ww. przepisie pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na głównych przesłankach:

• zarobkowym celu działalności,
  

• wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany,
  

• wykonywaniu działalności w sposób ciągły,
  

• prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.
  
  

Tylko łączne spełnienie wszystkich ww. przesłanek, pozwala na zakwalifikowanie przychodu ze sprzedaży Nieruchomości do źródła wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 3 uPIT. Okoliczności przedmiotowej sprawy nie wskazują, że doszło do ich spełnienia.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Przepisy uPIT wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły. Wprowadzenie kryterium ciągłości przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym, będącym jedynie elementem zarządzania prywatnym majątkiem. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza stały zamiar jej wykonywania.

W sprawie będącej przedmiotem wniosku, Wnioskodawca nie jest profesjonalnym handlowcem, lecz będzie dokonywał zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Zbycie nie nastąpi w ramach działalności gospodarczej, ponieważ Wnioskodawca nie wykorzystywał działki uprzednio dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej, nadto przedmiotowa Nieruchomość nie została wprowadzona do ewidencji środków trwałych. Wnioskodawca nabył działkę do majątku prywatnego i nie wykorzystywał jej do prowadzenia działalności, co w ocenie Wnioskodawcy, wyłącza możliwość zastosowania art. 10 ust. 1 pkt 3 uPIT. Wnioskodawca nie zajmuje się też zawodowo nabywaniem i sprzedażą nieruchomości, a transakcja ma charakter incydentalny (brak spełnienia przesłanki ciągłości, o której mowa w art. 5a pkt 6 uPIT). Środki pieniężne pochodzące z planowanej sprzedaży nie będą przeznaczone na nabywanie nieruchomości w celach zarobkowych. Wobec nieruchomości nie podejmowano działań mających na celu przygotowanie Nieruchomości do sprzedaży (brak spełnienia przesłanki zorganizowania, o której mowa w art. 5a pkt 6 uPIT) czy zwiększeniu jej atrakcyjności. Działania wobec Nieruchomości opisane w opisie zdarzenia przyszłego, wskazują wyłącznie na normalne gospodarowanie majątkiem osobistym, a nie na czynności zorganizowanej działalności gospodarczej. Także opisane okoliczności dotyczące planowanej sprzedaży nieruchomości nie dają podstaw do przyjęcia, że spełnione zostaną przesłanki wymienione w cytowanym art. 5a pkt 6 uPIT, warunkujące zaliczenie planowanej sprzedaży do działalności gospodarczej.

Podkreślenia wymagają także okoliczności objęcia własności Nieruchomości przez Wnioskodawcę – otrzymanie w darowiźnie i w ramach nieodpłatnego zniesienia współwłasności od matki Sprzedającego 2. Taki sposób objęcia własności nie wskazuje w żaden sposób na zamiar prowadzenia działalności gospodarczej, a dodatkowo pokazuje, że Nieruchomość znalazła się w majątku Wnioskodawcy jako wynik dysponowaniem majątkiem prywatnym, należącym do rodziny.

Podobne fakty, zgodnie z orzeczeniami Naczelnego Sądu Administracyjnego, przesądzają o braku możliwości zaliczenia przychodu ze sprzedaży Nieruchomości ze źródła „działalność gospodarcza”. Tak przykładowo w wyroku NSA z dnia 4 kwietnia 2019 r., sygn. akt II FSK 1100/17: „O ile zatem w związku z nieruchomością nie były podejmowane przez podatniczkę czynności o charakterze kwalifikowanym (charakterystyczne np. dla działalności deweloperskiej czy też z zakresu obrotu nieruchomościami), z pojęciem działalności gospodarczej nie powinny być identyfikowane jedynie transakcje odpłatnego zbycia nieruchomości, w związku z wyzbywaniem się majątku uzyskanego w przeszłości. Istotne znaczenie ma także wyłączenie z opodatkowania przewidziane w art. 10 ust. 1 pkt 8 in fine, a związane z upływem 5 lat między nabyciem, a sprzedażą nieruchomości. Wymieniony okres traktować można jako przyjętą przez ustawodawcę klauzulę czasową, której ziszczenie powoduje brak możliwości kwalifikowania dokonanej sprzedaży nieruchomości (co do której oczywiście nie były podejmowane czynności przekraczające zwykły zarząd) do transakcji spekulacyjnych. (...) Można mówić o gospodarowaniu osobistym majątkiem, jeżeli zamiarem podatnika jest jedynie spieniężenie części lub całości swojego majątku. Pieniądze uzyskane ze sprzedaży majątku nie są wówczas reinwestowane, czyli przeznaczane na zakup kolejnych rzeczy tego samego rodzaju i przygotowanie ich do sprzedaży, a następnie sprzedaży, ale są wykorzystywane na inne cele, jak zwłaszcza bieżące potrzeby podatnika lub jego rodziny”.

Podobnie w wyroku NSA z dnia 5 marca 2019 r., sygn. akt II FSK 829/17: „Na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 u.p.d.o.f. może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Równocześnie oczywistym jest, że zwykłe wykonywanie przez właściciela prawa własności nie może samo z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej”.

Nie sposób zatem uznać, że w realiach analizowanej sprawy działania podejmowane przez Wnioskodawcę pozwalają na zakwalifikowanie sprzedaży Nieruchomości do kategorii przychodu z działalności gospodarczej. Czynności podejmowane w związku z Nieruchomością przez Wnioskodawcę w okresie jej posiadania należy uznać za zarząd majątkiem prywatnym, a czynności podejmowane przez przyszłego nabywcę traktować jako standardowe czynności podejmowane przy nabywaniu dużej Nieruchomości.

Należy w szczególności podkreślić, że na ocenę sytuacji Wnioskodawcy na gruncie podatku dochodowego od osób fizycznych nie może mieć wpływu ocena transakcji w świetle podatku VAT, dokonana w wydanej interpretacji indywidualnej. W przypadku uPIT mamy zupełnie odmienną niż w przypadku VAT definicję działalności gospodarczej. Zgodnie bowiem z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Z przytoczonej definicji jasno wynika, że przepis ma charakter uniwersalny, szeroko obejmujący swoim zakresem uczestników obrotu gospodarczego, a także „w szczególności” (a nie wyłącznie, jak w uPIT) czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Jak wskazano w interpretacji dot. VAT: „Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego. „Teren budowlany” to każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie (art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady)”. Z uwagi na powyższe, uznanie za podatnika na gruncie VAT, nie przesądza o sytuacji prawnopodatkowej na gruncie uPIT. Jak bowiem wskazano powyżej, w uPIT muszą wystąpić łącznie przesłanki ciągłości, zorganizowania i zarobkowego charakteru aby mówić o działalności gospodarczej przy dokonywaniu transakcji sprzedaży nieruchomości. Nie ulega wątpliwości, że w realiach przedstawionej we wniosku sprawy, przesłanki te nie zostały spełnione, a sprzedaż Nieruchomości będzie miała charakter incydentalny i na gruncie podatku dochodowego będzie stanowiła czynność z zakresu zarządu majątkiem prywatnym.

Podsumowując, Sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, z uwagi na fakt, że nie będzie dokonywana w ramach działalności gospodarczej, a od jej nabycia przez Wnioskodawcę upłynęło więcej niż 5 lat.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900, z późn. zm.), odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawcy.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Końcowo należy wskazać, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretację opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego podanego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny/zdarzenie przyszłe jest zgodny ze stanem rzeczywistym. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. Pełna weryfikacja prawidłowości stanowiska Wnioskodawcy może być dokonana jedynie w toku ewentualnego postępowania podatkowego, kontroli podatkowej lub postępowania kontrolnego organu kontroli celno-skarbowej, będącego poza zakresem instytucji interpretacji indywidualnej, do której zastosowanie mają przepisy określone w art. 14h (w zamkniętym katalogu) ustawy Ordynacja podatkowa.

Jednocześnie wskazać należy, że zgodnie z art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, interpretacje przepisów prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego, a zatem mając na uwadze powyższe interpretacja indywidualna skierowana jest wyłącznie do Wnioskodawcy i skutki prawne wywołuje tylko w stosunku do Niego, nie dotyczy pozostałych Sprzedających.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;
2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
   
   

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 ustawy Ordynacja podatkowa). Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z dnia 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193, z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

doradcapodatkowy.com gdy potrzebujesz własnej indywidualnej interpretacji podatkowej.