INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana przedstawione we wniosku z dnia 21 marca 2011 r. (data wpływu 24 marca 2011 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodów uzyskiwanych z najmu nieruchomości - jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 24 marca 2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodów uzyskiwanych z najmu nieruchomości

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca jest od 2005 roku właścicielem nieruchomości – domu mieszkalnego położonego w W. przy ul. K. (dalej: Nieruchomość), którą nabył jako osoba fizyczna do majątku osobistego (prywatnego za kwotę 1.930.000 zł), w tym wartość gruntu 770.000 zł. Chcąc w przyszłości uzyskiwać przychody z jej najmu poczynił na nią (po jej zakupie) nakłady modernizacyjne na kwotę ok. 1.600.000 zł brutto (w tym 7% podatek od towarów i usług).

Od miesiąca marca 2011 roku Wnioskodawca rozpoczął jej najem z przeznaczeniem na cele prowadzonej przez najemcę działalności gospodarczej. Z tego tytułu rozpoczął wystawianie rachunków (kwota czynszu najmu 18.000 zł), korzystając ze zwolnienia podmiotowego w podatku od towarów i usług. Z chwilą przekroczenia kwot tego zwolnienia (ew. rezygnacji ze zwolnienia) Wnioskodawca zarejestruje się w podatku VAT i rozpocznie wystawianie faktur VAT (wariant I).

Na dzień składania wniosku Wnioskodawca nie może wykluczyć podjęcia działalności gospodarczej, do której niezbędna będzie wspomniana nieruchomość. Po dokonaniu analizy założeń biznesowych i prawnych przyjęto, że najwłaściwszą formą byłaby najprawdopodobniej spółka kapitałowa – tj. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, do której Wnioskodawca sprzedałby wówczas nieruchomość (wariant II).

Nieruchomość, ze względu na datę jej wybudowania i użytkowania ma, stosownie do brzmienia art. 22j ust. 3 pkt 1 ustawy PIT, status lokalu używanego.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

Wariant I

1. Czy dochody z tytułu najmu nieruchomości Wnioskodawca może zaliczyć do źródła przychodów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT...
2. Czy Wnioskodawca uprawniony jest do dokonywania odpisów amortyzacyjnych z uwzględnieniem 10% stawki amortyzacyjnej...
3. Jak ustalić wartość początkową nieruchomości dla potrzeb jej amortyzacji...
4. Czy w przypadku rezygnacji ze zwolnienia podmiotowego w podatku VAT Wnioskodawca uprawniony jest do odliczenia naliczonego VAT-u z faktur dokumentujących wydatki poniesione na remont (ulepszenie) nieruchomości...
   
   

Wariant II

1. Czy w przypadku sprzedaży nieruchomości do nowozałożonej spółki kapitałowej strony tej transakcji mogą poddać sprzedaż opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług...
2. Jeśli odpowiedź na pytanie pierwsze brzmi tak, to czy Wnioskodawca uprawniony jest w takim przypadku do odliczenia podatku naliczonego z FV dokumentujących wydatki poniesione na remont (ulepszenie) nieruchomości...
   
   

Odpowiedź na pytanie oznaczone nr 1 (wariant I) w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych stanowi przedmiot niniejszej interpretacji indywidualnej. Natomiast w zakresie pozostałych pytań (w podatku dochodowym od osób fizycznych oraz w podatku od towarów i usług) wydane zostaną odrębne rozstrzygnięcia.

Ad.1

Zdaniem Wnioskodawcy tak. Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej. Wynajmowanie nieruchomości stanowi zatem odrębne źródło przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tj. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 10 ust. 1 ww. ustawy odrębnymi źródłami przychodów są określone w pkt 3 i 6 tego przepisu:

• pozarolnicza działalność gospodarcza (pkt 3),
• najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (pkt 6).
  
  

Zgodnie z brzmieniem art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową:

1. wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
2. polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3. polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Z powyższych przepisów wynika, iż najem dla celów podatkowych może być traktowany jako przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, stosownie do treści art. 10 ust. 1 pkt 3 lub jako odrębne źródło przychodów, określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 ww. ustawy.

Z przychodami uzyskiwanymi z najmu i zaliczanymi do źródła przychodów, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza mamy do czynienia wówczas, gdy: podatnik dokona wpisu do ewidencji działalności gospodarczej, podając najem jako przedmiot działalności i spełnia kryteria zorganizowania tej działalności wynikające z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych lub przedmiotem umowy najmu są składniki majątku związane z prowadzoną działalnością gospodarczą (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Z przedstawionego zdarzenia przyszłego wynika, iż Wnioskodawca jest od 2005 roku właścicielem nieruchomości – domu mieszkalnego, który nabył jako osoba fizyczna do majątku osobistego. Od miesiąca marca 2011 roku Wnioskodawca rozpoczął jej najem z przeznaczeniem na cele prowadzonej przez najemcę działalności gospodarczej. Na dzień składania wniosku Wnioskodawca nie może wykluczyć podjęcia działalności gospodarczej, do której niezbędna będzie wspomniana nieruchomość.

Przenosząc powyższe na grunt rozpatrywanej sprawy wskazać należy, iż co do zasady wybór kwalifikacji i sposób rozliczenia przychodów uzyskiwanych z najmu, ustawodawca pozostawił osobie oddającej rzeczy w najem.

Tym samym jeżeli podatnik nie prowadzi działalności gospodarczej, nie posiada składników majątku związanych z taką działalnością, ale wynajmuje składniki swojego (osobistego, prywatnego) majątku, wówczas przychody z tego najmu będą kwalifikowane jako pochodzące z tego odrębnego źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ww. ustawy.

Reasumując, przenosząc powyższe uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy w kontekście zapytania ujętego w przedmiotowym wniosku stwierdzić należy, iż w opisanym zdarzeniu przyszłym przychód uzyskiwany z wynajmowania nieruchomości stanowiących własność Wnioskodawcy może być zaliczony do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W świetle powyższego stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Jeżeli przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe różni się od zdarzenia przyszłego występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawcę w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego zdarzenia przyszłego.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art.54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.