INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pana stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 29 marca 2010r. (data wpływu do tut. Biura 31 marca 2010r.),uzupełnionym w dniu 24 maja 2010r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości - jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 31 marca 2010r. do tut. Biura wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości.

W związku z brakami formalnymi, pismem z dnia 17 maja 2010r. Znak IBPB II/2/415-463/10/NG, wezwano do uzupełnienia wniosku. Uzupełnienia dokonano w dniu 24 maja 2010r.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca w dniu 28 kwietnia 2004r. kupił mieszkanie w kamienicy. W dniu 28 października 2005r. kupił również wolnostojący garaż, obok kamienicy z kupionym wcześniej mieszkaniem.

Ze względu na decyzję Prezydenta Miasta z dnia 14 listopada 2007r., o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego ustalającej warunki i zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy, mieszkanie oraz garaż weszły w obszar - teren inwestycji celu publicznego, jakim jest budowa muzeum i przebudowa węzła komunikacyjnego.

Na skutek powyższej decyzji administracyjnej wnioskodawca musiał sprzedać przedmiotowe mieszkanie i garaż przed upływem 5 lat od daty zakupu.

Sprzedaż nastąpiła w dniu 03 lipca 2008r. na rzecz Miasta, zgodnie z art. 109 ust. 1 pkt 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami gmina posiadała prawo pierwokupu.

W dniach 14 lipca 2008r. i 22 sierpnia 2008r. wnioskodawca i jego żona złożyli w urzędzie skarbowym oświadczenie, że uzyskane środki ze sprzedaży mieszkania przeznaczą na cele mieszkaniowe.

W dniu 22 lipca 2008r. wnioskodawca kupił dom i garaż wolnostojący w nowym miejscu.

Kupiona nieruchomość była w stanie tzw. deweloperskim, więc wnioskodawca musiał ponieść znaczne koszty związane z wykończeniem i zagospodarowaniem w nowym miejscu.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy od części przychodów pozostałych po zakupie nowego domu i garażu, wnioskodawca może skorzystać ze zwolnienia i nie płacić 10% podatku dochodowego...

Zdaniem wnioskodawcy, biorąc pod uwagę fakt, że budowa muzeum oraz przebudowa węzła komunikacyjnego w miejscu, w którym mieszkał, są inwestycjami celu publicznego i mając na względzie powyższe okoliczności oraz stan faktyczny, uważa, że nie jest zobowiązany do zapłaty 10% podatku dochodowego, a co za tym idzie, sądzi, iż powinna zostać wydana decyzja zwalniająca go z konieczności zapłaty ww. podatku.

Wnioskodawca podkreśla, iż w sprzedanym mieszkaniu mieszkał bardzo długo on od 1992r., a żona od urodzenia. Urząd miasta nalegał na jak najszybsze załatwienie formalności mimo, że od dnia kupna mieszkania i garażu na własność nie minęło 5 lat. W trakcie rozmów poinformowano wnioskodawcę, iż urząd może wystąpić na drogę wywłaszczeniową w przypadku braku zgody wnioskodawcy. Aby uniknąć problemów związanych powyższą możliwością, wnioskodawca zdecydował się w drodze negocjacji porozumieć z urzędem miasta i zbyć przedmiotowe mieszkanie i garaż na rzecz miasta.

Gdyby nie powstała powyższa sytuacja, wnioskodawca nie sprzedawałby przedmiotowego mieszkania i garażu.

Wnioskodawca informuje również, że w akcie notarialnym dotyczącym sprzedaży jest zapis, iż nabycie nieruchomości przez miasto następuje w związku z realizacją zamierzenia inwestycyjnego związanego z przebudową układu komunikacyjnego i budową muzeum.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) źródłem przychodu jest – z zastrzeżeniem ust. 2 – odpłatne zbycie m. in.:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów

-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Z powyższych uregulowań prawnych wynika, że w przypadku sprzedaży nieruchomości i praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu, ma moment i sposób jej nabycia.

Ustawą z dnia 16 listopada 2006r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588 ze zm.) zmieniono zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z art. 7 ust. 1 ww. ustawy zmieniającej do przychodu (dochodu) uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed dniem 01 stycznia 2007r.

Z uwagi na fakt, iż nabycie przedmiotowych nieruchomości nastąpiło w 2004r. i 2005r., dla oceny skutków podatkowych odpłatnego zbycia znajdą zastosowanie przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006r.

I tak w myśl art. 28 ust. 2 i 2a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006r. podatek od przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika (art. 28 ust. 2 ww. ustawy). Zasada, o której mowa w ust. 2 zdanie drugie, nie ma zastosowania do podatników dokonujących sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania tej sprzedaży złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e).

Wnioskodawca w przedstawionym we wniosku stanie faktycznym wskazuje, że ze względu na decyzję prezydenta miasta o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, ustalającej warunki i zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy, mieszkanie oraz garaż weszły w obszar - teren inwestycji celu publicznego, jakim jest budowa muzeum. Wnioskodawca wskazuje także, że gmina posiadała prawo pierwokupu przedmiotowych nieruchomości zgodnie z art. 109 ust. 1 pkt 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Wnioskodawca sprzedał przedmiotowe mieszkanie i garaż ze względu właśnie na decyzję gminy, tj. z uwagi na realizację inwestycji na cele publiczne, nie chciał bowiem przedłużać procedury nabycia przez urząd miasta swojego mieszkania, albowiem w przypadku nie wyrażenia zgody na sprzedaż mogłoby dojść do wywłaszczenia. Wnioskodawca wskazał ponadto, iż w akcie notarialnym dotyczącym sprzedaży jest zapis, iż nabycie dokonywane jest ze względu na zamierzenia inwestycyjne, związane z przebudową układu komunikacyjnego i budową muzeum.

W myśl art. 21 ust. 1 pkt 29 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z tytułu odszkodowania wypłaconego stosownie do przepisów o gospodarce nieruchomościami lub z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości na cele uzasadniające jej wywłaszczenie oraz z tytułu sprzedaży nieruchomości w związku z realizacją przez nabywcę prawa pierwokupu stosownie do przepisów o gospodarce nieruchomościami; nie dotyczy to przypadków, gdy właściciel nieruchomości, o której mowa w zdaniu pierwszym, nabył jej własność w okresie 2 lat przed wszczęciem postępowania wywłaszczeniowego bądź odpłatnym zbyciem nieruchomości za cenę niższą o co najmniej 50% od wysokości uzyskanego odszkodowania lub ceny zbycia nieruchomości na cele uzasadniające jej wywłaszczenie lub w związku z realizacją prawa pierwokupu.

W związku z tym, na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 29 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych zwolnione z podatku zostały przychody uzyskane tytułu:

• odszkodowania wypłacanego stosownie do przepisów o gospodarce nieruchomościami;
• sprzedaży nieruchomości na cele uzasadniające jej wywłaszczenie;
• sprzedaży nieruchomości w związku z realizacją przez nabywcę prawa pierwokupu stosownie do przepisów o gospodarce nieruchomościami.
  
  

Zasady ograniczania i pozbawiania praw do nieruchomości oraz przekazywania nieruchomości na szczególne cele zostały uregulowane w ustawie o gospodarce nieruchomościami.

Zgodnie z art. 109 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (t. j. Dz. U. z 2004r., Nr 261, poz. 2603 ze zm.), Gminie przysługuje prawo pierwokupu w przypadku sprzedaży:

1. niezabudowanej nieruchomości nabytej uprzednio przez sprzedawcę od Skarbu Państwa albo jednostek samorządu terytorialnego;
2. prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości gruntowej, niezależnie od formy nabycia tego prawa przez zbywcę;
3. nieruchomości oraz prawa użytkowania wieczystego nieruchomości położonej na obszarze przeznaczonym w planie miejscowym na cele publiczne albo nieruchomości, dla której została wydana decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego;
4. nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków lub prawa użytkowania wieczystego takiej nieruchomości;
5. (uchylony).
   
   

Zatem wyłącznie w przypadku zbycia nieruchomości w trybie przewidzianym w ustawie o gospodarce nieruchomościami, zachodzi możliwość zastosowania powyższego zwolnienia przy spełnieniu pozostałych warunków.

Analiza zacytowanego przepisu art. 21 ust. 1 pkt 29 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, prowadzi do wniosku, że przedmiotowe zwolnienie nie będzie przysługiwało jeżeli łącznie spełnione zostaną następujące warunki:

• nabycie nieruchomości nastąpiło w okresie 2 lat przed wszczęciem postępowania wywłaszczeniowego lub odpłatnym zbyciem,
• cena jej nabycia była o co najmniej 50% niższa od wysokości odszkodowania lub ceny zbycia.
  
  

Zatem w przypadku, gdy spełniony zostanie tylko jeden z warunków albo gdy żaden z nich nie zostanie spełniony, uzyskany przychód będzie korzystał ze zwolnienia.

W analizowanym stanie faktycznym odpłatne zbycie nieruchomości nastąpiło po upływie 2 lat od daty jej nabycia, w związku z powyższym nie został spełniony drugi warunek wyłączający przedmiotowe zwolnienie.

Należy także zauważyć, że wnioskodawca w przedstawionym stanie faktycznym wskazał, że gmina, której wnioskodawca sprzedał przedmiotowe mieszkanie oraz garaż wolnostojący posiadała prawo jego pierwokupu zgodnie z art. 109 ust. 1 pkt 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz, że nabycie nastąpiło ze względu na zamierzenia inwestycyjne, związane z przebudową układu komunikacyjnego i budową muzeum.

Mając powyższe na uwadze, należy stwierdzić, iż jeżeli w istocie sprzedaż przedmiotowej nieruchomości nastąpiła – jak wskazał wnioskodawca we wniosku - zgodnie z art. 109 ust. 1 pkt 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, w związku z realizacją prawa pierwokupu, przychód uzyskany z tytułu odpłatnego zbycia przedmiotowych nieruchomości będzie korzystać ze zwolnienia z podatku dochodowego od osób fizycznych. Należy bowiem zauważyć, że wydając interpretacje w trybie art. 14b Ordynacji podatkowej Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów nie przeprowadza postępowania dowodowego jest związany wyłącznie opisem stanu faktycznego przedstawionym przez wnioskodawcę i jego stanowiskiem. Tym samym stanowisko wnioskodawcy należy uznać za prawidłowe.

Należy także zauważyć, że wnioskodawca w poz. D.3. wniosku ORD-IN wskazał art. 21 ust. 1 pkt 29 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jako przepis prawa podatkowego mający być przedmiotem interpretacji indywidualnej. Wobec powyższego niniejsza interpretacja zawiera ocenę stanowiska wnioskodawcy w zakresie możliwości zastosowania ww. przepisu. Przedmiotem interpretacji nie jest ocena sposobu wydatkowania środków uzyskanych ze sprzedaży mieszkania oraz garażu.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa S. Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.