INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 10 listopada 2009r. (data wpływu do tut. organu 18 listopada 2009r.), uzupełnionym pismem z dnia 23 lutego 2010r. (data wpływu 2 marca 2010r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie ustalenia czy nadpłata z tytułu opłat eksploatacyjnych powinna zostać rozliczona poprzez wystawienie faktury korygującej za grudzień, ewentualnie za kolejne miesiące danego roku, aż do całkowitego rozliczenia nadpłaty - jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 18 listopada 2009r. wpłynął do tut. organu ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie ustalenia czy nadpłata z tytułu opłat eksploatacyjnych powinna zostać rozliczona poprzez wystawienie faktury korygującej za grudzień, ewentualnie za kolejne miesiące danego roku, aż do całkowitego rozliczenia nadpłaty.

Ww. wniosek został uzupełniony pismem z dnia 23 lutego 2010r. (data wpływu 2 marca 2010r.), będącym odpowiedzią na wezwanie tut. organu z dnia 9 lutego 2010r. znak: IBPBI/2/423-1421/09/SD, IBPP1/443-1171/09/BM.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą w zakresie świadczenia usług wynajmu powierzchni biurowych. W dniu 31 października 2007r. do Wnioskodawcy został wniesiony wkład niepieniężny w postaci przedsiębiorstwa Spółki C. Sp. z o.o. (dalej: „C."). W ramach aportu przedsiębiorstwa, Wnioskodawca przejął własność nieruchomości (centrum biurowego), a także wszelkie prawa i obowiązki wynikające z umów najmu dotyczących tej nieruchomości. Zgodnie z zapisami aktu notarialnego przenoszącego przedsiębiorstwo C., w skład tego przedsiębiorstwa wchodziły prawa i obowiązki z umów najmu zawartych przez C. lub których stroną było C.

W ramach umów najmu zawartych przez C. (lub których stroną było C.), których obecnie stroną jest Wnioskodawca, najemca zobowiązany jest m.in. do pokrywania bezpośrednich i pośrednich kosztów eksploatacyjnych związanych z utrzymaniem części wspólnych wynajmowanej nieruchomości (np. kosztów rutynowych napraw, ochrony budynku, podatku od nieruchomości, wywozu śmieci, odśnieżania itp.). Z tytułu wyżej wymienionych usług najemcy płacą określone w umowach najmu, zryczałtowane opłaty miesięczne (opłaty te są odrębnym elementem kalkulacyjnym, stanowiącym część wynagrodzenia Spółki za świadczone przez nią usługi najmu). Podstawą kalkulacji miesięcznych zryczałtowanych opłat eksploatacyjnych jest, co do zasady, kwota wydatków poniesionych na pokrycie utrzymania części wspólnych nieruchomości w roku poprzedzającym rok, za które obliczane są zryczałtowane opłaty miesięczne. Zgodnie z umową, po zakończonym roku kalendarzowym, Spółka przekazuje najemcy odpowiednie sprawozdanie o rzeczywistych kosztach utrzymania części wspólnych budynku za cały rok. Na podstawie tego sprawozdania dokonywane jest ostateczne rozliczenie kosztów związanych z poniesionymi opłatami eksploatacyjnymi.

W przypadku, gdy wymienione płatności przekraczają kwotę faktycznych kosztów eksploatacyjnych („nadpłata"), Wnioskodawca jest zobowiązany do zwrotu nadpłaty na rzecz najemcy. Zgodnie z umowami najmu, nie następuje jednak w takiej sytuacji zwrot pieniędzy, ale nadpłata zaliczana jest na poczet miesięcznych płatności ryczałtowych w kolejnym roku.

Ponieważ Wnioskodawca wstąpił we wszystkie prawa i obowiązki wynikające z umów najmu zawartych przez C., był zobowiązany do przeprowadzenia z najemcami rocznego rozliczenia kosztów eksploatacyjnych za cały 2007 rok, w tym także za okres sprzed aportu.

Zgodnie z umowami najmu Spółka sporządziła sprawozdanie o rzeczywistych kosztach utrzymania części wspólnych budynku za cały 2007 rok i odpowiednio alokowała koszty do poszczególnych najemców.

Wnioskodawca zaznaczył, że ze względu na bardzo szeroki i złożony (zarówno koszty bezpośrednio, jak i pośrednio związane z wynajmowaną nieruchomością) katalog opłat eksploatacyjnych, jak też różny system rozliczeń z dostawcami usług, których koszty składają się na opłaty eksploatacyjne (fakturowanie miesięczne, dwumiesięczne itp.) precyzyjne przyporządkowanie części nadpłaty do poszczególnych miesięcy byłoby bardzo trudne. W konsekwencji, mogłoby skutkować w rozpoznaniem nieprawidłowej wysokości podatku należnego za dany miesiąc.

W przypadku nadpłaty Wnioskodawca korygował faktury sprzedaży za grudzień zmniejszając odpowiednio kwotę opłat eksploatacyjnych wykazanych na tych fakturach. Wnioskodawca zmniejszał VAT należny o kwoty wynikające z faktur korygujących w miesiącu otrzymania potwierdzenia odbioru faktury korygującej przez nabywców.

Roczne rozliczenie opłat za eksploatację części wspólnych nieruchomości miało miejsce także za 2008r. (z tym że w tym okresie wyłącznie Wnioskodawca był wynajmującym nieruchomość). W tym przypadku u wszystkich najemców powstały nadpłaty, które były zaliczane na poczet bieżących płatności. Wnioskodawca udokumentował nadpłaty fakturami korygującymi i zmniejszył VAT należny o kwoty VAT wynikające z faktur korygujących po otrzymaniu potwierdzeń odbioru faktur korygujących przez nabywców.

Wnioskodawca wskazał jednocześnie, że nie stał się - w rozumieniu przepisów Ordynacji podatkowej - następcą podatkowym spółki X Sp. z o.o. w wyniku otrzymania wkładu niepieniężnego w postaci przedsiębiorstwa tej spółki, natomiast jest następcą X Sp. z o.o. w rozumieniu art. 91 ust. 9 ustawy o VAT.

Dodatkowo zgodnie z zawartą w formie aktu notarialnego umową przeniesienia przedsiębiorstwa spółki X Sp. z o.o. z dnia 31 października 2007r. Spółka nabyła w drodze wkładu niepieniężnego między innymi wszelkie prawa i obowiązki wynikające z umów najmu wchodzących w skład przedmiotowego przedsiębiorstwa.

Na podstawie umów najmu, w które Spółka wstąpiła wraz z przejęciem przedsiębiorstwa od X Sp. z o.o., wynajmujący jest zobowiązany w ciągu 3 miesięcy po zakończeniu każdego roku kalendarzowego przedstawić zestawienie faktycznie poniesionych w danym roku kalendarzowym kosztów, składających się na opłatę eksploatacyjną i rozliczyć niedopłatę poprzez wystawienie na rzecz najemcy faktury sprzedażowej, a nadpłatę - poprzez zaliczenie jej na poczet płatności zaliczkowych z tytułu opłaty eksploatacyjnej w kolejnych okresach.

Biorąc pod uwagę, że wysokość pobieranych w ciągu roku zaliczkowych wpłat na poczet opłaty eksploatacyjnej jest z góry określona, w okresie sprzed aportu dokonanego w październiku 2007r. faktury VAT dokumentujące przedmiotowe opłaty zostały wystawione w prawidłowej wysokości przez ówczesnego wynajmującego, tj. spółkę X Sp. z o.o.

Dokonując rozliczenia za 2007r. Spółka nie wyręcza zatem w żaden sposób wcześniejszego wynajmującego, a wykonuje nałożony na nią obowiązek wynikający z przejętych przez Spółkę umów najmu. Obowiązek ten, polegający na rozliczeniu opłaty eksploatacyjnej za 2007r. w oparciu o faktycznie poniesione koszty składające się na tę opłatę, powstaje dopiero po zakończeniu danego roku kalendarzowego, a zatem powstał wyłącznie w stosunku do podmiotu będącego wynajmującym na dzień 1 stycznia 2008 r. Na ten dzień wynajmującym była wyłącznie Spółka.

Spółka wyjaśniła, że nie dokonała rozliczenia opłaty eksploatacyjnej za rok 2007 jako następca prawny spółki X Sp. z o.o., a jako strona umów najmu przejętych w ramach przedsiębiorstwa wniesionego do Spółki aportem z dniem 31 października 2007r.

Przedmiot sprzedaży:

Spółka potwierdziła, że przedmiot sprzedaży w zakresie opłat eksploatacyjnych będących przedmiotem wniosku Spółki jest określony w fakturach wystawianych w ciągu roku jako „Opłaty eksploatacyjne za.... (miesiąc, rok)”.

Terminy płatności:

Umowne postanowienia w zakresie określenia terminów płatności opłat eksploatacyjnych różnią się w zależności od najemcy. Z reguły jednak dla rozliczenia rocznego przewidziany jest 14-dniowy termin płatności liczony od daty dostarczenia przez Spółkę zestawienia faktycznie poniesionych kosztów i odpowiedniej faktury do najemcy. Z kolei dla miesięcznych opłat eksploatacyjnych przewidziany jest z reguły 14-dniowy termin od dostarczenia faktury przez Spółkę. Spółka jest zobowiązana dostarczyć fakturę zasadniczo w terminie do 1. dnia roboczego każdego miesiąca, którego dotyczy opłata eksploatacyjna należna z góry.

Niektóre umowy najmu przewidują jednak 7- lub 21-dniowe terminy płatności liczone od dnia doręczenia faktury przez Spółkę. Zdarza się również, że termin płatności miesięcznych opłat eksploatacyjnych jest określony na 14 dni od daty doręczenia faktury przez Spółkę, jednak nie później niż do 15. dnia każdego miesiąca.

Spółka spodziewa się, że rozliczenie roczne opłat eksploatacyjnych będzie miało miejsce także za 2009r. i lata następne.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy jeśli po rozliczeniu opłat eksploatacyjnych powstanie nadpłata, wówczas Wnioskodawca powinien rozliczyć ją korygując fakturę sprzedaży za grudzień, a jeśli okaże się, że kwota nadpłaty przekroczy wartość wynagrodzenia z tytułu opłat eksploatacyjnych wynikającego z faktury za grudzień danego roku, to Wnioskodawca powinien korygować kolejno faktury wystawione w poprzednich miesiącach tego roku tj. listopad, a jeśli wartość nadpłaty przekroczy sumę kwot wynikających z faktur za grudzień i listopad - październik i kolejne miesiące danego roku, aż do całkowitego rozliczenia nadpłaty...

Zdaniem Wnioskodawcy, jeśli po rozliczeniu opłat eksploatacyjnych powstanie nadpłata, wówczas Spółka powinna rozliczyć ją korygując fakturę sprzedaży za grudzień, a jeśli okaże się, że kwota nadpłaty przekroczy wartość wynagrodzenia z tytułu opłat eksploatacyjnych wynikającego z faktury za grudzień danego roku, to Spółka powinna korygować kolejno faktury wystawione w poprzednich miesiącach tego roku tj. listopad, a jeśli wartość nadpłaty przekroczy sumę kwot wynikających z faktur za grudzień i listopad - październik i kolejne miesiące danego roku, aż do całkowitego rozliczenia nadpłaty.

Uzasadnienie

Zgodnie z § 13 Rozporządzenia MF z 2008 r. zwrot nabywcy uiszczonych wcześniej należności, sprzedawca powinien wystawić fakturę korygującą. W związku z tym, w przypadku nadpłaty z tytułu opłat eksploatacyjnych Spółka, jako sprzedawca, zobowiązana będzie wystawić fakturę korygującą odzwierciedlającą tę transakcję.

Ze względu na bardzo szeroki i złożony katalog opłat eksploatacyjnych, jak też różny system rozliczeń z dostawcami usług, których koszty składają się na opłaty eksploatacyjne (fakturowanie miesięczne, dwumiesięczne itp.) precyzyjne przyporządkowanie części nadpłaty do poszczególnych miesięcy jest w zasadzie niemożliwe. Szacunkowy podział kwot do poszczególnych miesięcy mógłby skutkować rozpoznaniem nieprawidłowej wysokości podatku należnego za dany miesiąc. Stąd, poprawnym rozwiązaniem wydaje się być skorygowanie kwoty nadpłaty za cały rok poprzez wystawienie faktury korygującej do faktury za grudzień danego roku i odpowiednie skorygowanie wartości opłat eksploatacyjnych.

Jeśli w przyszłości okaże się, że kwota nadpłaty za cały rok zwracana najemcy będzie wyższa niż wartość opłat eksploatacyjnych zafakturowanych w grudniu, wówczas Spółka będzie zobowiązana odpowiednio skorygować również fakturę za listopad. Jeśli wartość nadpłaty przekroczy sumę kwot wynikających z faktur za grudzień i listopad - październik i kolejne miesiące danego roku, aż do całkowitego rozliczenia nadpłaty.

Należy zauważyć, że taki sposób rozliczenia podyktowany jest brakiem możliwości prawidłowego określenia w momencie wystawienia faktury sprzedażowej dokładnej kwoty do zapłaty z tytułu udziału w kosztach eksploatacyjnych za dany miesiąc, należnej od danego najemcy i wydaje się być rozsądnym rozwiązaniem pozwalającym na przejrzyste dokumentowanie powstałych nadpłat. Jednocześnie, zaproponowana przez Spółkę metodologia nie wpływa na rozliczenia VAT Spółki ewentualna korekta VAT należnego nastąpi po otrzymaniu potwierdzeń odbioru faktur korygujących przez nabywców odpowiednio w rozliczeniu za miesiąc, w którym nabywcy otrzymają fakturę korygującą - jeśli przed upływem terminu na złożenie deklaracji za ten miesiąc Wnioskodawca otrzyma potwierdzenie odbioru faktury korygującej przez nabywcę lub - jeśli warunek ten nie zostanie spełniony - w rozliczeniu za miesiąc, w którym Wnioskodawca otrzyma potwierdzenie odbioru faktury korygującej przez najemców.

Zdaniem Wnioskodawcy zaproponowany powyżej sposób rozliczania nadpłaty nie narusza zatem przepisów o VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 29 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), zwanej dalej ustawą o VAT, podstawą opodatkowania jest obrót, z zastrzeżeniem ust. 2-22, art. 30-32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy. Obrót zwiększa się o otrzymane dotacje, subwencje i inne dopłaty o podobnym charakterze mające bezpośredni wpływ na cenę (kwotę należną) towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika, pomniejszone o kwotę należnego podatku.

Stosownie do art. 29 ust. 4 ustawy o VAT, podstawę opodatkowania zmniejsza się o kwoty udokumentowanych, prawnie dopuszczalnych i obowiązkowych rabatów (bonifikat, opustów, uznanych reklamacji i skont) i o wartość zwróconych towarów, zwróconych kwot nienależnych w rozumieniu przepisów o cenach oraz zwróconych kwot dotacji, subwencji i innych dopłat o podobnym charakterze, z zastrzeżeniem ust. 4a i 4b.

Na podstawie art. 29 ust. 4a ww. ustawy o VAT, w przypadku gdy podstawa opodatkowania ulega zmniejszeniu w stosunku do podstawy określonej w wystawionej fakturze, obniżenia podstawy opodatkowania podatnik dokonuje pod warunkiem posiadania, przed upływem terminu do złożenia deklaracji podatkowej za dany okres rozliczeniowy, w którym nabywca towaru lub usługi otrzymał korektę faktury, potwierdzenia otrzymania korekty faktury przez nabywcę towaru lub usługi, dla którego wystawiono fakturę. Uzyskanie potwierdzenia otrzymania przez nabywcę towaru lub usługi korekty faktury po terminie złożenia deklaracji podatkowej za dany okres rozliczeniowy uprawnia podatnika do uwzględnienia korekty faktury za okres rozliczeniowy, w którym potwierdzenie to uzyskano.

Na mocy art. 29 ust. 4b ustawy, warunku posiadania przez podatnika potwierdzenia odbioru korekty faktury przez nabywcę towaru lub usługi nie stosuje się:

1. w przypadku eksportu towarów, wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów oraz dostawy towarów, dla której miejsce opodatkowania znajduje się poza terytorium kraju;
2. wobec nabywców, na których rzecz jest dokonywana sprzedaż: energii elektrycznej i cieplnej, gazu przewodowego, usług telekomunikacyjnych i radiokomunikacyjnych oraz usług wymienionych w poz. 138 i 153 załącznika nr 3 do ustawy.
   
   

Przepis ust. 4a stosuje się odpowiednio w przypadku stwierdzenia pomyłki w kwocie podatku na fakturze i wystawienia korekty faktury do faktury, w której wykazano kwotę podatku wyższą niż należna (art. 29 ust. 4c ustawy).

Zgodnie natomiast z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ww. ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przepis art. 106 ust. 1 ustawy o VAT określa, iż podatnicy, o których mowa w art. 15, są obowiązani wystawić fakturę stwierdzającą w szczególności dokonanie sprzedaży, datę dokonania sprzedaży, cenę jednostkową bez podatku, podstawę opodatkowania, stawkę i kwotę podatku, kwotę należności oraz dane dotyczące podatnika i nabywcy (...).

W myśl art. 106 ust. 8 ustawy, minister właściwy do spraw finansów publicznych, w drodze rozporządzenia:

1. określi szczegółowe zasady wystawiania faktur, dane, które powinny zawierać, oraz sposób i okres ich przechowywania;
2. może określić wzory faktur dla wszystkich lub niektórych rodzajów czynności;
3. może określić przypadki, w których faktury mogą być wystawiane przez inne przedmioty niż wymienione w ust. 1 i 2, oraz szczegółowe zasady i warunki wystawiania faktur w takich przypadkach.
   
   

Na podstawie delegacji ustawowej zawartej w powołanym artykule, Minister Finansów wydał rozporządzenie z dnia 28 listopada 2008r. w sprawie zwrotu podatku niektórym podatnikom, wystawiania faktur, sposobu ich przechowywania oraz listy towarów i usług, do których nie mają zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług (Dz. u. Nr 212, poz. 1337 ze zm.), zwane dalej rozporządzeniem, regulujące m.in. zagadnienia związane z wystawianiem faktur korygujących.

Zgodnie z § 13 ust. 1 cyt. wyżej rozporządzenia, w przypadku gdy po wystawieniu faktury udzielono rabatów określonych w art. 29 ust. 4 ustawy, podatnik udzielający rabatu wystawia fakturę korygującą, która – zgodnie z § 13 ust. 2 ww. rozporządzenia – powinna zawierać co najmniej:

1. numer kolejny oraz datę jej wystawienia;
2. dane zawarte w fakturze, której dotyczy faktura korygująca:
   1. określone w § 5 ust. 1 pkt 1-4,
   2. nazwę (rodzaj) towaru lub usługi objętych rabatem;
3. kwotę i rodzaj udzielonego rabatu;
4. kwotę zmniejszenia podatku należnego.
   
   

Powołane wyżej regulacje oraz przepisy art. 29 ust. 4a i 4c ustawy stanowią, iż kwoty, o które zmniejsza się podstawę opodatkowania oraz podatek należny muszą zostać udokumentowane fakturą korygującą. Potwierdzenie odbioru faktury korygującej przez nabywcę spowoduje akceptację zmiany wartości zawartych na fakturze i da prawo do takiego obniżenia.

Należy podkreślić, iż potwierdzenie odbioru faktury korygującej pełni istotną rolę w systemie podatku od towarów i usług opartym na metodzie fakturowej, gdyż zapobiega nieuzasadnionym i samowolnym obniżkom podstawy opodatkowania u dostawcy.

Ponadto, faktury korygujące są specyficznym rodzajem faktur. Celem ich wystawienia jest doprowadzenie faktury pierwotnej do stanu odpowiadającego rzeczywistości. Uregulowanie zawarte w art. 29 ust. 4a ustawy, ma na celu uniknięcie sytuacji, w której zmniejszenie podstawy opodatkowania i tym samym kwoty podatku należnego u sprzedawcy nie znajduje odzwierciedlenia w zmniejszeniu kwoty podatku naliczonego u nabywcy towarów i usług. Podatek należny u sprzedawcy jest bowiem podatkiem naliczonym u nabywcy towarów i usług.

Z powyższego wynika, że skoro będący podstawą opodatkowania obrót zmniejsza się o kwoty udokumentowanych i prawnie dopuszczalnych rabatów lub o dokonane zwroty towarów, to czynność taka dokonywana przez sprzedawcę towarów i usług powoduje konieczność zmniejszenia kwoty podatku naliczonego u nabywcy. W przeciwnym razie dochodziłoby do obniżenia kwoty lub zwrotu podatku, który w rzeczywistości nie został zapłacony.

Oznacza to, że faktura korygująca musi dotrzeć do nabywcy, nabywca musi potwierdzić ten fakt, by wystawca miał możliwość obniżenia podatku należnego w związku z wystawieniem tej faktury.

Ustawodawca nie sprecyzował, w jakiej formie nabywca ma dokonać potwierdzenia odbioru faktury korygującej. Zatem, potwierdzenie może mieć dowolną formę, jednakże forma ta musi pozwolić na jednoznaczne stwierdzenie, iż sprzedawca to potwierdzenie otrzymał. Dopiero posiadanie takiego potwierdzenia uprawnia sprzedawcę do stosownego obniżenia podstawy opodatkowania oraz podatku należnego w rozliczeniu za odpowiedni okres rozliczeniowy, zgodnie z przepisem art. 29 ust. 4a ustawy o VAT.

Z przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego wynika, iż Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą w zakresie świadczenia usług wynajmu powierzchni biurowych. W dniu 31 października 2007r. do przedsiębiorstwa Wnioskodawcy został wniesiony wkład niepieniężny w postaci przedsiębiorstwa Spółki C. Sp. z o.o. (dalej: „C."). W ramach aportu przedsiębiorstwa, Wnioskodawca przejął własność nieruchomości (centrum biurowego), a także wszelkie prawa i obowiązki wynikające z umów najmu dotyczących tej nieruchomości.

W ramach umów najmu zawartych przez C. (lub których stroną było C.), których obecnie stroną jest Wnioskodawca, najemca zobowiązany jest m.in. do pokrywania bezpośrednich i pośrednich kosztów eksploatacyjnych związanych z utrzymaniem części wspólnych wynajmowanej nieruchomości (np. kosztów rutynowych napraw, ochrony budynku, podatku od nieruchomości, wywozu śmieci, odśnieżania itp.). Z tytułu wyżej wymienionych usług najemcy płacą określone w umowach najmu, zryczałtowane opłaty miesięczne (opłaty te są odrębnym elementem kalkulacyjnym, stanowiącym część wynagrodzenia Spółki za świadczone przez nią usługi najmu). Podstawą kalkulacji miesięcznych zryczałtowanych opłat eksploatacyjnych jest, co do zasady, kwota wydatków poniesionych na pokrycie utrzymania części wspólnych nieruchomości w roku poprzedzającym rok, za które obliczane są zryczałtowane opłaty miesięczne. Zgodnie z umową, po zakończonym roku kalendarzowym, Spółka przekazuje najemcy odpowiednie sprawozdanie o rzeczywistych kosztach utrzymania części wspólnych budynku za cały rok. Na podstawie tego sprawozdania dokonywane jest ostateczne rozliczenie kosztów związanych z poniesionymi opłatami eksploatacyjnymi.

W przypadku gdy wymienione płatności przekraczają kwotę faktycznych kosztów eksploatacyjnych („nadpłata"), Wnioskodawca jest zobowiązany do zwrotu nadpłaty na rzecz najemcy. Zgodnie z umowami najmu, nie następuje jednak w takiej sytuacji zwrot pieniędzy, ale nadpłata zaliczana jest na poczet miesięcznych płatności ryczałtowych w kolejnym roku.

Wnioskodawca zaznaczył, że ze względu na bardzo szeroki i złożony (zarówno koszty bezpośrednio, jak i pośrednio związane z wynajmowaną nieruchomością) katalog opłat eksploatacyjnych, jak też różny system rozliczeń z dostawcami usług, których koszty składają się na opłaty eksploatacyjne (fakturowanie miesięczne, dwumiesięczne itp.) precyzyjne przyporządkowanie części nadpłaty do poszczególnych miesięcy byłoby bardzo trudne. W konsekwencji, mogłoby skutkować w rozpoznaniem nieprawidłowej wysokości podatku należnego za dany miesiąc.

W przypadku nadpłaty Wnioskodawca korygował faktury sprzedaży za grudzień zmniejszając odpowiednio kwotę opłat eksploatacyjnych wykazanych na tych fakturach. Wnioskodawca zmniejszał VAT należny o kwoty wynikające z faktur korygujących w miesiącu otrzymania potwierdzenia odbioru faktury korygującej przez nabywców.

Roczne rozliczenie opłat za eksploatację części wspólnych nieruchomości miało miejsce za 2008r. (z tym że w tym okresie wyłącznie Wnioskodawca był wynajmującym nieruchomość). W tym przypadku u wszystkich najemców powstały nadpłaty, które były zaliczane na poczet bieżących płatności. Wnioskodawca udokumentował nadpłaty fakturami korygującymi i zmniejszył VAT należny o kwoty VAT wynikające z faktur korygujących po otrzymaniu potwierdzeń odbioru faktur korygujących przez nabywców.

Zdaniem Spółki poprawnym rozwiązaniem było wystawienie jednej faktury korygującej obejmującej nadpłatę za cały 2008r.

Spółka spodziewa się, że rozliczenie roczne opłat eksploatacyjnych będzie miało miejsce także za 2009r. i lata następne.

Zaznaczyć tutaj należy, iż przepisy prawa podatkowego nie stanowią wprost o zbiorczej fakturze korygującej, lecz wystawienie takiego dokumentu, o ile dokumentuje prawnie dopuszczalną zmianę obrotu i zawiera wszystkie wymagane elementy należy uznać za prawidłowe. Dlatego też nie ma przeszkód, by wystawiać zbiorcze faktury korygujące do co najmniej kilku faktur.

Na takiej fakturze powinny być podane jednak wszystkie informacje dotyczące faktur pierwotnych, które pozwolą jednoznacznie stwierdzić, których faktur pierwotnych przedmiotowa faktura korygująca dotyczy, w szczególności obejmować korektą sprzedaż co do gatunku i tożsamą podmiotowo oraz wymieniać elementy kwotowe dotknięte tą samą stawką podatkową. Zaznaczyć należy również, iż faktury VAT wyszczególnione na zbiorczej fakturze korygującej muszą być fakturami wystawionymi wyłącznie dla konkretnego, tzn. tego samego nabywcy usługi.

Reasumując, jeżeli pobrane przez Wnioskodawcę od najemców zryczałtowane opłaty miesięczne dotyczące kosztów eksploatacyjnych utrzymania części wspólnych budynku nie odpowiadają rzeczywistym kosztom (co będzie wynikać z ostatecznego rozliczenia kosztów za 2009r. czy też lata następne) to na podstawie powołanego wyżej przepisu § 13 ust. 1 obowiązującego od dnia 1 grudnia 2008r. rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 28 listopada 2008r. Wnioskodawca uprawniony będzie do wystawienia stosownych faktur korygujących odnoszących się do faktur pierwotnych dokumentujących przedmiotowe zryczałtowane opłaty miesięczne dotyczące kosztów eksploatacyjnych, uwzględniające wymogi wynikające z § 13 ust. 2 rozporządzenia z dnia 28 listopada 2008r. Dopuszczalne jest udokumentowanie nadpłaty za pomocą zbiorczej faktury korygującej, pod warunkiem, że spełnione będą warunki określone dla faktur korygujących wynikające z cyt. powyżej przepisów rozporządzenia z dnia 28 listopada 2008r.

W związku z powyższym, zdaniem tut. organu, przedstawiony przez Wnioskodawcę sposób dokonywania korekty kwot opłat eksploatacyjnych, który wskazał, że jeśli po rozliczeniu opłat eksploatacyjnych powstanie nadpłata, wówczas Spółka powinna rozliczyć ją korygując fakturę sprzedaży za grudzień, a jeśli okaże się, że kwota nadpłaty przekroczy wartość wynagrodzenia z tytułu opłat eksploatacyjnych wynikającego z faktury za grudzień danego roku, to Spółka powinna korygować kolejno faktury wystawione w poprzednich miesiącach tego roku tj. listopad, a jeśli wartość nadpłaty przekroczy sumę kwot wynikających z faktur za grudzień i listopad - październik i kolejne miesiące danego roku, aż do całkowitego rozliczenia nadpłaty jest nieprawidłowy, ponieważ taka korekta narusza wskazane powyżej przepisy prawa w tym zakresie, korektą objąć należy bowiem wszystkie poprzednie faktury dot. opłat miesięcznych, a nie tylko faktury za grudzień czy kolejne miesiące wstecz.

Zgodnie z treścią art. 29 ust. 4a ww. ustawy o VAT, w przypadku gdy podstawa opodatkowania ulega zmniejszeniu w stosunku do podstawy określonej w wystawionej fakturze, obniżenia podstawy opodatkowania podatnik dokonuje pod warunkiem posiadania, przed upływem terminu do złożenia deklaracji podatkowej za dany okres rozliczeniowy, w którym nabywca towaru lub usługi otrzymał korektę faktury, potwierdzenia otrzymania korekty faktury przez nabywcę towaru lub usługi, dla którego wystawiono fakturę. Uzyskanie potwierdzenia otrzymania przez nabywcę towaru lub usługi korekty faktury po terminie złożenia deklaracji podatkowej za dany okres rozliczeniowy uprawnia podatnika do uwzględnienia korekty faktury za okres rozliczeniowy, w którym potwierdzenie to uzyskano.

W świetle powyższego stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Należy jednak zaznaczyć, że niniejsza interpretacja traci swoją ważność w przypadku zmiany któregokolwiek z elementów przedstawionego zdarzenia przyszłego lub zmiany stanu prawnego.

Ponadto należy zauważyć, że inne kwestie zawarte we wniosku będą przedmiotem odrębnych interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Zgodnie z przepisem § 1 pkt 1 rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 28 sierpnia 2008r. w sprawie przekazania rozpoznawania innym wojewódzkim sądom administracyjnym niektórych spraw z zakresu działania ministra właściwego do spraw finansów publicznych, Prezesa Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Prezesa Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego (Dz. U. Nr 163, poz. 1016) skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.