W rozpatrywanym wniosku z dnia 25 czerwca 2007r., który wpłynął do tut. Urzędu w dniu 27 czerwca 2007r., T...Sp. z o.o., zwróciło się o udzielenie pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego, przedstawiając następujący stan faktyczny:

Zapytujący jest zarządcą Wspólnot Mieszkaniowych. Czynności zarządzania nieruchomością wspólną dokonuje na podstawie zawartych umów cywilno-prawnych.Wspólnotę mieszkaniową, na podstawie art.6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali (Dz. U. z 2000r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.), tworzy ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonych nieruchomości. Wspólnota może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwaną. Wspólnota jest jednostką organizacyjną nie mającą osobowości prawnej i podlega przepisom ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Zasadniczym źródłem przychodów dla wspólnoty mieszkaniowej są zaliczki wnoszone przez jej członków w formie bieżących opłat na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz kosztów utrzymania pojedynczego lokalu oraz wpłat na fundusz remontowy (jeśli wspólnota taki fundusz tworzy). Środki wpłacane przez właścicieli lokali pozostają własnością członków wspólnoty. Na mocy art.17 ustawy o własności lokali, wspólnota opłaca wydatki niezbędne do utrzymania nieruchomości wspólnej i lokali indywidualnych w tym zakresie, w jakim zbiorczo dla wszystkich właścicieli zakupione są media. Wspólnota, zgodnie z treścią art.12 ust.1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, klasyfikuje przychody, a w szczególności:

-wpłacone przez członków wspólnoty zaliczki na poczet kosztów zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, kosztów związanych z utrzymaniem pojedynczego lokalu, wpłaty dokonywane na fundusz remontowy, stanowią dla wspólnoty przychody podatkowe w momencie ich otrzymania;-dodatkowe źródła przychodów wspólnoty mieszkaniowej, tj. przychody z najmu wspólnych części nieruchomości, opłaty za zamieszczenie reklam, stanowią przychód należny z chwilą kiedy są wymagalne; -odsetki z tytułu nieterminowych wpłat zaliczek oraz z tytułu posiadanych środków finansowych na rachunkach bankowych są przychodami wspólnoty w momencie ich otrzymania.

Kosztami uzyskania przychodów, w myśl art.15 ust.1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, są koszty w celu osiągnięcia przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art.16 ust.1 ustawy. Wobec tego we wspólnocie wydatki poniesione przez wspólnotę ze zgromadzonych środków, zgodnie z ich przeznaczeniem, tj. regulowanie kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz kosztów związanych z utrzymaniem pojedynczego lokalu, stanowią koszty podatkowe.

Kosztami uzyskania przychodów są również wydatki poniesione na koszty sądowe związane z dochodzeniem należności.Nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania osiągnięta w roku podatkowym jest dochodem, jeżeli koszty uzyskania przychodów przekraczają sumę przychodów różnica jest stratą. Po zakończeniu roku do dnia 31 marca następnego roku, wspólnota przedkłada sprawozdanie finansowe, w którym wykazuje:

-dochody lub straty wynikające z wykonanych kosztów i przychodów zarządu nieruchomością wspólną;-dochody i straty wynikające z wykonanych kosztów i przychodów poszczególnych lokali;- dochody i straty wynikające z wykonanych pozostałych kosztów operacyjnych i pozostałych przychodów operacyjnych występujących we wspólnocie.

Po przyjęciu sprawozdania finansowego przez właścicieli, zarządca dokonuje indywidualnego rozliczenia z tytułu wpłaconych zaliczek a poniesionych kosztów, jakie przypadają na poszczególny lokal wg następujących parametrów:

-udziałów – jeśli rozliczenie dochodu lub straty dotyczy zarządu nieruchomością wspólną,-ilości osób, wskazań pomierników – jeśli dotyczy dochodu i straty z tytułu dostaw mediów do lokali indywidualnych.

Po dokonaniu rozliczeń na indywidualnym koncie właściciela powstają nadpłaty z tytułu uiszczanych zaliczek. Właściciel jest zwolniony z obowiązku dokonywania wpłat na poczet bieżących zaliczek z tytułu kosztów utrzymania nieruchomością wspólną jak i kosztów świadczonych na rzecz indywidualnego lokalu, aż do wyczerpania nadpłaty.

Przy tak opisanym stanie faktycznym wnioskodawca zwraca się z zapytaniem: czy nadwyżki dla indywidualnych właścicieli, które powstają po rozliczeniu roku obrotowego z tyt. przychodów i kosztów gospodarowania zasobem mieszkaniowym, zwrócone bezpośrednio właścicielom lokali, są zwolnione w myśl art.17 ust.1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych?

Zdaniem zapytującego nadwyżka uzyskana z gospodarki zasobu mieszkaniowego rozliczana na poszczególnych członków wspólnoty po zakończeniu roku obrotowego zwrócona bezpośrednio właścicielom lokali, korzysta ze zwolnienia z podatku od osób prawnych na mocy art.17 ust.1 pkt 44 ustawy.Mając na uwadze wskazany wyżej stan faktyczny, Naczelnik Urzędu Skarbowego w Grójcu stwierdza, co następuje:

Na podstawie art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.) ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową, która może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana. Z przepisu tego wynika, że wspólnota mieszkaniowa jest jednostką organizacyjną niemającą osobowości prawnej. Zatem na podstawie art. 1 ust. 2 ustawy z dnia 15 lutego 1992 roku o podatku dochodowym od osób prawnych podlega przepisom tej ustawy (Dz. U. z 2000r. Nr 54, poz.654 z późn. zm.).

Wspólnoty mieszkaniowe z założenia nie zajmują się świadczeniem usług na rzecz swoich członków. Podstawę ich działań stanowi jedynie gromadzenie środków i odpowiednie dysponowanie nimi, tj. dokonywanie stosownych opłat, niezbędnych dla utrzymania lokali w należytym stanie. Dlatego też, przy rozliczeniu w ujęciu podatkowym, uiszczanych przez właścicieli lokali zaliczek, nie można kierować się zapisem art. 12 ust. 4 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, w myśl którego, do przychodów nie zalicza się pobranych wpłat lub zarachowanych należności na poczet dostaw towarów i usług, które zostaną wykonane w następnych okresach sprawozdawczych.

Wskazać należy, iż uiszczane zaliczki przez członków wspólnoty na pokrycie kosztów zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej oraz kosztów utrzymania pojedynczego lokalu stanowią dla wspólnoty mieszkaniowej przychód podatkowy w dacie ich otrzymania, natomiast wydatki poniesione na utrzymanie tej nieruchomości stanowią koszt podatkowy (art. 12 ust. 1 pkt 1 oraz art. 15 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych). Nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania osiągnięta w roku podatkowym jest dochodem, jeżeli koszty uzyskania przychodów przekraczają sumę przychodów różnica jest stratą. Natomiast art. 7 ust. 1 stanowi, że przedmiotem opodatkowania podatkiem dochodowym jest dochód bez względu na rodzaj źródeł przychodów, z jakich dochód ten został osiągnięty.

Zgodnie z przepisem art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi - w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegać będą zatem jedynie dochody uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, które nie zostały przeznaczone na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych, oraz dochody uzyskane z innej działalności niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Na gospodarkę zasobami mieszkaniowymi prowadzoną przez podatników, o których mowa w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy - o podatku dochodowym od osób prawnych, składają się wpływy z opłat pobieranych od lokatorów (czynszów) oraz pokrywane z nich koszty.

Opłaty te (czynsze) kalkulowane są w takiej wysokości, aby pokrywały zarówno utrzymanie (koszty) lokali mieszkalnych, jak i pozostałych pomieszczeń przynależnych do nich oraz koszty ich zarządzania (administracji). Wynika to z ustaw, na podstawie których funkcjonują podmioty zajmujące się gospodarką zasobami mieszkaniowymi (np. ustawy o własności lokali).

Jak wynika z przedstawionego stanu faktycznego wniesione wpłaty członków na wspólne ponoszone koszty związane z utrzymaniem danej nieruchomości po zakończeniu roku kalendarzowego podlegają rozliczeniu z poszczególnymi członkami wspólnoty. Rozliczeniu takiemu nie podlegają natomiast wpłaty dokonane przez członków na fundusz remontowy, co wiąże się z tym, iż zbieranie środków na remont trwa przez dłuższy czas. Jeżeli we wspólnocie mieszkaniowej powstanie różnica między uzyskanymi przychodami, a członkami wspólnoty to różnica ta w świetle przepisów o podatku dochodowym od osób prawnych traktowana jest jako dochód (art.7 ust.2 ww. ustawy).

Dochód ten jest wolny od podatku na mocy wskazanego art.17 ust.1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych i będzie podlegał zwolnieniu od podatku dochodowego, w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Zatem po zakończeniu roku rozliczone zaliczki pobrane na poczet pokrycia kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej i zwrócone właścicielom nadwyżki należy traktować jako wydatek na cele utrzymania zasobów mieszkaniowych.