Naczelnik Małopolskiego Urzędu Skarbowego w Krakowie, działając na podstawie art. 14a § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 1997 r. Nr 137, poz. 926 ze zm.) w odpowiedzi na pismo z dnia 18.11.2004 r. (data wpływu: 18.11.2004 r.), w sprawie udzielenia pisemnej informacji o zakresie stosowania przepisów prawa podatkowego informuje, co następuje:

Spółka zwróciła się z zapytaniem czy otrzymany w październiku 2004 roku zadatek z tytułu zawartej notarialnie przedwstępnej umowy sprzedaży jest przychodem tego okresu oraz czy poniesione wydatki związane z zawarciem niniejszej umowy (m.in. koszty pośrednictwa w sprzedaży, koszty tłumaczenia, wypisy z map i hipoteki) stanowią koszty uzyskania przychodów w tym okresie.
Z przedstawionego przez Podatnika stanu faktycznego wynika, iż Spółka zawarła notarialną przedwstępną umowę kupna - sprzedaży budynków oraz gruntu. Tytułem zadatku Spółka otrzymała w dniu podpisania umowy (tj. w październiku 2004 r.) 10% ceny ostatecznej nieruchomości. Umowa kupna-sprzedaży ma być zawarta we wrześniu 2005 roku. Równocześnie, co już zaznaczono, Spółka poniosła wydatki związane z zawarciem niniejszej umowy (m.in. koszty pośrednictwa w sprzedaży, koszty tłumaczenia, wypisy z map i hipoteki).

Na podstawie art. 12 ust. 4 pkt 1 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych ( Dz. U. z 2000 r., Nr 54 poz. 654 ze zm.) w brzmieniu obowiązującym w 2004 roku: „do przychodów nie zalicza się pobranych wpłat lub zarachowanych należności na poczet dostaw towarów i usług, które zostaną wykonane w następnych okresach sprawozdawczych (...)".

Przy sprzedaży nieruchomości, transakcję tę uznaje się za dokonaną pod datą zawarcia umowy notarialnej, na mocy której dochodzi do przeniesienia własności przedmiotu umowy. Moment przeniesienia własności nieruchomości został wyraźnie określony w artykule 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.), a art. 158 KC określa formę tej czynności prawnej.Umowa przedwstępna kupna - sprzedaży pozostaje jedynie przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy kupna - sprzedaży na określonych z wyprzedzeniem warunkach.Zatem, ani umowa przedwstępna (także ta zawarta notarialnie), ani wpłata zadatku nie przenoszą prawa własności nieruchomości. Umowa ta określa jedynie istotne warunki transakcji mającej nastąpić w przyszłości (art. 389 KC).

Wydatki związane z zawarciem przedmiotowej umowy (m.in. koszty pośrednictwa w sprzedaży, koszty tłumaczenia, wypisy z map i hipoteki) nie stanowią kosztów uzyskania przychodu tego okresu (października 2004 r.), gdyż wydatek ten nie wiąże się z uzyskaniem przychodów w tym okresie. Fundamentalny zapis art. 15 ust. 1 powołanej ustawy stanowi, iż: „kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów (...)". Dlatego, związek pomiędzy poczynionym wydatkiem a przychodem pojawi się dopiero po zrealizowaniu umowy tj. przeniesieniu własności nieruchomości i dopiero wtedy będzie można uznać go za podatkowy koszt uzyskania przychodu. Zgodnie z art. 15 ust. 4 powołanej ustawy kosztami uzyskania przychodów są m.in. koszty poniesione w latach poprzednich, lecz dotyczące przychodów danego roku.

Reasumując, Naczelnik Małopolskiego Urzędu Skarbowego w Krakowie na podstawie przedstawionego stanu faktycznego oraz w świetle aktualnych przepisów podatkowych stanowisko Podatnika uznaje częściowo za błędne. W październiku 2004 roku tj. w miesiącu otrzymania zadatku, nie powstaje zarówno przychód podatkowy (art. 12 ust. 4 pkt 1 ustawy) jak i koszt uzyskania tego przychodu (art. 15 ust. 1 i 4 ustawy).

Jednocześnie Naczelnik Małopolskiego Urzędu Skarbowego w Krakowie zaznacza, iż powyższa informacja o zakresie stosowania przepisów prawa podatkowego obowiązuje jedynie w przedstawionym stanie faktycznym oraz jest zgodna z obowiązującym stanem prawnym tylko w przypadku przedstawienia przez Podatnika pełnego i rzeczywistego stanu faktycznego.