W odpowiedzi na zapytanie z dnia 21 czerwca 2004 r., uzupełnione pismem z dnia 11 sierpnia 2004 r. w sprawie opodatkowania sprzedaży lokali i gruntów, Naczelnik Urzędu Skarbowego w Żaganiu, działając na podstawie art. 14 a § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. Nr 137, poz. 926 ze zm.) wyjaśnia:ze stanu faktycznego przedstawionego w zapytaniu oraz w piśmie uzupełniającym do zapytania wynika, że Podatnik - Urząd Miejski będący właścicielem lokali mieszkalnychi niemieszkalnych oraz gruntów dokonuje:

• sprzedaży w trybie przetargowym i bezprzetargowym komunalnych lokali użytkowych wraz z oddaniem w użytkowanie wieczyste ułamkowej części gruntu/znajdujących się w budynkach używanych,
• sprzedaży w trybie przetargowym i bezprzetargowym komunalnych lokali mieszkalnych wraz z oddaniem w użytkowanie wieczyste ułamkowej części gruntu/znajdujących się w budynkach używanych,
• sprzedaży lub oddania w wieczyste użytkowanie działek budowlanych niezabudowanych, przy braku obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego
• sprzedaży działek rolnych, przy braku planu zagospodarowania przestrzennego.

W piśmie uzupełniającym do zapytania, Podatnik wyjaśnił, że wszystkie wymienione w zapytaniu lokale są towarami używanymi i zostały sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych pod pozycjami 1121 oraz 1122. Ponadto Podatnik wskazał, iż kwalifikacja działek jako budowlane lub rolne jest dokonywana na podstawie ewidencji gruntów i budynków prowadzonej przez Starostę Powiatu oraz pomocniczo na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54 , poz. 535) zwalnia się od podatku dostawę towarów używanych, z zastrzeżeniem pkt 10, pod warunkiem, że w stosunku do tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego; zwolnienie dotyczy również używanych budynków i budowli lub ich części, będących przedmiotem umowy najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Definicję towarów używanych ustawodawca zawarł w ust. 2 art. 43 tej ustawy, wskazując, że przez towary używane rozumie się:

• budynki i budowle lub ich części- jeżeli od końca roku, w którym zakończono budowę tych obiektów minęło co najmniej 5 lat;
• pozostałe towary, z wyjątkiem gruntów, których okres używania przez podatnika dokonującego ich dostawy wyniósł co najmniej pół roku.

Z powyższych przepisów wynika, że dostawa komunalnych lokali użytkowych i mieszkalnych będących towarami używanymi w rozumieniu w.cyt. art. 43 ust. 2 korzysta ze zwolnienia od podatku od towarów i usług. W art. 29 ust. 5 ww. ustawy określono, że w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Natomiast § 8 ust. 1 pkt 12 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 27 kwietnia 2004 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 97, poz. 970 ze zm.) stanowi, że zwalnia się od podatku zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu, w przypadku dostawy budynków lub budowli, jeżeli budynki te lub budowle albo ich części są zwolnione od podatku lub opodatkowane stawką podatku w wysokości O %. Jeżeli zatem dostawa budynku lub jego części (lokalu) jest objęta zwolnieniem od podatku jako dostawa towaru używanego to również zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu, na którym posadowiony jest tenże budynek korzysta ze zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Zgodnie z urzędową interpretacją Ministra Finansów Nr PP1-811-1181/2004/KF/2699 z dnia 11 sierpnia 2004 r. w sprawie opodatkowania podatkiem od towarów i usług opłat za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste, wydaną w trybie art. 14 § 1 pkt 2 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. Nr 137, poz. 926 ze zm.), oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste jest świadczeniem usług w rozumieniu przepisu art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług. W przypadku oddania w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowych, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą upływu terminu płatności poszczególnych opłat pobieranych z tego tytułu (§ 3 a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 27 kwietnia 2004 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług - Dz. U. Nr 97, poz. 970 i Dz. U. Nr 154, poz. 1541).

Mając powyższe na uwadze, oddanie gruntu (lub jego ułamkowej części) w wieczyste użytkowanie oraz sprzedaż lokali komunalnych (użytkowych i mieszkalnych) stanowiących towary używane w rozumieniu art. 43 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług na tym gruncie położonych, należy traktować jako dwie odrębne czynności. Świadczenie usług polegających na oddaniu gruntu budowlanego (lub jego ułamkowej części) w wieczyste użytkowanie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki podatku w wysokości 22 %. Taką samą stawką podatku opodatkowane jest również oddanie w użytkowanie wieczyste gruntów budowlanych niezabudowanych. Ze zwolnienia od podatku VAT korzysta jedynie oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowych przeznaczonych na cele rolnicze, zgodnie z § 8 ust. 1 pkt 19 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 27 kwietnia 2004 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2004r. Nr 97, poz. 970 ze zm.) Natomiast sprzedaż komunalnych lokali mieszkalnych i użytkowych stanowiących towary używane korzysta ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 wyżej cytowanej ustawy o podatku od towarów i usług, z zastrzeżeniem art. 43 ust. 6 tej ustawy. W przypadku dostawy, której przedmiotem są grunty zastosowanie znajdują między innymi przepisy art. 5 ust. 1 pkt 1, art. 2 pkt 6, art. 41 ust. 1,art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535). Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Towarami w rozumieniu art. 2 pkt 6 są rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

W myśl art. 41 ust. 1 stawka podatku wynosi 22 %, z zastrzeżeniem ust. 2-12, art. 83, art. 119 ust. 7 art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 w.cyt. ustawy zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę. Z powyższych przepisów wynika, że dostawa gruntów budowlanych będących towarami w rozumieniu art. 2 pkt 6 ustawy z dnia 11 marca 2004 r., o podatku od towarów i usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, według stawki podatku w wysokości 22 %. Jednocześnie Naczelnik Urzędu Skarbowego w Żaganiu wyjaśnia, iż dostawa gruntów budowlanych podlega opodatkowaniu wówczas, gdy dokonuje jej podatnik podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług. Taką samą stawką podatku opodatkowane jest od 1 maja 2004r. przeniesienie prawa wieczystego użytkowania gruntów budowlanych, na podstawie art. 8 ust. 1 pkt 1 w.cyt. ustawy. Zgodnie bowiem z wyżej powołanym przepisem przez świadczenie usług , o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 (tj. podlegające opodatkowaniu podatkiem od towarów i i usług) rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej, lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę w w jakiej dokonano czynności prawnej.

Natomiast dostawa gruntów rolnych jest zwolniona od podatku, zgodnie z w/cyt. przepisem art. 43 ust. 1 pkt 9. Uwzględniając postanowienia wyżej powołanych przepisów prawa, Naczelnik Urzędu Skarbowego w Żaganiu informuje, iż stanowisko przedstawione przez Podatnika w piśmie z dnia 11 sierpnia 2004 r. jest prawidłowe.