Z treści pisma wynika, iż :

• prowadzi Pani pozarolniczą działalność gospodarczą - praktykę stomatologiczną,
• w dniu 1 października 2004 r. kupiła Pani lokal mieszkalny, który po wyprowadzeniu się obecnych lokatorów i uzyskaniu stosownych zezwoleń będzie adoptowany na lokal użytkowy - Niepubliczny Zakład Opieki Zdrowotnej.

Zapytanie brzmi czy:

• wydatki ponoszone z tytułu opłat stałych (czynsz, wywóz nieczystości, fundusz remontowy itp.) i media przed faktycznym rozpoczęciem prac budowlanych (po wyprowadzeniu się lokatorów) i w trakcie prac budowlanych mogą stanowić koszt uzyskania przychodu w momencie ich poniesienia,
• wydatki poniesione za opracowane projekty, mapki i pozwolenie mogą stanowić koszt uzyskania przychodu w momencie ich poniesienia.

Art. 22 ust. 1 ustawy z dnia 26.07.1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) stanowi, iż kosztami uzyskania przychodów z poszczególnego źródła są wszelkie koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23. Natomiast zgodnie z ogólną zasadą rozliczania kosztów uzyskania przychodów z działalności gospodarczej, wyrażoną w art. 22 ust. 4 ww. ustawy, koszty te są potrącane tylko w tym roku podatkowym, w którym zostały poniesione. Wyjątek od powyższej reguły określa zapis art. 22 ust. 6, który stanowi, iż podatnicy którzy prowadzą pozarolniczą księgę przychodów i rozchodów m. in. sytuacji, gdy koszty poniesione w latach poprzedzających rok podatkowy, odnoszą się do przychodów roku podatkowego, jest potrącanie przez podatników kosztów tylko w tym roku podatkowym, którego wydatki te dotyczą. Wskazany wyjątek na zastosowanie tylko wówczas gdy stale w każdym roku podatkowym księgi te będą prowadzone w sposób umożliwiający wyodrębnienie kosztów uzyskania odnoszących się tylko do tego roku podatkowego.

Na podstawie powyższych przepisów przyjmuje się, że wszystkie poniesione wydatki, po wyłączeniu zastrzeżonych w ustawie, są kosztami uzyskania przychodów, o ile pozostają w związku przyczynowo-skutkowym i celowościowym z przychodami.

Przyjmując, iż istnieje zależność między poniesionymi przez Panią wydatkami z tytułu opłat za czynsz i media w okresie prowadzenia prac przygotowawczych (po wyprowadzeniu się lokatorów) jak i w okresie prowadzenia prac adaptacyjnych lokalu a możliwością uzyskania przychodów w latach następnych, poniesione wydatki stanowić będą koszty uzyskania przychodów w roku podatkowym, w którym zastaną poniesione.

Posiłkując się Rozporządzeniem Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa z dnia 21 grudnia 1996 r. w sprawie określenia rodzajów wydatków na remont i modernizację budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego, o które zmniejsza się podatek dochodowy zgodnie, z którym za wydatki na remont i modernizację budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego /../ uważa się wydatki poniesione m.in. na zakup usług obejmujących wykonanie ekspertyzy, opinii, projektu, transport materiałów i urządzeń, wykonawstwo robót, opłaty administracyjne i inne opłaty wynikające z odrębnych przepisów, należy przyjąć, iż wydatki poniesione za opracowane projekty mapki, pozwolenia itp. związane z adaptacją lokalu mieszkalnego na lokal użytkowy stanowić będą wydatki związane z ulepszenie środka trwałego.

Przepisy art. 23 ust. 1 pkt 1 lit. c/ ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowią, że nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków na ulepszenie środków trwałych, które zgodnie art. 22g ust. 17 powiększają wartość środków trwałych, stanowiącą podstawę naliczania odpisów amortyzacyjnych.

Środki trwałe uważa się za ulepszone, gdy suma wydatków poniesionych na ich przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację w danym roku podatkowym przekracza 3500 zł. i wydatki te powodują wzrost wartości użytkowej w stosunku do wartości z dnia przyjęcia środków trwałych do używania, mierzonej w szczególności okresem używania, zdolnością wytwórczą, jakością produktów uzyskiwanych za pomocą ulepszonych środków trwałych i kosztami ich eksploatacji.

Zgodnie z tym przepisem, jeżeli środki trwałe uległy ulepszeniu w wyniku przebudowy, rozbudowy, rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji, wartość początkową tych środków powiększa się o sumę wydatków na ich ulepszenie, w tym także o wydatki na nabycie części składowych i peryferyjnych, których jednostkowa cena nabycia przekracza 3500 zł. - art. 22g ust. 17 powołanej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.