Interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach
IBPBII/2/415-1257/13/HS
z 21 marca 2014 r.

Mechanizm kojarzenia podobnych interpretacji

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 749 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) – Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z 20 grudnia 2013 r. (data otrzymania 24 grudnia 2013 r.), uzupełnionym 14 marca 2014 r., o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości – jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 24 grudnia 2013 r. otrzymano ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

W związku z brakami formalnymi stwierdzonymi we wniosku, pismem z 7 marca 2014 r. Znak: IBPBII/2/415-1257/13/HS, wezwano Wnioskodawcę do jego uzupełnienia. Uzupełnienia dokonano 14 marca 2014 r.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca 18 kwietnia 1964 r. nabył w drodze darowizny od swoich rodziców udział wynoszący 4/16 w prawie własności nieruchomości zabudowanej, składającej się z działki oznaczonej nr ewidencyjnym 645/1 oraz znajdującego się na wyżej wymienionej działce budynku – domu jednorodzinnego wybudowanego w 1964 r. (dalej: nieruchomość).

W następnej kolejności – 26 kwietnia 1995 r. – Wnioskodawca nabył w drodze spadku po zmarłym ojcu na podstawie postanowienia Sądu Rejonowego z 26 kwietnia 1995 r. o stwierdzeniu nabycia spadku kolejny udział wynoszący 3/16 w prawie własności nieruchomości.

Następnie – 27 marca 2013 r. – Wnioskodawca nabył w drodze spadku po zmarłej matce na podstawie postanowienia Sądu Rejonowego z 27 marca 2013 r. o stwierdzeniu nabycia spadku pozostały udział wynoszący 9/16 w prawie własności nieruchomości.

W chwili obecnej Wnioskodawca rozważa przeprowadzenie następujących czynności:

1.W pierwszej kolejności Wnioskodawca planuje dokonać darowizny na rzecz swojego syna. Przedmiotem darowizny będzie udział wynoszący 9/16 w prawie własności nieruchomości nabyty przez niego – jak wskazuje – 27 marca 2013 r. na podstawie postanowienia Sądu Rejonowego z 27 marca 2013 r. o stwierdzeniu nabycia spadku. Po dokonaniu tej transakcji Wnioskodawca w dalszym ciągu będzie dysponował udziałem wynoszącym 7/16 w prawie własności nieruchomości, tj. udziałem – 4/16 nabytym przez Wnioskodawcę 18 kwietnia 1964 r. w drodze darowizny oraz udziałem – 3/16 nabytym przez Wnioskodawcę 26 kwietnia 1995 r. w drodze spadku.

2.W następnej kolejności Wnioskodawca (posiadający łącznie udział wynoszący 7/16 nabyty 18 kwietnia 1964 r. oraz 26 kwietnia 1995 r.) oraz jego syn (posiadający udział wynoszący 9/16 nabyty na podstawie planowanej darowizny) – jako współwłaściciele – dokonają zniesienia współwłasności nieruchomości na podstawie umowy o zniesienie współwłasności, bez spłat i dopłat, przez fizyczny podział nieruchomości pomiędzy jej dotychczasowych współwłaścicieli. Podział nieruchomości nastąpi w ten sposób, że dotychczasowa działka 645/1 zostanie podzielona na dwie odrębne działki – zabudowaną oraz niezabudowaną. Zniesienie współwłasności nastąpi w ten sposób, że syn Wnioskodawcy stanie się wyłącznym właścicielem nieruchomości stanowiącej działkę zabudowaną domem wybudowanym w 1964 r., z kolei Wnioskodawca – w wyniku wyżej wymienionego podziału – stanie się wyłącznym właścicielem nieruchomości gruntowej stanowiącej niezabudowaną działkę (dalej: nieruchomość gruntowa). Każda z nieruchomości powstałych w wyniku zniesienia współwłasności nieruchomości będzie jednocześnie stanowiła osobną działkę ewidencyjną i będzie miała założoną odrębną księgę wieczystą.

3.W ostatniej kolejności planowana jest przez Wnioskodawcę transakcja sprzedaży będącej jego wyłączną własnością niezabudowanej nieruchomości gruntowej utworzonej w wyniku fizycznego podziału nieruchomości na rzecz podmiotu trzeciego (w chwili obecnej potencjalny kontrahent nie jest jeszcze znany). Planowana sprzedaż nie będzie dokonywana przez Wnioskodawcę w wykonaniu działalności gospodarczej, albowiem będzie stanowiła wyłącznie wyzbycie się przez Wnioskodawcę jego majątku prywatnego. W szczególności – w związku z planowaną sprzedażą – Wnioskodawca nie będzie dokonywał żadnych ulepszeń na tej nieruchomości czy też działał w jakimkolwiek innym zakresie jak podmiot profesjonalnie zajmujący się obrotem nieruchomościami.

W uzupełnieniu wniosku z 12 marca 2014 r. Wnioskodawca wskazał, że jego ojciec zmarł 15 czerwca 1980 r. a matka 6 kwietnia 2011 r.

W związku z powyższym zdarzeniem zadano następujące pytanie:

Czy dochód uzyskany przez Wnioskodawcę z tytułu rozważanej transakcji sprzedaży nieruchomości gruntowej będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

Zdaniem Wnioskodawcy, dochód uzyskany przez Wnioskodawcę z tytułu rozważanej przez niego transakcji sprzedaży nieruchomości gruntowej nie będzie podlegał opodatkowaniu na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a w konsekwencji w ogóle nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – źródłem przychodów jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości, przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie lub wybudowanie.

Z kolei zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Z powyższych przepisów wynika jednocześnie, że nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych dochód uzyskany z tytułu sprzedaży nieruchomości, o ile odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości.

Wnioskodawca wskazuje, że w pierwszej kolejności należy mieć na uwadze, że rozważana przez niego sprzedaż nieruchomości gruntowej, zgodnie z przedstawionym zdarzeniem, nie będzie dokonywana przez Wnioskodawcę w wykonaniu działalności gospodarczej, albowiem transakcja ta będzie stanowiła wyłącznie wyzbycie się przez Wnioskodawcę jego majątku prywatnego. W szczególności – w związku z planowaną sprzedażą – Wnioskodawca nie będzie dokonywał żadnych ulepszeń na nieruchomości, czy też działał w jakimkolwiek innym zakresie jak podmiot profesjonalnie zajmujący się obrotem nieruchomościami.

Jak jednocześnie wynika z przedstawionego zdarzenia przyszłego, nim dojdzie do planowanej przez Wnioskodawcę sprzedaży, w pierwszej kolejności Wnioskodawca planuje dokonać darowizny na rzecz swojego syna. Przedmiotem darowizny będzie udział wynoszący 9/16 w prawie własności nieruchomości nabyty przez niego 27 marca 2013 r. na podstawie – jak Wnioskodawca wskazuje –postanowienia Sądu z 27 marca 2013 r. o stwierdzeniu nabycia spadku. Po dokonaniu tej transakcji Wnioskodawca w dalszym ciągu będzie dysponował udziałem wynoszącym 7/16 w prawie własności nieruchomości, to jest udziałem 4/16 nabytym przez Wnioskodawcę 18 kwietnia 1964 r. w drodze darowizny oraz udziałem 3/16 nabytym przez niego – jak wskazuje – 26 kwietnia 1995 r. w drodze spadku.

W następnej kolejności Wnioskodawca (posiadający łącznie udział wynoszący 7/16 nabyty – jak wskazuje – 18 kwietnia 1964 r. oraz 26 kwietnia 1995 r.) oraz jego syn (posiadający udział 9/16 nabyty na podstawie powyższej darowizny) – jako współwłaściciele – dokonają zniesienia współwłasności nieruchomości na podstawie umowy o zniesienie współwłasności, bez spłat i dopłat, przez fizyczny podział nieruchomości pomiędzy jej dotychczasowych współwłaścicieli. Podział nieruchomości nastąpi w ten sposób, że dotychczasowa działka 645/1 zostanie podzielona na dwie odrębne działki – zabudowaną oraz niezabudowaną.

Zniesienie współwłasności nastąpi w ten sposób, że syn Wnioskodawcy stanie się wyłącznym właścicielem nieruchomości stanowiącej działkę zabudowaną domem wybudowanym w 1964 r., z kolei Wnioskodawca – w wyniku wyżej wymienionego podziału – stanie się wyłącznym właścicielem nieruchomości gruntowej stanowiącej niezabudowaną działkę.

Każda z nieruchomości powstałych w wyniku zniesienia współwłasności nieruchomości będzie jednocześnie stanowiła osobną działkę ewidencyjną i będzie miała założoną odrębną księgę wieczystą.

W tym miejscu Wnioskodawca wskazuje, że współwłasność jest instytucją prawa cywilnego polegającą na tym, że własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom – art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 ze zm. – dalej: Kodeks cywilny). W myśl art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego – współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy Działu IV Księgi drugiej Kodeksu cywilnego – o czym stanowi art. 196 § 2 tej ustawy. Zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego każdy ze współwłaścicieli w każdym czasie może domagać się zniesienia współwłasności. Jednym ze sposobów zniesienia współwłasności jest fizyczny podział rzeczy wspólnej między współwłaścicielami. Następuje to w drodze przyznania każdemu ze współwłaścicieli wyodrębnionej (podzielonej) rzeczy wspólnej. Wielkość tej części powinna odpowiadać wielkości udziału we współwłasności. W wyniku podziału fizycznego powstają nowe rzeczy – w niniejszej sprawie nowe nieruchomości stanowiące wyłączną własność poszczególnych właścicieli. Zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy, jeżeli mieści się w ramach udziału jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbył się bez spłat i dopłat.

Z przedstawionego w niniejszym wniosku zdarzenia wynika, że zniesienie przez Wnioskodawcę współwłasności nieruchomości nastąpi bez spłat i dopłat, a udział w nieruchomości nabyty przez Wnioskodawcę w drodze zniesienia współwłasności nieruchomości (nowo utworzona nieruchomość gruntowa) będzie odpowiadał udziałowi w prawie własności nieruchomości otrzymanemu dotychczas przez Wnioskodawcę odpowiednio – w drodze darowizny (które to nabycie miało miejsce 18 kwietnia 1964 r.) oraz w drodze spadku (które to nabycie miało miejsce 26 kwietnia 1995 r.).

Dlatego – w opinii Wnioskodawcy – należy w pierwszej kolejności stwierdzić, że zniesienie współwłasności nie zmieni stanu prawnego nabytej przez Wnioskodawcę nieruchomości gruntowej, a w konsekwencji zniesienia współwłasności nieruchomości, o którym mowa w przedstawionym zdarzeniu nie będzie należało klasyfikować jako nabycia przez Wnioskodawcę nieruchomości w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ponadto Wnioskodawca wskazuje, że w analizowanym przypadku należy uznać, że od końca roku kalendarzowego, w którym doszło do pierwotnego nabycia przez Wnioskodawcę udziału w nieruchomości, który Wnioskodawca otrzyma następnie w drodze zniesienia współwłasności nieruchomości (nowo utworzona nieruchomość gruntowa) do momentu planowanej przez Wnioskodawcę sprzedaży nieruchomości gruntowej, upłynie okres dłuższy niż pięć lat (do pierwotnego nabycia tego udziału przez Wnioskodawcę, jak była o tym mowa powyżej, doszło bowiem odpowiednio w 1964 r. oraz – jego zdaniem – w 1995 r.).

W ocenie Wnioskodawcy, dochód uzyskany przez niego z tytułu rozważanej transakcji sprzedaży nieruchomości gruntowej nie będzie podlegał opodatkowaniu na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a w konsekwencji w ogóle nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Wnioskodawca wskazuje, że przedstawione stanowisko znajduje potwierdzenie w licznych interpretacjach wydawanych przez organy podatkowe, a na poparcie swego stanowiska przywołuje:

• interpretację indywidualną wydaną przez Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie 4 listopada 2008 r. Znak: IPPB2/415-1183/08-3/JK oraz
• postanowienie Naczelnika Drugiego Urzędu Skarbowego w Białymstoku z 22 września 2006 r. Znak: II US pb IA/2/415-8/228a/104/06/TR.
  
  

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.) – podlegającym opodatkowaniu źródłem przychodu jest, z zastrzeżeniem ust. 2, odpłatne zbycie:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów

-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie i nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a przychód uzyskany ze sprzedaży w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Wobec wyżej powołanych regulacji ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w przypadku sprzedaży nieruchomości (udziału w nieruchomości) istotne znaczenie ma data nabycia nieruchomości (udziału w nieruchomości) oraz podstawa jej nabycia.

Przepisy prawa w sposób jednoznaczny określają moment i podstawę nabycia nieruchomości (udziałów w nieruchomości). W przypadku nabycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości w drodze darowizny jest to data zawarcia (sporządzenia) umowy darowizny w formie aktu notarialnego. Natomiast w przypadku nabycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w drodze spadku za datę nabycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości należy uznać datę otwarcia spadku czyli śmierci spadkodawcy.

Na podstawie art. 888 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j Dz.U. z 2014 r. poz. 121) – przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swojego majątku. Darowizna należy więc do czynności, których celem jest dokonanie aktu przysporzenia majątkowego (świadczenie musi wzbogacić obdarowanego) i zobowiązanie darczyńcy musi być zamierzone jako nieodpłatne.

Z kolei zgodnie z art. 924 i 925 ustawy Kodeks cywilny – spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, natomiast spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku. Oznacza to, że z chwilą śmierci należące do spadkodawcy prawa i obowiązki stają się spadkiem, który podlega przepisom prawa spadkowego, a data śmierci (chwila śmierci) spadkodawcy ustala, kto staje się spadkobiercą oraz co wchodzi w skład masy spadkowej. Natomiast postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku (lub akt poświadczenia dziedziczenia) potwierdza jedynie prawo spadkobiercy do tego spadku od momentu jego otwarcia.

Tak więc dniem nabycia spadku przez Wnioskodawcę jest data śmierci każdego ze spadkodawców (ojca i matki), a więc zarówno 1980 r. jaki i 2011 r.

Zatem Wnioskodawca, w opisanej przez siebie sytuacji, powinien rozpoznać następujące daty nabycia nieruchomości:

• 1964 r. – w darowiźnie nabył udział wynoszący 4/16, co stanowi 25% wartości otrzymanej na wyłączną własność nieruchomości (4/16 x 100%),
• 1980 r. – w spadku po ojcu Wnioskodawca nabył udział wynoszący 3/16, co stanowi 18,75% wartości otrzymanej na wyłączną własność nieruchomości (3/16 x 100%),
• 2011 r. – w spadku po matce Wnioskodawca nabył udział wynoszący 9/16, co stanowi 56,25% wartości otrzymanej na wyłączną własność nieruchomości (9/16 x 100%).
  
  

Nie ma więc racji Wnioskodawca, że spadek po ojcu i po matce w postaci udziałów w nieruchomości nabył w dniu wydania przez Sąd postanowień o nabyciu praw do spadku. Spadek po ojcu i po matce nabył bowiem z chwilą śmierci każdego ze spadkodawców, tj. odpowiednio w 1980 r. i w 2011 r.

Wnioskodawca we wniosku wskazuje również, że w dalszej kolejności zamierza darować synowi udział wynoszący 9/16 w ww. nieruchomości. Przy czym Wnioskodawca twierdzi, że daruje synowi wyłącznie udział nabyty przez niego 27 marca 2013 r. na podstawie postanowienia Sądu Rejonowego z 27 marca 2013 r. Stanowisko Wnioskodawcy jest błędne. I nie tylko dlatego, że udział ten nabył w 2011 r. z chwilą śmierci matki, a nie z chwilą postanowienia sądowego o nabyciu prawa do spadku (2013 r.) jak twierdzi, ale również dlatego, że nie można przyjąć, że darowany na rzecz syna udział w nieruchomości będzie konkretnie tym udziałem nabytym w 2011 r., a więc nabytym wyłącznie w spadku po matce. Nabycie przez Wnioskodawcę darowanego w przyszłości udziału wynoszącego 9/16 (tak jak całej nieruchomości) nastąpiło bowiem niewątpliwie w trzech datach, tj. zarówno w 1964 r. (w darowiźnie) jak i w 1980 r. (w dacie śmierci ojca) oraz w 2011 r. (w dacie śmierci matki). Na udział 9/16, który Wnioskodawca zamierza darować synowi w bliżej nieokreślonej przyszłości składać się będą zatem udziały nabyte w tych trzech ww. datach. Nieuprawnione jest zatem twierdzenie, że Wnioskodawca daruje udział nabyty wyłącznie w spadku po matce. Wnioskodawca nabywając kolejno w poszczególnych latach udziały w nieruchomości nabywał prawo do każdego metra kwadratowego tej nieruchomości w takiej wielkości i w takiej dacie jak nabywany udział. Zatem nabywając w 1964 r. w darowiźnie udział 4/16 w nieruchomości Wnioskodawca stał się właścicielem 4/16 w każdym metrze kwadratowym tej nieruchomości. Wnioskodawca nabywając bowiem ww. udziały w prawie własności nieruchomości stał się jej współwłaścicielem, co oznacza że miał prawo do każdego metra kwadratowego w tej nieruchomości. Podobnie nabywając kolejne udziały w nieruchomości w spadku Wnioskodawca w kolejnych datach nabywał udziały w każdym jej metrze kwadratowym. Wynika to z istoty współwłasności. W momencie nabycia udziału w prawie własności każdy ze współwłaścicieli staje się bowiem współwłaścicielem całej nieruchomości będącej przedmiotem współwłasności, a więc każdego metra kwadratowego tej nieruchomości. Zbywając udział 9/16 na rzecz syna Wnioskodawca nie zbędzie więc części nieruchomości określonej tym udziałem, ale cząstkę swoich uprawnień współwłaściciela całej nieruchomości. A uprawnienia te były nabywane w trzech datach – w 1964 r., w 1980 r. i w 2011 r. Nie da się twierdzić, że skoro przedmiotem zbycia będzie udział 9/16, to będzie to akurat ten udział, który został nabyty w 2011 r. w spadku po matce. Udziały nie są przecież oznaczone, bo nie chodzi o zbycie określonej części rzeczy, ale o zbycie wspólnego prawa, jedynie określonego ułamkiem. Innymi słowy nie można zidentyfikować zbywanego udziału, bo chodzi o zbycie prawa a nie o zbycie części rzeczy.

Oznacza to, że zbywając udział 9/16 w posiadanej nieruchomości Wnioskodawca dokona zbycia udziału 9/16 nabytego we wszystkich ww. datach i w wymienionych udziałach. Zatem Wnioskodawca zbędzie 9/16 w udziale 4/16 nabytym w 1964 r. w darowiźnie a także 9/16 w udziale 3/16 nabytym w 1980 r. w spadku po ojcu oraz 9/16 w udziale 9/16 nabytym w drodze spadku po matce. Tylko w taki sposób dochodzi bowiem do zbycia udziału w prawie do nieruchomości. Udział w prawie to nie udział w części rzeczy.

Natomiast Wnioskodawca nadal pozostanie właścicielem udziału 7/16 w nieruchomości, który również nabył w odpowiednich udziałach w 1964 r., w 1980 r. oraz w 2011 r.

Dalej Wnioskodawca wskazuje, że planuje dokonanie zniesienia współwłasności nieruchomości, w której on będzie posiadał udział wynoszący 7/16, a jego syn – 9/16. W wyniku planowanego zniesienia współwłasności mają powstać dwie nieruchomości: nieruchomość gruntowa niezabudowana stanowiąca własność Wnioskodawcy i nieruchomość gruntowa zabudowana stanowiąca własność jego syna.

W tym miejscu należy odnieść się do pojęcia „zniesienie współwłasności”. Celem postępowania o zniesienie współwłasności – w rozumieniu przepisów ustawy Kodeks cywilny – jest nowe ukształtowanie prawa własności rzeczy, która stanowi przedmiot współwłasności. Stosownie do art. 195 ww. ustawy – współwłasność jest instytucją prawa cywilnego polegającą na tym, że własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. Zgodnie z art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego – współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy Działu IV Księgi drugiej Kodeksu cywilnego – art. 196 § 2 tej ustawy.

Zgodnie z art. 210 i nast. Kodeksu cywilnego – każdy ze współwłaścicieli w każdym czasie może domagać się zniesienia współwłasności. Zniesienie współwłasności to fizyczny podział rzeczy wspólnej, polegający m.in. na przyznaniu każdemu ze współwłaścicieli wyodrębnionej rzeczy wspólnej, a wielkość tej części powinna odpowiadać wielkości udziału we współwłasności. Zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy tylko wówczas, jeżeli mieści się w ramach udziału jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbył się bez spłat i dopłat. Wówczas datą nabycia nieruchomości jest data nabycia udziału w nieruchomości, a nie data zniesienia współwłasności. Natomiast gdy w wyniku zniesienia współwłasności udział danej osoby ulega powiększeniu (nawet bez spłat i dopłat), to traktowany jest w kategorii nabycia, ponieważ w ten sposób ulega powiększeniu zarówno zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad tą rzeczą (nieruchomością) jak i stan jej majątku osobistego. O tym zaś czy udział uległ powiększeniu, czy też nie, nie decyduje subiektywne odczucie dotychczasowego współwłaściciela, lecz obiektywne kryteria odwołujące się do cen rynkowych na dzień zniesienia współwłasności posiadanych udziałów przed i po zniesieniu współwłasności.

W omawianej sprawie współwłasność całej nieruchomości zostanie zniesiona w ten sposób, że Wnioskodawca zostanie wyłącznym właścicielem nieruchomości gruntowej niezabudowanej, a jego syn nieruchomości gruntowej zabudowanej. Aby zatem ustalić czy w dacie zniesienia współwłasności całej nieruchomości i przeniesienia na Wnioskodawcę własności nowoutworzonej nieruchomości gruntowej można mówić o nabyciu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych Wnioskodawca winien porównać na dzień zniesienia współwłasności rynkową wartość otrzymanej nieruchomości gruntowej niezabudowanej powstałej w wyniku podziału nieruchomości z wartością rynkową udziału 7/16 posiadanego dotychczas w całej nieruchomości przed podziałem. Wnioskodawca wartości te winien określić na dzień dokonania zniesienia współwłasności nieruchomości. Zatem jeżeli w wyniku porównania przez Wnioskodawcę wartości rynkowych okaże się, że przyznanie Wnioskodawcy na wyłączną własność określonej nieruchomości spowoduje wzrost jego majątku w porównaniu do stanu poprzedniego (a więc w porównaniu do wartości rynkowej posiadanego udziału 7/16 w całej nieruchomości) oznaczać to będzie, że czynność zniesienia współwłasności i przeniesienia własności niezabudowanej nieruchomości gruntowej na Wnioskodawcę będzie miała wpływ na określenie początku biegu terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i będzie stanowiła o nowej dacie nabycia. Jedynie w przeciwnym przypadku (gdy nie nastąpi wzrost jego majątku w porównaniu do stanu poprzedniego lub wartości te będą równe) – nie będzie można mówić o nowej dacie nabycia. Na taki sposób zniesienia współwłasności (a więc taki w wyniku którego wartość nieruchomości nabytej w drodze zniesienia współwłasności odpowiada udziałowi 7/16 posiadanemu przez Wnioskodawcę przed dokonaniem ww. czynności i który nastąpi bez spłat i dopłat) wskazał, ale we własnym stanowisku Wnioskodawca. Wnioskodawca nie wskazał natomiast w oparciu o jakie kryteria przyjął ww. założenia.

W tym miejscu należy zatem podkreślić, że powyższych ustaleń należy dokonać w oparciu o wartości rynkowe. Wartości te ustalić należy na podstawie cen rynkowych nieruchomości, obowiązujących na danym obszarze w dniu zawarcia umowy o zniesienie współwłasności. Za cenę rynkową należy uznać wartość określonej rzeczy lub prawa ustaloną na podstawie cen stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia. Organ podkreśla, że subiektywne przekonanie Wnioskodawcy i pozostałych współwłaścicieli (drugiego współwłaściciela), co do wysokości ustalonych wartości rynkowych nieruchomości, nie może stanowić wyznacznika cen rynkowych.

Z opisanego we wniosku zdarzenia przyszłego – wbrew twierdzeniu Wnioskodawcy – nie wynika czy w wyniku zniesienia współwłasności Wnioskodawca nabędzie odrębną nieruchomość niezabudowaną o wartości wyższej niż wartość udziału 7/16 w całej nieruchomości przed podziałem. Powyższych ustaleń Wnioskodawca powinien dokonać w sposób wskazany wyżej przez Organ. Jeżeli wówczas okaże się, że zniesienie współwłasności odbyło się w ramach udziału jaki Wnioskodawca posiadał w nieruchomości, to należy przyznać rację Wnioskodawcy odnośnie do braku konieczności klasyfikowania zniesienia Współwłasności jako nowej daty nabycia nieruchomości, w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Nie zmienia to jednak faktu, że Organ nie zgodził się z Wnioskodawcą co do sposobu w jaki ten nabył udział 7/16 w całej nieruchomości, który pozostanie w jego władaniu po dokonaniu umowy darowizny. Jak wyjaśniono wcześniej udział ten nabył w trzech datach: 1964 r., 1980 r. i 2011 r. Tak jak w trzech datach nabył udział, który daruje synowi. Wynika to z istoty współwłasności.

Oznacza to, że przychód z planowanej przez Wnioskodawcę sprzedaży nieruchomości niezabudowanej przypadający na udział nabyty w darowiźnie w 1964 r. oraz w spadku po ojcu w 1980 r. (suma 4/16 i 3/16, tj. łącznie 7/16 przychodu ze sprzedaży tej nieruchomości) – nie będzie podlegał w ogóle opodatkowaniu z uwagi na fakt, że od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie udziału w niej w darowiźnie (1964 r.) i w spadku po ojcu (1980 r.) do dnia sprzedaży upłynie pięcioletni okres czasu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i tym samym sprzedaż przez Wnioskodawcę nieruchomości gruntowej niezabudowanej nie będzie stanowiła źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych w tej części.

Natomiast przychód ze sprzedaży odpowiadający udziałowi nabytemu w drodze spadku po matce w 2011 r. wynoszący 9/16 (56,25%) będzie w przypadku sprzedaży nowopowstałej nieruchomości gruntowej przed 1 stycznia 2017 r., tj. przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie stanowił źródło przychodu podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych – jeśli tak jak twierdzi we własnym stanowisku Wnioskodawca w wyniku zniesienia współwłasności nastąpi podział ekwiwalentny i nie można będzie mówić o nowym nabyciu.

Tym samym nie ma racji Wnioskodawca twierdząc, że do momentu planowanej przez niego sprzedaży nieruchomości upłynie okres dłuższy niż pięć lat, albowiem – jego zdaniem – do pierwotnego nabycia przez Wnioskodawcę nieruchomości doszło odpowiednio w 1964 r. oraz w 1995 r., zatem dochód uzyskany przez Wnioskodawcę z tytułu rozważanej przez niego transakcji sprzedaży nieruchomości gruntowej nie będzie w konsekwencji w ogóle podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Wnioski Wnioskodawcy zostały oparte na błędnym założeniu co do istoty współwłasności.

Przychód ze sprzedaży przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie w spadku udziału w nieruchomości będzie stanowił źródło przychodu podlegające opodatkowaniu według zasad określonych w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r.

Ustawą z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 209, poz. 1316 ze zm.) zmieniono bowiem m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania – zgodnie z art. 14 ustawy zmieniającej – mają zastosowanie do uzyskanych dochodów (poniesionej straty) od 1 stycznia 2009 r.

W myśl art. 30e ust. 1 i art. 45 ust. 4 pkt 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w ww. brzmieniu – od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy – podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć bezpośredni związek przyczynowo-skutkowy. Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód.

Zauważyć jednak należy, że jeśli Wnioskodawca poniósł takie koszty, to odliczyć będzie mógł jedynie taką ich część, która proporcjonalnie odpowiada udziałowi nabytemu w spadku po matce, bo tylko przychód ze sprzedaży nieruchomości gruntowej przypadający na ten udział nabyty w 2011 r. stanowić będzie źródło przychodu. Pozostała część kosztów przypada na udziały nabyte w 1964 r. i w 1980 r., których zbycie nie stanowi w ogóle źródła przychodu (a skoro tak, to nie generuje także kosztów).

Stosownie do art. 22 ust. 6d ww. ustawy – za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

Podobnie jak w przypadku kosztów odpłatnego zbycia Wnioskodawca będzie mógł odliczyć jedynie odpowiedni % kosztów uzyskania przychodu czyli nakładów – o ile takie w ogóle poniósł.

W myśl art. 30e ust. 4 ww. ustawy – po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 (PIT-39), wykazać:

1. dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2. dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.
   
   

Stosownie do treści art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy – wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Natomiast w przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4, do dnia zapłaty podatku włącznie (art. 30e ust. 7 ww. ustawy).

Podsumowując, przy sprzedaży nieruchomości gruntowej niezabudowanej Wnioskodawca powinien przyjąć następujące daty nabycia tej nieruchomości – rok 1964 jako datę darowizny, rok 1980 – jako datę śmierci spadkodawcy (ojca), rok 2011 – jako datę śmierci spadkodawcy (matki). Przy czym określony % przychodu uzyskanego ze sprzedaży przypadający na udział w tej nieruchomości gruntowej niezabudowanej nabyty odpowiednio w drodze darowizny w 1964 r. (4/16, tj. 25% przychodu ze sprzedaży oraz w drodze spadku po ojcu w 1980 r. (3/16, tj. 18,75% przychodu ze sprzedaży czyli łącznie 7/16, tj. 25%+18,75% = 43,75%) nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym z uwagi na fakt, że od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie do planowanej sprzedaży upłynie pięcioletni okres czasu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Natomiast przychód uzyskany ze sprzedaży tej nieruchomości przez Wnioskodawcę przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie udziału w drodze spadku po matce w 2011 r. (9/16, inaczej – 56,25% przychodu ze sprzedaży) będzie opodatkowany 19% podatkiem dochodowym na podstawie art. 30e ww. ustawy w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r.

Stanowiska Wnioskodawcy nie można było zatem uznać za prawidłowe.

Odnosząc się do przywołanych przez Wnioskodawcę orzeczeń (interpretacji indywidualnej i postanowienia) potwierdzają one – wbrew temu co twierdzi Wnioskodawca – nie jego stanowisko, lecz stanowisko Organu.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) – w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie – w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.

doradcapodatkowy.com gdy potrzebujesz własnej indywidualnej interpretacji podatkowej.