Interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie
IPPB1/415-1096/14-4/KS
z 2 stycznia 2015 r.

Mechanizm kojarzenia podobnych interpretacji

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko – przedstawione we wniosku z dnia 1 października 2014 r. (data wpływu 2 października 2014 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości będącej uprzednio przedmiotem najmu – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 2 października 2014 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości będącej uprzednio przedmiotem najmu.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

W roku 2009 w związku ze śmiercią matki Wnioskodawca nabył w drodze spadku (dziedziczenie) nieruchomość X (grunt wraz z budynkiem mieszkalnym oraz garaż), dla której prowadzona jest jedna księga wieczysta. Grunt wraz z budynkiem i garażem stanowią jedną nieruchomość tzw. nieruchomość zabudowana. Podatek od tej nieruchomości ustalany jest przez gminę w podziale na grunt, budynek mieszkalny, budynek gospodarczy (garaż). Nabycie spadku zostało zgłoszone do Urzędu Skarbowego. W deklaracji została wskazana również wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości X. Zgodnie z przepisami prawa, otrzymanie po rodzicach w spadku nieruchomości X nie rodziło obowiązku naliczenia podatku.

Obecnie tj. od 2010 roku Wnioskodawca wynajmuje tę nieruchomość rozliczając się ryczałtem (informacja o wyborze formy opodatkowania składana jest corocznie do US). Zgodnie z umową czynsz najmu nieruchomości X został ustalony jako kwota Y. W ramach ustalonego czynszu najemca ma prawo do korzystania z budynku mieszkalnego, garażu oraz działki. Wnioskodawca jest osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej. Posiada dwie nieruchomości, jedna nieruchomość stanowi miejsce zamieszkania Wnioskodawcy a druga nabyta w drodze spadku nie jest obecnie przez niego zamieszkiwana (nieruchomość X). Przy czym, przed 2009 r. Wnioskodawca mieszkał w nieruchomości X przez okres ponad 20 lat. Tym samym, zdaniem Wnioskodawcy najem nieruchomość X nie jest i nie powinien być traktowany jako wykonywany w ramach działalności gospodarczej. Wnioskodawca, w związku z zamieszkiwaniem w innej miejscowości niż wynajmowana nieruchomości, ponosi koszty dojazdów samochodem prywatnym w celu okresowych sprawdzeń stanu budynku, przekazania dokumentacji, obecności podczas tankowań gazu oraz przeglądów butli gazowej itp. Koszty te, w związku z rozliczeniem ryczałtowym nie są uwzględniane w rozliczeniu podatkowym.

Wnioskodawca chciałby jednak od stycznia 2015 r. zmienić formę opodatkowania z ryczałtu na zasady ogólne (rozliczenie według skali podatkowej). Nieruchomość X będzie wynajmowana przez okres dłuższy niż rok.

W związku z tym Wnioskodawca planuje:

1. zgłosić ten fakt do właściwego Urzędu Skarbowego,
   
2. ustalić wartość początkową budynku mieszkalnego oraz garażu w wysokości wartości rynkowej z dnia nabycia spadku,
   
3. przyjąć indywidualną stawkę amortyzacyjną w wysokości max. 10 % (tj. pomiędzy 1% a 10%) dla garażu i budynku mieszkalnego,
   
4. dokonywać odpisów amortyzacyjnych od wartości początkowej wynajmowanego budynku i garażu zaliczać je do kosztów uzyskania przychodów,
   
5. zaliczać do kosztów uzyskania przychodów koszty dojazdów do nieruchomości X.
   
   
   

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

1. Czy wybierając opodatkowanie na zasadach ogólnych, Wnioskodawca może wprowadzić do ewidencji środków trwałych budynek mieszkalny nabyty w drodze spadku, od którego nie był zobowiązany zgodnie z przepisami odprowadzić podatku, a naliczone odpisy amortyzacyjne ujmować w kosztach uzyskania przychodu?
   
2. Czy z uwagi na fakt, że budynek został wybudowany ponad 60 lat temu i zamieszkiwany był przez Wnioskodawcę ponad 20 lat przed jego nabyciem w drodze spadku, do jego amortyzacji można zastosować stawkę indywidualną w wysokości maksimum 10 %?
   
3. Czy w związku z tym, że wraz z budynkiem mieszkalnym wynajmowany jest wolnostojący garaż posadowiony na tej samej działce, należy również ustalić jego wartość początkowa i dokonywać amortyzacji?
   
4. Czy dla garażu, który przed nabyciem w drodze spadku używany był ponad 20 lat, Wnioskodawca ma prawo zastosowania stawki indywidualnej w wysokości maksimum 10%?
   
5. Czy w przypadku, sprzedaży nieruchomości (działka z budynkiem mieszkalnym i garażem), przy założeniu, że minęło co najmniej 5 lat od jej nabycia i budynek oraz garaż były amortyzowane, Wnioskodawca będzie musiał dokonać korekty odpisów amortyzacyjnych bądź też będzie zobligowany do rozpoznania przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości?
   
6. Czy prawidłowym jest, w związku z rozliczaniem najmu w roku 2014 ryczałtowo, wprowadzenie budynku mieszkalnego oraz garażu do ewidencji środków trwałych w grudniu 2014r i rozpoczęcie naliczania odpisów amortyzacyjnych od stycznia 2015 r?
   
7. Czy Wnioskodawca ma prawo do zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów kosztów dojazdu prywatnym samochodem do nieruchomości wynajmowanej np. faktura za paliwo?
   
   
   

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytanie oznaczone nr 5. W zakresie pozostałych pytań została wydana odrębna interpretacja indywidualna.

Zdaniem Wnioskodawcy, wprowadzenie do ewidencji środków trwałych wskazanych powyżej składników majątku i dokonywanie odpisów amortyzacyjnych nie spowoduje, w przypadku sprzedaży nieruchomości, negatywnych konsekwencji podatkowych. Nie wystąpi bowiem konieczność korekty odpisów amortyzacyjnych, jak również z tytułu sprzedaży nie powstanie przychód do opodatkowania. Nieruchomość sprzedawana byłaby bowiem po okresie co najmniej 5 lat od nabycia w drodze spadku.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361 z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do art. 10 ust. 1 wyżej powoływanej ustawy, odrębnymi źródłami przychodów są określone w pkt 3, 6 i 8 tego przepisu:

• pozarolnicza działalność gospodarcza, (pkt 3),
  
• najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą, (pkt 6)
  
• odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
  1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
     
  2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
     
  3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
  - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie (pkt 8).
  
  

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości lub praw przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub praw nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie lub wybudowanie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a przychód uzyskany z odpłatnego zbycia w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

W myśl art. 10 ust. 2 pkt 3 tej ustawy, przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

Jednakże przepisy art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego łub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie (art. 10 ust. 3 ww. ustawy).

Z powyższego wynika zatem, że aby przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości mógł zostać zaliczony do źródła przychodów, określonego przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, spełnione winny zostać co najmniej dwie podstawowe przesłanki:

• nieruchomość nie może być przedmiotem odpłatnego zbycia w wykonywaniu działalności gospodarczej,
  
• nieruchomość nie może być nieruchomością niemieszkalną wykorzystywaną w tej działalności.
  
  

Wskazać należy, że również czynność prawna polegająca na odpłatnym zbyciu wynajmowanych nieruchomość (uprzednio podlegających amortyzacji, z których przychody były wcześniej zaliczane do źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) należy rozpatrywać w kontekście spełnienia przesłanek wskazanych w art. 10 ust. 1 pkt 8 powoływanej ustawy.

W związku z tym, jeśli od końca roku, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości będącej uprzednio przedmiotem najmu do dnia sprzedaży upłynie 5 lat, sprzedaż nie podlega w ogóle opodatkowaniu. Przy czym dla określenia skutków podatkowych tego typu transakcji istotne jest ustalenie daty, od jakiej należy liczyć bieg pięcioletniego terminu, o którym mowa w powołanym wyżej przepisie.

Zgodnie z art. 922 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r. poz. 121) prawa i obowiązki majątkowe zmarłego przechodzą z chwilą jego śmierci na jedną lub kilka osób stosownie do przepisów księgi niniejszej. W myśl art. 924 i 925 Kodeksu cywilnego spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, natomiast spadkobierca nabywa spadek z chwilą jego otwarcia.

Z treści złożonego wniosku wynika, że w roku 2009 w związku ze śmiercią matki Wnioskodawca nabył w drodze spadku nieruchomość (grunt wraz z budynkiem mieszkalnym oraz garaż).

Oznacza to, że dla ustalenia daty nabycia nieruchomości lub praw, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, będących przedmiotem spadku istotny jest dzień otwarcia spadku, czyli śmierci spadkodawcy. A zatem w rozpatrywanej sprawie Wnioskodawca nabył nieruchomość w dacie śmierci spadkodawcy czyli w 2009 r.

Przenosząc powyższe rozważania na grunt rozpatrywanej sprawy należy stwierdzić, że przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości nabytej w spadku w 2009 r., (a która była uprzednio przedmiotem najmu, określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), nie będzie stanowić źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 powoływanej ustawy, o ile w istocie sprzedaż ww. nieruchomości zostanie dokonana po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. Jednocześnie z tytułu dokonanej transakcji sprzedaży nieruchomości Wnioskodawca nie będzie zobowiązany dokonywać korekty odpisów amortyzacyjnych.

W świetle powyższego stanowisko Wnioskodawca należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.

doradcapodatkowy.com gdy potrzebujesz własnej indywidualnej interpretacji podatkowej.