Interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach
IBPB-2-2/4511-563/16-1/AK
z 4 sierpnia 2016 r.

Mechanizm kojarzenia podobnych interpretacji

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2015 r. poz. 613 ze zm.) oraz § 5 pkt 2 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. poz. 643) – Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z 12 maja 2016 r. (data otrzymania 16 maja 2016 r.), uzupełnionym 16 maja 2016 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości wydatków poniesionych na spłatę odsetek od kredytu zaciągniętego na zakup tej nieruchomości oraz prowizji z tym kredytem związanej – jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 16 maja 2016 r. otrzymano ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości wydatków poniesionych na spłatę odsetek od kredytu zaciągniętego na zakup tej nieruchomości oraz prowizji z tym kredytem związanej.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

W dniu 19 stycznia 2011 r. Wnioskodawca nabył na mocy aktu notarialnego (po wcześniejszym zawarciu w 2009 r. umowy przedwstępnej, warunkowej) mieszkanie w stanie deweloperskim na rynku pierwotnym, za łączną cenę 366.672,06 zł. Z uwagi na bardzo wysokie koszty kredytu, 7 stycznia 2015 r. Wnioskodawca sprzedał mieszkanie za łączną kwotę 405.000,00 zł. Faktura za pośrednictwo na 5.000 zł. Różnica wynosi 33.327,94 zł.

Kredyt w wysokości 264.635,70 zł został Wnioskodawcy przyznany w banku. We wrześniu 2010 r. przelana została pierwsza transza, a spłaty rozpoczęły się od października 2010 r. Raty odsetkowe przez cały czas spłacania kredytu przewyższały kilkakrotnie raty kapitałowe. Przykładowo: 15 października 2010 r. rata kapitałowa: 00,00 zł, rata odsetkowa: 1.311,20 zł plus składka ubezpieczeniowa, 15 marca 2011 r. rata kapitałowa: 381,55 zł, rata odsetkowa 1.655,61 zł plus składka ubezpieczeniowa, 15 października 2013 r. rata kapitałowa: 362,80 zł, rata odsetkowa: 1.269,54 zł.

Do wniosku Wnioskodawca dołączył zaświadczenie z banku z 10 maja 2016 r. gdzie wskazano ogólną kwotę rat.

W związku z powyższym stanem faktycznym zadano następujące pytanie.

Czy interpretacja Wnioskodawcy zawarta we własnym stanowisku dotycząca zaliczenia do kosztów uzyskanych przychodów ze sprzedaży mieszkania odsetek od kredytu i prowizji z kredytem związanych do dnia sprzedaży tego mieszkania jest prawidłowa?

Zdaniem Wnioskodawcy, kwotę zapłaconych do czasu sprzedaży mieszkania rat odsetkowych uznać można jako koszt uzyskania przychodu do wysokości ceny sprzedaży mieszkania, pomniejszonej o kwotę faktury za pośrednictwo, czyli koszt rat odsetkowych wynosi: 33.327,94 zł. Zapłacone raty odsetkowe wyniosły o wiele więcej, tj. 82.174,70 zł, czyli taka jest kwota straty Wnioskodawcy na samej sprzedaży mieszkania, sprzedawanego przez ok. rok czasu, w większości nie do odzyskania. Wnioskodawca uważa zatem, że przynajmniej nie powinien płacić od ceny mieszkania podatku dochodowego.

Koszty uzyskania przychodu przy sprzedaży mieszkania stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia mieszkania, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększały wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania – art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Pojęcie „koszty nabycia” nie jest zdefiniowane w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych. Jest to jednak na pewno pojęcie szersze niż cena nabycia czy cena zakupu. Wobec powyższego uprawniony jest wniosek, że koszty nabycia nieruchomości, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, powinny obejmować również koszty obsługi kredytu przeznaczonego na zakup mieszkania, m.in. odsetki i prowizje zapłacone do dnia sprzedaży nieruchomości.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.) – źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W świetle powyższego przepisu każda czynność prawna, której przedmiotem jest odpłatne zbycie nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy stanowi źródło przychodów, jeżeli zostanie dokonana w określonym czasie, tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że w 2011 r. Wnioskodawca kupił na rynku pierwotnym mieszkanie w stanie deweloperskim, natomiast w 2015 r. ww. mieszkanie zostało sprzedane.

Ponieważ zatem od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tego mieszkania do dnia jego sprzedaży nie upłynął pięcioletni okres czasu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, to jego sprzedaż stanowiła podlegające opodatkowaniu źródło przychodów.

Dokonując oceny skutków podatkowych sprzedaży ww. mieszkania wskazać należy, że zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy – podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością, np. koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości). Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy.

Stosownie do art. 22 ust. 6c ww. ustawy – koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy – wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

W myśl art. 30e ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 (PIT-39), wykazać:

1. dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2. dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.
   
   

Zgodnie z art. 45 ust. 1a pkt 3 ww. ustawy – w terminie do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym podatnicy są zobowiązani składać urzędom skarbowym zeznanie, według ustalonego wzoru, o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej straty) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych opodatkowanych na zasadach określonych w art. 30e. W tym samym terminie płatny jest również należny podatek, wynikający z tego zeznania (art. 45 ust. 4 pkt 4 ww. ustawy).

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł – stosownie do art. 30e ust. 5 ww. ustawy.

Jak stanowią cytowane powyżej przepisy, podstawą obliczenia podatku jest dochód, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego określonym zgodnie z art. 19 ustawy (tj. wartością wyrażoną w cenie określonej w umowie sprzedaży – o ile odpowiada wartości rynkowej – pomniejszoną o koszty odpłatnego zbycia), a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c ww. ustawy jeżeli zbywany lokal nabyto odpłatnie. Tak obliczony dochód podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Przychodem Wnioskodawcy będzie zatem cena określona w umowie sprzedaży mieszkania – jak słusznie wskazał Wnioskodawca – pomniejszona o kwotę za pośrednictwo w jego sprzedaży, która stanowi koszt odpłatnego zbycia. Tak obliczony przychód Wnioskodawca może pomniejszyć o koszty uzyskania przychodu.

Definicję kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa do lokalu mieszkalnego ustawodawca precyzuje w art. 22 ust. 6c ustawy poprzez bezpośrednie wskazanie, że koszty takie stanowią m.in. udokumentowane koszty nabycia oraz udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania. Koszt nabycia, co do zasady, określa umowa notarialna sprzedaży, na podstawie której podatnik staje się właścicielem nieruchomości (lokalu mieszkalnego). Kosztem nabycia bez wątpienia będzie zatem cena jaką zapłacił nabywca zbywcy za lokal będący przedmiotem sprzedaży, niezależnie od tego czy zakup ten jest sfinansowany kredytem bankowym, czy też środki na zakup lokalu pochodzą z oszczędności nabywcy. Zatem w rozpatrywanej sprawie kosztem nabycia sprzedanego przez Wnioskodawcę lokalu mieszkalnego będzie cena jaką Wnioskodawca zapłacił za nabycie lokalu mieszkalnego w styczniu 2011 r., tj. kwota 366.672,06 zł.

Natomiast w rozumieniu art. 22 ust. 6c ww. ustawy kosztu uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży lokalu mieszkalnego nie mogą w żadnym wypadku stanowić ani spłacone odsetki od kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania, ani prowizja z kredytem tym związana. Należy podkreślić, że zaciągnięcie kredytu jest wyłącznie sposobem na pozyskanie pieniędzy na sfinansowanie inwestycji. Odsetki od kredytu to wydatki związane z pozyskaniem środków pieniężnych na nabycie lokalu mieszkalnego i mają związek ze spłatą kredytu. Odsetki są kosztem pozyskania kapitału na zakup lokalu mieszkalnego a więc niejako „ceną” jaką podatnik musi zapłacić w związku z pożyczeniem przez bank pieniędzy. Odsetki to koszt kredytobiorcy ponoszony za pożyczone przez niego środki, a więc tego kredytu dotyczy.

Również inne wydatki związane z kredytem takie jak np. prowizja (związana z udzieleniem kredytu czy też z jego wcześniejszą spłatą bądź z innego tytułu) nie może absolutnie stanowić kosztu nabycia. Koszt ten był bowiem związany wyłącznie z kredytem. Nie jest to w żadnym wypadku jednak koszt nabycia tej nieruchomości tylko koszt jaki podatnik musi ponieść w związku pożyczeniem kapitału. Wydatki poniesione przez Wnioskodawcę w związku z kredytem nie mieszczą się w kategorii kosztów uzyskania przychodów, bowiem stanowią wydatek związany wyłącznie z kredytem i jako taki nie stanowią kosztu nabycia nieruchomości.

Wobec powyżej argumentacji prawnej nie można zgodzić się ze stanowiskiem Wnioskodawcy, że spłacone do dnia sprzedaży lokalu mieszkalnego odsetki od kredytu zaciągniętego na jego zakup i prowizja stanowią koszt nabycia nieruchomości i w związku z tym Wnioskodawca może je zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu na podstawie art. 22 ust. 6c ww. ustawy. Okoliczność że Wnioskodawca zakup nieruchomości sfinansował kredytem bankowym przez co wzrósł koszt nabycia przez niego nieruchomości w żadnym wypadku nie daje prawa do twierdzenia, że odsetki od kredytu i prowizja stanowią koszt nabycia nieruchomości i w związku z tym można je zaliczyć jako koszt uzyskania przychodu. Oczywistym kosztem nabycia przez Wnioskodawcę nieruchomości jest jak wskazano powyżej wyłącznie cena sprzedaży nieruchomości wynikająca z aktu notarialnego, na podstawie którego Wnioskodawca zakupił zbywany lokal mieszkalny. Odsetki od kredytu i prowizja stanowią koszt związany z kredytem i tylko taką rolę pełnią.

Zauważyć należy, że sytuacja, w której podatnik kupujący nieruchomość (w przypadku opisanym we wniosku lokal mieszkalny) za środki z kredytu w przypadku sprzedaży nieruchomości mógłby zaliczyć odsetki od kredytu do kosztów uzyskania przychodu prowadziłaby do nierównego traktowania podatników. Bowiem podatnicy, którzy zakupili nieruchomość ze środków własnych nie mieliby możliwości pomniejszenia przychodu o żadne koszty poniesione w związku z nagromadzeniem tych własnych środków na nabycie nieruchomości – jej zakupu dokonali wszak z własnych oszczędności, natomiast podatnik, który środki na zakup lokalu pożyczył mógłby do kosztów zaliczyć wydatki zapłacone kredytodawcy za pożyczone pieniądze. Tymczasem ceną nabycia jest kwota należna zbywcy z tytułu sprzedaży a nie bankowi za udostępnienie kapitału. Zatem wbrew twierdzeniu Wnioskodawcy odsetki w żaden sposób nie mieszczą się w ustawowych kryteriach kosztu uzyskania przychodu, zawartych w art. 22 ust. 6c ustawy i wydatek na spłatę odsetek nie może być przyjęty jako koszt obniżający podstawę opodatkowania ze sprzedaży lokalu mieszkalnego.

Wykładnia sugerowana przez Wnioskodawcę narusza konstytucyjne zasady sprawiedliwości i równości, a zatem jest niedopuszczalna. Brak jest uzasadnienia, aby w razie nabycia lokalu mieszkalnego ze środków pochodzących z kredytu (pożyczki) budżet państwa z tytułu podatku ze sprzedaży takich nieruchomości (mieszkań) miał być uszczuplony o kwotę podatku z części uzyskanego dochodu równej ww. odsetkom od kredytu. W istocie w takiej sytuacji budżet państwa współfinansowałby taki sposób nabywania lokalu. Wprawdzie ustawodawca może stosować preferencje podatkowe dla realizacji określonych uzasadnionych celów gospodarczych (np. dla popierania budownictwa mieszkaniowego), jednak takie preferencje (ulgi podatkowe) – jako odstępstwo od zasady powszechności opodatkowania – muszą być w sposób jednoznaczny określone w ustawie, nie mogą być one wynikiem nieprawidłowej, naruszającej zasady równości i sprawiedliwości wykładni przepisów, w których treści nie zawarto takiej ulgi podatkowej.

Mało tego ustawodawca wprost dał już wyraz w ustawie podatkowej swojej rezygnacji ze współfinansowania nabywania przez podatników nieruchomości na kredyt likwidując od 1 stycznia 2007 r. ulgę odsetkową. Ustawodawca nie przywrócił prawa do odliczania od podstawy opodatkowania odsetek od kredytu zaciągniętego m.in. na zakup lokalu mieszkalnego, więc nie ma możliwości, żeby Wnioskodawca jako cenę nabycia mieszkania traktował odsetki od kredytu, które ceną nabycia nie są, lecz stanowią jedynie należny bankowi a nie zbywcy koszt udostępnienia kapitału. Gdyby ustawodawca chciał zezwolić na odliczanie od przychodu ze sprzedaży także odsetek od kredytu, to musiałby postanowić o tym w ustawie wprost, gdyż nie jest to kategoria kosztu nabycia, ale wyłącznie kosztu pozyskania kapitału. Nie jest też wydatkiem koniecznym przy nabyciu lokalu mieszkalnego. W polskim prawie nie ma obowiązku nabywania nieruchomości i praw wyłącznie za pomocą kredytu bankowego. Tylko od nabywcy zależy w jaki sposób zgromadzi środki na zakup. Środki potrzebne do zakupu będą ceną za nabycie nieruchomości i praw, a więc kosztem ich nabycia. Jeśli nabywca chce gromadzić środki na zakup za pośrednictwem kredytów i pożyczek – obojętne czy udzielonych przez banki, czy przez osoby fizyczne – to jest to jego indywidualna decyzja i to on poniesie koszty związane z pozyskaniem kapitału a więc m.in. odsetki, prowizje.

Odnosząc się natomiast do twierdzenia Wnioskodawcy, że pojęcie „koszt nabycia: jest o wiele szersze niż cena nabycia czy cena zakupu Organ nadmienia, iż istnieje już jednolita linia orzecznicza, która nie pozwala na odliczanie kosztów związanych z zaciągnięciem kredytu lub jego spłatą jako kosztów uzyskania przychodu, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy. Jako przykład można podać orzecznictwo Naczelnego Sądu Administracyjnego np. wyrok z 8 lutego 2013 r. sygn. akt II FSK 1203/11 lub wyrok z 20 czerwca 2013 r. sygn. akt II FSK 2218/11, w którym Naczelny Sąd Administracyjny orzekł: „W ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego nie jest zatem trafny odmienny pogląd Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, oparty na założeniu, że zastosowane w art. 22 ust. 6c u.p.d.o.f. pojęcie „udokumentowane koszty nabycia” jest szersze od użytego w art. 19 ust. 1 u.p.d.o.f. pojęcia „wartość wyrażona w cenie określonej w umowie”. Pogląd ten pomija bowiem znaczenie pojęcia „koszt nabycia” jako sumy pieniędzy wydatkowanej na nabycie, wyrażonej ceną, znaczenia wyprowadzonego w oparciu zarówno o wykładnię językową, jak i celowościową i systemową, co prowadzi do nieuzasadnionych normatywnie wniosków natury słusznościowej. Z kolei założenie, że bez poniesienia kosztów kredytu skarżący nie nabyłby mieszkania, nie wynika w sposób pewny ze stanu faktycznego sprawy i oparte jest tylko na prawdopodobieństwie, bowiem okoliczność, że skarżący wybrał taki sposób sfinansowania inwestycji, nie oznacza, że nie mógłby jej sfinansować także w inny sposób. Jednak nawet przyjęcie jego trafności nie może prowadzić do wykładni nie dającej się pogodzić z treścią regulujących zagadnienie przepisów. Wbrew bowiem stanowisku zajętemu przez Wojewódzki Sąd Administracyjny wydatek na spłatę odsetek od kredytu jest związany z pozyskaniem środków pieniężnych na nabycie nieruchomości, a nie z samym nabyciem nieruchomości; argument, że służy on obydwu wymienionym celom, pomija okoliczność, że stanowiąca o wartości nieruchomości jej cena nie zależy od źródła pozyskania przez nabywcę środków na jej pokrycie. Na ten aspekt zagadnienia trafnie wskazuje Minister Finansów, podnosząc, że krytykowany pogląd prowadzi do oderwania kosztów od rzeczywistej wartości rzeczy, bowiem jej wartość byłaby tym większa, im dłużej byłby spłacany kredyt zaciągnięty na jej nabycie, względnie im większy byłby wzrost wartości waluty, w której kredyt jest spłacany. Ponadto, skoro zaciągnięcie kredytu nie jest przychodem podatkowym, to także wydatki poniesione na jego spłatę nie mogą być uznawane za koszt uzyskania przychodu”. Dalej w wyroku z 9 czerwca 2015 r. sygn. akt II FSK 961/13 Naczelny Sąd Administracyjny orzekł: „Zgodnie z dominującą linią orzeczniczą kosztów uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego nie stanowią wydatki związane z zaciągnięciem kredytu hipotecznego oraz wydatki na spłatę odsetek od kredytu zaciągniętego na nabycie nieruchomości lokalowej. Argumentacja zawarta w uzasadnieniach poszczególnych wyroków wyraźnie zaznacza, że wydatki te związane są z pozyskaniem środków pieniężnych na zakup tej nieruchomości i nie można utożsamiać ich z wydatkami poniesionymi na jej nabycie”.

Podsumowując, należy powtórzyć za sądami powszechnie akceptowaną zasadę, że nie każdy „rzeczywiście” poniesiony przez podatnika wydatek może zostać zaliczony do kosztów uzyskania przychodu pomniejszając tym samym przychód. Ustawodawca w sposób nie budzący wątpliwości wskazał w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, które z poniesionych przez podatnika wydatków mogą stanowić koszt uzyskania przychodu przy odpłatnym zbyciu nieruchomości lub praw, nie pozostawiając podatnikowi dowolności w tym względzie.

Zapisy określające jakie wydatki w przypadku odpłatnego zbycia (sprzedaży) nieruchomości lub praw nabytych odpłatnie stanowią koszt uzyskania przychodu zawiera art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przywołany przepis art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jednoznacznie wskazuje, że kosztami uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia mogą być tylko udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia powiększone o udokumentowane nakłady zwiększające wartość nieruchomości. Przepis ten formułuje katalog zamknięty, który w żadnym wypadku nie dopuszcza zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu innych wydatków niż wymienione. Zatem sam fakt poniesienia przez podatnika wydatku nie upoważnia go jeszcze do zaliczenia tego wydatku do kosztów nabycia, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy.

Pojęcie kosztów nabycia, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dotyczy zatem tych wydatków, które zbywca musiał ponieść aby nabyć zbywaną przez siebie nieruchomość lub prawo. Tylko w taki sposób wolno pomniejszyć przychód z odpłatnego zbycia – odejmując tym samym wydatki poniesione uprzednio na nabycie zbywanej nieruchomości (lokalu mieszkalnego) lub prawa. Również w doktrynie podkreśla się, że wydatki na nabycie to wyłącznie wydatki bezpośrednio poniesione na nabycie, a nie koszty pośrednio związane z tym nabyciem. Wynika to wprost z literalnego brzmienia art. 22 ust. 6c ustawy, który posługuje się pojęciem „kosztów nabycia” a nie „kosztów związanych z nabyciem”. Nie ma zatem zgody na zaliczanie przez podatnika do kosztów nabycia wszelkich wydatków, które tylko uda mu się w jakikolwiek sposób powiązać z nabyciem. Dlatego do kosztów uzyskania przychodów zgodnie z art. 22 ust. 6c ww. ustawy pomniejszających podstawę opodatkowania w żadnym wypadku nie można zaliczyć odsetek od zaciągniętego kredytu, jak również prowizji z kredytem związanej.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy sprowadzające się do twierdzenia, że koszty nabycia nieruchomości, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych obejmują także odsetki od kredytu spłacone do dnia sprzedaży nieruchomości i prowizję należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie – w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.

doradcapodatkowy.com gdy potrzebujesz własnej indywidualnej interpretacji podatkowej.