INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 7 grudnia 2011 r. (data wpływu 12 grudnia 2011 r.), uzupełnionym pismem z dnia 6 lutego 2012 r. (data wpływu 9 lutego 2012 r.) oraz z dnia 28 lutego 2012 r. (data wpływu 5 marca 2012 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie metody ustalenia wartości początkowej środka trwałego - jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 12 grudnia 2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie metody ustalenia wartości początkowej środka trwałego.

Wniosek uzupełniono pismem z dnia 6 lutego 2012 r. (data wpływu 9 lutego 2012 r.) oraz z dnia 28 lutego 2012 r. (data wpływu 5 marca 2012 r.) .

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

1. Spółdzielnia Mieszkaniowa posiadała, posadowiony na swoim gruncie, dwukondygnacyjny budynek, który został Spółdzielni przekazany drukiem PT na środki trwałe przez Miejskie Przedsiębiorstwo Gospodarki Komunalnej i Mieszkaniowej w dniu 1 stycznia 1986 r. W druku PT znajduje się oznaczenie - budynek mieszkalno-użytkowy, rok budowy 1955. Spółdzielnia od roku 2004 r. wykorzystywała budynek wynajmując lokale użytkowe na parterze i pierwszym piętrze. W 2004 r. za zgodą Rady Nadzorczej piętro budynku zostało przeznaczone do zbycia jako spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu użytkowego. Przyszły nabywca dokonał rozbiórki wszystkich ścian działowych i instalacji i przygotował pomieszczenie do nowej aranżacji. Do zawarcia umowy ustanowienia własnościowego prawa do lokalu nie doszło. Po nieudanych próbach poszukiwania najemcy parteru Rada Nadzorcza wyraziła zgodę na zamianę przeznaczenia pomieszczeń parteru z najmu na własnościowe prawo do lokalu.
2. W październiku 2005 r. Sopocka Spółdzielnia Mieszkaniowa ogłosiła przetarg na jednoczesne nabycie wszystkich lokali w budynku, w celu ustanowienia spółdzielczych własnościowych praw do tych lokali, a następnie ustanowienia odrębnej własności. Dwukondygnacyjny budynek o powierzchni 167 m² składa się z dwóch lokali mogących stanowić samodzielne lokale (lokalu o powierzchni 107,40 m² zajmującego całe I piętro i klatkę schodową) oraz lokalu o powierzchni 77,40 m² zlokalizowanego na parterze. Budynek do remontu. Cena wywoławcza sprzedaży jednoczesnej wszystkich lokali - 300.000 zł netto.
   W przetargu zostały przekazane następujące informacje dla oferentów:
   
   
   1. nabywcą lokali może być zarówno osoba fizyczna, jak i prawna,
   2. nabywca lokali może stać się członkiem Spółdzielni,
   3. skuteczność nabycia spółdzielczych praw do lokali nie zależy od przyjęcia nabywcy w poczet członków Spółdzielni,
   4. na pisemne żądania członka lub osoby niebędącej członkiem Spółdzielni, którym przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, Spółdzielnia zobowiązana jest zawrzeć umowę przeniesienia własności lokalu,
   5. budynek składający się z dwóch lokali wraz z działką gruntu nr 260/4 będzie stanowić samodzielną nieruchomość,
   6. nabywca jednoczesny obu lokali będzie miał 100% udział w tej nieruchomości,
   7. nabywca może ubiegać się o zmianę sposobu użytkowania lokali z użytkowego na mieszkalny,
   8. spółdzielnia dysponuje projektem budowlanym remontu budynku,
   9. z wyznaczonej w drodze przetargu ceny nabycia, pokryty zostanie koszt wyceny rzeczoznawcy majątkowego w kwocie 1.342 zł oraz koszt prac geodezyjnych wydzielających działkę gruntu dla nieruchomości w kwocie 468 zł.
      
      Pozostała część ceny nabycia stanowić będzie wkład budowlany dla spółdzielczych własnościowych praw do lokali w budynku.
      
      
3. W dniu 8 listopada 2005 r. została złożona do Spółdzielni Mieszkaniowej następująca oferta:
   „W nawiązaniu do ogłoszonego przetargu na jednoczesne nabycie wszystkich lokali w budynku składam państwu następującą ofertę:Cena zakupu: 305.000 zł + VAT (słownie: trzystapięćtysięcyzłotych plus należny podatek VAT). Warunki zapłaty do uzgodnienia".Należny podatek VAT wynosił 22% w związku z tym cena zakupu była równa 305.000 zł + 22% = 305.000 zł + 67.100 zł = 372.100 zł. (słownie: trzystasiedemdziesiątdwatysiącestozłotych).
4. W dniu 8 listopada 2005 r. został spisany pomiędzy nabywcą (Panem) a Spółdzielnią Mieszkaniową przy udziale przedstawicieli Rady Nadzorczej Protokół Wstępnych Uzgodnień w sprawie nabycia własnościowych praw do lokali w budynku, o następującej treści:
   
   
   1. nabywcą własnościowych praw do lokali jest Pan, który złożył jedyną ofertę z oferowaną ceną nabycia 305.000 zł netto,
   2. strony uzgadniają, umowy ustanowienia własnościowych praw do lokali zostaną zawarte po wpłacie przez nabywcę 50% kwoty nabycia wraz z podatkiem VAT od tej części kwoty,
   3. nabywca wpłaci do dnia 10 listopada 2005 r. kwotę 5.000 zł. Kwota ta zostanie zaliczona na poczet wpłaty określonej w punkcie b,
   4. cena nabycia brutto stanowiąca sumę wkładów budowlanych dla obu lokali zostanie wniesiona w ratach, których wysokość i terminy wniesienia zostaną ustalone w umowach ustanowienia praw do lokali, z uwzględnieniem wpłaty określonej w punkcie b,
   5. lokale zostaną przekazane nabywcy po zawarciu umów o ustanowienie praw do lokali".
      
      
5. W dniu 13 listopada 2006 r. została podpisana pomiędzy Spółdzielnią Mieszkaniową a Panem i żoną Umowa o ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu użytkowego nr 1 w budynku.
6. W dniu 13 lipca 2006 r. została podpisana pomiędzy Spółdzielnią Mieszkaniową a Panem i żoną Umowa o ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu użytkowego nr 2 w budynku.
7. W dniu 12 października została zawarta, w formie aktu notarialnego, pomiędzy Spółdzielnią Mieszkaniową a Panem i żoną umowa ustanowienia odrębnej własności lokali i przeniesienia własności oraz ustanowienie służebności. Niniejszą umową przenosi się własność lokalu użytkowego nr 1 oraz lokalu użytkowego nr 2 wraz z udziałami w częściach wspólnych budynku oraz w prawie użytkowania wieczystego działki nr 260/4 obszaru 167 m², objętej księgą wieczystą wynoszącymi dla lokalu nr 1 - 7.740/18.480 części, zaś dla lokalu nr 2 - 10.740/18.480 części. Dodatkowo w treści Aktu zapisano:
   
   
   1. stawający podają wysokość kwot wpłaconych na poczet wkładów budowlanych: na poczet lokalu nr 1 - 152.000 zł (stopięćdziesiątdwatysiącezłotych) netto + 22% podatek od towarów i usług, na poczet lokalu nr 2 - 151.900 zł (stopięćdziesiątjedentysięcydziewięćsetzłotych) netto + 22% podatek od towarów i usług.
   2. małżonkowie zobowiązują się uzupełnić wkład budowlany, wymagany zgodnie z umową o ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nr 1 z dnia 13 lipca 2006 roku, o nakłady finansowe poniesione przez nich na modernizację lokalu i budynku w celu przeprowadzenia inwestycji polegającej na remoncie i zmianie sposobu użytkowania lokalu użytkowego nr 1 na lokal mieszkalny. W ramach powyższych nakładów małżonkowie zobowiązani są do wykonania do dnia 31 grudnia 2007 r. docieplenia i remontu elewacji budynku w zakresie dotyczącym parteru tzn. elewacji południowej i zachodniej na wysokości od poziomu terenu do 3,50 m.
   3. małżonkowie zobowiązują się uzupełnić wkład budowlany, wymagany zgodnie z umową o ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nr 2 z dnia 13 lipca 2006 r., o nakłady finansowe poniesione przez nich na modernizację lokalu i budynku w celu przeprowadzenia inwestycji polegającej na remoncie i zmianie sposobu użytkowania lokalu użytkowego nr 2 na lokal mieszkalny. W ramach powyższych nakładów małżonkowie zobowiązani są do wykonania remontu kapitalnego dachu i do dnia 31 grudnia 2007 r. docieplenia i remontu elewacji budynku w zakresie dotyczącym I piętra tzn. elewacji południowej i zachodniej na wysokości od 3,50 m do dachu.
      
      
8. W dniu 31 października 2006 r. została wydana przez Prezydenta Miasta dla małżonków decyzja udzielająca pozwolenia na wykonanie robót budowlanych polegających na przebudowie i zmianie sposobu użytkowania budynku biurowego na mieszkalny. Decyzja stała się ostateczna w dniu 7 grudnia 2006 r. W opinii technicznej będącej częścią projektu budowlanego zostały zawarte następujące wnioski: „Budynek wymaga kapitalnego remontu obejmującego całkowitą wymianę konstrukcji dachowej wraz z poszyciem, wymianę stropu międzykondygnacyjnego, oraz wymianę ściany frontowej na pierwszym piętrze. Należy przedsięwziąć działania mające na celu zabezpieczenia przeciwwilgociowe w fundamentach oraz wykonać docieplenie ścian. Dla wzmocnienia konstrukcji wymagane jest wykonanie w ścianach zewnętrznych wieńców spinających budynek. W ścianach bocznych konieczne jest zdjęcie i wymurowanie na nowo sześciu warstw muru ceglanego. Konieczne jest rozebranie i wymurowanie na nowo ściany frontowej i tylnej na wysokości pierwszej kondygnacji. Ogólny stan techniczny budynku jest zły. Jednakże budynek nadaje się do generalnego remontu i adaptacji”. W opisie technicznym projektu budowlanego zapisano:
   „Funkcja:Zaprojektowano budynek mieszkalny 3 lokalowy. Obiekt dwukondygnacyjny, nie podpiwniczony, wykonany w technologii tradycyjnej. Wymiary w rzucie po obrysie ścian zewnętrznych 1337cm na 883cm, wysokość kondygnacji parteru 260cm, wysokość kondygnacji piętra do konstrukcji antresoli 250cm, wysokość kondygnacji piętra do najwyższego punktu konstrukcji dachowej ok. 560cm. Zaprojektowano trzy niezależne lokale mieszkalne, dwa na parterze oraz jedno na piętrze. Zakres prac demontażowych przed podjęciem robót adaptacyjno-remontowych.
   Przed podjęciem robót remontowych projektuje się rozebranie następujących elementów istniejącego budynku: pokrycie dachowe w całości, dźwigary dachowe w całości, ściany piętra - ściana czołowa i ściana tylna - przylegające do istniejącego budynku istniejący strop między parterem i piętrem, ścianki działowe na parterze. Likwidacja istniejącej posadzki.
   Kolejność podstawowych robót budowlanych po zakończeniu prac demontażowych.
   Parter - przekucia i uzupełnienia dla zlokalizowania otworów zgodnie z projektem.
   Wykonanie ścian i słupów na parterze.
   Wykonanie stropu nad parterem.
   Wykonanie ścian zewnętrznych i ścian i słupów wewnętrznych konstrukcyjnych.
   Wykonanie stropu nad piętrem.
   Demontaż kozłów zabezpieczających.
   Wykonanie konstrukcji dachowej i pokrycia dachu.
   Wykonanie hydrofobizacji ścian na poziomie posadzki parteru.
   Osuszenie istniejących ścian.
   Osadzenie stolarki zewnętrznej.
   Roboty instalacyjne - ułożenie poziomych instalacji w budynku.
   Wykonanie ścian działowych i montaż schodów na piętro.
   Roboty instalacyjne.
   Roboty wykończeniowe wewnętrzne.
   Roboty elewacyjne.
   Roboty przyłączeniowe i porządkowanie terenu."
   W wyniku przeprowadzonych robót przebudowano Budynek uzyskując dwa mieszkania na parterze nr 1 i 2 (jedno o powierzchni 37,74 m² i drugie o powierzchni 37,97 m²) oraz jedno nr 3 o powierzchni 175,58 m² składające się z klatki schodowej na parterze oraz pomieszczeń na piętrze i antresoli. Wspólną komunikację stanowi korytarz o powierzchni 5,44 m² na parterze budynku.
   
   
9. W dniu 11 czerwca 2008 r. zakończono roboty objęte pozwoleniem na budowę.
10. W dniu 13 października 2008 r złożono w Powiatowym Inspektoracie Nadzoru Budowlanego zawiadomienie o zakończeniu budowy.
11. W dniu 27 października 2008 r. Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego poinformował, że dla robót prowadzonych na podstawie decyzji nie jest wymagane zawiadomienie o zakończeniu robót ani pozwolenie na użytkowanie gdyż „w ramach wykonanych robót budowlanych nie powstał nowy obiekt budowlany”.
12. W okresie od czerwca 2008 r. do czerwca 2009 r. prowadzono różne roboty wykończeniowe i wyposażenie mieszkań 1 i 2.
13. W okresie od lipca 2009 r. do czerwca 2010 r. prowadzono różne roboty wykończeniowe i wyposażenie mieszkania nr 3.

Wskazał Pan, iż nie prowadzi pozarolniczej działalności gospodarczej. Lokale, o których mowa powyżej zostały zakupione dla celów prywatnych. Lokale te są lokalami mieszkalnymi.

Nabycie nieruchomości nastąpiło 8 listopada 2005 r. Fakt ten został ostatecznie potwierdzony zawartą w formie aktu notarialnego umową w dniu 12 października 2006 r. W akcie notarialnym cena nie została podzielona na cenę budynku i cenę prawa wieczystego użytkowania działki gruntu, na której jest posadowiony budynek. Nieruchomość została zakupiona do wspólnego majątku prywatnego Pana i żony. W dniu zakupu zostało określone przyszłe przeznaczenie nieruchomości. Rozważana była możliwość, że po przeprowadzeniu przebudowy zamieszka Pan tam z żoną lub w przyszłości zamieszkają tam dorastające córki. Przebudowę rozpoczęto w grudniu 2006 r. i trwała do czerwca 2008 r. Część robót była finansowana ze środków pochodzących z kredytu część ze środków własnych. Na potrzeby rozliczenia poszczególnych transz kredytu dla części wydatków związanych z prowadzoną przebudową gromadzone były faktury. Umowa o kredyt wymagała dokumentowania fakturami tylko 67% ponoszonych wydatków. W październiku 2008 r. złożono w Powiatowym Inspektoracie Nadzoru Budowlanego zawiadomienie o zakończeniu budowy. Po zakończeniu głównych robót związanych z przebudową przez kolejny rok (tj. od czerwca 2008 do czerwca 2009) prowadzono w dwóch mieszkaniach różne roboty wykończeniowe i wyposażeniowe. W kolejnym roku (tj. od lipca 2009 r. do czerwca 2010 r.) prowadzono roboty wykończeniowe i wyposażeniowe w trzecim mieszkaniu. Prace w poszczególnych mieszkaniach, ze względu na braki środków finansowych, były rozłożone w czasie i prowadzone bez pośpiechu.

W maju 2009 r. podjęto próbę wynajmu dwóch mieszkań. Były one wynajęte przez dwa miesiące. Ponieważ uzyskane z tytułu wynajmu środki były niezadowalające zrezygnowano z dalszego wynajmu. Kolejną próbę wynajmu podjęto w marcu 2010 r. Do dnia dzisiejszego lokale są wynajmowane. Jako osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu Pan i żona płacicie podatek w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Wynajem prowadzony jest i będzie prowadzony przez osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej. Pan i żona zamierzacie zmienić formę opodatkowania na zasady ogólne (wg skali podatkowej) i dla prawidłowego ustalenia kosztów z tytułu amortyzacji wystąpił Pan z wnioskiem o wydanie interpretacji indywidualnej.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie (oznaczone we wniosku nr 1).

Czy w opisanym stanie faktycznym prawidłowe jest przyjęcie, zgodnie z dyspozycją zawartą w art. 22 g ust. 8 i w art. 22 g ust. 9 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wartości początkowej środka trwałego na podstawie wyceny dokonanej przez biegłego powołanego przez podatnika...

Zdaniem Wnioskodawcy, zgodnie z dyspozycją zawartą w art. 22 g ust. 8 i/lub art. 22 g ust. 9 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wartość początkową środka trwałego można przyjąć na podstawie wyceny dokonanej przez biegłego powołanego przez podatnika jeżeli nie jest możliwe ustalenie ceny nabycia i/lub wytworzenia. Cena budynku wraz z prawem wieczystego użytkowania działki gruntu na której jest posadowiony budynek została ustalona łącznie na kwotę: 372.100 zł. Ponieważ nie został dokonany podział ceny na: cenę budynku i cenę prawa wieczystego użytkowania działki gruntu, dlatego nie można dokonać ustalenia ceny nabycia samego budynku na podstawie dokumentów związanych z zakupem tj. zawartej w formie aktu notarialnego. Dodatkowo w tym budynku w okresie od grudnia 2006 do czerwca 2010 były prowadzone różne roboty związane z przebudową budynku, wykończeniem wnętrza oraz wyposażeniem z których większość nie była dokumentowana przez podatnika dokumentami stwierdzającymi wysokość poniesionych wydatków. Zaznaczyć należy, że przeprowadzone roboty nie miały charakteru budowy czy też rozbudowy a jedynie przebudowy w obrębie istniejącego od 1955 r. budynku. W ramach wykonanych robót nie powstał nowy obiekt budowlany.

Biorąc pod uwagę powyższe, podatnik może przyjąć wartość początkową środka trwałego tj. mieszkań wchodzących w skład budynku na podstawie wyceny biegłego powołanego przez podatnika.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Stosownie do treści art. 22 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51 poz. 307 ze zm.), kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23. Z powyższego przepisu wynika, że kosztami uzyskania przychodów są wszelkie koszty, a więc bezpośrednio i pośrednio związane z uzyskiwaniem przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23 powołanej ustawy. Jednakże, aby dany wydatek mógł zostać zaliczony do kosztów uzyskania przychodów, podatnik musi wykazać jego związek z prowadzoną działalnością oraz to, że poniesienie tego wydatku miało lub mogło mieć wpływ na wielkość osiągniętego przychodu, ewentualnie na zachowanie lub zabezpieczenie źródła tego przychodu.

Zgodnie z ogólną zasadą wyrażoną w ww. ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych - wydatki na nabycie, wytworzenie i ulepszenie środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych nie są jednorazowo zaliczane do kosztów uzyskania przychodów. Z treści art. 23 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy wynika bowiem, że nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków m.in. na:

1. nabycie gruntów lub prawa wieczystego użytkowania gruntów, z wyjątkiem opłat za wieczyste użytkowanie gruntów,
2. nabycie lub wytworzenie we własnym zakresie innych niż wymienione w lit. a) środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, w tym również wchodzących w skład nabytego przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanych części,
3. ulepszenie środków trwałych, które zgodnie z art. 22g ust. 17 powiększają wartość środków trwałych, stanowiącą podstawę naliczania odpisów amortyzacyjnych

• wydatki te, zaktualizowane zgodnie z odrębnymi przepisami, pomniejszone o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, są jednak kosztem uzyskania przychodów przy określaniu dochodu z odpłatnego zbycia rzeczy określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. d), oraz gdy odpłatne zbycie rzeczy i praw jest przedmiotem działalności gospodarczej, a także w przypadku odpłatnego zbycia składników majątku związanych z działalnością gospodarczą, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, bez względu na czas ich poniesienia.

Jak stanowi art. 22 ust. 8 wyżej powołanej ustawy, kosztem uzyskania przychodów są odpisy z tytułu zużycia środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych (odpisy amortyzacyjne) dokonywane wyłącznie zgodnie z art. 22a-22o, z uwzględnieniem art. 23.

Zgodnie z treścią art. 22a ust. 1 ustawy, amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 22c, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania:

1. budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością,
2. maszyny, urządzenia i środki transportu,
3. inne przedmioty

• o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 23a pkt 1, zwane środkami trwałymi.

Natomiast zgodnie z art. 22c pkt 1 ww. ustawy, amortyzacji nie podlegają grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntu.

Stosownie do treści art. 22f ust. 1 ww. ustawy, podatnicy dokonują odpisów amortyzacyjnych od wartości początkowej środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, o których mowa w art. 22a ust. 1 i ust. 2 pkt 1-3 oraz w art. 22b.

Podstawę naliczania odpisów amortyzacyjnych stanowi wartość początkowa środków trwałych, której zasady ustalania zawarte są w art. 22g ustawy. Zgodnie z art. 22g ust. 1 pkt 1 ustawy, za wartość początkową środka trwałego, z uwzględnieniem ust. 2–18, uważa się w razie nabycia w drodze kupna - cenę jego nabycia. Stosownie do ust. 3 powyższego artykułu za cenę nabycia uważa się kwotę należną zbywcy, powiększoną o koszty związane z zakupem naliczone do dnia przekazania środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej do używania, a w szczególności o koszty transportu, załadunku i wyładunku, ubezpieczenia w drodze, montażu, instalacji i uruchomienia programów oraz systemów komputerowych, opłat notarialnych, skarbowych i innych, odsetek, prowizji, oraz pomniejszoną o podatek od towarów i usług, z wyjątkiem przypadków, gdy zgodnie z odrębnymi przepisami podatek od towarów i usług nie stanowi podatku naliczonego albo podatnikowi nie przysługuje obniżenie kwoty należnego podatku o podatek naliczony albo zwrot różnicy podatku w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług. W przypadku importu cena nabycia obejmuje cło i podatek akcyzowy od importu składników majątku.

Natomiast w myśl art. 22g ust. 4 ww. ustawy, za koszt wytworzenia uważa się wartość, w cenie nabycia, zużytych do wytworzenia środków trwałych: rzeczowych składników majątku i wykorzystanych usług obcych, kosztów wynagrodzeń za prace wraz z pochodnymi i inne koszty dające się zaliczyć do wartości wytworzonych środków trwałych. Do kosztu wytworzenia nie zalicza się wartości własnej pracy podatnika, jego małżonka i małoletnich dzieci, kosztów ogólnych zarządu, kosztów sprzedaży oraz pozostałych kosztów operacyjnych i kosztów operacji finansowych, w szczególności odsetek od pożyczek (kredytów) i prowizji, z wyłączeniem odsetek i prowizji naliczonych do dnia przekazania środka trwałego do używania.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych zezwalają również na ustalenie wartości początkowej w wysokości określonej przez biegłego. Stosownie do art. 22g ust. 8 ww. ustawy, jeżeli nie można ustalić ceny nabycia środka trwałego nabytego przez podatnika przed dniem założenia ewidencji środków trwałych, o której mowa w art. 22n, wartość początkową tego środka przyjmuje się w wysokości wynikającej z wyceny dokonanej przez podatnika, z uwzględnieniem cen rynkowych środków trwałych tego samego rodzaju z grudnia roku poprzedzającego rok założenia ewidencji oraz stanu i stopnia jego zużycia.

W myśl art. 22g ust. 9 ww. ustawy, jeżeli podatnik nie może ustalić kosztu wytworzenia, o którym mowa w ust. 4, wartość początkową środków trwałych ustala się w wysokości określonej z uwzględnieniem cen rynkowych, o których mowa w ust. 8, przez biegłego, powołanego przez podatnika.

Przy ustalaniu wartości początkowej poszczególnych środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, zgodnie z ust. 1 pkt 3-5 oraz ust. 2, 8, 9, 14 i 15, przepis art. 19 stosuje się odpowiednio (art. 22g ust. 16 ww. ustawy).

Zgodnie z art. 19 ust. 3 ww. ustawy, wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Przy czym pamiętać należy, iż jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej wezwie strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielenia odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość ustalona w ten sposób odbiega co najmniej o 33 % od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający.

Z powyższych przepisów wynika, iż zasadnicze znaczenie dla sposobu ustalenia wartości początkowej środka trwałego ma sposób jego nabycia. Zauważyć przy tym należy, iż możliwość ustalenia wartości początkowej środka trwałego poprzez wycenę dokonywaną przez podatnika (w przypadku nabycia w drodze kupna), bądź też w drodze wyceny dokonanej przez biegłego (w przypadku wytworzenia we własnym zakresie), ma charakter szczególny i stanowi wyjątek od obowiązujących zasad ustalania tejże wartości wg zasad określonych w art. 22g ust. 1 ww. ustawy.

Niemożność ustalenia wartości początkowej środka trwałego zgodnie z generalną zasadą winna mieć przy tym charakter obiektywny, a więc dotyczyć np. tych sytuacji, w których podatnik nie posiada - bo nie musiał posiadać stosownych dokumentów stwierdzających wysokość poniesionych przez niego wydatków na nabycie, bądź wytworzenie określonego składnika majątku (dot. np. nabycia określonego składnika majątku przed rozpoczęciem prowadzenia działalności gospodarczej, czy też przeznaczenia do działalności gospodarczej prywatnego składnika majątku).

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że w dniu 12 października 2006 r. na podstawie aktu notarialnego nabył Pan prawo odrębnej własności dwóch lokali użytkowych. wraz z udziałami w częściach wspólnych budynku i prawie wieczystego użytkowania gruntu. W roku 2006 uzyskał Pan pozwolenie na wykonanie robót budowlanych polegających na przebudowie i zmianie sposobu użytkowania budynku biurowego na mieszkalny. W wyniku przeprowadzonych prac powstały trzy lokale mieszkalne, które obecnie są wynajmowane. Część poniesionych wydatków nie została udokumentowana fakturami. Wskazuje Pan, iż nieruchomość zakupiona została na cele prywatne - z zamiarem zamieszkania w niej.

Z treści wniosku wynika, że wykonane przez Pana prace dotyczyły przebudowy lokali użytkowych na mieszkalne, czyli polegały na przystosowaniu ich do nowej funkcji, której dotychczas nie pełniły. Budynek wymagał kapitalnego remontu, gdyż jego stan faktyczny był zły. Oznacza to, że przed wykonaniem prac remontowych zakupione lokale nie stanowiły środków trwałych – nie były kompletne i zdatne do użytku.

Jak wskazano uprzednio mogą wystąpić przypadki, w których nie jest możliwe ustalenie kosztów wytworzenia środka trwałego. Wówczas wartość początkową środków trwałych ustala się w wysokości określonej z uwzględnieniem cen rynkowych przez biegłego, powołanego przez podatnika.

Z uwagi na to, że (zgodnie z treścią wniosku) lokale zakupione zostały z przeznaczeniem dla celów prywatnych, a następnie przeznaczone zostały na wynajem, należy uznać, że ich wartość początkową można ustalić na podstawie wyceny biegłego rzeczoznawcy, zgodnie z zasadami określonymi w ww. art. 22g ust. 9 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przepis ten odsyła do cen rynkowych, o których mowa w ust. 8, tj. cen środków trwałych tego samego rodzaju z grudnia roku poprzedzającego rok założenia ewidencji. Przy tym, jak wykazano, przy ustalaniu wartości początkowej poszczególnych środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, zgodnie z ust. 1 pkt 3-5 oraz ust. 2, 8, 9, 14 i 15, przepis art. 19 stosuje się odpowiednio (ust. 16 art. 22g ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, Al. Zwycięstwa 16/17, 80-219 Gdańsk po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.