Interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej
0111-KDIB2-2.4011.62.2017.2.IN
z 3 lipca 2017 r.

Mechanizm kojarzenia podobnych interpretacji

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2017 r. poz. 201 ze zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni, przedstawione we wniosku, który wpłynął do organu 28 marca 2017 r., uzupełnionym 5 czerwca 2017 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży udziału w nieruchomości – jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 28 marca 2017 r. wpłynął do tutejszego organu wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży udziału w nieruchomości. W związku z brakami formalnymi stwierdzonymi we wniosku, pismem z 16 maja 2017 r. Znak: 0111-KDIB2-2.4011.62.2017.1.IN wezwano Wnioskodawczynię do uzupełnienia wniosku. Uzupełnienia dokonano 5 czerwca 2017 r.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny:

W dniu 16 grudnia 2016 r. Wnioskodawczyni wraz z pozostałymi współwłaścicielami aktem notarialnym sprzedała nieruchomość (budynek). Do 12 września 2016 r. Wnioskodawczyni posiadała udział ½ w ww. nieruchomości oraz udział ½ w sąsiadującej z tą nieruchomością niezabudowanej parceli. Udział 1/8 w budynku posiadał współwłaściciel, który aktem notarialnym z 12 września 2016 r. zamienił swój udział 1/8 w budynku na udział w niezabudowanej działce stając się tym samym posiadaczem całej działki na mocy aktu zamiany. Wskutek umowy zamiany udziału współwłaściciela w budynku na udział w działce stan posiadania Wnioskodawczyni nie powiększył się, gdyż co prawda Wnioskodawczyni zyskała 4/56 w budynku ale „straciła” ½ działki. Budynek był w złym stanie technicznym i wymagał natychmiastowej sprzedaży, co umożliwiła umowa zamiany, gdyż współwłaściciel udziału 1/8 w budynku blokował możliwość sprzedaży.

Niezabudowana działka, w której swoje udziały Wnioskodawczyni oddała posiada wartość, która stale rośnie. Budynek do kapitalnego remontu – wprost przeciwnie, tracił na wartości. Podatek dochodowy od swoich udziałów w budynku Wnioskodawczyni płaciła już 3-krotnie: raz po śmierci babki, dwa razy z powodu nabywanych w nim udziałów (1/8 i 1/8). Następnie Wnioskodawczyni przedstawiła sposób obliczenia podstawy opodatkowania.

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawczyni wskazała, że 12 września 2016 r. w drodze zamiany swojej części działki na część przyległej nieruchomości zabudowanej budynkiem nabyła 4/56 udziałów w tejże nieruchomości.

Udział 1/8 posiadał współwłaściciel budynku, który zrzekł się nieodpłatnie swoich udziałów na rzecz pozostałych współwłaścicieli, w tym na rzecz Wnioskodawczyni w zamian za działkę, przy czym Wnioskodawczyni przypadła tylko część jego udziałów a dokładnie 4/56. Zamiana dokonana była bez żadnych dopłat czy spłat za zgodą wszystkich współwłaścicieli.

Pozostały udział w nieruchomości (budynku) w wysokości 1/2 Wnioskodawczyni nabywała sukcesywnie w następujący sposób:

1. udział 1/4 – 27 maja 1983 r. postanowieniem Sądu po zmarłej 28 października 1981 r. babce,
2. udział 1/8 – 7 grudnia 2001 r. na mocy aktu notarialnego w drodze umowy kupna,
3. udział 1/8 – 17 maja 2007 r. w drodze umowy kupna.
   
   

Cała cena sprzedanej 16 grudnia 2016 r. nieruchomości wynosi 920 000 zł. Wartość udziału Wnioskodawczyni czyli udziału 1/2 w niezabudowanej działce ustalona w umowie zamiany z 12 września 2016 r. to kwota 60 450 zł. Udział 1/2 w działce został przez Wnioskodawczynię zamieniony na udział w wysokości 4/56 części we wspomnianej nieruchomości. Stąd do posiadanych od dawna udziałów 1/2 w nieruchomości (budynku) doszło 4/56, co dało przy sprzedaży udział razem 32/56. Ww. ułamki wyliczone przez notariusza wyniknęły z liczby współwłaścicieli pozostałej części budynku w ilości 3 osób, które uczestniczyły w transakcjach zamiany a następnie sprzedaży.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1. Czy dokonana zamiana we wrześniu 2016 r. rodzi obowiązek podatkowy ze względu na sprzedaż tego udziału i powoduje skutki w postaci jakiegokolwiek podatku?
2. Gdyby zachodziła konieczność zapłaty podatku od kwoty wartości udziału nabytego w drodze zamiany, to jaka będzie jego wysokość i od jakiej kwoty byłby on naliczony?
3. Na jakie konkretnie cele Wnioskodawczyni mogłaby przeznaczyć kwotę tego udziału, aby podatek nie został naliczony?
   
   

Zdaniem Wnioskodawczyni, podatek jest nienależny i nie zachodzi podstawa prawna jego pobrania.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest nieprawidłowe.

Stosownie do przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 2032 ze zm.) – podlegającym opodatkowaniu źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
   
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
   
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
   

• jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.
  
  

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a dochód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Z powyższego przepisu wynika, że w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub udziału w niej decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma data nabycia tej nieruchomości (udziału w nieruchomości).

Przez pojęcie „nabycie” należy rozumieć nie tylko zakup, ale również każdą inną czynność prawną, w wyniku której dochodzi do przeniesienia prawa własności a zatem również m.in. zamianę.

Zgodnie z art. 603 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2017 r. poz. 459 ze zm.) – przez umowę zamiany każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy. Natomiast przepis art. 604 Kodeksu cywilnego stanowi, że do zamiany stosuje się odpowiednio przepisy o sprzedaży, tj. art. 155 § 1 Kodeksu, zgodnie z którym umowa zamiany rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę.

W świetle przywołanych wyżej przepisów należy stwierdzić, że rezultatem umowy zamiany nieruchomości (udziału w nieruchomości) jest z jednej strony zbycie nieruchomości a z drugiej nabycie na własność innej nieruchomości (udziału w nieruchomości). Tym samym, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości (udziału w nieruchomości) nabytej uprzednio w drodze zamiany, datą, od której należy liczyć okres pięcioletni, o którym mowa w ww. art. 10 ust. 1 pkt 8 jest rok, w którym dokonano zamiany nieruchomości (udziału w nieruchomości).

Oznacza to, że sprzedaż nieruchomości (udziału w nieruchomości) stanowi zawsze źródło przychodu podlegające opodatkowaniu, gdy ma miejsce przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, w tym również nabycie w drodze zamiany.

Z samego bowiem przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy wynika w sposób, który nie pozostawia żadnych wątpliwości, że zamiana jest umową wywołującą skutek podatkowy. Przepis ten stanowi, że zamiana u obu stron umowy powoduje powstanie obowiązku podatkowego, jeżeli ma miejsce przed upływem określonego tym przepisem czasu. Skoro oczywiste jest, że zamiana to rodzaj odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy, to oczywiste jest również, że zamiana to sposób odpłatnego nabycia, o którym mowa w tym przepisie. Dla obu stron umowy, zawarcie umowy zamiany, z jednej strony oznacza zbycie nieruchomości (udziału w niej), z drugiej zaś strony, oznacza nabycie nieruchomości (udziału w niej), którą zamieniający otrzymuje w zamian za to, co sam utracił na rzecz drugiej strony umowy. W przepisach nie istnieje żaden wyjątek, który wyłączałby opisany skutek z uwagi na zachowanie takiego samego udziału w nieruchomości czy też takiej samej wartości zamienianych udziałów sprzed zamiany i po zamianie. Oddanie swojej pierwotnej nieruchomości (udziału w niej) w drodze zamiany oznacza odpłatne zbycie tej nieruchomości (udziału w niej), natomiast uzyskanie w zamian nieruchomości (udziału w niej), która uprzednio należała do kogoś innego – oznacza odpłatne nabycie tej nieruchomości (udziału w niej).

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że 12 września 2016 r. sprzedano nieruchomość, w której udział w wysokości 32/56 posiadała Wnioskodawczyni. Wnioskodawczyni ww. udział nabyła w następujący sposób:

• udział 1/4 w 1981 r. w drodze spadku,
• udział 1/8 w 2001 r. w drodze kupna,
• udział 1/8 w 2007 r. w drodze kupna,
• udział 4/56 w 2016 r. w drodze zamiany.
  
  

Zgodnie zatem z ww. art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychód uzyskany przez Wnioskodawczynię ze sprzedaży nieruchomości w części przypadającej na jej udział, który nabyła w 1981 r., 2001 r. i 2007 r., tj. w sumie ½ przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości, nie podlega w ogóle opodatkowaniu, gdyż z uwagi na upływ 5-letniego terminu nie stanowi on źródła przychodu. Źródło przychodu stanowi natomiast przychód jaki uzyskała Wnioskodawczyni ze sprzedaży nieruchomości w części przypadającej na jej udział, który nabyła w drodze zamiany w 2016 r., tj. 4/56 przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości, ponieważ w stosunku do tego udziału nie upłynął 5-letni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Podstawą obliczenia podatku, zgodnie z art. 30e ust. 2 ww. ustawy, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw, określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Zgodnie z art. 19 ust. 1 ustawy – przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego pojęcia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością, np. koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości). Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy.

Zauważyć jednak należy, że jeżeli Wnioskodawczyni poniosła takie koszty, to odliczyć może jedynie taką ich część, która proporcjonalnie przypada na udział nabyty w drodze zamiany, bo tyko przychód ze sprzedaży nieruchomości przypadający na udział 4/56 w nieruchomości stanowi dla Wnioskodawczyni źródło przychodu. Pozostała część kosztów odpłatnego zbycia przypada na udziały nabyte w 1981 r., 2001 r. i w 2007 r., których zbycie nie stanowi w ogóle źródła przychodu (a skoro tak, to nie może generować także kosztów).

Z uzupełnienia wniosku wynika, że cała cena sprzedanej 16 grudnia 2016 r. nieruchomości wynosi 920 000 zł. A zatem przychodem Wnioskodawczyni ze sprzedaży udziału wynoszącego 4/56 w nieruchomości będzie kwota 65 714,29 zł (o ile cena sprzedaży nieruchomości odpowiada wartości rynkowej) pomniejszona o poniesione przez Wnioskodawczynię koszty odpłatnego zbycia nieruchomości przypadające proporcjonalnie na udział 4/56 w nieruchomości.

Tak obliczony przychód można pomniejszyć o koszty uzyskania przychodu. Stosownie do przepisu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie jej posiadania. Wysokość ww. nakładów – stosownie do art. 22 ust. 6e tej ustawy – ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Koszty nabycia nieruchomości obejmują nie tylko cenę zakupu, ale również inne wydatki związane z tym nabyciem, np. wynagrodzenie notariusza, podatek od czynności cywilnoprawnych.

W przypadku sprzedaży nieruchomości (udziału w nieruchomości) lub prawa nabytego w drodze zamiany, kosztem uzyskania przychodu jest określona w umowie zamiany wartość nieruchomości (udziału w nieruchomości) lub prawa przekazanego na rzecz kontrahenta w zamian za nieruchomość (udział w nieruchomości) lub prawo będące przedmiotem sprzedaży.

W świetle powyższych uregulowań, w rozpatrywanej sprawie, do kosztów uzyskania przychodu, o których mowa w art. 22 ust. 6c ww. ustawy z tytułu sprzedaży udziału 4/56 w nieruchomości, można zaliczyć wartość udziału w niezabudowanej działce zbytego przez Wnioskodawczynię w drodze zamiany (ustaloną w umowie zamiany). Zatem przypadająca na Wnioskodawczynię zgodnie z jej udziałem wartość udziału ½ niezabudowanej działki przekazanej drugiej stronie umowy zamiany w zamian za nabyty od tej drugiej strony udział 4/56 w zabudowanej nieruchomości stanowi koszt uzyskania przychodu ze sprzedaży ww. udziału w 4/56. Aby bowiem nabyć udział wynoszący 4/56 w nieruchomości zabudowanej Wnioskodawczyni wyzbyła się w zamian udziału ½ w działce niezabudowanej. Wartość tego oddanego w zamian udziału ½ w działce niezabudowanej stanowi koszt nabycia udziału 4/56 w nieruchomości zabudowanej.

Z uzupełnienia wniosku wynika, że wartość udziału Wnioskodawczyni wynoszącego 1/2 w niezabudowanej działce została ustalona w umowie zamiany z 12 września 2016 r. na kwotę 60 450 zł. Zatem jest to kwota, którą Wnioskodawczyni ma prawo zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu jako koszt nabycia udziału 4/56 w sprzedanej nieruchomości.

Natomiast fakt, że w omawianej sprawie, jak twierdzi Wnioskodawczyni, stan jej posiadania nie powiększył się, gdyż co prawda Wnioskodawczyni zyskała 4/56 w budynku ale straciła ½ działki pozostaje bez wpływu na sposób rozstrzygnięcia niniejszej sprawy. Podobnie okoliczność, że niezabudowana działka, w której swoje udziały Wnioskodawczyni oddała, posiada wartość, która stale rośnie natomiast budynek do kapitalnego remontu – wprost przeciwnie, tracił na wartości, nie ma wpływu na kwestię opodatkowania dochodu ze zbycia nieruchomości.

Reasumując, jak wynika z powyższych przepisów, podstawą obliczenia podatku w przedstawionym stanie faktycznym jest dochód, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia udziału 4/56 w nieruchomości zabudowanej, określonym zgodnie z art. 19 ustawy (tj. wartością wyrażoną w cenie określonej w umowie sprzedaży z 16 grudnia 2016 r. pomniejszoną o koszty odpłatnego zbycia), a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (tj. wartością udziału ½ w działce niezabudowanej określonej w umowie zamiany z 12 września 2016 r.).

W myśl art. 30e ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. la pkt 3 (PIT-39), wykazać:

1. dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2. dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.
   
   

Zgodnie z art. 45 ust. la pkt 3 ww. ustawy – w terminie do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym podatnicy są zobowiązani składać urzędom skarbowym zeznanie, według ustalonego wzoru, o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej straty) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych opodatkowanych na zasadach określonych w art. 30e. W tym samym terminie płatny jest również należny podatek, wynikający z tego zeznania (art. 45 ust. 4 pkt 4 ww. ustawy).

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł – stosownie do art. 30e ust. 5 ww. ustawy. W przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 – podatnik jest zobowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4, do dnia zapłaty podatku włącznie (art. 30e ust. 7 ww. ustawy).

Wnioskodawczyni zobowiązana więc jest do złożenia zeznania PIT-39 wykazując w nim dochód uzyskany z odpłatnego zbycia udziału 4/56 w nieruchomości zabudowanej oraz ewentualnie dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Zgodnie bowiem z art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy – wolne od podatku dochodowego od osób fizycznych są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe. Udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru:

dochód zwolniony = DxW/P

gdzie:

D – dochód ze sprzedaży udziału 4/56 nieruchomości,

W – wydatki poniesione na cele mieszkaniowe,

P – przychód ze sprzedaży udziału 4/56 nieruchomości.

W sytuacji gdy przychód z odpłatnego zbycia udziału 4/56 w nieruchomości zabudowanej zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego. Jeśli jednak tylko część przychodu przeznaczona będzie na cele mieszkaniowe, to zwolnieniem objęta będzie tylko ta część dochodu, która proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia.

Stosownie do art. 21 ust. 25 pkt 1 i 2 ww. ustawy – za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się:

1. wydatki poniesione na:
1. nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
   
2. nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
   
3. nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
   
4. budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
   
5. rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego
• położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej,
2. wydatki poniesione na:
1. spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na cele określone w pkt 1,
   
2. spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a),
   
3. spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a) lub b)
• w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30.

Na podstawie art. 21 ust. 26 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d) i e), rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach.

W myśl art. 21 ust. 28 ww. ustawy – za wydatki, o których mowa w ust. 25, nie uważa się wydatków poniesionych na:

1. nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub
   
2. budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, adaptację lub remont budynku albo jego części
   

• przeznaczonych na cele rekreacyjne.
  
  

Zgodnie z art. 21 ust. 29 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w przypadku gdy kredyt (pożyczka), o którym mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a)-c), stanowi część kredytu (pożyczki) przeznaczonego na spłatę również innych niż wymienione w tych przepisach zobowiązań kredytowych (pożyczkowych) podatnika, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki przypadające na spłatę kredytu (pożyczki) określonego w ust. 25 pkt 2 lit. a)-c) oraz zapłacone odsetki od tej części kredytu (pożyczki), która proporcjonalnie przypada na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a)-c).

Art. 21 ust. 30 ww. ustawy stanowi natomiast, że przepis ust. 1 pkt 131 nie ma zastosowania do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, które podatnik uwzględnił korzystając z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym oraz do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, którymi sfinansowane zostały wydatki określone w ust. 25 pkt 1, uwzględnione przez podatnika korzystającego z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Podsumowując, przychód ze sprzedaży udziału 4/56 w nieruchomości zabudowanej (nabytego w drodze zamiany 12 września 2016 r.), stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu, ponieważ od końca roku, w którym miało miejsce nabycie tego udziału do dnia sprzedaży nie upłynął 5-letni okres, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Podstawą obliczenia podatku dochodowego od osób fizycznych jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości nabytego w drodze zamiany a kosztami, o których mowa w art. 22 ust. 6c ww. ustawy. Przychodem z odpłatnego zbycia udziału 4/56 w nieruchomości jest różnica między 4/56 wartością wyrażoną w cenie sprzedaży nieruchomości, o ile odpowiada wartości rynkowej, a poniesionymi przez Wnioskodawczynię kosztami odpłatnego zbycia przypadającymi proporcjonalnie na udział 4/56 w nieruchomości. Natomiast do kosztów uzyskania przychodu Wnioskodawczyni może zaliczyć kwotę 60 450 zł, tj. wartość udziału ½ w niezabudowanej działce, który Wnioskodawczyni przeniosła na rzecz współwłaściciela w drodze zamiany.

Tak ustalony dochód podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym, chyba że zostaną spełnione wszystkie warunki zwolnienia przedmiotowego, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy. Niemniej w każdym przypadku Wnioskodawczyni jest zobowiązana do złożenia zeznania PIT-39.

Zauważyć jednak należy, że Organ, wydając interpretacje w trybie art. 14b Ordynacji podatkowej, nie dokonuje wyliczeń kwoty dochodu (straty) i ewentualnej wysokości podatku z tytułu np. sprzedaży udziału w nieruchomości, lecz może co najwyżej wskazać sposób wyliczenia ww. kwot. W związku z tym Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej nie może na podstawie podanych przez Wnioskodawczynię we wniosku kwot dokonać wyliczenia wysokości podstawy opodatkowania z tytułu sprzedaży udziału w nieruchomości. Zgodnie bowiem z zasadą samoopodatkowania, obowiązującą w polskim systemie podatkowym, to na podatniku spoczywa obowiązek dokonania oceny własnej sytuacji prawnopodatkowej, a po jego dokonaniu zachowania się zgodnie z przepisami prawa podatkowego. Obliczenia kwoty do opodatkowania powinna dokonać Wnioskodawczyni z uwzględnieniem zasad, które wskazał w uzasadnieniu interpretacji Organ.

Stanowisko Wnioskodawczyni należało uznać zatem za nieprawidłowe, ponieważ sprzedaż udziału 4/56 w nieruchomości zabudowanej, którego przed zamianą Wnioskodawczyni nie była współwłaścicielką stanowi źródło przychodu i podlega opodatkowaniu.

Do wniosku Wnioskodawczyni dołączyła plik dokumentów. Należy jednak zauważyć, że wydając interpretację w trybie art. 14b Ordynacji podatkowej Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej nie przeprowadza postępowania dowodowego w związku z czym nie jest obowiązany, ani uprawniony do ich oceny; jest związany wyłącznie opisem stanu faktycznego przedstawionym przez Wnioskodawczynię i jej stanowiskiem.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 718 ze zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.

doradcapodatkowy.com gdy potrzebujesz własnej indywidualnej interpretacji podatkowej.