UZASADNIENIE

W dniu 15 września 2017 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości.

Wniosek uzupełniony został w dniu 11 października 2017 r. (data wpływu 16 października 2017 r.) na wezwanie Organu z dnia 2 października 2017 r.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny uzupełniony pismem z dnia 11 października 2017 r.:

Wnioskodawca będący zarejestrowanym podatnikiem VAT jest właścicielem następujących nieruchomości:

1. Zabudowanej nieruchomości gruntowej, której prawo własności zostało przydzielone postanowieniem Sądu Rejonowego z dnia 4 lipca 2012 r., (dalej: Nieruchomość nr 1). Przysądzenie odbyło się w trybie przejęcia na własność nieruchomości dłużników Banku w związku z nieskuteczną I oraz II licytacją w stosunku do tej nieruchomości.
   
   

Stosownie do treści postanowienia, cena przejęcia nieruchomości została uiszczona przez Bank w całości poprzez zaliczenie jego wierzytelności na poczet ceny przejęcia.

Dłużnikami Banku, do których należała ww. nieruchomość były osoby fizyczne nieposiadające statusu podatników podatku od towarów i usług.

W związku z tym komornik sądowy prowadzący postępowanie egzekucyjne nie wystąpił w roli płatnika na zasadach określonych w art. 18 ustawy, gdyż przeniesienie własności działek na podstawie ww. postanowienia nie stanowiło czynności podlegającej podatkowi od towarów i usług. Przedmiotowa nieruchomość zabudowana jest domem mieszkalnym w stanie surowym otwartym (pokrytym dachem, bez okien), przy czym pozwolenie na budowę ww. budynku wygasło.

Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego nieruchomość ta położona jest w terenach dróg publicznych klasy lokalnej i w terenach zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z dopuszczeniem usług. Natomiast w rejestrze gruntów oznaczona jest jako grunt orny.

Bank nigdy nie wykorzystywał Nieruchomości nr 1 do prowadzenia przez Bank działalności, nie jest ona również wynajmowana innym podmiotom gospodarczym ani osobom fizycznym. Bank nie poniósł żadnych nakładów związanych z ulepszeniem przejętego majątku dłużnika, za wyjątkiem obowiązkowych opłat z tytułu podatku od nieruchomości oraz kosztów ubezpieczenia majątku.

Nieruchomość nr 1 została zbyta na rzecz osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej niebędącej podatnikiem VAT.

2. Niezabudowanej nieruchomości gruntowej nabytej w zamian za częściowe zwolnienie z zobowiązań dłużników wobec Banku (dalej: „Nieruchomość nr 2”).
   
   

Przedmiotowa nieruchomość zgodnie z wypisem z rejestru gruntów stanowi tereny zurbanizowane niezabudowane, zgodnie zaś z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego działka ta posiada status terenu zabudowy mieszkaniowej niskiej jednorodzinnej.

Zgodnie z treścią art. 6 ust. 1 pkt 4 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Prawo bankowe (Dz.U. z 2016 r., poz. 1988 t.j.), Bank zobowiązany jest do sprzedaży przejętej za długi nieruchomości w okresie nie dłuższym niż 5 lat od daty nabycia, w związku z czym planowane jest zbycie przedmiotowej Nieruchomości.

W uzupełnieniu wniosku, w odniesieniu do Nieruchomości nr 1, Wnioskodawca wskazał, że dom mieszkalny stanowi budynek w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz.U. z 2017 r., poz. 1332 ze zm.) oraz że Dłużnicy Banku po wybudowaniu domu mieszkalnego nie wykorzystywali go w żaden sposób.

Z kolei w odniesieniu do Nieruchomości nr 2 Wnioskodawca wskazał, że Nieruchomość nr 2 nie była wykorzystywana przez Wnioskodawcę na cele jakiejkolwiek działalności (ani zwolnionej, ani opodatkowanej). Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego - Nieruchomość nr 2 została nabyta od osób fizycznych niebędących podatnikami podatku od towarów i usług. W związku z tym Dłużnicy nie wystawili z tytułu przedmiotowej dostawy faktury VAT.

Nieruchomość nr 2 stanowiła zabezpieczenie dwóch kredytów - kredytu mieszkaniowego zaciągniętego przez Dłużników oraz kredytu obrotowego zaciągniętego przez dłużników, przy czym jeden z dłużników w związku z transakcją kredytu obrotowego działał jako komplementariusz spółki komandytowej, zaś drugi z dłużników działał jako poręczyciel.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

1. Czy w świetle obowiązujących przepisów ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług zbycie Nieruchomości nr 1 na rzecz osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej i niebędącej podatnikiem VAT podlega zwolnieniu od podatku od towarów i usług?
   
   

Zdaniem Wnioskodawcy, dostawa Nieruchomości nr 1 będzie podlegała zwolnieniu od podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt l0a ustawy zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10, pod warunkiem, że w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

W ocenie Wnioskodawcy, Bank spełnił warunki do objęcia zwolnieniem z art. 43 ust. 1 pkt l0a ustawy dostawy Nieruchomości nr 1.

Nabycie przez Bank Nieruchomości nr 1 odbyło się w trybie przejęcia na własność nieruchomości dłużników Banku w związku z nieskuteczną I oraz II licytacją w stosunku do tej nieruchomości. Stosownie do treści postanowienia cena przejęcia nieruchomości została uiszczona przez Bank w całości poprzez zaliczenie jego wierzytelności na poczet ceny przejęcia. Dłużnikami Banku, do których należała ww. nieruchomość były osoby fizyczne nieposiadające statusu podatników podatku od towarów i usług. W związku z tym komornik sądowy prowadzący postępowanie egzekucyjne nie wystąpił w roli płatnika na zasadach określonych w art. 18 ustawy, gdyż przeniesienie własności działek na podstawie ww. postanowienia nie stanowiło czynności podlegającej podatkowi od towarów i usług.

Z uwagi na fakt, że w zaistniałym stanie faktycznym przejęcie własności Nieruchomości nr 1 nie podlegało podatkowi od towarów i usług, Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Co więcej Bank nie ponosił żadnych wydatków na jej ulepszenie. Uznać zatem należy, że spełniono przesłanki określone w art. 43 ust. 1 pkt l0a ustawy warunkujące objęcie zwolnieniem od podatku dostawy Nieruchomości nr 1 dokonanej na rzecz osoby fizycznej.

Co więcej budynek mieszkalny znajdujący się na Nieruchomości nr 1 jest trwale związany z gruntem. Zgodnie z art. 29 ust. 5 ustawy w przypadku dostawy takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Jeżeli zatem sprzedaż domu mieszkalnego będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust.1 pkt l0a ustawy, zwolnienie to odnosić się będzie również do gruntu, na którym budynek został wybudowany.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2017 r., poz. 1221 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Towarami natomiast, w myśl art. 2 pkt 6 ustawy, są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Według art. 2 pkt 22 ustawy, sprzedaż to odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Przy czym, na mocy art. 146a pkt 1 ww. ustawy w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2018 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednakże zarówno w treści ustawy jak i w przepisach wykonawczych do niej przewidziane zostały zwolnienia od podatku oraz obniżone stawki podatku VAT.

I tak, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.
   
   

Ustawa o podatku od towarów i usług w art. 2 pkt 14 definiuje pojęcie pierwszego zasiedlenia, przez które rozumieć należy oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1. wybudowaniu lub
2. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
   
   

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

W kwestii rozumienia pojęcia „pierwsze zasiedlenie” wypowiedział się NSA w wyroku sygn. I FSK 382/14 z dnia 14 maja 2015 r. W opinii Sądu, definicja „pierwszego zasiedlenia (zajęcia)” zawarta w Dyrektywie 112 ma charakter autonomiczny. Zatem nie było konieczne jej definiowanie w ustawie o VAT, poza przypadkami wskazanymi w treści art. 12 ust. 2 zdanie drugie Dyrektywy 112, czyli przebudowy budynku. Zdaniem Sądu polski ustawodawca nie miał uprawnienia do precyzowania warunków zastosowania kryterium pierwszego zasiedlenia w odniesieniu do sytuacji zaistniałych po wybudowaniu budynku. Stwierdzono też, że polski ustawodawca przekroczył granice swobodnego uznania pozbawiając podatników – takich jak w okolicznościach przedmiotowej sprawy – zwolnienia z VAT. W konsekwencji, w kontekście analizowanej sprawy, a więc wybudowania i przyjęcia do użytkowania budynku Sąd w wyroku tym stwierdził, że „Wykładnia językowa, systematyczna i celowościowa dyrektywy 112 wskazuje wyraźnie, że ww. pojęcie należy rozumieć szeroko jako „pierwsze zajęcie budynku, używanie”. Zatem w taki sposób powinna być odczytywana definicja przewidziana w treści art. 2 pkt 14 ustawy o VAT”. Naczelny Sąd Administracyjny uznał więc, że skoro spółka użytkowała w części budynek na potrzeby działalności gospodarczej i czyniła to przez kilka lat, to spełniła warunki przewidziane dla zwolnienia od VAT na zasadach wskazanych w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT.

W przypadku budynków, budowli lub ich części niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT ustawodawca umożliwił podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1. w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2. dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.
   
   

Warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat (art. 43 ust. 7a ustawy).

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w myśl którego w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku. Wskazany przepis obejmuje swoim zakresem także grunty będące w użytkowaniu wieczystym.

Z treści wniosku wynika, że Wnioskodawca jest właścicielem nieruchomości gruntowej zabudowanej domem mieszkalnym w stanie surowym otwartym (pokryty dachem, bez okien) (Nieruchomość nr 1), który jak wskazał Wnioskodawca stanowi budynek w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane. Prawo własności przedmiotowej nieruchomości zostało przydzielone Wnioskodawcy postanowieniem sądu, w trybie przejęcia na własność nieruchomości Dłużników Banku. Powyższa czynność nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Dom mieszkalny po wybudowaniu nie był w żaden sposób wykorzystywany przez Dłużników Banku. Nieruchomość nr 1 nie była wykorzystywana przez Bank w prowadzonej działalności jak również nie jest ona przedmiotem najmu. Bank nie poniósł żadnych nakładów związanych z ulepszeniem przejętego majątku dłużnika (uiszczał jedynie podatek od nieruchomości oraz koszty ubezpieczenia majątku). Nieruchomość nr 1 została sprzedana przez Wnioskodawcę na rzecz osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej, niebędącej podatnikiem VAT.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą opodatkowania transakcji zbycia Nieruchomości nr 1.

Odnosząc się do wątpliwości Wnioskodawcy wskazać należy, że w odniesieniu do transakcji sprzedaży Nieruchomości nr 1 nie zostały spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia z podatku wynikających z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Z wniosku wynika bowiem, że w odniesieniu do budynku domu mieszkalnego nie doszło do pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy. Budynek został wybudowany przez Dłużników Banku a następnie przejęty przez Bank na mocy postanowienia sądu. Czynność ta nie stanowiła czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Budynek nie był wykorzystywany w żaden sposób przez Dłużników Banku, nie był również wykorzystywany w działalności gospodarczej prowadzonej przez Wnioskodawcę ani nie był przedmiotem najmu. Wnioskodawca nie ponosił nakładów na ulepszenie domu mieszkalnego. Zatem do pierwszego zasiedlenia przedmiotowego budynku - w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy - doszło dopiero w momencie jego sprzedaży przez Wnioskodawcę. Tym samym z uwagi na fakt, że dostawa przedmiotowego budynku dokonana przez Wnioskodawcę odbyła się w ramach pierwszego zasiedlenia, to tym samym do przedmiotowej transakcji nie znajduje zastosowania zwolnienie z podatku przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Wobec braku zastosowania zwolnienia od podatku VAT, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, do dostawy domu mieszkalnego zasadne jest zbadanie możliwości korzystania ze zwolnienia od podatku na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy. Jak wcześniej wskazano zwolnienie to ma zastosowanie do dostawy budynków, budowli lub ich części nieobjętej zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Dla zastosowania zwolnienia zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy spełnione powinny być łącznie obie przesłanki zawarte w tym przepisie. Przy czym, warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat (art. 43 ust. 7a ustawy o podatku od towarów i usług). W analizowanej sprawie powyższe przesłanki zostały spełnione, tj. Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w odniesieniu do budynku i jednocześnie Wnioskodawca nie ponosił nakładów na ulepszenie ww. obiektu. Zatem należy zgodzić się z Wnioskodawcą, że do dostawy budynku znajdzie zastosowanie zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

W związku z tym, że dostawa domu mieszkalnego przejętego od Dłużników, korzysta ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy - w związku z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT - ze zwolnienia z podatku korzysta również część gruntu, na którym jest on posadowiony.

Tym samym zbycie Nieruchomości nr 1 podlega zwolnieniu z podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 1 należy uznać za prawidłowe.

Jednocześnie należy wskazać, że niniejsza interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie opodatkowania transakcji zbycia Nieruchomości nr 1 (pytanie nr 1). Natomiast w kwestii pytania nr 2 dotyczącego opodatkowania Nieruchomości nr 2 zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;
2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.
   
   

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Zaznaczenia wymaga, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem stanu faktycznego. Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2017 r., poz. 1369 ze zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.

doradcapodatkowy.com gdy potrzebujesz własnej indywidualnej interpretacji podatkowej.