Interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej
0111-KDIB2-2.4014.22.2019.4.MM
z 23 kwietnia 2019 r.

Mechanizm kojarzenia podobnych interpretacji

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2018 r., poz. 800 ze zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z 5 lutego 2019 r. (data wpływu – 6 lutego 2019 r.), uzupełnionym 1 kwietnia 2019 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu oraz prawa własności budynku i naniesień – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 6 lutego 2019 r. wpłynął do Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu oraz prawa własności budynku i naniesień.

W związku z brakami formalnymi stwierdzonymi we wniosku, pismem z 14 marca 2019 r. Znak: 0114-KDIP1-1.4012.71.2019.2.AM, 0111-KDIB2-2.4014.22.2019.3.MM wezwano Zainteresowanego będącego stroną postępowania do uzupełnienia wniosku. Uzupełnienia dokonano 1 kwietnia 2019 r.

We wniosku złożonym przez:

Zainteresowanego będącego stroną postępowania: X GmbH

Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania: Y spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Zainteresowany będący stroną postępowania jest spółką inwestycyjną zarządzającą krajowymi i europejskimi funduszami inwestycyjnymi (kolektywne zarządzanie aktywami) (dalej: Sprzedający lub Zbywca) z siedzibą w Niemczech.

Sprzedający działa zgodnie z niemieckimi przepisami regulującymi działalność funduszy inwestycyjnych w imieniu własnym, ale na rzecz niemieckiego funduszu inwestycyjnego, który nie ma osobowości prawnej i który jest zarządzany powierniczo przez Sprzedającego.

Sprzedający posiada obecnie w Polsce 2 nieruchomości. Nieruchomości te są przez Sprzedającego wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT, tj. wynajmu o charakterze komercyjnym powierzchni wchodzących w ich skład.

Na jedną z nieruchomości Sprzedającego składają się w szczególności:

• prawo użytkowania wieczystego działek o numerze ewidencyjnym 27 oraz 28 o łącznej powierzchni 4.154,00 m² (dalej: Działki), objęte księgą wieczystą Nr xxx;
• budynek (opisany w rejestrze budynków jako budynek biurowy) posiadający 6 pięter naziemnych oraz jeden poziom podziemny, znajdujący się na Działkach stanowiący odrębny od Działek przedmiot własności o powierzchni zabudowy równej 2,691 m² przeznaczony do celów mieszkalnych i komercyjnych (dalej: Budynek);
• naniesienia posadowione na Działkach w tym m.in. chodnik z płyt granitowych, chodnik z kostki brukowej, nawierzchnia betonowa, parking z kostki brukowej, szlaban, chodnik z płyt kamiennych, lampy, panele kompozytowe, kostka kamienna, tablice informacyjne, ławki, kosze oraz urządzenia budowlane, w tym m.in. wyrzutnie powietrza, system TV przemysłowej, centrum sterowania systemem zabezpieczeń, system TV dozorowej, będące własnością Sprzedającego (dalej: Budowle i Urządzenia Budowlane),

dalej łącznie jako „Nieruchomość”.

Sprzedający nabył prawo użytkowania wieczystego Działek oraz prawo własności Budynku i Budowli i Urządzeń Budowlanych składających się na Nieruchomość w dniu 11 stycznia 2005 r. w drodze umowy sprzedaży, która to transakcja została opodatkowana podatkiem VAT wg stawki podstawowej (22%).

W skład Nieruchomości wchodzi jeden lokal o charakterze mieszkalnym, który jednak nie jest wyodrębniony prawnie (nie ma osobnej księgi wieczystej) i nigdy nie był przedmiotem odrębnego najmu (dalej: Lokal). W stosunku do nabytego Budynku wchodzącego w skład Nieruchomości oraz wszystkich Budowli i Urządzeń Budowlanych wchodzących w skład Nieruchomości Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego i Sprzedający z tego prawa skorzystał, tj. odliczył podatek VAT naliczony.

Nieruchomość nie stanowi gruntu rolnego, gruntów związanych z gospodarką leśną ani obszaru rewitalizacji zgodnie z ustawą z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji (t.j. Dz.U z 2018 r. poz. 1398 z późn. zm.).

Sprzedający nie uzyskał decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu dla Nieruchomości oraz Nieruchomość nie jest objęta żadnym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Sprzedający zamierza sprzedać na rzecz spółki z ograniczoną odpowiedzialnością będącej Zainteresowanym niebędącym stroną postępowania (dalej: Kupujący lub Nabywca) w drodze umowy sprzedaży określone składniki majątkowe związane z Nieruchomością (dalej: Transakcja). Lokal nie stanowi odrębnego przedmiotu Transakcji i jest nabywany w ramach Transakcji. W związku z Transakcją, Strony zawarły w dniu 30 stycznia 2019 r. przedwstępną umowę sprzedaży sporządzoną w formie aktu notarialnego.

W dalszej części wniosku Sprzedający oraz Kupujący dalej łącznie jako „Zainteresowani”.

Kupujący jest spółką posiadającą siedzibę na terytorium Polski, która zajmuje się m.in. realizacją projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków.

Sprzedający jest zarejestrowany w Polsce jako podatnik VAT czynny i będzie zarejestrowany jako podatnik VAT czynny również w dniu dokonania Transakcji.

Na moment dokonania Transakcji Kupujący będzie zarejestrowany w Polsce jako podatnik VAT czynny.

W skład przedmiotu Transakcji wejdzie w szczególności:

• Nieruchomość,
• prawa i obowiązki Sprzedającego wynikające z umów najmu powierzchni wchodzących w skład Nieruchomości (zgodnie z art. 678 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U z 2018 r. poz. 1025 z późn. zm. – dalej: Kodeks cywilny), przy czym jeśli zgodnie z daną umową najmu okres najmu nie rozpocznie się przed datą Transakcji, wówczas prawa i obowiązki Sprzedającego z takiej umowy (umów) najmu zostaną przeniesione na Kupującego,
• prawa i obowiązki wynikające z zabezpieczeń umów najmu dostarczonych przez najemców (tj. gwarancje bankowe, gwarancje spółek macierzystych, oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji, w zakresie w jakim będzie to zgodne z obowiązującymi przepisami (chyba że przeniesienie nie będzie możliwe ze względu na brak zgody podmiotu trzeciego lub treść / charakter zabezpieczenia), (dalej: Dokumenty Zabezpieczenia),
• kaucje pieniężne dostarczone przez określonych najemców jako zabezpieczenie wykonania obowiązków takich najemców z umów najmu powierzchni wchodzących w skład Nieruchomości (dalej: Kaucje),
• prawo własności intelektualnej, w tym majątkowe prawa autorskie i prawa zależne do dokumentacji projektowej przygotowanej przez spółkę pod firmą Q spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w oparciu o umowę o usługi projektowe z dnia 15 czerwca 2012 r., zmienioną aneksem 1 z dnia 26 lipca 2018 r. oraz umowę ramową dotyczącą usług projektowych z dnia 19 grudnia 2013 r., zmienioną aneksem 1 z dnia 26 lipca 2018 r.,
• przenaszalne prawa z gwarancji lub rękojmi z tytułu jakichkolwiek prac związanych z wykończeniem powierzchni najemców, także jakichkolwiek zabezpieczeń do tych praw przy jednoczesnym zobowiązaniu się Kupującego do zwrotu tych zabezpieczeń ich wystawcom – tylko jeśli w dacie transakcji będą przysługiwać Sprzedającemu,
• drobne rzeczy ruchome związane z Nieruchomością, takie jak meble znajdujące się recepcji lub komputery wykorzystywane do uruchamiania kluczowego oprogramowania dla budynku (np. BMS), stojaki rowerowe (dalej: Ruchomości).
  
  

Od momentu nabycia Nieruchomości Sprzedający nie wznosił żadnych nowych budynków, które wchodziłyby w skład Nieruchomości.

W latach 2005-2018 Sprzedający dokonywał prac rekonstrukcyjnych/modernizacyjnych Budynku. Prace te stanowiły ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym (dalej: Ulepszenie).

W 2018 r. zostały zakończone projekty modernizacyjne trwające od 2012 r., mające na celu m.in. przygotowanie powierzchni wspólnych Budynku z uwzględnieniem oczekiwań nowych najemców. Prace te obejmowały m.in.:

• prace budowlane m.in. wyburzenie starych ścian działowych, modernizacja korytarzy, sanitariaty, przygotowanie open space, modernizowanie lobby w Budynku, placu przed Budynkiem, zaplecza,
• prace elektryczne m.in. nowe oprawy, gniazda, systemy IT,
• prace elewacyjne m.in. malowanie Budynku, wymiana szyb.
  
  

Poza powyższymi pracami, ujęte jako wartość początkowa Budynku zostały również prace modernizacyjne/restrukturyzacyjne powierzchni pod wynajem komercyjny, w tym m.in. dostosowanie powierzchni pod wynajem dla celów biurowych.

Łączna wartość wydatków na Ulepszenie w latach 2005-2018 przekroczyła 30% wartości początkowej Budynku. Wydatki te jednak były przez Sprzedającego ponoszone głównie w latach 2012-2016. W zależności od przyjętej daty poniesienia wydatków na Ulepszenie dla potrzeb kalkulacji 30% wartości początkowej Budynku przekroczenie tej wartości nastąpiło:

• przed 2017 r. – jeżeli za datę poniesienia wydatków na Ulepszenie zostanie przyjęta data faktycznego poniesienia wydatku,
• w 2018 r. – jeżeli za datę poniesienia wydatków na Ulepszenie zostanie przyjęta data ich ujęcia w rejestrze środków trwałych jako wartość początkowa Budynku (data zakończenia inwestycji).
  
  

Suma wydatków na Ulepszenie w ostatnich dwóch latach, licząc do:

• dnia złożenia niniejszego wniosku, oraz
• dnia dokonania Transakcji,

nie przekroczy(ła) 30% wartości początkowej Budynku.

Sprzedający miał prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego w stosunku do ww. wydatków na Ulepszenie Budynku wchodzącego w skład Nieruchomości oraz wydatków na ulepszenia poszczególnych Budowli i Urządzeń Budowlanych wchodzących w skład Nieruchomości i Sprzedający z tego prawa skorzystał, tj. odliczył podatek VAT naliczony.

Nieruchomość (wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi będącymi przedmiotem Transakcji) nie była wykorzystywana przez Sprzedającego na cele działalności zwolnionej od podatku VAT, w szczególności Zbywca nie wynajmował powierzchni na cele mieszkaniowe.

Nieruchomość (wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi będącymi przedmiotem Transakcji) była w przeszłości i jest nadal wykorzystywana przez Sprzedającego do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT, tj. wynajmu o charakterze komercyjnym powierzchni wchodzących w skład Nieruchomości na rzecz osób trzecich.

Zgodnie z art. 678 Kodeksu cywilnego, w wyniku Transakcji Kupujący wstąpi na miejsce Sprzedającego w stosunki najmu wynikające z umów najmu zawartych przez Sprzedającego w odniesieniu do powierzchni wchodzących w skład Nieruchomości oraz, jak wskazano powyżej, przejmie wszelkie prawa i obowiązki wynikające z przenaszalnych Dokumentów Zabezpieczenia i Kaucji, w tym zobowiązanie do zwrotu Dokumentów Zabezpieczenia ich wystawcom na warunkach określonych w danej umowie najmu oraz zobowiązanie do zwrotu przekazanych Kaucji (wyłącznie do wysokości kwoty przekazanej Kupującemu przez Sprzedającego) najemcom zgodnie z postanowieniami danej umowy najmu.

Kupujący zobowiąże się względem Sprzedającego, że po Transakcji nie wypowie żadnej umowy najmu na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego.

Sprzedający przekaże Kupującemu:

• oryginały wszystkich umów najmu, protokołów odbioru (jeżeli zostały sporządzone przez Sprzedającego i Najemcę), kopie polis ubezpieczeniowych Najemców oraz oryginały Dokumentów Zabezpieczenia,
• całą znajdującą się w posiadaniu Sprzedającego dokumentację techniczną dotyczącą Nieruchomości, w tym podpisane oryginały wszystkich decyzji administracyjnych dotyczących Nieruchomości znajdujących się w posiadaniu Sprzedającego, książkę obiektu budowlanego prowadzoną dla Budynku, wszystkie karty dostępowe znajdujące się w posiadaniu Sprzedającego, kody do Systemu Zarządzania Budynkiem (jeśli dotyczy) oraz świadectwo charakterystyki energetycznej dla Budynku,
• oryginały dokumentacji powykonawczej Budynku znajdującej się w posiadaniu Sprzedającego.
  
  

W okresie rozpoczynającym się od dnia zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży (tj. 30 stycznia 2019 r.) do daty Transakcji lub daty odstąpienia przez daną Stronę od przedwstępnej umowy sprzedaży (dalej: „Okres Przejściowy”), Sprzedający zobowiązał się, między innymi, do:

• niezawierania nowych umów najmu bez pisemnej zgody Kupującego;
• nierozwiązywania ani zmiany jakiejkolwiek umowy najmu lub Dokumentu Zabezpieczeń lub Kaucji bez uprzedniej zgody Kupującego udzielonej na piśmie.
  
  

Usługi najmu świadczone w tym zakresie przez Kupującego będą opodatkowane VAT.

W ramach działalności gospodarczej związanej z Nieruchomością, Sprzedający zawarł z zewnętrznymi usługodawcami szereg umów o świadczenie różnych usług dotyczących Nieruchomości, m.in. umowy w zakresie dostawy wszelkiego rodzaju mediów (ciepła, energii, zaopatrzenia w wodę i odprowadzania ścieków, usług telekomunikacyjnych), konserwacji i napraw itp.

W odniesieniu do umów o dostawę mediów i świadczenie usług dotyczących Nieruchomości zawartych przez Sprzedającego, Sprzedający planuje ich rozwiązanie za porozumieniem stron albo wypowiedzenie tych umów najpóźniej w następnym dniu roboczym po dacie Transakcji.

Sprzedający i Kupujący akceptują fakt, że (jedynie w celu zapewnienia nieprzerwanej dostawy mediów i świadczenia usług dla Nieruchomości po dacie Transakcji) wybrane media mogą być dostarczane do Nieruchomości lub usługi świadczone na podstawie umów o dostawę mediów i świadczenie usług dotyczących Nieruchomości zawartych przez Sprzedającego przed datą Transakcji, niemniej taka sytuacja będzie miała charakter tymczasowy i wyjątkowy, ponieważ Kupujący zamierza zawrzeć nowe umowy w przedmiocie dostaw mediów i świadczenia usług dotyczących Nieruchomości w tym zakresie z mocą od następnego dnia po Transakcji.

Wszelkie koszty dotyczące Nieruchomości, w tym w zakresie utrzymania, napraw oraz dostawy wszelkiego rodzaju mediów do dnia Transakcji będą ponoszone wyłącznie przez Sprzedającego, natomiast od dnia Transakcji Kupujący będzie podmiotem zobowiązanym do ponoszenia przedmiotowych kosztów.

Kupujący zwróci Sprzedającemu koszty korzystania z usług dostawy mediów, konserwacji i napraw (Sprzedający obciąży Kupującego kosztami świadczenia takich usług) w zakresie, w jakim Kupujący będzie beneficjentem tych usług.

Sprzedający zapłaci opłatę za użytkowanie wieczyste (dalej: RPU) Działek za cały 2019 r., ale Kupujący zwróci Sprzedającemu część opłaty za RPU należnej za część 2019 r. po dniu Transakcji. Dodatkowo z uwagi na postępowanie wszczęte na wniosek Sprzedającego z dnia 20 grudnia 2018 r. o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego jest nieuzasadniona lub ewentualnie jest uzasadniona w innej wysokości, Zainteresowani postanowili, że jeśli po zakończeniu wyżej wymienionego postępowania (albo w wyniku prawomocnego orzeczenia sądu albo wcześniej, ponieważ Kupujący postanowi nie odwoływać się od decyzji organów administracyjnych lub cofnąć złożony wniosek w postępowaniu administracyjnym / cofnąć pozew wniesiony w postępowaniu sądowym itp.) Zainteresowani będą odpowiedzialni za różnicę między aktualną kwotą opłaty z tytułu RPU, a ostatecznie wiążącą kwotą opłaty z tytułu RPU obowiązującą w 2019 r. (dalej: Różnica) zgodnie z następującymi zasadami: (i) Sprzedający poniesie odpowiedzialność za część Różnicy przypadającą na okres od 1 stycznia 2019 r. do dnia bezpośrednio poprzedzającego Datę Transakcji, (ii) Kupujący poniesie odpowiedzialność za część Różnicy za okres od Daty Transakcji (włącznie) do dnia 31 grudnia 2019 r.

Jak wskazano powyżej Sprzedający, w odpowiedzi na oświadczenie o wypowiedzenie opłaty z tytułu RPU za Działki z dnia 22 listopada 2018 r.) złożył wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego jest nieuzasadniona lub ewentualnie jest uzasadniona w innej wysokości. Zainteresowani spodziewają się, że postępowanie będzie kontynuowane po Transakcji. W związku z powyższym w treści przedwstępnej umowy sprzedaży Zainteresowani postanowili, że Kupujący dołoży wszelkich starań, aby przystąpić do wspomnianego postępowania i, jeśli to możliwe, zastąpić Sprzedającego w tym postępowaniu

Po dokonaniu Transakcji obowiązek zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości spoczywał będzie na Kupującym.

Nieruchomość (wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi i prawami będącymi przedmiotem Transakcji) nie stanowi oddziału, zakładu, oddzielnej jednostki organizacyjnej, działu, itp. przedsiębiorstwa Sprzedającego.

Ponadto, w wewnętrznych ewidencjach prowadzonych przez Sprzedającego dla potrzeb podatku VAT oraz podatku dochodowego od osób prawnych nadawane są kody / wymiary podatkowe dla każdej nieruchomości Sprzedającego położonej w Polsce, w tym również dla Nieruchomości (wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi będącymi przedmiotem Transakcji).

Koszty wspólne dla wszystkich nieruchomości Sprzedającego w Polsce alokowane są do poszczególnych nieruchomości według kluczy podziałowych. Niniejszy sposób prowadzenia ewidencji podatkowej służy wyłącznie potrzebom wewnętrznym Sprzedającego (dla celów wewnętrznego raportowania).

W odniesieniu do składników majątku wchodzących w skład Nieruchomości Sprzedający nie prowadzi odrębnych ksiąg rachunkowych.

W skład Nieruchomości nie wchodzą obiekty budowlane zaliczone do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym.

Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników w Polsce. Tym samym, w wyniku Transakcji nie dojdzie do przejścia pracowników, zakładu pracy, ani części zakładu pracy Sprzedającego na Kupującego.

Kupujący zapewni sobie finansowanie w związku z Transakcją, przy czym takiego finansowania nie udzieli mu Sprzedający.

W skład przedmiotu Transakcji nie będą wchodziły aktywa (poza opisanymi powyżej), zobowiązania, umowy (poza umowami najmu, w odniesieniu do których konieczne będzie przeniesienie wszystkich praw i obowiązków Sprzedającego na Kupującego), dokumenty lub prawa związane z działalnością gospodarczą Sprzedającego (z wyjątkiem praw i rzeczy ściśle związanych z Nieruchomością i wyraźnie uzgodnionych przez Zainteresowanych jako przedmiot Transakcji), a także prawa i obowiązki niezwiązane z Nieruchomością w szczególności:

• zobowiązania bilansowe i pozabilansowe, w tym zobowiązania handlowe inne niż wynikające z umów najmu lub związane z Nieruchomością, w taki sposób, że obciążają każdoczesnego użytkownika wieczystego Działek lub właściciela Budynku lub Budowli i Urządzeń Budowlanych,
• wierzytelności Sprzedającego inne niż wynikające z umów najmu, rachunki bankowe lub środki zgromadzone na rachunkach bankowych,
• rozliczenia z usługodawcami za okres przed Transakcją (rozliczenia z usługodawcami za okres przed Transakcją pozostaną w gestii Sprzedającego),
• należności inne niż wynikające z umów najmu, rachunki bankowe lub pieniądze na rachunkach bankowych,
• umowy związane z działalnością przedsiębiorstwa Sprzedającego, w tym w szczególności umowy o świadczenie usług rachunkowych,
• umowy związane z ubezpieczeniem Nieruchomości,
• umowy związane z finansowaniem Nieruchomości (Sprzedający nie ma obecnie zawartej umowy o finansowanie Nieruchomości),
• umowy związane z zarządzaniem aktywami (ang. asset managment), umowy zarządzania nieruchomością (ang. property management), w tym umowa zarządzania Budynkiem (obejmująca m.in. bieżące zarządzanie obiektem, przygotowanie raportów o nieruchomości, nadzorowanie budżetu itp.), technicznym zarządzaniem Nieruchomością (ang. facility management) i inne umowy o świadczenie usług,
• księgi rachunkowe i inne dokumenty korporacyjne związane z prowadzeniem działalności i funkcjonowaniem Sprzedającego,
• firma (oznaczenie Sprzedającego),
• tajemnice przedsiębiorstwa Sprzedającego oraz wszelkie znaki towarowe związane z Nieruchomością, know-how, bazy danych klientów, strony internetowe należące do Sprzedającego,
• inne składniki majątkowe (oprócz Ruchomości);
  
  

Sprzedający i Kupujący planują przeprowadzić Transakcję w 2019 r., jednakże nie wcześniej niż 17 kwietnia 2019 r., chyba że Zainteresowani postanowią inaczej.

Po dokonaniu Transakcji Nabywca planuje przeprowadzenie szeregu zmian/prac związanych z modernizacją oraz zmianą koncepcji wykorzystania Budynku. W szczególności, będą to zmiany konieczne do utrzymania Budynku oraz prace podlegające na przemodelowaniu Budynku w celu podniesienia jego atrakcyjności dla użytkowników. Planowane prace obejmują m.in. przearanżowanie fasady, nową organizację terenu zewnętrznego oraz powierzchni wspólnych znajdujących się na parterze Budynku.

Ponadto, część powierzchni zakwalifikowanych jako powierzchnia do najmu zostanie wyłączona z najmu. Po przebudowie, zmianach i modernizacji powierzchni Budynku, będzie on wykorzystywany do działalności Kupującego, podlegającej opodatkowaniu VAT.

Planowana Transakcja zostanie przeprowadzona za wynagrodzeniem. Tym samym, zarówno Nieruchomość jak też wszystkie pozostałe składniki majątkowe będące przedmiotem Transakcji oraz zobowiązania Sprzedającego wynikające z przedwstępnej umowy sprzedaży i umowy sprzedaży zawartej w jej wykonaniu objęte będą ceną określoną w umowie sprzedaży, która zostanie zawarta pomiędzy Sprzedającym a Kupującym, w szczególności Sprzedający, w ramach ceny wykona (o ile takie prace nie zostaną wykonane przed datą Transakcji) prace odnawiające polegające na odmalowaniu pomieszczeń biurowych wynajętych najemcy X spółka z ograniczoną odpowiedzialnością stosownie do aneksu nr 1 zawartego pomiędzy powyższym najemcą a Sprzedającym.

W umowie sprzedaży, która zostanie zawarta pomiędzy Sprzedającym a Kupującym, określonym składnikom majątkowym będącym przedmiotem Transakcji mogą zostać przypisane określone części ceny.

Sprzedający przeprowadzał w przeszłości transakcję sprzedaży analogiczną do Transakcji opisanej w zdarzeniu przyszłym. Wówczas na wniosek wspólny Sprzedającego oraz drugiej strony tej transakcji wydana została przez Ministra Finansów i Rozwoju interpretacja indywidualna z 3 listopada 2016 r. Znak: 1462-IPPP3.4512.740.2016.1.PC (dalej: Interpretacja). Zgodnie z treścią Interpretacji, cyt.: „W związku z tym, że sprzedaż Nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, Wnioskodawca i Sprzedający po spełnieniu warunków, o których mowa w art. 43 ust. 10 ustawy, mogą zrezygnować z ww. zwolnienia od podatku i wybrać opodatkowanie dostawy Nieruchomości. Tym samym w sytuacji wyboru przez Strony transakcji opcji opodatkowania dostawy Nieruchomości, która będzie podlegała zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu wg stawki podatku VAT w wysokości 23%.”

W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytanie:

Czy w zakresie, w jakim Transakcja będzie opodatkowana VAT według stawki podstawowej, sprzedaż Nieruchomości na rzecz Spółki nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych zgodnie z art. 2 pkt 4 lit a) ustawy o PCC?

Zdaniem Zainteresowanych, w zakresie, w jakim Transakcja będzie opodatkowana VAT według stawki podstawowej, sprzedaż Nieruchomości na rzecz Spółki nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych zgodnie z art. 2 pkt 4 lit a) ustawy o PCC.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz. U. z 2017 r. poz. 1150, dalej: PCCU), podatkowi od czynności cywilnoprawnych podlegają m.in. umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Stosownie do art. 3 ust. 1 pkt 1 PCCU, co do zasady, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej i – w przypadku umowy sprzedaży – ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 PCCU). Jednakże zgodnie z art. 2 pkt 4 PCCU, podatkowi nie podlegają czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

1. opodatkowana podatkiem od towarów i usług,
2. zwolniona z podatku od towarów i usług (z określonymi wyjątkami).
   
   

Jak zostało wskazane w stanowisku w zakresie podatku od towarów i usług, planowana sprzedaż przez Sprzedającego na rzecz Kupującego Nieruchomości (wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi będącymi przedmiotem Transakcji) będzie stanowiła w całości czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, niewyłączoną z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 VATU.

W szczególności, dostawa Nieruchomości (wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi będącymi przedmiotem Transakcji) będzie podlegała opodatkowaniu według stawki podstawowej VAT:

• na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lit b) VATU – jako dostawa dokonana w ciągu dwóch lat od pierwszego zasiedlenia

albo

• w związku z rezygnacją przez Sprzedającego i Kupującego ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 VATU i wyboru opodatkowania dostawy Budynku wchodzącego w skład Nieruchomości oraz Budowli wchodzących w skład Nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 10 VATU.
  
  

Reasumując, jako że Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT według stawki podstawowej, nie będzie ona podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie wskazać należy, że przedmiotem niniejszej interpretacji jest wyłącznie ocena stanowiska Zainteresowanych dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja indywidualna z 17 kwietnia 2019 r. Znak: 0114-KDIP1-1.4012.71.2019.3.AM.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. z 2017 r., poz. 1150, ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy – podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Stosownie do zapisu art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy – obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej. W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – obowiązek podatkowy przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym.

Zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy – podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

W myśl art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych stawki podatku od umowy sprzedaży wynoszą:

1. nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,
2. innych praw majątkowych – 1%.
   
   

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Stosownie do art. 2 pkt 4 ww. ustawy – nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1. w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
   
2. jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
   
   • umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
   • umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.
   
   
   

Z treści art. 2 pkt 4 ww. ustawy wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo użytkowania wieczystego (lit. b). Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w tym zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2016 r., poz. 710, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Zainteresowany będący stroną postępowania zamierza sprzedać Zainteresowanemu niebędącemu stroną postępowania prawo użytkowania wieczystego działek wraz z prawem własności znajdującego się na działkach budynku oraz posadowione na działkach naniesienia. Ponadto, w ramach Transakcji na Kupującego zostaną przeniesione inne składniki majątkowe szczegółowo wskazane w opisie zdarzenia przyszłego.

W związku z powyższym należy podkreślić, że jakkolwiek będące przedmiotem niniejszej interpretacji zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności faktycznym opodatkowaniem w podatku od towarów i usług skutkuje bowiem wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej z dnia 17 kwietnia 2019 r. Znak: 0114-KDIP1-1.4012.71.2018.3.AM w zakresie podatku od towarów i usług Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że „Planowana transakcja zbycia składników majątkowych będzie stanowić w myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy według właściwej stawki podatku VAT. (…) w myśl powołanego art. 43 ust. 10 w związku z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT Sprzedający może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 i wybrać opodatkowanie dostawy budynku (lub jego części) pod ww. warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku biurowego są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni oraz złożą, przed dniem dokonania planowanej dostawy właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku biurowego”. Tym samym stanowisko Wnioskodawcy, zgodnie z którym „transakcja będzie w całości zwolniona z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 VATU jako dostawa budynku, budowli lub ich części dokonywana po upływie dwóch lat od pierwszego zasiedlenia, przy czym jeżeli Zainteresowani złożą na podstawie art. 43 ust. 10 VATU oświadczenie, że wybierają opodatkowanie Transakcji, to Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT z zastosowaniem podstawowej stawki 23%” uznano za prawidłowe.

A zatem, jeśli omawiana we wniosku transakcja będzie faktycznie opodatkowana podatkiem od towarów i usług (nie będzie z tego podatku zwolniona z uwagi na rezygnację przez Strony Transakcji ze zwolnienia w zakresie transakcji dostawy Nieruchomości), to do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku z tytułu Transakcji nie powstanie po stronie Nabywcy obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Wobec powyższego stanowisko Zainteresowanych należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;
2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
   
   

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postepowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302, ze zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.

doradcapodatkowy.com gdy potrzebujesz własnej indywidualnej interpretacji podatkowej.