INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 3 sierpnia 2011 r. (data wpływu 8 sierpnia 2011 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie przeniesienia prawa własności nieruchomości, oddanej w użytkowanie wieczyste osobie trzeciej - jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 8 sierpnia 2011 r. został złożony wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie przeniesienia prawa własności nieruchomości, oddanej w użytkowanie wieczyste osobie trzeciej.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca jest właścicielem działki nr 38/1 o pow. 164 m². W ewidencji gruntów i budynków działka oznaczona jest użytkiem gruntowym „Ba”- tereny przemysłowe. Dla terenu brak jest obowiązującego planu miejscowego. Działka jest oddana w użytkowanie wieczyste osobie prawnej innej niż Skarb Państwa. Działka została zajęta pod pas drogi krajowej. Nieruchomość nie była objęta wcześniej ani obecnie postępowaniem wywłaszczeniowym, ani też innym postępowaniem administracyjnym mającym na celu przejęcie lub nabycie z mocy prawa nieruchomości.

O nabycie tej działki od gminy ubiega się Skarb Państwa reprezentowany przez Generalną Dyrekcję Dróg Krajowych i Autostrad. Nabycie przez Skarb Państwa ma nastąpić poprzez przeniesienie własności tej nieruchomości, w oparciu o art. 32 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

GDDKiA proponuje gminie nabycie działki za odszkodowaniem stanowiącym różnicę wartości prawa własności i prawa użytkowania wieczystego. Wartość prawa własności to kwota 16.958 zł. Wartość prawa użytkowania wieczystego stanowi kwotę 10.697 zł. Różnica wartości praw to 6.261 zł. Wartości poszczególnych praw ustalił rzeczoznawca majątkowy. W operacie wyceny rzeczoznawca zastrzegł, że podana wartość nieruchomości jest wartością bez podatku VAT.

GDDKiA stoi na stanowisku, że z uwagi, iż zajęcie terenu nastąpiło na cel publiczny-drogowy, uzasadniający wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego, wynagrodzeniem za przeniesienie prawa własności nieruchomości jest odszkodowanie, w kwocie odpowiadającej różnicy wartości ww. praw i odszkodowanie to jest wynagrodzeniem brutto, a zatem do kwoty stanowiącej różnicę wartości praw, nie powinien zostać doliczony podatek VAT, a podatek ten zawarty jest już w odszkodowaniu. Podstawą opodatkowania wg przejmującego nieruchomość byłaby kwota odszkodowania (różnica wartości praw) pomniejszona o należny podatek w wysokości 23%. Zatem podstawą opodatkowania miałaby być kwota 5.090,24 zł. Gmina winna odprowadzić podatek VAT w kwocie 1.170,76 zł, obliczony jako 23% kwoty 5.090,24 zł.

Reasumując kwota należna z tytułu przeniesienia prawa własności nieruchomości stanowiłaby kwotę 6.261 zł, w tym obrót (podstawa opodatkowania) to kwota 5.090,24 zł, a podatek VAT w stawce 23% w kwocie 1.170,76 zł.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

1. Czy odpłatne przeniesienie prawa własności nieruchomości, na której ustanowione jest prawo użytkowania wieczystego, w oparciu o art. 32 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami podlega opodatkowaniu podatkiem VAT...
2. Czy w przypadku, gdy tego typu transakcja podlega opodatkowaniem podatkiem VAT, to czy ustalenie zobowiązania podatkowego powinno nastąpić od wynagrodzenia, odpowiadającego kwocie wartości prawa własności, czy też na poczet wynagrodzenia zaliczona winna zostać wartość prawa użytkowania wieczystego, a tym samym zobowiązanie podatkowe powinno zostać ustalone od wynagrodzenia stanowiącego różnicę wartości określonych praw...
3. Czy wynagrodzenie (wartość prawa własności lub różnica wartości prawa własności i użytkowania wieczystego) za przeniesienie prawa własności nieruchomości jest kwotą brutto i zawiera w sobie podatek VAT, czy też wynagrodzenie jest kwotą netto, a tym samym podstawą opodatkowania winna być wartość prawa własności lub różnicy wartości prawa własności i użytkowania wieczystego, i do kwoty odpowiadającej wartości prawa własności lub do różnicy prawa własności i użytkowania wieczystego winien zostać doliczony podatek VAT, stanowiący 23% tej kwoty...

Zdaniem Wnioskodawcy przeniesienie, w trybie przewidzianym w art. 32 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, prawa własności nieruchomości gminnej na rzecz Skarbu Państwa, która to nieruchomość oddana jest w użytkowanie wieczyste osobie trzeciej, jest odpłatną dostawą towaru, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 oraz art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, a tym samym dostawa ta podlega opodatkowaniu podatkiem VAT. Z uwagi, iż nieruchomość została przeznaczona pod zabudowę i dostawa ta nie korzysta z żadnego szczególnego zwolnienia z podstawowej stawki podatkowej, stawka podatku VAT winna wynosić 23% .

W ustawie o gospodarce nieruchomościami nie uregulowano sposobu ustalenia cen dla tego szczególnego typu transakcji, o których mowa w art. 32 ust. 3 tej ustawy. W ustawie w art. 69 wskazano jedynie, że w przypadku, gdy nieruchomość jest sprzedawana użytkownikowi wieczystemu, na poczet ceny zalicza się wartość prawa użytkowania wieczystego. Zdaniem Wnioskodawcy, po analizie treści art. 32, 69 i pośrednio art. 128 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, uwzględniając, iż prawo użytkowania wieczystego, po przeniesieniu prawa własności nie podlega rozwiązaniu i obciąża nadal nieruchomość, posiada określoną wartość, oraz kierując się zasadą ekwiwalentności świadczenia, a także racjonalną gospodarką finansową, wynagrodzeniem za przeniesienie prawa własności nieruchomości, będzie kwota odpowiadająca różnicy wartości prawa własności i prawa użytkowania wieczystego, a nie wartości samego prawa własności. Za takim stanowiskiem przemawia też wykładnia celowościowa całej transakcji zmierzającej do uzyskania prawa własności nieruchomości, bez obciążeń, przez Skarb Państwa. Skarb Państwa przyjmując np. inną drogę pozyskania nieruchomości, t.j. nabywając w pierwszej kolejności od użytkownika wieczystego jego prawo, którego wartość ustalona zostałaby wg zasad ustawy o gospodarce nieruchomościami, a następnie występując do Gminy o sprzedaż nieruchomości jako użytkownik wieczysty, zobowiązany byłby do zapłaty Gminie ceny, na poczet której zaliczona zostałaby wartość prawa użytkowania wieczystego. W efekcie końcowym gmina uzyskałaby takie samo wynagrodzenie jak za przeniesienie własności nieruchomości, na której ustanowione jest prawo użytkowania wieczystego.

Dodatkowo, uwzględniając treść art. 29 ust. 4 ustawy o podatku od towarów i usług, z którego wynika, iż podstawę opodatkowania zmniejsza się o kwoty udokumentowanych, prawnie dopuszczalnych i obowiązkowych rabatów (bonifikat, upustów) należy, zdaniem Wnioskodawcy przyjąć, że zaliczenie na poczet wynagrodzenia (ceny), wartości prawa użytkowania wieczystego, jest prawnie dopuszczalnym, a wręcz obowiązkowym upustem, i podstawą do ustalenia zobowiązania podatkowego będzie różnica praw, z zatem za przeniesienie własności działki nr 38/1, właściwe będzie ustalenie zobowiązania podatkowego od kwoty 6.261 zł, stanowiącej różnicę wartości prawa własności i użytkowania wieczystego.

Przeniesienie własności nieruchomości pomiędzy gminą a Skarbem Państwa jest zbyciem nieruchomości w rozumieniu art. 4 pkt 3b ustawy o gospodarce nieruchomościami, następującym w szczególnym trybie bezprzetargowym, o którym mowa w art. 33 ust. 3 i 37 ust. 2 tej ustawy. Natomiast zgodnie z art. 67 ust. 3 tej ustawy cenę w takim przypadku ustala się w wysokości nie niższej niż jej wartość. Z uwagi, że do ustalenia ceny (wynagrodzenia) zdaniem Wnioskodawcy winna zostać przyjęta kwota odpowiadająca różnicy wartości prawa własności i prawa użytkowania wieczystego, a nie wartości samego prawa własności, ceną (wynagrodzeniem) nie może być kwota mniejsza niż różnica wartości tych praw. Z kolei zgodnie z ustawią z dnia 5 lipca 2001 r. o cenach, ceną jest wartość wyrażona w jednostkach pieniężnych, którą kupujący jest obowiązany zapłacić sprzedawcy za towar, a w cenie uwzględnia się podatek od towarów i usług. Oznacza to, że cena ustalona za przeniesienie własności nieruchomości musi uwzględniać VAT i cena ta nie może być niższa od wartości. Mając na względzie, iż przedstawiona przez Wnioskodawcę wartość nieruchomości została ustalona przez rzeczoznawcę majątkowego (zarówno prawa własności, jak i użytkowania wieczystego, a tym samym różnica tych wartości), i wartość ta nie zawiera VAT, co potwierdza adnotacja rzeczoznawcy majątkowego zamieszczona w operacie wyceny nieruchomości, oraz mając na względzie stanowisko Polskiej Federacji Rzeczoznawców Majątkowych, z którego wynika, że ceny transakcyjne nieruchomości, stanowiące podstawę wyceny wartości rynkowej nie powinny zawierać VAT, ceną (wynagrodzeniem) wg Wnioskodawcy, może być tylko wartość (w tym przypadku różnica wartości prawa własności i prawa użytkowania wieczystego) powiększona o stosowny VAT.

Jednocześnie Wnioskodawca wskazuje, że przeniesienie nieruchomości nie następuje za odszkodowaniem na podstawie przepisów dotyczących wywłaszczenia, czy też innych przepisów uzasadniających ustalenie odszkodowania, bowiem cel wywłaszczenia został już zrealizowany, a postępowania wywłaszczeniowego nie było wcześniej prowadzone oraz nie jest obecnie prowadzone. Opierając się na dotychczasowym orzecznictwie sądów administracyjnych, a w szczególności wyroku z dnia 22 kwietnia 2008 r. sygn. II SA/Kr 163/08 i wyroku z dnia 30 maja 2007 r. sygn. I SA/Wa 517/07 należy stwierdzić, iż nie ma podstaw prawnych do łączenia postępowania o przeniesienie przedmiotowej nieruchomości przez Skarb Państwa z trybem wywłaszczeniowym, w którym wynagrodzeniem za odjęcie określonych praw jest odszkodowanie. Z przytoczonego powyżej orzecznictwa wynika jednoznacznie, że nie jest dopuszczalne wywłaszczanie nieruchomości, gdy nieruchomość została już zajęta przez ubiegającego się o wywłaszczenie. Decyzja o wywłaszczeniu ze wszystkimi tego następstwami, także ustaleniem odszkodowania za odjęcie praw do nieruchomości, ma dopiero umożliwić przyszłą realizację celu wywłaszczenia. W powołanym wyżej wyroku z dnia 22 kwietnia 2008 r. sąd wskazał, iż w przypadku, gdy do zajęcia nieruchomości doszło przed wszczęciem postępowania wywłaszczeniowego, a taki stan obowiązuje w sprawie, o której rozstrzygnięcie kwestii podatkowych występuje Wnioskodawca, stosunki między stronami kształtuje się według zasad określonych w art. 224-231 K.c, a rozpatrywanie wynikających z tych stosunków roszczeń należy do drogi postępowania cywilnego. Mając powyższe na uwadze, Wnioskodawca uważa, że wynagrodzeniem za przejętą od gminy nieruchomość będzie ustalona między stronami cena, a nie odszkodowanie, o którym mowa w przepisach odnoszących się do trybu wywłaszczeniowego czy też innych trybów administracyjnych przejmowania nieruchomości na cele publiczne. Zatem strony winny w tym wypadku dowolnie kształtować wzajemne zobowiązania finansowe, w tym wysokość ceny przeniesienia prawa własności, z założeniem że cena (zawierająca VAT), nie będzie mogła być niższa, niż wartość, w tym przypadku różnica wartości praw. Nie będzie też obowiązywało orzecznictwo sądowe lub interpretacje Ministra Finansów w zakresie podatku VAT, w jakim odnoszą się one do odszkodowań z tytułu wywłaszczenia nieruchomości, czy też innych przejęć na mocy decyzji administracyjnych. Nawet w kwestii odszkodowań stanowisko Ministra Finansów w zakresie opodatkowania podatkiem przeniesienia z mocy prawa własności nieruchomości należącej do jednostki samorządu terytorialnego na rzecz Skarbu Państwa w zamian za odszkodowanie nie jest jednolite. I tak w interpretacji indywidualnej sygnatura ILPP1/443-945/08-4/BP z dnia 29 grudnia 2008 r. Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu, stwierdził, że przepisy prawa podatkowego pozostawiają stronom transakcji rozstrzygnięcie kwestii czy odszkodowanie wypłacone w zamian za przeniesienie z mocy prawa, prawa własności towarów uwzględnia podatek od towarów i usług i stanowi kwotę brutto czy nie uwzględnia podatku od towarów i usług i stanowi kwotę netto.

Uwzględniając powyższe, zdaniem Wnioskodawcy, wynagrodzeniem nie może być kwota niższa niż różnica wartości prawa własności i prawa użytkowania wieczystego, i jest to wynagrodzenie netto, natomiast ceną uwzględniającą podatek VAT będzie wynagrodzenie powiększone o podatek VAT. Dlatego też zdaniem Wnioskodawcy, podstawą opodatkowania transakcji przeniesienia prawa własności nieruchomości działki nr 38/1, zgodnie z art. 29 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług będzie kwota 6.261 zł, stanowiąca różnicę wartości prawa własności i użytkowania wieczystego, a podatek VAT, który winien odprowadzić Wnioskodawca, wynosić będzie kwotę 1.440,03 zł. obliczoną jako 23% podstawy, t.j. kwoty 6.261 zł, tym samym wynagrodzeniem brutto (ceną) będzie kwota 7.701,03 zł ( 6.261 zł + VAT w kwocie 1.440,03 zł)

Reasumując, stosując nomenklaturę zawartą w ustawie o podatku od towarów i usług, Wnioskodawca uważa, że „kwotą należną" – ceną (wynagrodzeniem brutto), będzie kwota 7.701,03, a „obrotem", stanowiącym podstawę opodatkowania, będzie kwota 6.261 zł, obliczona jako różnica wartości prawa własności i prawa użytkowania wieczystego, natomiast podatkiem VAT, który odprowadzi Wnioskodawca, będzie kwota 1.440,03 zł, stanowiąca 23% „obrotu”, t.j. kwoty 6.261 zł.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl postanowień art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Jak stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

1. przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie;
2. wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione;
3. wydanie towarów na podstawie umowy komisu: między komitentem a komisantem, jak również wydanie towarów przez komisanta osobie trzeciej;
4. wydanie towarów komitentowi przez komisanta na podstawie umowy komisu, jeżeli komisant zobowiązany był do nabycia rzeczy na rachunek komitenta;
5. ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego;
6. oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;
7. zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

W świetle powołanych powyżej przepisów, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jak również oddanie gruntu w użytkowanie stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Zaznaczenia wymaga, iż przepis art. 7 ust. 1 ustawy definiujący pojęcie „dostawa towarów” nie odwołuje się do cywilistycznych pojęć sprzedaży, czy też przeniesienia prawa własności, stąd też nie można utożsamiać dostawy towarów w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług z przeniesieniem prawa własności na gruncie prawa cywilnego.

W celu przedstawienia właściwego rozumienia pojęcia „przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel” należy zaznaczyć, iż dotyczy ono tego rodzaju czynności, które dają nabywcy prawo do postępowania z nią jak właściciel. Chodzi tutaj przede wszystkim o możliwość faktycznego dysponowania rzeczą, a nie rozporządzania nią w sensie prawnym. Istotą dostawy towarów nie jest bowiem przeniesienie prawa własności, zatem zwrotu „prawo do rozporządzania jak właściciel” nie można interpretować jako „prawo własności”. Należy ponadto wskazać, iż czynności przejęcia własności ekonomicznej nie musi towarzyszyć przejęcie własności w sensie prawnym, bowiem „dostawa towarów” nie ogranicza się wyłącznie do zbycia prawa własności rzeczy. W konsekwencji pojęcie „dostawa towarów” oraz ekonomiczne aspekty transakcji, nie muszą wiązać się ze skutkami powstającymi na gruncie cywilistycznego prawa własności. Pozwala to na uznanie danej czynności za dostawę towarów, nawet w przypadkach nałożenia na nabywcę pewnych ograniczeń we władaniu towarem. Chwilą decydującą o przejściu na odbiorcę korzyści i ciężarów związanych z nabyciem towaru jest, co do zasady, wydanie towaru.

Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika, że gmina zamierza dokonać na rzecz Skarbu Państwa reprezentowanego – jak wskazano - przez Generalną Dyrekcję Dróg Krajowych i Autostrad, odpłatnego przeniesienia prawa własności nieruchomości gruntowej, oddanej w użytkowanie wieczyste osobie prawnej innej niż Skarb Państwa, w oparciu o art. 32 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Nieruchomość - jak wskazano - nie była objęta wcześniej ani obecnie postępowaniem wywłaszczeniowym, ani też innym postępowaniem administracyjnym mającym na celu przejęcie lub nabycie z mocy prawa nieruchomości, a prawo użytkowania wieczystego, po przeniesieniu prawa własności nie podlega rozwiązaniu i obciąża nadal nieruchomość.

Z przytoczonych wyżej regulacji prawnych wynika, iż sprzedaż prawa własności gruntów objętych prawem użytkowania wieczystego w myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT należy traktować jako dostawę towarów, podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki 23%, bowiem – jak wskazano we wniosku - nieruchomość została przeznaczona pod zabudowę.

Zgodnie bowiem z regulacją zawartą w art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

W myśl art. 146a ww. ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2013 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23% (pkt 1).

Stosownie natomiast do zapisu art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku od towarów i usług dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę.

Z kolei zgodnie z art. 29 ust. 1 ustawy o VAT, podstawą opodatkowania jest obrót, z zastrzeżeniem ust. 2-21, art. 30-32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i ust. 5. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy lub osoby trzeciej. Obrót zwiększa się o otrzymane dotacje, subwencje i inne dopłaty o podobnym charakterze mające bezpośredni wpływ na cenę (kwotę należną) towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika, pomniejszone o kwotę należnego podatku.

Natomiast w myśl ust. 4 powyższego artykułu podstawę opodatkowania zmniejsza się o kwoty udokumentowanych, prawnie dopuszczalnych i obowiązkowych rabatów (bonifikat, opustów, uznanych reklamacji i skont) i o wartość zwróconych towarów, zwróconych kwot nienależnych w rozumieniu przepisów o cenach oraz zwróconych kwot dotacji, subwencji i innych dopłat o podobnym charakterze, z zastrzeżeniem ust. 4a i 4b.

Cena, zgodnie z definicją zawartą w art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 5 lipca 2001 r. o cenach (Dz. U. Nr 97, poz. 1050 ze zm.), jest wartością wyrażoną w jednostkach pieniężnych, którą kupujący jest obowiązany zapłacić przedsiębiorcy za towar lub usługę; w cenie uwzględnia się podatek od towarów i usług oraz podatek akcyzowy, jeżeli na podstawie odrębnych przepisów sprzedaż towaru (usługi) podlega obciążeniu podatkiem od towarów i usług oraz podatkiem akcyzowym.

Natomiast zgodnie z art. 32 ust. 1 i 1a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.), nieruchomość gruntowa oddana w użytkowanie wieczyste może być sprzedana wyłącznie użytkownikowi wieczystemu, z zastrzeżeniem ust. 1a i 3. (…). Nieruchomość gruntowa stanowiąca własność Skarbu Państwa może być sprzedana użytkownikowi wieczystemu za zgodą wojewody (…). W myśl ust. 2 powyższego przepisu, z dniem zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości wygasa, z mocy prawa uprzednio ustanowione prawo użytkowania wieczystego.

Z kolei zgodnie z ust. 3 w odniesieniu do nieruchomości gruntowej oddanej w użytkowanie wieczyste przeniesienie własności tej nieruchomości, w drodze umowy, między Skarbem Państwa a jednostką samorządu terytorialnego oraz między jednostkami samorządu terytorialnego może nastąpić za powiadomieniem jej użytkownika wieczystego.

Stosownie do art. 37 ust. 2 ww. ustawy nieruchomość jest zbywana w drodze bezprzetargowej, jeżeli:

1. jest zbywana na rzecz osoby, której przysługuje pierwszeństwo w jej nabyciu, stosownie do art. 34;
2. zbycie następuje między Skarbem Państwa a jednostką samorządu terytorialnego oraz między tymi jednostkami;
3. jest zbywana na rzecz osób, o których mowa w art. 68 ust. 1 pkt 2;
4. zbycie następuje w drodze zamiany lub darowizny;
5. sprzedaż nieruchomości następuje na rzecz jej użytkownika wieczystego;
6. przedmiotem zbycia jest nieruchomość lub jej części, jeśli mogą poprawić warunki zagospodarowania nieruchomości przyległej, stanowiącej własność lub oddanej w użytkowanie wieczyste osobie, która zamierza tę nieruchomość lub jej części nabyć, jeżeli nie mogą być zagospodarowane jako odrębne nieruchomości;
7. ma stanowić wkład niepieniężny (aport) do spółki albo wyposażenie nowo tworzonej państwowej lub samorządowej osoby prawnej, lub majątek tworzonej fundacji;
8. jest zbywana na rzecz zarządzającego specjalną strefą ekonomiczną, na której terenie jest położona;
9. przedmiotem zbycia jest udział w nieruchomości, a zbycie następuje na rzecz innych współwłaścicieli nieruchomości;
10. jest zbywana na rzecz kościołów i związków wyznaniowych, mających uregulowane stosunki z państwem, na cele działalności sakralnej;
11. jest sprzedawana partnerowi prywatnemu lub spółce, o której mowa w art. 14 ust. 1 ustawy z dnia 19 grudnia 2008 r. o partnerstwie publiczno-prywatnym, jeżeli sprzedaż stanowi wniesienie wkładu własnego podmiotu publicznego, a wybór partnera prywatnego nastąpił w trybie przewidzianym w art. 4 ust. 1 lub 2 powołanej ustawy;
12. jest zbywana na rzecz podmiotów, o których mowa w art. 61 ust. 1;
13. jest zbywana na rzecz spółki celowej utworzonej na podstawie przepisów ustawy z dnia 7 września 2007 r. o przygotowaniu finałowego turnieju Mistrzostw Europy w Piłce Nożnej UEFA EURO 2012 (Dz. U. z 2010 r. Nr 26, poz. 133) lub właściwych podmiotów wymienionych w art. 17 ust. 2 tej ustawy, realizujących przedsięwzięcia Euro 2012, w celu ich wykonania, w sytuacji gdy jej nabycie przez Skarb Państwa lub jednostkę samorządu terytorialnego nastąpiło w trybie przepisów ustawy z dnia 7 września 2007 r. o przygotowaniu finałowego turnieju Mistrzostw Europy w Piłce Nożnej UEFA EURO 2012;
14. jest zbywana na rzecz inwestora realizującego inwestycję w zakresie budowy obiektu energetyki jądrowej zgodnie z przepisami ustawy z dnia 29 czerwca 2011 r. o przygotowaniu i realizacji inwestycji w zakresie obiektów energetyki jądrowej oraz inwestycji towarzyszących (Dz. U. Nr 135, poz. 789).

Na podstawie art. 67 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, cenę nieruchomości ustala się na podstawie jej wartości.

Jak stanowi art. 67 ust. 3 ww. ustawy o gospodarce nieruchomościami przy sprzedaży nieruchomości w drodze bezprzetargowej, o której mowa w art. 37 ust. 2 i 3, cenę nieruchomości ustala się w wysokości nie niższej niż jej wartość, z zastrzeżeniem ust. 3a. Jeżeli nieruchomość jest sprzedawana w drodze bezprzetargowej w celu realizacji roszczeń przysługujących na mocy niniejszej ustawy lub odrębnych przepisów, cenę nieruchomości ustala się w wysokości równej jej wartości (ust. 3a).

Natomiast w myśl art. 69 tej ustawy na poczet ceny nieruchomości gruntowej sprzedawanej jej użytkownikowi wieczystemu zalicza się kwotę równą wartości prawa użytkowania wieczystego tej nieruchomości, określoną według stanu na dzień sprzedaży.

W związku z powyższym stwierdzić należy, że tylko sprzedawca jest w stanie określić, jak jest skalkulowana kwota należna od nabywcy. Podstawa opodatkowania wynikać powinna z umowy zawartej pomiędzy kontrahentami.

Jeżeli zatem w przedmiotowej sprawie cena gruntu zostanie skalkulowana przez strony umowy w taki sposób, że ceną netto jest kwota 6.261 zł i od tej kwoty będzie obliczony i odprowadzony podatek VAT, to należy uznać, że kwota ta będzie podstawą opodatkowania w rozumieniu art. 29 ust. 1 ustawy o VAT.

Końcowo informuje się, iż niniejsza interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług przeniesienia prawa własności nieruchomości gruntowej, przy założeniu, że przedmiotowa transakcja jest prawnie skuteczna. Tut. organ nie oceniał zgodności zawartej umowy z odpowiednimi przepisami prawa cywilnego, czy też z zakresu gospodarki nieruchomościami, bowiem pozostaje to poza zakresem prowadzonego postępowania w przedmiocie wydawania interpretacji, o którym mowa w rozdz. 1a Ordynacji podatkowej.

Zaznaczyć w tym miejscu należy, że w ramach postępowania w sprawie wydawania interpretacji indywidualnej unormowanego w rozdziale 1a Ordynacji podatkowej, tut. organ nie ma prawa ingerować w treść zawieranych umów i przyjęty w nich sposób rozliczeń pomiędzy kontrahentami. Jeżeli postanowienia umów naruszają przepisy podatkowe, to stosownie do treści art. 199a Ordynacji podatkowej organ podatkowy dokonując ustalenia treści czynności prawnej, uwzględnia zgodny zamiar stron i cel czynności, a nie tylko dosłowne brzmienie oświadczeń woli złożonych przez strony czynności, a jeżeli pod pozorem dokonania czynności prawnej dokonano innej czynności prawnej, skutki podatkowe wywodzi się z tej ukrytej czynności prawnej. Natomiast organ uprawniony do wydania interpretacji indywidualnej nie ma prawnej możliwości ingerencji w treść tych umów, jak również rozstrzygania co w rzeczywistości było przedmiotem zawartej umowy. Z art. 14h Ordynacji podatkowej wynika bowiem, iż powołany przepis nie ma zastosowania w postępowaniu w przedmiocie wydawania interpretacji indywidualnej. Kwestie sporne winny być ustalane pomiędzy stronami umowy cywilnoprawnej, zaś ewentualne spory wynikające ze stosunków cywilnoprawnych rozstrzygają właściwe sądy powszechne.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę oraz stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, Al. Zwycięstwa 16/17, 80-219 Gdańsk, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.