INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 5a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.), Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z dnia 13 czerwca 2011 r. (data wpływu 21 czerwca 2011 r.), uzupełnionego pismem z dnia 23 września 2011 r. (data wpływu 27 września 2011 r), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 28 czerwca 2011 r. do Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku- Białej, wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości.

Pismem z dnia 11 lipca 2011 r., nr IBPBII/415-752/11/AK, Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku- Białej, na podstawie art. 170 § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.), w związku z § 5a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.), przekazał ww. wniosek do rozpatrzenia według właściwości Dyrektorowi Izby Skarbowej w Łodzi Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim.

Wyjaśnić bowiem należy, iż zgodnie z § 2 i § 5a ww. rozporządzenia Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi jest upoważniony do wydawania, w imieniu ministra właściwego do spraw finansów publicznych interpretacji indywidualnych, jeżeli wnioskodawca ma miejsce zamieszkania lub siedzibę w województwie: lubelskim, łódzkim, opolskim lub świętokrzyskim.

W niniejszym przypadku, właściwym miejscowo organem podatkowym do wydania pisemnej interpretacji od dnia 1 kwietnia 2011 r. jest więc Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim.

W związku ze stwierdzeniem braków formalnych, o których mowa w art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, pismem z dnia 14 września 2011 r., Nr IPTPB2/415-374/11-2/MP, Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działając w imieniu Ministra Finansów wezwał Wnioskodawcę do uzupełnienia braków formalnych wniosku.

Wezwanie wysłano w dniu 14 września 2011 r. (skutecznie doręczono w dniu 19 września 2011 r.), natomiast w dniu 27 września 2011 r. do tut. Organu wpłynęła odpowiedź na ww. wezwanie złożona na druku ORD-IN z dnia 23 września 2011 r. (data nadania 23 września 2011 r.).

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

W dniu 10 sierpnia 1981 r., Wnioskodawca otrzymał przydział na mieszkanie lokatorskie, z wkładem własnym w wysokości 27.934 zł. W lokalu tym, wraz z rodziną mieszkał przez cały czas, aż do możliwości wykupu mieszkania na własność. W dniu 25 listopada 2008 r. nastąpiło wykupienie przedmiotowego lokalu i własność została przepisana na Wnioskodawcę i Jego małżonkę. Od 1981 r., aż do chwili obecnej Wnioskodawca jest zameldowany w tym mieszkaniu.

W uzupełnieniu wniosku z dnia 23 września 2011 r. Wnioskodawca podaje, że sprzedaż przedmiotowego lokalu mieszkalnego nie nastąpi w wykonywaniu działalności gospodarczej oraz że w lokalu tym, był zameldowany na pobyt stały przez okres 30 lat, aż do dnia dzisiejszego. Ponadto, informuje, że sprawa dotyczy lokalu, który znajduje się w budynku wielorodzinnym, mieszka w nim ok. 60 rodzin. Grunt pod mieszkanie wyliczany jest według metraża.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

Czy jeśli na dzień dzisiejszy Wnioskodawca sprzeda ww. lokal, to będzie zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego w wysokości 19%...

Czy w związku ze sprzedażą udziału w gruncie, należy również zapłacić 19% tytułem podatku dochodowego... Jeżeli tak, to w jaki sposób wyznaczyć podstawę opodatkowania tj. wartość tego gruntu...

Zdaniem Wnioskodawcy, w świetle przedstawionych argumentów, po sprzedaży ww. lokalu mieszkalnego, powinien być On zobowiązany, jedynie do zapłaty podatku dochodowego od wartości gruntu. Opodatkowaniu nie powinna podlegać całkowita wartość lokalu, za jaką zostanie on sprzedany. W przypadku odmiennego stanowiska w sprawie opodatkowania gruntu, Wnioskodawca prosi o dokładne określenie sposobu wyliczenia podstawy opodatkowania tj. wartości samego gruntu.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z przepisem z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.), podlegającym opodatkowaniu źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2 m.in.:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W myśl powyższego, odpłatne zbycie nieruchomości lub ww. praw, stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu, jeżeli zbycie ma miejsce przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. W przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ma moment jej nabycia.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawca w 1981 r. otrzymał przydział na mieszkanie lokatorskie. Natomiast w dniu 25 listopada 2008 r. nastąpiło wykupienie na własność przedmiotowego lokalu mieszkalnego przez Wnioskodawcę i Jego Małżonkę. Zatem, Wnioskodawca nabył (wraz z Małżonką) przedmiotowy lokal mieszkalny w roku 2008. Od roku 1981, aż do chwili obecnej Wnioskodawca jest zameldowany w tym mieszkaniu na pobyt stały.

Zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316 ze zm.), do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

W myśl art. 30e ust. 1 i 4 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w ww. brzmieniu, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonych zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł, stosownie do art. 30e ust. 5 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Stosownie natomiast do art. 22 ust. 6c ww. ustawy, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Wysokość nakładów o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

Natomiast, zgodnie z przepisem art. 21 ust. 1 pkt 126 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z odpłatnego zbycia:

1. budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku,
2. lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu,
3. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie,
4. prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie

- jeżeli podatnik był zameldowany w budynku lub lokalu wymienionym w lit. a)-d) na pobyt stały przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia, z zastrzeżeniem ust. 21 i 22.

Jak wynika z powołanego przepisu ustawy, warunkiem zwolnienia od podatku dochodowego przychodów uzyskanych z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 126 ustaw), jest zameldowanie podatnika w zbywanym budynku lub lokalu mieszkalnym na pobyt stały przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia. Przepis art. 21 ust. 1 pkt 126 ustawy, nie określa daty początkowej, od której należy liczyć bieg terminu zameldowania, ani też nie wymaga, aby była zachowana ciągłość zameldowania przed datą zbycia. Jednakże, przepis ten odnosi się do daty zbycia nieruchomości. Zatem, każdy dwunastomiesięczny okres zameldowania, trwający przed datą zbycia nieruchomości (budynku/lokalu) uprawnia do zwolnienia.

Ponadto, w myśl art. 21 ust. 21 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - zwolnienie, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 126 ww. ustawy, ma zastosowanie do przychodów podatnika, który w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa majątkowego, złoży oświadczenie, że spełnia warunki do zwolnienia, w urzędzie skarbowym, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika.

W myśl art. 8 ust. 3 ww. ustawy z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw, podatnicy, do których mają zastosowanie ust. 1 lub ust. 2, tj. podatnicy, którzy zbywają nieruchomości lub prawa nabyte w okresie od 1 stycznia 2007 r. do 31 grudnia 2008 r., oświadczenie, o którym mowa w art. 21 ust. 21 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r., składają w terminie złożenia zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W przypadku, o którym mowa w zdaniu pierwszym, 14-dniowy termin określony w art. 21 ust. 21 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r., nie ma zastosowania.

Wobec powyższego, zwolnienie o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 126 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, uzależnione jest od spełnienia łącznie dwóch warunków:

• okres zameldowania na pobyt stały nie krótszy niż dwunastomiesięczny przed datą zbycia,

• terminowe złożenie oświadczenia o spełnieniu warunków do zwolnienia.
  
  

W przedstawionym we wniosku opisie zdarzenia przyszłego Wnioskodawca podaje, że w mieszkaniu, które zamierza sprzedać jest zameldowany na pobyt stały, od 30 lat do chwili obecnej. Zatem Wnioskodawca spełnia warunek dwunastomiesięcznego okresu zameldowania na pobyt stały datą zbycia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 126 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, stanowiący jedną z przesłanek umożliwiających skorzystanie z przedmiotowego zwolnienia.

Natomiast z analizy wcześniej przytoczonych przepisów wynika, że zakres przedmiotowy przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie jest tożsamy z zakresem przedmiotowym zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 126 tej ustawy. Zwolnienie to, ma zatem zastosowanie wyłącznie do przychodów uzyskanych z tytułu zbycia rzeczy i praw w nim wymienionych, a nie wszystkich, o których mowa jest w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c). W związku z tym, przedmiotowe zwolnienie od podatku dochodowego (tzw. ulga meldunkowa) nie obejmuje przychodów z odpłatnego zbycia gruntów, zarówno tych, które stanowią odrębny przedmiot własności (np. prawo wieczystego użytkowania gruntu), jak i gruntów trwale związanych z budynkami stanowiących część składową nieruchomości (np. w budynku wielorodzinnym).

Rozpatrując bowiem wszelkie ulgi i zwolnienia podatkowe należy podkreślić, że nie stanowią one standardu prawnego, lecz są odstępstwem od zasady powszechności opodatkowania, wynikającej z art. 84 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997 r. (Dz. U. Nr 78, poz. 483 ze zm.), stanowiącego, że każdy jest obowiązany do ponoszenia ciężarów i świadczeń publicznych, w tym podatków, określonych w ustawie. Oznacza to, że wszelkie odstępstwa od tej zasady, muszą wynikać z przepisów prawa i być interpretowane ściśle z jego literą. Co więcej, zgodnie z konstrukcja i systematyką ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wszelkie ulgi i zwolnienia podatkowe, stanowią wyjątek od generalnej zasady powszechności opodatkowania wyrażonej w art. 9 ust. 1 tej ustawy. Stąd też, korzystanie z każdej preferencji podatkowej, wymaga spełnienia warunków określonych w przepisach je konstytuujących. Tak więc, przepisy regulujące prawo do ulgi winny być interpretowane ściśle, niedopuszczalna jest wykładnia rozszerzająca.

Podkreślić należy, iż przepisy podatkowe nie regulują odrębnie kwestii ustalania wartości gruntu związanego z budynkiem lub lokalem mieszkalnym.

Dlatego, Wnioskodawca, winien (jeśli dokona sprzedaży przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego w którym nabył lokal mieszkalny wraz z udziałem w gruncie) sam określić wartość lokalu mieszkalnego i wartość udziału gruntu związanego z tym lokalem mieszkalnym, stosownie do obowiązujących cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia. Nie ma również przeszkód, aby wyceny dokonał powołany przez Wnioskodawcę rzeczoznawca. Istotne jest bowiem, by ustalona wartość udziału w gruncie była zgodna z wartością, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Dodatkowo, w przypadku gdy w akcie notarialnym wykazana byłaby, łączna wartość powierzchni zbywanego lokalu mieszkalnego i udziału w gruncie z nim związanym, celem określenia wartości tego prawa, można wykorzystać uregulowania prawne związane z prowadzeniem ewidencji, określaniem i aktualizacją wartości nieruchomości gruntowych, zawarte m.in. w:

• rozporządzeniu Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz. U. Nr 38, poz. 454),

• ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tj. Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.),

• ustawie z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tj. Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 ze zm.).
  
  

Ustalenie, czy wycena sprzedanych składników majątku nie odbiega od wartości rynkowej w rozumieniu art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, należy do organów podatkowych oraz organów kontroli skarbowej, które w toku przeprowadzonego postępowania stwierdzą czy zachodzą przesłanki do skorzystania z uprawnień wynikających z art. 19 ust. 4 tej ustawy, w tym również uwzględnienia opinii biegłego lub biegłych.

Reasumując należy stwierdzić, iż w przypadku dokonania sprzedaży lokalu mieszkalnego wraz z udziałem w gruncie, przed upływem pięciu lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie - zwolnieniu z opodatkowania w oparciu o przepis art. 21 ust. 1 pkt 126 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegałby jedynie przypadający na Wnioskodawcę dochód uzyskany ze sprzedaży lokalu mieszkalnego. W konsekwencji na Wnioskodawcy, nie ciążyłby obowiązek zapłaty podatku z tego tytułu.

Jednakże wskazać należy, że warunkiem niezbędnym do skorzystania z tego zwolnienia jest złożenie, w terminie złożenia zeznania o wysokości osiągniętego dochodu, za rok podatkowy, w którym nastąpi odpłatne zbycie, oświadczenia o którym mowa w art. 21 ust. 21 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Powyższe zwolnienie, nie ma jednak zastosowania do dochodu uzyskanego ze sprzedaży udziału w gruncie. Osiągnięty z tego tytułu dochód, podlegałby rozliczeniu i opodatkowaniu podatkiem dochodowym w wysokości 19% - zgodnie z art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i zapłacie w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpi odpłatne zbycie.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Jednocześnie tut. Organ informuje, że zgodnie z art. 14b § 1 ww. ustawy Ordynacja podatkowa, Minister właściwy do spraw finansów publicznych, na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną).

Mając powyższe na względzie, należy stwierdzić, iż interpretacje prawa podatkowego wydaje się wyłącznie na pisemny wniosek zainteresowanego i tylko w jego indywidualnej sprawie.

Z uwagi na to, że wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego, został złożony przez Wnioskodawcę jako jednego ze współwłaścicieli lokalu mieszkalnego, zaznacza się, iż interpretacja nie wywiera skutku prawnego dla drugiego współwłaściciela (małżonki).

Ponadto, informuje się, że wydając interpretacje w trybie art. 14b Ordynacji podatkowej, Organ nie przeprowadza postępowania dowodowego, w związku z czym nie jest zobowiązany ani uprawniony do oceny dokumentów załączonych do wniosku, jest związany wyłącznie opisem zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku przez Wnioskodawcę i Jego stanowiskiem.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Łodzi, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim, ul. Wronia 65, 97-300 Piotrków Trybunalski.