INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. u. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. u. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 26 lutego 2011 r. (data wpływu 3 marca 2011 r.), uzupełnionym pismem z dnia 22 maja 2011 r. (data wpływu 27 maja 2011 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży mieszkania – jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 3 marca 2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży mieszkania.

W związku ze stwierdzeniem braków formalnych, pismem z dnia 13 maja 2011 r. nr ILPB2/415-249/11-2/WM, Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów wezwał Wnioskodawczynię do uzupełnienia – w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania – braków formalnych wniosku.

Jednocześnie poinformowano, że stosownie do postanowień art. 139 § 4 w zw. z art. 14d Ordynacji podatkowej, okresu oczekiwania między wezwaniem przez organ a jego uzupełnieniem przez Wnioskodawczynię nie wlicza się do trzymiesięcznego terminu przewidzianego na wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego.

Wezwanie wysłano w dniu 13 maja 2011 r. (skuteczne doręczenie nastąpiło w dniu 17 maja 2011 r.), zaś w dniu 27 maja 2011 r. Wnioskodawczyni uzupełniła ww. wniosek (data nadania w polskiej placówce pocztowej operatora publicznego – 24 maja 2011 r.).

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Dnia 28 września 2009 r. Wnioskodawczyni sprzedała nabyte dnia 15 listopada 2006 r. mieszkanie. Zgodnie z umową, kupujący wpłacił do banku, w którym zaciągnięty był kredyt hipoteczny związany z ww. lokalem, kwotę 42 500,00 zł. Pozostałą kwotę w wysokości 167 500,00 zł nabywca wpłacił Zainteresowanej.

Po sprzedaży Wnioskodawczyni złożyła w urzędzie skarbowym pismo, w którym wskazała, iż pieniądze uzyskane ze sprzedaży przeznaczy Ona na następne mieszkanie.

Dnia 14 maja 2008 r. Zainteresowana podpisała umowę przedwstępną na zakup nowego lokalu od dewelopera. Następnie, dnia 16 marca 2009 r. Wnioskodawczyni odebrała mieszkanie na podstawie protokołu przekazania. Dnia 18 stycznia 2011 r. Zainteresowana podpisała akt notarialny przenoszący na Nią własność mieszkania.

Wnioskodawczyni nadmienia, iż nowo nabyte mieszkanie sfinansowała m. in. zaciągniętym dnia 18 czerwca 2008 r. kredytem bankowym, którego raty zaczęła spłacać od razu.

W uzupełnieniu do wniosku wskazano, iż dokonane dnia 28 września 2009 r. zbycie lokalu nie nastąpiło w wykonaniu działalności gospodarczej. Ponadto, Zainteresowana podała, iż kredyt na dokonane dnia 15 listopada 2006 r. nabycie mieszkania został zaciągnięty w banku mającym siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej. Wnioskodawczyni wskazała, iż lokale, o których mowa we wniosku są położone na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej. Ponadto, Zainteresowana nadmieniła, iż nie odliczała, jak również nie odlicza, odsetek od kredytu na podstawie art. 26b ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do końca 2006 r.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1. Od jakiej kwoty Wnioskodawczyni powinna zapłacić podatek, tj. od 167 500,00 zł, czy od 167 500,00 zł + 42 500,00 zł...
2. W jakiej wysokości Zainteresowana powinna zapłacić podatek...
3. Czy raty kredytu zapłacone przez Wnioskodawczynię przed podpisaniem aktu notarialnego przenoszącego własność mieszkania wliczają się w kwotę, od której Zainteresowana – na podstawie wydatkowania tych pieniędzy na cel mieszkaniowy – nie musi płacić podatku...
4. Czy w tę kwotę można wpisać remont mieszkania dokonany po podpisaniu protokołu odbioru mieszkania...
   
   

Zdaniem Wnioskodawczyni – w odniesieniu do pytań pierwszego i drugiego – ze względu na fakt, iż zakup mieszkania miał miejsce w 2006 r., zaś sprzedaż w 2009 r., powinna Ona zapłacić podatek w wysokości 10%. W opinii Zainteresowanej, przychodem była tylko kwota, którą kupujący wpłacił bezpośrednio Jej, czyli 167 500,00 zł. Natomiast kwota wpłacona przez nabywcę mieszkania bezpośrednio na konto banku (na poczet kredytu) nie stanowi dla Niej przychodu.

Odnosząc się natomiast do pytania trzeciego, Zainteresowana – posiłkując się informacją uzyskaną z Krajowej Informacji Podatkowej – stoi na stanowisku, iż „uprawdopodobnione” kwoty poniesione na spłatę rat kredytu może dodać do kwoty, którą „wydatkuje na cele mieszkaniowe w ciągu dwóch lat od sprzedaży”. W opinii Wnioskodawczyni, do kwoty tej należy doliczyć raty kredytu spłacone przez Nią nie od początku okresu kredytowania, ale od dnia sprzedaży wcześniej nabytego mieszkania.

Prezentując własne stanowisko w odniesieniu do pytania czwartego, Zainteresowana wskazała, iż remont mieszkania powinien być rozliczony analogicznie do sytuacji dotyczącej pytania trzeciego, tj. wydatek związany z remontem powinien być uwzględniony w kwocie wydatków poniesionych na nowe mieszkanie.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Na podstawie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. u. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

   - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment jej nabycia.

Z analizy stanu faktycznego wynika, że Zainteresowana sprzedane w 2009 r. mieszkanie nabyła dnia 15 listopada 2006 r.

Zatem, w niniejszej sprawie mają zastosowanie przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r.

Zgodnie bowiem z art. 7 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. u. z 2006 r. Nr 217, poz. 1588) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do 31 grudnia 2006 r. stosuje się zasady określone w tej ustawie w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r.

Na mocy art. 28 ust. 2 i 2a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podatek od przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego właściwego według miejsca zamieszkania podatnika. Zasada ta nie ma zastosowania do podatników, którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania zbycia złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e).

Natomiast, zgodnie z treścią art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ww. ustawy, wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:

• na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
• na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
• na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,
• na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
• na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację – na cele mieszkalne – własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.
  
  

Z kolei art. 21 ust. 16 ww. ustawy wskazuje, iż przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 1 pkt 32 lit. a), rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takim prawie.

Ponadto, należy zauważyć, iż z treści art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) przedmiotowej ustawy wynika, że wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

Art. 21 ust. 2a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że przepis ust. 1 pkt 32 lit. e) nie ma zastosowania do podatników, którzy odsetki od kredytu lub pożyczki odliczali lub odliczają na podstawie art. 26b.

Z powyższego wynika, iż okolicznością decydującą o prawie do zwolnienia z opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym od osób fizycznych przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości i praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), w części wydatkowanej na spłatę kredytu lub pożyczki, jest cel zaciągnięcia tego kredytu lub pożyczki.

Należy podkreślić, że z treści art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jasno wynika, iż kredyt, na którego spłatę został przeznaczony przychód z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego musi być kredytem zaciągniętym na cele mieszkaniowe, co z kolei powinno wynikać z treści umowy kredytowej.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż Zainteresowana dnia 15 listopada 2006 r. nabyła, ze środków pochodzących z kredytu, lokal mieszkalny, który następnie dnia 28 września 2009 r. został sprzedany. Przedmiotowe zbycie nie nastąpiło w wykonaniu działalności gospodarczej. Nabywca mieszkania kwotę w wysokości 42 500,00 zł wpłacił na konto banku, w którym zaciągnięty był kredyt na nabycie tego mieszkania, zaś pozostałą kwotę w wysokości 167 500,00 zł wpłacił bezpośrednio Wnioskodawczyni. Zainteresowana środki uzyskane z tytułu tej sprzedaży przeznaczyła na remont drugiego mieszkania, które nabyła na podstawie aktu notarialnego podpisanego dnia 18 stycznia 2011 r. Wnioskodawczyni na nabycie tego mieszkania dnia 18 czerwca 2008 r. zaciągnęła kredyt, którego raty zaczęła spłacać przed dniem zawarcia aktu notarialnego. Nadmienić należy, iż Zainteresowana wykonała remont nowego mieszkania po dniu sporządzenia protokołu odbioru, a przed datą sporządzenia aktu notarialnego. Ponadto, Wnioskodawczyni nie odliczała, jak również nie odlicza odsetek od kredytu na podstawie art. 26b ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do końca 2006 r.

W tym miejscu wskazać należy, iż zgodnie z art. 19 ust. 1 ww. ustawy, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (…).

W świetle powyższego, stwierdzić należy, iż wysokość przychodu należy określić na podstawie przepisu art. 19 ww. ustawy, tj. w oparciu o cenę określoną w umowie odpłatnego zbycia nieruchomości. Zatem, na gruncie analizowanej sprawy przychodem jest zarówno kwota spłaty kredytu dokonanej przez nabywcę mieszkania, jak i kwota wpłacona przez niego bezpośrednio Wnioskodawczyni. Wskazać jednakże należy, iż kwota kredytu spłaconego przez nabywcę zbytego mieszkania korzysta ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ponadto, należy wskazać, że wydatkowanie środków ze sprzedaży nieruchomości na cel określony w art. 21 ust. 1 pkt 32 ustawy, musi nastąpić ze środków uzyskanych z tej sprzedaży. Tym samym, remont nowego mieszkania, jak również spłaty rat kredytu dokonane przed dniem zbycia mieszkania, Zainteresowana sfinansowała ze środków nie pochodzących ze sprzedaży mieszkania.

W konsekwencji, stwierdzić należy, iż wyłącznie przychód uzyskany ze sprzedaży mieszkania wydatkowany na spłatę rat kredytu zaciągniętego na nabycie nowego mieszkania korzysta ze zwolnienia przedmiotowego stypizowanego w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ww. ustawy.

Mając na uwadze przedstawiony we wniosku stan faktyczny oraz przepis art. 21 ust. 1 pkt 32 w związku z art. 21 ust. 16 ww. ustawy, stwierdzić należy, iż brak jest podstaw do zwolnienia od podatku przychodu uzyskanego ze sprzedaży mieszkania w części wydatkowanej na remont nowego mieszkania, do którego – w momencie ponoszenia wydatku – Zainteresowanej nie przysługiwało prawo własności (lub współwłasności). Wskazać bowiem należy, iż przepis art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) tiret czwarte ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych odnosi się do wydatków poniesionych na remont własnego lokalu mieszkalnego. W sytuacji natomiast, gdy Wnioskodawczyni ponosiła wydatki na remont mieszkania w okresie poprzedzającym podpisanie aktu notarialnego przenoszącego własność lokalu na Jej osobę nie sposób mówić o remoncie własnego – w rozumieniu ww. art. 21 ust. 16 ustawy – mieszkania.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. u. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.