INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani przedstawione we wniosku z dnia 28.01.2013 r. (data wpływu 31.01.2013 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu rozliczenia straty - jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 31.01.2013 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu rozliczenia straty.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawczyni w spadku odziedziczyła udział nieruchomości tj. 1/2 ponad 30 letniego domu jednorodzinnego. Z drugim współwłaścicielem podjęła decyzję o wynajmie domu. Ponieważ dom nie był od bardzo dawna remontowany, właściciele podjęli decyzję o przeprowadzeniu remontu. Remont trwał z przerwami od lutego 2012 roku do dnia wynajmu domu tj. 21.12.2012r. Część wydatków remontowych pokrywała Wnioskodawczyni, część pokrywał drugi współwłaścicieli.

Jeszcze w trakcie remontu Wnioskodawczyni umieściła ogłoszenie w Internecie o zamiarze wynajmu domu. Dom został wynajęty na okres od 21.12.2012 r. do 31.12.2015 r.

Zakres prac remontowych oraz poniesione z nim przez Wnioskodawczynię wydatki obejmowały:

1. 1. wymianę starych, zniszczonych płytek podłogowych PCV w kuchni i w jednym z przedpokoi na nową terakotę,
   2. położenie paska glazury na ścianie w kuchni,
   3. wymianę starych, zniszczonych płytek podłogowych PCV w jednym z pokoi na panele,
   4. wymianę starych, zniszczonych płytek podłogowych PCV w jednym przedpokoju na wykładzinę,
   5. pokrycie zniszczonych betonowych schodów wykładziną,
   6. zastąpienie starych „zniszczonych listew przypodłogowych nowymi listwami,
   7. wymianę części gniazd elektrycznych,
   8. wyrównanie i pomalowanie ścian,
   9. wymianę części drzwi (2 sztuki drzwi zewnętrznych 12 sztuki wewnętrznych).
   
   
   Łączny koszt wydatków na zakup materiałów, niezbędnych do wykonania prac, o których mowa wyżej wyniósł około 5 450 zł. (przy czym należy podkreślić, że przy kładzeniu wykładziny obok kosztów wykładziny uwzględniono również koszt zakupu kleju do wykładziny, przy montażu drzwi - klamki i piankę montażową, przy malowaniu ścian - koszty zakupu gruntu, gładzi, gipsu, kątowników, profili oraz farby).
   
   
2. 1. częściowej wymiany starych, zniszczonych okien na nowe, standardowe okna,
   2. częściowej wymiany instalacji c.o.
   
   
   Łączny koszt wydatków, na ww. wykonane pracę (otrzymane faktury uwzględniają zarówno koszt, jaki robociznę wyniósł ok. 7 259 zł.).
   
   
3. wycyklinowano podłogi w kilku pokojach (w tym celu wypożyczono cykliniarkę, zakupiono papier ścierny oraz podkład do drewna, lakier do drewna, klej do drewna).
   
   Łączny koszt wydatków uwzględniający wypożyczenie cykliniarki wyniósł około 757 zł
   
   
4. 1. zamontowano nowe meble kuchenne,
   2. zamontowano nowe meble łazienkowe wraz z lustrem i umywalką w komplecie,
   3. zamontowano nowe karnisze w części pomieszczeń.
   
   
   

Łączny koszt wydatków na zakup ww. mebli i karniszy wyniósł około 1 471 zł.

Wydatki te Wnioskodawczyni podzieliła na cztery grupy, ponieważ:

• w pkt 1 ujęty został wyłącznie koszt zakupu materiałów,
• w pkt 2 koszt zakupu usługi wraz z materiałami
• w pkt 3 koszt zakupu materiałów i wypożyczenia maszyny
• w pkt 4 jest zakupione wyposażenie.
  
  

Ujęte w pkt 4 wyposażenie zostało ujęte w protokole zdawczo-odbiorczym stanowiącym załącznik do umowy najmu.

Ponieważ przygotowanie domu do wynajęcia wymagało nakładów finansowych, Wnioskodawczyni podjęła decyzję, aby przychody z tytułu najmu uzyskane w 2012 roku opodatkować na zasadach ogólnych. Jednocześnie Wnioskodawczyni wyjaśnia, że nie zamierza dokonywać odpisów amortyzacyjnych od domu. Natomiast odnośnie przychodów z najmu, które Wnioskodawczyni osiągnie w roku 2013 zadeklarowała opodatkowanie w formie zryczałtowanej.

W piśmie uzupełniającym do wniosku z dnia 11.04.2013 r. ( data wpływu do BKIP w Płocku 15.04.2013 r.) Wnioskodawczyni wskazała, iż najem domu jednorodzinnego prowadzony jest w ramach najmu prywatnego.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

1. Czy wydatki poniesione w ramach przeprowadzonego remontu (ujęte w pozycjach 1-3 sporządzonego wykazu wydatków remontowych) przystosowującego mieszkanie do wynajmu można bezpośrednio zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu i odliczyć od przychodu z wynajmu uzyskanego w roku 2012 w zeznaniu rocznym od osób fizycznych PIT za 2012 r....
2. Czy wydatki poniesione przeze Wnioskodawczynię, ujęte w pozycji 4 sporządzonego przeze wykazu wydatków remontowych również można bezpośrednio zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu i odliczyć od przychodu z wynajmu uzyskanego w roku 2012 w zeznaniu rocznym od osób fizycznych PIT za 2012 r....
3. Czy jeśli ww. wydatki (ujęte w pozycjach 1-4 sporządzonego przez Wnioskodawczynię wykazu wydatków remontowych) można zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu, to czy mogę te wydatki odliczyć od przychodu z tytułu najmu uzyskanego w roku 2012 uzyskaną różnicę potraktować, jako stratę z tytułu najmu w roku 2012, a następnie stratę tę rozliczać w kolejnych latach podatkowych obniżając przychody uzyskiwane z tytułu najmu w kolejnych latach o tę stratę...
   
   

Odpowiedź na pytanie trzecie stanowi przedmiot niniejszej interpretacji indywidualnej. Wniosek Pani w zakresie pytania pierwszego i drugiego zostanie rozpatrzony odrębną interpretacją.

Zdaniem Wnioskodawczyni.

Ad.3

W myśl art. 9 ust. 2 ww. ustawy, dochodem ze źródła przychodów, jeżeli przepisy art. 24-25 nie stanowią inaczej, jest nadwyżka sumy przychodów z tego źródła nad kosztami ich uzyskania osiągnięta w roku podatkowym. Jeżeli koszty uzyskania przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą ze źródła przychodów.

W związku z powyższym Wnioskodawczyni uważa, że może od przychodów z najmu uzyskanych w roku 2012 odliczyć, jako koszty uzyskania przychodów wydatki ujęte w pozycjach 1-4 sporządzonego wykazu wydatków remontowych i wykazać stratę z tytułu najmu domu w zeznaniu rocznym od osób fizycznych PIT za 2012r.

W myśl art. 9 ust. 3 cyt. ustawy, o wysokość straty ze źródła przychodów, poniesionej w roku podatkowym, można obniżyć dochód uzyskany z tego źródła w najbliższych kolejno po sobie następujących pięciu latach podatkowych z tym, że wysokość obniżenia w którymkolwiek z tych lat nie może przekroczyć 50% kwoty tej straty.

Ponieważ na rok 2013 Wnioskodawczyni wybrała opodatkowanie przychodów z najmu w formie zryczałtowanej uważa, że może przychód z tytułu najmu, który uzyska w roku 2013 oraz w kolejnych latach obniżać maksymalnie o 50% tej straty i przy zastosowaniu tej zasady, mogę odliczać stratę z najmu z 2012 r. od przychodu z najmu osiągniętego w 2013 r. i w kolejnych latach bezpośrednio przed wyliczeniem od niego zryczałtowanego podatku.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej opisanego zdarzenia przyszłego zakresie sposobu rozliczenia strat uznaje się za prawidłowe.

Co do zasady wybór kwalifikacji i sposób rozliczenia przychodów z najmu ustawodawca pozostawił osobie oddającej rzecz w najem...

Zgodnie z art. 2 ust. 1a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. z 1998 r. Nr 144, poz. 930 ze zm.), osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Stosownie do zapisów art. 6 ust. 1a ww. ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze.

Natomiast zgodnie z art. 11 ust. 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne - podatnik uzyskujący przychody wymienione w art. 6 ust. 1 i 1a, opłacający ryczałt od przychodów ewidencjonowanych, może odliczyć od przychodów stratę, o której mowa w art. 9 ust. 3 i 3a ustawy o podatku dochodowym, oraz wydatki określone w art. 26 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym, jeżeli nie zostały odliczone od dochodu lub nie zostały zaliczone do kosztów uzyskania przychodów na podstawie przepisów ustawy o podatku dochodowym

Mając na uwadze powyższe wskazać należy, iż zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Natomiast w myśl art. 9 ust. 2 ww. ustawy, dochodem ze źródła przychodów, jeżeli przepisy art. 24-25 nie stanowią inaczej, jest nadwyżka sumy przychodów z tego źródła nad kosztami ich uzyskania osiągnięta w roku podatkowym. Jeżeli koszty uzyskania przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą ze źródła przychodów.

Zgodnie z art. 9 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, o wysokość straty ze źródła przychodów, poniesionej w roku podatkowym, można obniżyć dochód uzyskany z tego źródła w najbliższych kolejno po sobie następujących pięciu latach podatkowych, z tym, że wysokość obniżenia w którymkolwiek z tych lat nie może przekroczyć 50% kwoty tej straty.

Jednakże, stosownie do ustępu 3a artykułu 9 ww. ustawy, przepis ust. 3 nie ma zastosowania do strat:

1. z odpłatnego zbycia rzeczy i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, oraz
2. ze źródeł przychodów, z których dochody są wolne od podatku dochodowego.
   
   

W świetle powyższego przepis zawarty w art. 9 ust 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ma także zastosowanie w przypadku wystąpienia straty ze źródła przychodu, jakim jest najem prywatny.

Ponieważ z powyższych przepisów jednoznacznie wynika, że strata może być odliczona od dochodu powstałego z tego samego źródła. Zatem strata z najmu, może być odliczona tylko od dochodu z najmu

Wskazać należy, iż w sytuacji, gdy podatnik osiągający przychody z najmu (prywatnego) zmieni zasady opodatkowania i zrezygnuje z zasad ogólnych na rzecz ryczałtu ewidencjonowanego, może wykazaną wcześniej stratę z najmu odliczyć od przychodów opodatkowanych zryczałtowanym podatkiem dochodowym.

Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, że jeżeli w zeznaniu podatkowym za 2012 roku zostanie wykazana strata ze źródła przychodów, jakim jest najem (prywatny), to Wnioskodawczyni będzie mogła ja rozliczyć w latach następnych uwzględniając zapisy art. 9 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych tj. będzie mogła obniżyć przychód uzyskany z tego źródła w najbliższych kolejno po sobie następujących pięciu latach podatkowych, z tym, że wysokość obniżenia w którymkolwiek z tych lat nie może przekroczyć 50% kwoty tej straty.

W świetle powyższego stanowisko Wnioskodawczyni jest prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.