INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pani stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 07 grudnia 2009r. (data wpływu do tut. Biura 14 grudnia 2009r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości - jest prawidłowe

UZASADNIENIE

W dniu 14 grudnia 2009r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawczyni wraz z mężem nabyła nieruchomość zabudowaną w R. za cenę 220.000 zł na podstawie umowy sprzedaży zawartej w dniu 02 lipca 2009r.

Natomiast w dniu 05 sierpnia 2009r. wnioskodawczyni wraz z mężem dokonała sprzedaży za cenę 144.000 zł lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość nabytego w dniu 21 listopada 2005r. oraz złożyła oświadczenie o wyborze zwolnienia z opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości do właściwego urzędu skarbowego w dniu 13 sierpnia 2009r.

Dodatkowo wnioskodawczyni wyjaśnia:

• umowę przedwstępną sprzedaży zabudowanej nieruchomości położonej w R. wnioskodawczyni podpisała w dniu 20 maja 2009r. – z terminem zawarcia umowy przyrzeczonej do dnia 20 sierpnia 2009r. Warunkiem zwarcia umowy przyrzeczonej na podstawie § 5 ww. umowy przedwstępnej – była sprzedaż należącej do wnioskodawczyni i jej męża odrębnej własności lokalu mieszkalnego – w celu przeznaczenia całości kwoty uzyskanej z jej sprzedaży na zakup powyższej nieruchomości w R. Na mocy aneksu do ww. umowy przedwstępnej sprzedaży zabudowanej nieruchomości położonej w R. – z dnia 08 czerwca 2009r. przekazany został przez wnioskodawczynię zadatek w wysokości 20.000 zł;
• umowę przedwstępną sprzedaży lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość wnioskodawczyni podpisała w dniu 16 czerwca 2009r. z terminem zawarcia umowy przyrzeczonej na podstawie aneksu do umowy z dnia 24 lipca 2009r. – do dnia 07 sierpnia 2009r. Na podstawie tej umowy przekazany został zadatek w wysokości 15.000 zł;
• w dniu 02 lipca 2009r. na podstawie umowy sprzedaży wnioskodawczyni wraz z mężem nabyła zabudowaną nieruchomość położoną w R., na podstawie tej umowy wnioskodawczyni przekazała sprzedającym kwoty 38.000 zł i 18.000 zł – w sumie 56.000 zł. Pozostałe kwoty związane z nabyciem ww. nieruchomości wnioskodawczyni zobowiązała się zapłacić sprzedającym w terminie do dnia 07 sierpnia 2009r.
• w dniu 05 sierpnia 2009r. umową sprzedaży wnioskodawczyni wraz z mężem zbyła przysługujące jej prawo własności lokalu mieszkalnego. Całą kwotę uzyskana z tej sprzedaży przekazała na rzecz sprzedających nieruchomość położoną w R. co jest udokumentowane przelewami z dnia 07 sierpnia 2009r. na kwotę 90.000 zł i potwierdzeniem odbioru gotówki z dnia 07 sierpnia 2009r. na kwotę 54.000 zł.
  
  

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy przychód uzyskany w dniu 05 sierpnia 2009r. na podstawie umowy sprzedaży odrębnej własności lokalu mieszkalnego nabytego w dniu 21 listopada 2005r. będzie korzystać ze zwolnienia z 10% podatku, jeżeli cała kwota 144.000 zł została w dniu 07 sierpnia 2009r. przekazana na zakup nieruchomości zabudowanej zgodnie z umową sprzedaży z dnia 02 lipca 2009r....

Zdaniem wnioskodawczyni, przychód uzyskany przez nią i jej męża ze sprzedaży własności lokalu mieszkalnego nabytego w dniu 21 listopada 2005r. będzie korzystać ze zwolnienia z 10% podatku, gdyż wszystkie wymogi określone w art. 28 ust. 2a zostały spełnione, a mianowicie:

• do 14 dni zostało złożone oświadczenie do właściwego urzędu skarbowego, że przychód w kwocie 144.000 zł uzyskany ze sprzedaży będzie wydatkowany w okresie 2 lat od daty sprzedaży na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2006r.;
• cała uzyskana kwota ze sprzedaży własności lokalu mieszkalnego tj. 144.000 zł została w dniu 07 sierpnia 2009r. przekazana na zakup nieruchomości położnej w R. nabytej aktem notarialnym z dnia 02 lipca 2009r.
  
  

Ponadto wnioskodawczyni stoi na stanowisku, iż nie musiała być zachowana chronologia polegająca na tym, że najpierw musiało zstąpić zbycie odrębnej własności lokalu, a później nabycie nieruchomości zabudowanej. Przy czym konieczne było przekazanie uzyskanych środków ze sprzedaży lokalu na zakup nieruchomości zabudowanej.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) źródłem przychodu jest –z zastrzeżeniem ust. 2 – odpłatne zbycie m. in.:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Z powyższego jednoznacznie wynika, że aby sprzedaż nieruchomości nie stanowiła w ogóle źródła przychodu, to sprzedaż ta winna nastąpić po upływie 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że w 2005r. wnioskodawczyni wraz z mężem nabyła lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość.

W dniu 20 maja 2009r. została podpisana umowa przedwstępna nabycia zabudowanej nieruchomości położonej w R. Warunkiem zawarcia tej umowy było dokonanie sprzedaży prawa własności lokalu mieszkalnego w celu uzyskania środków pieniężnych na zakup ww. nieruchomości. Na mocy aneksu do ww. umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości wnioskodawczyni tytułem przyszłej ceny uiściła w dniu 08 czerwca 2009r. zadatek w wysokości 20.000 zł. W dniu 02 lipca 2009r. na podstawie przyrzeczonej umowy sprzedaży wnioskodawczyni wraz z mężem nabyła przedmiotową nieruchomość, płacąc sprzedającym kwotę 56.000 zł. Pozostałą kwotę wnioskodawczyni zobowiązała się zapłacić sprzedającym w terminie do dnia 07 sierpnia 2009r. – na podstawie aneksu do tej umowy.

Umowę przedwstępną sprzedaży lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość zawarto w dniu 16 czerwca 2009r. zaznaczając, że zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży ma nastąpić do dnia 07 sierpnia 2009r. W dniu 05 sierpnia 2009r. wnioskodawczyni zbyła prawo odrębnej własności lokalu mieszkalnego, przeznaczając całą uzyskaną z tej sprzedaży kwotę na zapłatę pozostałej kwoty na rzecz sprzedających. Powyższe zostało udokumentowane przelewami z dnia 07 sierpnia 2009r. na kwotę 90.000 zł i potwierdzeniem odbioru gotówki z dnia 07 sierpnia 2009r. w kwocie 54.000 zł

Z uwagi na fakt, iż nabycie przedmiotowego lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość nastąpiło w 2005r. dla oceny skutków podatkowych odpłatnego jego zbycia znajdą zastosowanie przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006r.

Ustawą z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588 ze zm.) zmieniono zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z art. 7 ust. 1 ww. ustawy zmieniającej do przychodu (dochodu) uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007r.

I tak w myśl art. 28 ust. 2 i 2a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006r. podatek od przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika (art. 28 ust. 2 ww. ustawy). Zasada, o której mowa w ust. 2 zdanie drugie, nie ma zastosowania do podatników dokonujących sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania tej sprzedaży złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e).

Zgodnie z treścią art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu sprzed 01 stycznia 2007r. wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:

• na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
• na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
• na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,
• na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
• na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne – własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.
• na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a) (tj. art. 21 ust 1 pkt 32 lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.
  
  

Wyliczenie zawarte w ww. przepisie ma charakter wyczerpujący, w związku z tym tylko realizacja jednego z powyższych celów pozwala na skorzystanie ze zwolnienia z opodatkowania przychodu uzyskanego przez wnioskodawczynię ze sprzedaży nieruchomości.

Kształt zwolnienia wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ww. ustawy wskazuje jednocześnie, że najpierw winna zostać dokonana sprzedaż nieruchomości lub prawa a następnie dopiero środki te winny zostać wydatkowane na nabycie innej nieruchomości. Chodzi zatem o faktyczne wydatkowanie na nabycie środków uzyskanych ze sprzedaży.

Dla zastosowania zwolnienia z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy bezwzględnie winna zostać zachowana chronologia czynności.

Z punktu widzenia powołanego przepisu momentem wydatkowania przez podatnika kwot uzyskanych ze sprzedaży na nabycie określonych w tym przepisie rzeczy lub praw jest data faktycznego wydatkowania przychodu.

Podstawową okolicznością decydującą o stosowaniu powyższego zwolnienia jest zatem wyłącznie przeznaczenie przychodów (lub ich części) uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych na cele i w terminach określonych w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub e) ustawy.

Odnosząc powyższe uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy stwierdzić należy, iż środki pieniężne uzyskane w dniu 05 sierpnia 2009r. ze sprzedaży lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość i wydatkowane zgodnie z zapisem, jaki znalazł się w akcie notarialnym, w dniu 07 sierpnia 2009r. na nabycie nowej nieruchomości z uwagi na fakt ich wydatkowania po dniu odpłatnego zbycia ww. lokalu mieszkalnego czyli z zachowaniem omawianej chronologii będą korzystały ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ww. ustawy.

Reasumując stwierdzić należy, że wobec wyżej powołanych regulacji ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w oparciu o opisany we wniosku stan faktyczny, biorąc pod uwagę brzmienie przepisu art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a), przychód uzyskany przez wnioskodawczynię z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, będzie korzystał z ww. zwolnienia.

Dlatego też, dokonując oceny stanowiska wnioskodawczyni, należało uznać je za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Niniejsza interpretacja stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, który stanowi, że Minister Finansów, na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną), została wydana wyłącznie dla wnioskodawczyni. Stosownie do powyższego mąż wnioskodawczyni chcąc uzyskać interpretację indywidualną winien wystąpić z odrębnym zapytaniem i uiścić stosowną opłatę.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa Stefana Wyszyńskiego 2, 44-101 Gliwice, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.