Interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi
IPTPB1/415-245/14-4/KO
z 20 sierpnia 2014 r.

Mechanizm kojarzenia podobnych interpretacji

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.) oraz § 5a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko  przedstawione we wniosku z dnia 25 kwietnia 2014 r. (data wpływu 29 kwietnia 2014 r.), uzupełnionym pismem z dnia 23 lipca 2014 r. (data wpływu 30 lipca 2014 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych najmu lokalu mieszkalnego w części dotyczącej:

• możliwości zaliczenia bezpośrednio do kosztów uzyskania przychodów z tytułu najmu nakładów poniesionych na przystosowanie lokalu mieszkalnego do najmu – jest nieprawidłowe,

• możliwości zaliczenia bezpośrednio do kosztów uzyskania przychodów wydatków poniesionych na zakup wyposażenia ww. lokalu jest prawidłowe,

• sposobu ustalenia wartości początkowej lokalu mieszkalnego w celu obliczenia odpisu amortyzacyjnego – jest nieprawidłowe,

• stawki amortyzacyjnej – jest prawidłowe.
  
  

UZASADNIENIE

W dniu 29 kwietnia 2014 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodów z tytułu najmu lokalu mieszkalnego.

Wniosek nie spełniał wymogów, o których mowa m.in. w art. 14b § 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.), w związku z czym pismem z dnia 3 lipca 2014 r., Nr IPTPB1/415-245/14-2/KO, na podstawie art. 169 § 1 i § 2 w zw. z art. 14h wymienionej ustawy, wezwano Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.

Wezwanie skutecznie doręczono w dniu 17 lipca 2014 r., następnie w dniu 30 lipca 2014 r. uzupełniono ww. wniosek (data nadania 23 lipca 2014 r.).

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca kupił mieszkanie w stanie deweloperskim (praktycznie gołe ściany) w dniu 8 kwietnia 2013 r. za kwotę 344 846 zł. Mieszkanie jest w nowo wybudowanym bloku. Mieszkanie kupił z przeznaczeniem na wynajem. W związku z tym mieszkanie należało przysposobić do tej funkcji: zakup i montaż niezbędnych elementów glazury, terakoty, armatury łazienkowej, armatury kuchennej, mebli pokojowych i kuchennych, pralki, lodówki, kuchenki gazowej, żyrandoli i innego oświetlenia, wykładziny podłogowej, drzwi wewnętrznych, farb i materiałów malarskich, klejów. Na wszystkie te elementy, prace związane z ich montażem i roboty wykończeniowe Wnioskodawca posiada rachunki (wyłącznie faktury), wszystkie wystawiane imiennie na Niego i na adres mieszkania, które będzie wynajmowane. Łączna kwota wynikająca z tych faktur to 17 659 zł. Wszystkie mają daty z 2013 r. Lokatorów chcących wynająć mieszkanie udało się znaleźć dopiero w 2014 r.

Z osobami chcącymi wynająć to mieszkanie podpisywana jest umowa oraz dwa aneksy do umowy.

Pierwszy z aneksów to: „Aneks nr 1 do umowy najmu lokalu - Elementy wyposażenia lokalu” i tutaj cała lista z numerami faktur zakupowych i ich datami i cenami poszczególnych rzeczy oraz wykonanych prac. Osoba wynajmująca mieszkanie podpisuje ten aneks wraz z tekstem „Zaznajomiłem sią z przedstawioną listą wyposażenia i wykonanych prac i potwierdzam ich niezbędność w tym mieszkaniu dla zapewnienia jego pełnej funkcjonalności”.

Drugi z tych aneksów to oświadczenie osoby wynajmującej podpisującej się pod tekstem „Oświadczam, że istnienie sprzętów wymienionych w „Aneksie Nr 1” jest warunkiem pełnej funkcjonalności lokalu. Bez ich istnienia w tym lokalu mieszkanie nie nadaje się do zamieszkania”.

Wnioskodawca nie prowadzi żadnej działalności gospodarczej. Nie jest też płatnikiem podatku VAT z jakiegokolwiek tytułu. Jako formę opodatkowania wynajmu tego mieszkania początkowo chciał wybrać „wynajem okazjonalny poza działalnością gospodarcza”, (zapis o najmie okazjonalnym został przyjęty przez Sejm RP w dnia 17 grudnia 2009 r.), ale szybko z tego zrezygnował, bo w fundamentach takiej formy umowy istnieją formalizmy, które konieczne spełnić trzeba:

• najemca składa oświadczenie w formie aktu notarialnego; w którym poddaje się egzekucji i zobowiązuje do opuszczenia lokalu mieszkalnego w konkretnych sytuacjach - notariusz bierze za to 160 zł,
  

• jeszcze przed podpisaniem umowy najemca musi wskazać inny lokal, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadka eksmisji,
  

• oświadczenie właściciela takiego lokalu lub osoby posiadającej do niego inny tytuł prawny (np. spółdzielcze własnościowe prawo) o wyrażeniu zgody na zamieszkanie eksmitowanego najemcy i osób z nim zamieszkujących - notariusz bierze za to 20 zł.
  
  

Formalizmy te bardzo skutecznie odstraszają wszystkich chętnych najemców. I to był właśnie powód, dla którego mieszkanie stoi puste.

Dlatego jako formę opodatkowania Wnioskodawca wybierze „wynajem poza działalnością gospodarczą”. Będzie do tego prowadził „Podatkową Książkę Przychodów i Rozchodów – KPiR” wyłącznie dla Jego wygody, bo obowiązek takowy przy takiej formule podatkowej nie istnieje. Taka forma opodatkowania nie wymaga też rejestracji w ZUS oraz w Urzędzie Miasta, bo nie jest to działalność gospodarcza. Raz na miesiąc będzie płacić zaliczkę na podatek dochodowy 18% minus 556,02 zł jako kwota wolna od podatku, jeżeli takowy wystąpi i do tego na koniec każdego roku pełne rozliczenie w deklaracji PIT-36.

W uzupełnieniu z dnia 23 lipca 2014 r. Wnioskodawca wskazał, że mieszkanie stanowi Jego wyłączną własność, ma status odrębnej własności. Wnioskodawca posiada akt notarialny i księgę wieczystą. Każdy z elementów, o których mowa w opisie stanu faktycznego przedstawionym we wniosku, jednostkowo kosztował mniej niż 3 500 zł (art. 22d ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych). Z osobami chcącymi wynająć mieszkanie umowa najmu podpisywana będzie w grudniu 2014 r. Do kosztów uzyskania przychodów Wnioskodawca chciałby zaliczyć koszty wszystkich wyżej wymienionych elementów w formie jednorazowych odpisów (każdy z nich jednostkowo to mniej niż 3.500 zł), ale to nie będą odpisy amortyzacyjne i ewidencja środków trwałych nie będzie dla nich prowadzona, wpisów tych Wnioskodawca dokona w dniu podpisywania z najemcą umowy najmu (art. 22d ust. 1 oraz art. 22f ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Do kosztów uzyskania przychodów Wnioskodawca chciałby zaliczyć też kwotę widniejącą na akcie notarialnym, ale tutaj z powodu jej wielkości będzie prowadził ewidencję środków trwałych. Ten środek trwały zostanie wpisany do ewidencji w miesiącu oddania go do użytkowania (art. 22d ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych). W ewidencji tej Wnioskodawca zastosuje współczynnik amortyzacyjny 1,5% w skali roku (Wykaz rocznych stawek amortyzacyjnych – symbol KŚT 122). Odpisy amortyzacyjne będą robione raz na miesiąc.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku z dnia 23 lipca 2014 r..

1. Czy w formule podatkowej „wynajem poza działalnością gospodarczą” wydatki poniesione w 2013 r. na przystosowanie mieszkania do wynajęcia go w 2014 r. mogą stanowić jednorazowy koszt uzyskania przychodu?
2. Czy kwota zakupu mieszkania widniejąca na akcie notarialnym może być kosztem uzyskania przychodu w formie comiesięcznych odpisów amortyzacyjnych ze współczynnikiem 1,5% rocznie (wykaz stawek amortyzacyjnych – symbol KŚT 122)?
   
   

Zdaniem Wnioskodawcy, przedstawionym w uzupełnieniu wniosku z 23 lipca 2014 r.,

Ad. 1

Kwoty wydatkowane w 2013 r. mogą stanowić jednorazowe koszty uzyskania przychodu przy wynajmie mieszkania w 2014 r. i Wnioskodawca może je uznać jednorazowo, ponieważ taka możliwość stwarzają przepisy art. 22d ust. 1 oraz art. 22f ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ad. 2

Kwota zakupu mieszkania widniejąca na akcie notarialnym może być kosztem uzyskania przychodu w formie comiesięcznych odpisów amortyzacyjnych ze współczynnikiem 1,5% rocznie, ponieważ taką możliwość stwarzają przepisy art. 22 d ust. 2 oraz art. 22f ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego w zakresie skutków podatkowych najmu lokalu mieszkalnego w części dotyczącej:

• możliwości zaliczenia bezpośrednio do kosztów uzyskania przychodów z tytułu najmu nakładów poniesionych na przystosowanie lokalu mieszkalnego do najmu – jest nieprawidłowe,

• możliwości zaliczenia bezpośrednio do kosztów uzyskania przychodów wydatków poniesionych na zakup wyposażenia ww. lokalu  jest prawidłowe,

• sposobu ustalenia wartości początkowej lokalu mieszkalnego w celu obliczenia odpisu amortyzacyjnego – jest nieprawidłowe,

• stawki amortyzacyjnej – jest prawidłowe.
  
  

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361, z późn. zm.), jednym ze źródeł przychodów jest najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

W przypadku opodatkowania dochodów z najmu według skali podatkowej, podatnik ma prawo do obniżania osiągniętego przychodu o koszty jego uzyskania.

W myśl ogólnej zasady wyrażonej w art. 22 ust. 1 ww. ustawy, kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23.

W powołanym przepisie art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawodawca nie wskazuje enumeratywnie, jakie wydatki mogą być uznane za koszty uzyskania przychodu. Możliwość zaliczenia konkretnego wydatku do kategorii kosztów uzyskania przychodów uzależniona została od istnienia związku przyczynowo-skutkowego, tzn. poniesienie wydatku ma lub może mieć wpływ na powstanie lub zwiększenie przychodu, bądź funkcjonowanie tego źródła przychodu. Kosztami uzyskania przychodów są zarówno koszty bezpośrednio, jak i pośrednio związane z uzyskiwanymi przychodami, pod warunkiem, że podatnik wykaże, że zostały one w sposób racjonalny poniesione w celu uzyskania przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów oraz nie zostały wymienione w art. 23 ustawy zawierającym katalog wydatków nieuznawanych za koszty uzyskania przychodów.

Zaznaczyć należy, że aby wydatek mógł być uznany za koszt uzyskania przychodu winien, w myśl powołanego przepisu, spełniać łącznie następujące warunki:

• pozostawać w związku przyczynowym z przychodem lub źródłem przychodu i być poniesiony w celu osiągnięcia przychodu lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodu,
  

• nie znajdować się na liście wydatków nieuznawanych za koszty uzyskania przychodów, wymienionych w art. 23 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,
  

• być właściwie udokumentowany.
  
  

Dodać należy, że w myśl art. 22 ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, koszty uzyskania przychodów, z zastrzeżeniem ust. 5 i 6, są potrącalne tylko w tym roku podatkowym, w którym zostały poniesione.

Stosownie do treści art. 23 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków na:

1. nabycie gruntów lub prawa wieczystego użytkowania gruntów, z wyjątkiem opłat za wieczyste użytkowanie gruntów,
2. nabycie lub wytworzenie we własnym zakresie innych niż wymienione w lit. a środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, w tym również wchodzących w skład nabytego przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanych części,
3. ulepszenie środków trwałych, które zgodnie z art. 22g ust. 17 powiększają wartość środków trwałych, stanowiącą podstawę naliczania odpisów amortyzacyjnych

- wydatki te, zaktualizowane zgodnie z odrębnymi przepisami, pomniejszone o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, są jednak kosztem uzyskania przychodów przy określaniu dochodu z odpłatnego zbycia rzeczy określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. d, oraz gdy odpłatne zbycie rzeczy i praw jest przedmiotem działalności gospodarczej, a także w przypadku odpłatnego zbycia składników majątku związanych z działalnością gospodarczą, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, bez względu na czas ich poniesienia.

Zgodnie z art. 22 ust. 8 ww. ustawy, kosztem uzyskania przychodów są odpisy z tytułu zużycia środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych (odpisy amortyzacyjne) dokonywane wyłącznie zgodnie z art. 22a-22o, z uwzględnieniem art. 23.

Zgodnie z art. 22a ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 22c, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania:

1. budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością,
2. maszyny, urządzenia i środki transportu,
3. inne przedmioty

–o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 23a pkt 1, zwane środkami trwałymi.

W myśl art. 22c pkt 1 i 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, amortyzacji nie podlegają:

1. grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów;
2. budynki mieszkalne wraz ze znajdującymi się w nich dźwigami lub lokale mieszkalne, służące prowadzonej działalności gospodarczej lub wydzierżawiane albo wynajmowane na podstawie umowy, jeżeli podatnik nie podejmie decyzji o ich amortyzowaniu,

–zwane odpowiednio środkami trwałymi lub wartościami niematerialnymi i prawnymi.

Odpisów amortyzacyjnych dokonuje się, stosownie do treści art. 22h ust. 1 pkt 1 ww. ustawy, od wartości początkowej środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych, z zastrzeżeniem art. 22k, począwszy od pierwszego miesiąca następującego po miesiącu, w którym ten środek lub wartość wprowadzono do ewidencji (wykazu), z zastrzeżeniem art. 22e, do końca tego miesiąca, w którym następuje zrównanie sumy odpisów amortyzacyjnych z ich wartością początkową lub w którym postawiono je w stan likwidacji, zbyto lub stwierdzono ich niedobór; suma odpisów amortyzacyjnych obejmuje również odpisy, których, zgodnie z art. 23 ust. 1, nie uważa się za koszty uzyskania przychodów.

Zasady ustalenia wartości początkowej środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, które są zróżnicowane m.in. w zależności od sposobu nabycia, określone zostały w art. 22g ww. ustawy.

Zgodnie z art. 22g ust. 1 pkt 1 ww. ustawy, za wartość początkową środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z uwzględnieniem ust. 2-18, w razie odpłatnego nabycia uważa się cenę ich nabycia.

Z kolei art. 22g ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że za cenę nabycia uważa się kwotę należną zbywcy, powiększoną o koszty związane z zakupem naliczone do dnia przekazania środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej do używania, a w szczególności o koszty transportu, załadunku i wyładunku, ubezpieczenia w drodze, montażu, instalacji i uruchomienia programów oraz systemów komputerowych, opłat notarialnych, skarbowych i innych, odsetek, prowizji, oraz pomniejszoną o podatek od towarów i usług, z wyjątkiem przypadków, gdy zgodnie z odrębnymi przepisami podatek od towarów i usług nie stanowi podatku naliczonego albo podatnikowi nie przysługuje obniżenie kwoty należnego podatku o podatek naliczony albo zwrot różnicy podatku w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług. W przypadku importu cena nabycia obejmuje cło i podatek akcyzowy od importu składników majątku.

Ustawodawca określił, że podatnicy mogą dokonywać odpisów amortyzacyjnych w równych ratach co miesiąc albo w równych ratach co kwartał, albo jednorazowo na koniec roku podatkowego, z uwzględnieniem art. 22i. Suma odpisów amortyzacyjnych od środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych dokonanych w pierwszym roku podatkowym, w którym środki te zostały wprowadzone do ewidencji, nie może przekroczyć wartości tych odpisów przypadających za okres od wprowadzenia ich do ewidencji (wykazu) do końca tego roku podatkowego (art. 22h ust. 4 ww. ustawy).

W myśl art. 22d ust. 2 ww. ustawy, składniki majątku, o których mowa w art. 22a-22c, z wyłączeniem składników wymienionych w ust. 1, wprowadza się do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych zgodnie z art. 22n, najpóźniej w miesiącu przekazania ich do używania. Późniejszy termin wprowadzenia uznaje się za ujawnienie środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 4.

Przepis art. 22h ust. 1 pkt 4 ustawy stanowi, że odpisów amortyzacyjnych dokonuje się od ujawnionych środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych nieobjętych dotychczas ewidencją, począwszy od miesiąca następującego po miesiącu, w którym te środki lub wartości zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych.

W świetle powyższego, dopiero w momencie, gdy nieruchomość przeznaczona na wynajem, zostanie przekazana do użytkowania jako kompletna i zdatna do użytku w dniu przyjęcia do używania, może zostać wprowadzona do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych z tym, że zapis w ewidencji winien być dokonany najpóźniej w miesiącu przekazania środka trwałego do używania.

Zatem warunek kompletności i zdatności do użytku musi zostać spełniony najpóźniej w dniu przyjęcia mieszkania do używania.

Z wniosku wynika, że Wnioskodawca w dniu 8 kwietnia 2013 r. kupił mieszkanie w stanie deweloperskim (praktycznie gołe ściany) za kwotę 344 846 zł. Mieszkanie jest w nowo wybudowanym bloku. Mieszkanie kupił z przeznaczeniem na wynajem. W związku z tym mieszkanie należało przysposobić do tej funkcji: zakup i montaż niezbędnych elementów glazury, terakoty, armatury łazienkowej, armatury kuchennej, mebli pokojowych i kuchennych, pralki, lodówki, kuchenki gazowej, żyrandoli i innego oświetlenia, wykładziny podłogowej, drzwi wewnętrznych, farb i materiałów malarskich, klejów. Na wszystkie te elementy, prace związane z ich montażem i roboty wykończeniowe Wnioskodawca posiada rachunki (wyłącznie faktury), wszystkie wystawiane imiennie na Niego i na adres mieszkania, które będzie wynajmowane. Łączna kwota wynikająca z tych faktur to 17 659 zł. Wszystkie mają daty z 2013 r. Lokatorów chcących wynająć mieszkanie udało się znaleźć dopiero w 2014 r.

Jako formę opodatkowania Wnioskodawca wybierze „wynajem poza działalnością gospodarczą”. Mieszkanie ma status odrębnej własności i stanowi wyłączną własność Wnioskodawcy. Wnioskodawca posiada akt notarialny i księgę wieczystą. Z osobami chcącymi wynająć mieszkanie umowa najmu podpisywana będzie w grudniu 2014 r. Do kosztów uzyskania przychodów Wnioskodawca chciałby zaliczyć koszty wszystkich wyżej wymienionych elementów w formie jednorazowych odpisów (każdy z nich jednostkowo to mniej niż 3 500 zł), ale to nie będą odpisy amortyzacyjne i ewidencja środków trwałych nie będzie dla nich prowadzona, wpisów tych Wnioskodawca dokona w dniu podpisywania z najemcą umowy najmu.

Do kosztów uzyskania przychodów Wnioskodawca chciałby zaliczyć też kwotę widniejącą na akcie notarialnym, ale tutaj z powodu jej wielkości będzie prowadził ewidencję środków trwałych. Ten środek trwały zostanie wpisany do ewidencji w miesiącu oddania go do użytkowania. Wnioskodawca zastosuje stawkę amortyzacyjną w wysokości 1,5% w skali roku (Wykaz rocznych stawek amortyzacyjnych – symbol KŚT 122). Odpisy amortyzacyjne będą dokonywane raz na miesiąc.

Odnosząc się do przedstawionego opisu stanu faktycznego, należy stwierdzić, że zakupione mieszkanie, o którym mowa we wniosku, dopiero po zakończeniu prac remontowych: położeniu glazury, terakoty, założeniu armatury łazienkowej, kuchennej, montażu drzwi wewnętrznych, wykonaniu prac malarskich, będzie kompletne i zdatne do użytku na potrzeby wynajmu. Zatem wydatki na wymienione prace związane z przystosowaniem lokalu mieszkalnego zakupionego w stanie deweloperskim, poniesione do dnia oddania tego lokalu do użytku (oddanie w używanie najemcy) będą zwiększały jego wartość.

Tym samym, wszystkie wydatki poniesione przez Wnioskodawcę w związku z przystosowaniem mieszkania do stanu umożliwiającego wykorzystanie na potrzeby najmu, są składnikami wartości początkowej, które zwiększą wartość początkową mieszkania i będą stanowić koszty uzyskania przychodów poprzez odpisy amortyzacyjne.

Zgodnie z art. 22n ust. 6 tejże ustawy, w razie braku ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych dokonywane odpisy amortyzacyjne nie stanowią kosztów uzyskania przychodów.

W przypadku braku tej ewidencji nie można zatem zaliczać odpisów amortyzacyjnych do kosztów uzyskania przychodu. Przy czym (zgodnie z art. 22n ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), w ewidencji środków trwałych podatnicy nie muszą uwzględniać lokalu mieszkalnego, jeżeli jego wartość początkową ustalili w sposób uproszczony, a więc zgodnie z art. 22g ust. 10 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Stosownie do tego, podatnicy mogą ustalić wartość początkową budynków mieszkalnych lub lokali mieszkalnych: wynajmowanych, wydzierżawianych albo używanych przez właściciela na cele prowadzonej przez niego działalności gospodarczej, przyjmując w każdym roku podatkowym wartość stanowiącą iloczyn metrów kwadratowych wynajmowanej, wydzierżawianej lub używanej przez właściciela powierzchni użytkowej tego budynku lub lokalu i kwoty 988 zł, przy czym za powierzchnię użytkową uważa się powierzchnię przyjętą dla celów podatku od nieruchomości.

Mając na uwadze powołane uregulowania prawne stwierdzić należy, że zaliczanie określonych wydatków do kosztów uzyskania przychodu, tj. pomniejszanie uzyskanego przychodu o wartość tych wydatków, a w konsekwencji pomniejszanie podstawy opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych, jest uprawnieniem podatnika, a nie jego obowiązkiem. Jeżeli zatem, Wnioskodawca zamierza pomniejszać przychód uzyskany z najmu o odpisy amortyzacyjne dokonywane od wartości początkowej środków trwałych, zobowiązany jest do prawidłowego prowadzenia ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych. W przypadku braku tej ewidencji nie można zaliczać odpisów amortyzacyjnych do kosztów uzyskania przychodu.

Skoro zatem Wnioskodawca podjął decyzję o amortyzacji wynajmowanego lokalu mieszkalnego, a jego wartość początkową ustali zgodnie z art. 22g ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 22g ust. 3, to w celu zaliczenia odpisów amortyzacyjnych do kosztów uzyskania przychodów Wnioskodawca ma obowiązek prowadzenia ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych, co wynika wprost z wyżej cytowanego art. 22n ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Natomiast w odniesieniu do kosztów poniesionych na zakup wyposażenia lokalu mieszkalnego, tj. mebli pokojowych i kuchennych, pralki, lodówki, kuchenki gazowej, żyrandoli i innego oświetlenia oraz wykładziny podłogowej, należy wskazać, że składniki majątku uznaje się za środki trwałe, jeżeli stanowią własność lub współwłasność podatnika, są kompletne i zdatne do użytku w dniu oddania do używania, a ich okres używania będzie przekraczał rok (wskazany wyżej art. 22a ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Jednakże zgodnie z art. 22d ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podatnicy mogą nie dokonywać odpisów amortyzacyjnych od składników majątku, o których mowa w art. 22a i 22b, których wartość początkowa, określona zgodnie z art. 22g, nie przekracza 3 500 zł; wydatki poniesione na ich nabycie stanowią wówczas koszty uzyskania przychodów w miesiącu oddania ich do używania.

Ustawodawca dopuszcza również - w odniesieniu do składników majątku, których wartość początkowa w dniu przyjęcia do używania jest równa lub niższa niż 3 500 zł - możliwość dokonania jednorazowego odpisu (w miesiącu oddania do używania lub w miesiącu następnym).

Jak bowiem stanowi art. 22f ust. 3 ww. ustawy, odpisów amortyzacyjnych dokonuje się zgodnie z art. 22h-22m, gdy wartość początkowa środka trwałego albo wartości niematerialnej i prawnej w dniu przyjęcia do używania jest wyższa niż 3 500 zł. W przypadku gdy wartość początkowa jest równa lub niższa niż 3 500 zł, podatnicy, z zastrzeżeniem art. 22d ust. 1, mogą dokonywać odpisów amortyzacyjnych zgodnie z art. 22h-22m albo jednorazowo - w miesiącu oddania do używania tego środka trwałego lub wartości niematerialnej lub prawnej, albo w miesiącu następnym.

Wyposażenie mieszkania mającego być przedmiotem wynajmu, którego wartość nie przekracza 3 500 zł – o ile nie zostanie zaliczone do środków trwałych - można zaliczyć bezpośrednio do kosztów uzyskania przychodów, zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wobec powyższego, wydatki poniesione przez Wnioskodawcę na zakup wyposażenia wynajmowanego mieszkania, tj. piekarnik elektryczny, płytę indukcyjną, lodówkę, dwie szafy, meble kuchenne, rolety okienne (w sytuacji, gdy wartość jednostkowa nie przekracza 3.500 zł i składnik majątku nie zostanie zaliczony do środków trwałych) można zaliczyć bezpośrednio do kosztów uzyskania przychodów uzyskiwanych z najmu, w miesiącu oddania składników wyposażenia do używania.

W tej części stanowisko Wnioskodawcy uznaje się za prawidłowe.

Mając na uwadze informacje przedstawione we wniosku oraz powołane przepisy stwierdzić należy, że Wnioskodawca prawidłowo postąpi zaliczając bezpośrednio do kosztów uzyskania przychodów z tytułu najmu poniesione wydatki związane z zakupem wyposażenia do mieszkania, w miesiącu oddania mieszkania do użytkowania na wynajem.

Natomiast Wnioskodawca postąpi nieprawidłowo zaliczając bezpośrednio do kosztów uzyskania przychodów z tytułu najmu wydatki związane z przystosowaniem mieszkania do stanu umożliwiającego wykorzystanie go na potrzeby najmu. Jak wskazano wyżej, wydatki te zwiększą wartość początkową środka trwałego (lokalu mieszkalnego) i stanowić będą koszty uzyskania przychodów poprzez odpisy amortyzacyjne.

Odnosząc się do kwestii ustalenia wartości początkowej lokalu mieszkalnego stwierdzić należy, co już podkreślono wyżej, że za wartość początkową środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z uwzględnieniem ust. 2-18, w razie odpłatnego nabycia uważa się cenę ich nabycia (art. 22g ust. 1 pkt 1 ww. ustawy). Za cenę nabycia uważa się kwotę należną zbywcy, powiększoną o koszty związane z zakupem naliczone do dnia przekazania środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej do używania, a w szczególności o koszty transportu, załadunku i wyładunku, ubezpieczenia w drodze, montażu, instalacji i uruchomienia programów oraz systemów komputerowych, opłat notarialnych, skarbowych i innych, odsetek, prowizji, oraz pomniejszoną o podatek od towarów i usług, z wyjątkiem przypadków, gdy zgodnie z odrębnymi przepisami podatek od towarów i usług nie stanowi podatku naliczonego albo podatnikowi nie przysługuje obniżenie kwoty należnego podatku o podatek naliczony albo zwrot różnicy podatku w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług. W przypadku importu cena nabycia obejmuje cło i podatek akcyzowy od importu składników majątku (art. 22g ust. 3 ww. ustawy).

Mając na względzie ww. przepisy, przy ustalaniu wartości początkowej lokalu mieszkalnego cenę zakupu widniejącą na akcie notarialnym należy powiększyć o wszelkie koszty związane z zakupem, w tym o wydatki ściśle związane z przystosowaniem tego lokalu do wynajmu, poniesione do dnia przekazania tego składnika do używania.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy, w którym stwierdził On, że tylko kwota zakupu mieszkania widniejąca na akcie notarialnym może być kosztem uzyskania przychodu w formie comiesięcznych odpisów amortyzacyjnych, należało uznać za nieprawidłowe.

Odnosząc się do kwestii ustalenia stawki amortyzacyjnej stwierdzić należy, że zgodnie z art. 22i ust. 1 ww. ustawy, odpisów amortyzacyjnych od środków trwałych, z zastrzeżeniem art. 22j-22ł, dokonuje się przy zastosowaniu stawek amortyzacyjnych określonych w Wykazie stawek amortyzacyjnych i zasad, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1.

Zgodnie z Wykazem rocznych stawek amortyzacyjnych, stanowiącym załącznik nr 1 do ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, lokale mieszkalne (pozycja 01, rodzaj 122) amortyzuje się przy zastosowaniu stawki 1,5%, natomiast lokale niemieszkalne (pozycja 01, rodzaj 121) według stawki 2,5%. Zatem dla określenia prawidłowej stawki amortyzacyjnej istotne jest ustalenie charakteru lokalu tj. właściwe określenie Grupy Rodzajowej Środków Trwałych. Jak wskazał we wniosku Wnioskodawca przedmiotem najmu jest lokal mieszkalny, zatem od wartości początkowej tego lokalu mieszkalnego - jak słusznie wskazał - należy zastosować stawkę amortyzacyjną w wysokości 1,5%.

Podkreślenia wymaga, że obowiązkiem podatnika, jako odnoszącego ewidentną korzyść z faktu zaliczenia określonych wydatków w poczet kosztów uzyskania przychodów, jest wykazanie związku pomiędzy poniesieniem kosztu, a uzyskaniem przychodu, zgodnie z dyspozycją powołanego art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz właściwe udokumentowanie tych kosztów dowodami księgowymi.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Łodzi, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim, ul. Wronia 65, 97-300 Piotrków Trybunalski.

doradcapodatkowy.com gdy potrzebujesz własnej indywidualnej interpretacji podatkowej.