2019.09.05 - Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej

Interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej
0114-KDIP4.4012.437.2019.4.RK
z 5 września 2019 r.

Mechanizm kojarzenia podobnych interpretacji

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1, art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900 z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 4 lipca 2019 r. (data wpływu 5 lipca 2019 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania transakcji zbycia przedsiębiorstwa - jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 5 lipca 2019 r wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej, dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania transakcji zbycia przedsiębiorstwa.

We wniosku złożonym przez:

Zainteresowanego będącym stroną postępowania:
P. Sp. z o.o.
Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania:
R. m.b.H

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

P. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Sprzedający” lub „Wnioskodawca”) jest czynnym podatnikiem VAT, posiadającym siedzibę i miejsce działalności gospodarczej w Polsce.

R. m.b.H. jest spółką austriacką z siedzibą w Austrii (dalej: „Nabywca”). Nabywca specjalizuje się w zarządzaniu aktywami funduszy inwestycyjnych. Aktualnie Nabywca zarządza aktywami funduszu inwestycyjnego (dalej: „Fundusz”). Nabywca działa we własnym imieniu, ale na rzecz Funduszu. Nabywca posiada w Polsce nieruchomości biurowe, które wykorzystuje do prowadzenia działalności gospodarczej w Polsce, tj. do wynajmu powierzchni w posiadanych nieruchomościach za wynagrodzeniem. W celu rozliczania podatku VAT z tytułu działalności gospodarczej prowadzonej na obszarze Polski Nabywca jest zarejestrowany w Polsce jako podatnik VAT czynny. Dla potrzeb dokumentowania świadczonych usług najmu, Nabywca posługuje się polskim numerem NIP, a na wystawianych dla klientów fakturach VAT uwzględnia kwoty podatku VAT należnego.

Sprzedający oraz Nabywca będą dalej określani łącznie jako „Wnioskodawcy”, „Strony” lub „Zainteresowani”.

2.1.4. Sprzedający jest spółką celową, realizującą inwestycję deweloperską polegającą na rozbudowie, nadbudowie i zmianie sposobu użytkowania istniejących budynków mieszkalnych przy ul. P... na cele biurowe oraz ich komercjalizacji (szerzej o inwestycji w dalszej części pisma).

2.1.5. W celu realizacji przedmiotowej inwestycji Sprzedający nabył na podstawie umowy sprzedaży zawartej pomiędzy spółką P. sp. z o.o. (dalej: „P.”) (jako sprzedającym) a Sprzedającym (jako kupującym) udokumentowanej aktem notarialnym sporządzonym dnia 23 grudnia 2013 roku przez asesora notarialnego zastępcę, notariusza:

udział w użytkowaniu wieczystym wynoszącym 897/1000 części gruntu, przy ul. P..., , stanowiącej działkę ewidencyjną nr 31 o obszarze 534 m², dla której Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą (dalej: „Grunt A”) wraz z takim samym udziałem we współwłasności znajdującego się na niej budynku (dalej: „Budynek A”),

użytkowanie wieczyste gruntu, przy ul. P..., , stanowiącego działkę ewidencyjną nr 30 o obszarze 441,00 m², dla której Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą (dalej: „Grunt B”) wraz ze współwłasnością znajdującego się na niej budynku (dalej: „Budynek B”),

przy czym Grunt A i Grunt B zwane będą dalej łącznie „Gruntem”, Budynek A i Budynek B po zniesieniu odrębnej własności lokali uprzednio istniejących w Budynku A (tj. lokali mieszkalnych numer 2 oraz numer 5) oraz po dokonaniu zniesienia odrębnej własności Lokalu Odrębnego, o którym mowa w pkt 2.1.6 poniżej i zakończeniu ich przebudowy i zmiany sposobu użytkowania zwane będą „Budynkami” lub „Biurowcem”, a Grunt oraz Biurowiec zwane będą dalej łącznie „Nieruchomością”).

2.1.6. Ponadto, na podstawie umowy sprzedaży zawartej pomiędzy spółką P. (jako sprzedającym) a Sprzedającym (jako kupującym) udokumentowanej aktem notarialnym sporządzonym dnia 30 października 2014 roku przez notariusza Sprzedający nabył udział w użytkowaniu wieczystym wynoszącym 16/1000 części Gruntu A wraz z lokalem mieszkalnym numer 4B o powierzchni użytkowej 37,29 m² (dalej: „Lokal Odrębny”), dla którego Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą.

P. weszła w posiadanie nieruchomości wymienionych w pkt 2.1.5 oraz pkt 2.1.6 powyżej na skutek nabycia udziału w prawie użytkowania wieczystego działki gruntu o numerze ewidencyjnym nr 31 wraz z udziałem w prawie własności Budynku A posadowionego na tym gruncie (oprócz lokali nr 2, nr 5 oraz nr 4B) oraz prawa użytkowania wieczystego działki gruntu o numerze ewidencyjnym nr 30 wraz z udziałem w prawie własności Budynku B od podmiotów trzecich. W momencie nabycia udziału w prawie użytkowania wieczystego Gruntu A oraz w prawie własności Budynku A oraz prawie użytkowania wieczystego Gruntu B wraz z prawem własności Budynku B przez P. w Budynku A i Budynku B znajdowały się wyodrębnione (w sensie technicznym) lokale i niektóre z nich były oddane w najem osobom fizycznym do celów mieszkalnych lub oddane w najem komercyjny.

Przedmiotem działalności P. był oraz nadal jest wynajem i zarządzanie nieruchomościami. P. przez pewien okres po nabyciu kontynuowała wynajem lokali i czerpała przychody z tego tytułu. Usługi najmu komercyjnego były opodatkowane według stawki VAT 23%, natomiast najmu do celów mieszkalnych były zwolnione z VAT. Następnie po zakończeniu umów najmu P. doprowadziła do zniesienia odrębnej własności wszystkich lokali oprócz Lokalu Odrębnego. W celu realizacji inwestycji deweloperskiej polegającej na rozbudowie, nadbudowie i zmianie sposobu użytkowania Budynków P. sprzedała udział w Budynku A, Budynek B oraz Lokal Odrębny wraz z prawem użytkowania wieczystego Sprzedającemu, jako spółce celowej powołanej do realizacji inwestycji deweloperskich.

W związku z tym, że P. nie była właścicielem odrębnych lokali nr 2 oraz nr 5 w Budynku A, natomiast celem Sprzedającego było nabycie prawa własności całego Budynku A, Sprzedający zawarł dodatkowo dwie odrębne umowy sprzedaży na podstawie których nabył odrębne lokale w Budynku A wraz z odpowiednim udziałem w prawie użytkowania wieczystego. Powyższe miało miejsce:

na podstawie umowy sprzedaży zawartej pomiędzy E. S. i K. S. (jako sprzedającymi) a Sprzedającym (jako kupującym) udokumentowanej aktem notarialnym sporządzonym dnia 1 kwietnia 2014 roku przez notariusza, zgodnie z którą Sprzedający nabył udział w użytkowaniu wieczystym wynoszącym 31/1000 części gruntu A wraz z lokalem mieszkalnym numer 2 o powierzchni użytkowej 72,85 m², dla którego Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą,

na podstawie umowy sprzedaży zawartej pomiędzy J. R. i S. K. (jako sprzedającymi) a Sprzedającym (jako kupującym) udokumentowanej aktem notarialnym sporządzonym dnia 24 kwietnia 2014 roku przez notariusza, zgodnie z którą Sprzedający nabył udział w użytkowaniu wieczystym wynoszącym 56/1000 części gruntu A wraz z lokalem mieszkalnym numer 5 o powierzchni użytkowej 93,77 m², dla którego Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą.

Powierzchnia Budynku A, w tym lokali nr 2, nr 5, Lokalu Odrębnego oraz Budynku B nie była na moment nabycia przez Sprzedającego przedmiotem umów najmu, użytkowania lub innych umów o podobnym charakterze.

Do zniesienia odrębnej własności lokali mieszalnych nr 2 oraz nr 5 doszło na podstawie oświadczenia o zniesieniu odrębnej własności lokalu złożonego przez Sprzedającego udokumentowanego aktem notarialnym sporządzonym dnia 2 grudnia 2016 roku przez notariusza.

Aktualnie prowadzone są działania mające na celu zniesienie odrębnej własności Lokalu Odrębnego oraz wpisanie połączenia ksiąg wieczystych w rozumieniu art. 21 ustawy o księgach wieczystych i hipotece.

W związku z tym, że zgodnie z PKOB Budynki są sklasyfikowane pod symbolem PKOB 11 jako budynki mieszkalne, ale faktycznie w Budynkach na dzień 1 stycznia 2019 roku prowadzone były roboty budowlane polegające na rozbudowie oraz nadbudowie nieruchomości zgodnie z:

decyzją o warunkach zabudowy wydaną przez Prezydenta Miasta w dniu 2 grudnia 2013 r. ustalająca warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na rozbudowie, nadbudowie i zmianie sposobu użytkowania istniejącego budynku mieszkalnego na cele usługowe (alternatywnie hotel apartamentowy, biura) wraz z budową III-kondygnacyjnego garażu podziemnego przy ul. P..., położonego na działce inwestycyjnej nr ew. 30 I 31;
pozwoleniem na budowę nr 139/1/2015 z dnia 16 marca 2015 r. wydanym przez Wojewodę na rzecz P. dla inwestycji polegającej na: rozbudowie, nadbudowie i zmianie sposobu użytkowania istniejącego budynku mieszkalnego na cele usługowe wraz z budową III- kondygnacyjnego garażu podziemnego przy ul. P..., położonego na działce inwestycyjnej nr ew. 30 i 31;
zamiennym pozwoleniem na budowę nr 600/Ś/2018 wydanym przez Prezydent Miasta w dniu 15 października 2018 r;

zdaniem Sprzedającego oraz Nabywcy, powstała wątpliwość czy prawo użytkowania wieczystego gruntów, na których posadowione są Budynki z mocy prawa przekształciło się z dniem 1 stycznia 2019 r. w prawo własności zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów. W celu potwierdzenia powyższego w dniu 07 marca 2019 r. zostały złożone wnioski do Urzędu Dzielnicy, które zostały następnie uzupełnione pismem z dnia 25 marca 2019 roku. 22 maja 2019 r. Prezydent Miasta wydał postanowienie odmawiające wydania Sprzedającemu zaświadczenia potwierdzającego przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, ponieważ Nieruchomość nie spełnia kryterium przedmiotowego, o którym mowa w art. 1 ust. 2 ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów.

Za wyjątkiem Budynków, na Gruntach nie znajdują się i nie będą się znajdować w momencie sprzedaży żadne inne obiekty, w tym budowle.

Transakcje nabycia nieruchomości dokonane na podstawie umów wskazanych w pkt 2.1.5, pkt 2.1.6 były zwolnione z VAT.

Budynki zostały wybudowane w roku 1904 i wpisane do rejestru zabytków zgodnie z decyzją MWKZ z lipca 1965 r. Dodatkowo na podstawie decyzji nr A-900 z 16 lutego 2010 r. wpisem do rejestru zabytków został objęty zespół zabudowy kwartału ograniczonego ulicami:...Budynki pierwotnie były własnością kupca. Zasadniczo Budynki nie zostały zniszczone podczas działań wojennych. W przeszłości Budynki były zamieszkiwane w całości zarówno przez ich właścicieli jak i najemców.

W związku z tym, że P. planowała sprzedaż udziału w Budynku A, Lokalu Odrębnego oraz Budynku B do spółki celowej powołanej w celu realizacji inwestycji deweloperskiej wskazanej w pkt 2.1.4 powyżej oraz mając na uwadze długotrwały proces uzyskiwania decyzji o warunkach zabudowy, w dniu 25 lipca 2013 r. P. wystąpiła z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Zgodnie z wydaną decyzją o warunkach zabudowy z dnia 02 grudnia 2013 r. ustalone zostały warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na rozbudowie, nadbudowie i zmianie sposobu użytkowania istniejącego budynku mieszkalnego na cele usługowe (alternatywnie hotel apartamentowy, biura) wraz z budową III-kondygnacyjnego garażu podziemnego, na działkach Gruntu A i Gruntu B. Przedmiotowa decyzja została utrzymana w mocy decyzją SKO z dnia 24 kwietnia 2014 r.

Już po nabyciu udziału w Budynku A oraz Budynku B oraz odrębnych lokali, w dniu 1 grudnia 2014 r. Sprzedający zawarł umowę z generalnym wykonawcą na wykonanie wszelkich robót przygotowawczych oraz budowlanych polegających na rozbudowie, nadbudowie i zmianie sposobu użytkowania Budynków na cele usługowe wraz z budową III-kondygnacyjnego garażu podziemnego pod Budynkami jako wykonany pod klucz budynek biurowy w standardzie klasy A.

W ramach robót budowlanych została dokonana nadbudowa części frontowej i oficyn o jedną kondygnację z antresolą, budowa III-kondygnacyjnego garażu podziemnego pod istniejącym dziedzińcem, pokrycie wewnętrznego dziedzińca w poziomie parteru przeszklonym dachem w celu lokalizacji lobby, pogłębieniu części piwnic w kamienicy frontowej na poziomie minus jeden, wykonaniu szybu windowego z poziomu parteru do poziomu minus trzy, pogłębieniu klatki schodowej w celu ewakuacji z garaży, zmiana sposobu użytkowania lokali mieszkalnych na lokale biurowe. W ramach prac wyburzono również część stropów, pozostawiono natomiast ściany nośne oraz wszelkie ściany zewnętrzne. Częściowo przebudowa istniejących części Budynków wiązała się ze zmianą dotychczasowego rozplanowania lokali oraz wyburzenia ścian oddzielających uprzednio istniejące lokale mieszkalne. Dodatkowo w ramach prac budowlanych zniesione zostały ściany działowe wydzielające Lokal Odrębny od pozostałych powierzchni w Budynku A i w efekcie powyższego Lokal Odrębny w sensie technicznym nie stanowi obecnie odrębnego lokalu. Pomiędzy Budynkiem A oraz Budynkiem B nie znajdują się żadne ściany nośne (działowe). Docelowo, Budynek A oraz Budynek B mają być wpisane jako jeden budynek w kartotece gruntów i budynków oraz będą objęte jedną księgą wieczystą. Aktualnie prowadzone są działania w tym zakresie (Sprzedający złożył w Urzędzie Miasta odpowiednią dokumentację dotyczącą inwentaryzacji Budynków celem zaewidencjonowania zmian).

Historycznie nabyte Budynki, Lokal Odrębny oraz prawo użytkowania wieczystego gruntu zostały uznane przez Sprzedającego za towar handlowy, a wydatki ponoszone w związku z inwestycją były księgowane na koncie „roboty w toku”, natomiast w związku z tym, że Sprzedający zawarł umowy najmu, zmienił klasyfikację księgową na „środki trwałe w budowie”. Konsekwentnie wszystkie koszty związane z prowadzoną inwestycją polegającą na przebudowie Budynku A (w tym Lokalu Odrębnego) oraz Budynku B zostały zaksięgowane przez Sprzedającego na koncie „środki trwałe w budowie”. W dniu 2 kwietnia 2019 r. w związku z otrzymaniem decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego z 29 marca 2019 roku udzielającej pozwolenia na użytkowanie inwestycji obejmującej rozbudowę, nadbudowę i zmianę sposobu użytkowania istniejącego budynku mieszkalnego na cele usługowe wraz z budową III-kondygnacyjnego garażu podziemnego przy ul. P..., dz. ew. nr 30, 31 wg. Prawa Budowlanego, Sprzedający przeksięgował wszelkie koszty zaksięgowane na koncie „środki trwałe w budowie” na konto „031 Inwestycje długoterminowe”. Sprzedający nie ujął Budynku A, Budynku B, Lokalu Odrębnego oraz udziałów w Gruncie A oraz Gruntu B w rejestrze środków trwałych prowadzonym dla celów podatku dochodowego od osób prawnych (tzn. nie zaklasyfikował ich jako środki trwałe w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych) ze względu na planowaną na podstawie umowy sprzedaży przedsiębiorstwa sprzedaż przedmiotu Transakcji. Sprzedający nie zaliczał również do kosztów uzyskania przychodu wydatków poniesionych na przebudowę ww. obiektów.

Sprzedający planuje sprzedać zespół składników materialnych i niematerialnych, jak również dokonać cesji umów, wierzytelności oraz przejęcia określonych zobowiązań, związanych z prowadzeniem działalności polegającej na wynajmie Biurowca na rzecz Nabywcy (dalej jako: „Transakcja”). W związku z planowaną Transakcją, w dniu 26 września 2018 r. Sprzedający zawarł z Nabywcą przedwstępną umowę (dalej: „Umowa przedwstępna sprzedaży przedsiębiorstwa”) zgodnie, z którą Sprzedający zobowiązał się zawrzeć umowę przyrzeczoną na podstawie, której Sprzedający sprzeda Nabywcy przedsiębiorstwo po spełnieniu określonych warunków (dalej: „Umowa przyrzeczona sprzedaży przedsiębiorstwa”). Zgodnie z Umową przedwstępną sprzedaży przedsiębiorstwa oraz dalszymi ustaleniami stron, na Nabywcę miały być przeniesione na podstawie Umowy przyrzeczonej sprzedaży przedsiębiorstwa następujące składniki:

Grunt oraz prawo własności Budynków;
prawa i obowiązki wynikające z zawartych umów najmu (włączając w to prawa i obowiązki wynikające z tychże umów najmu, które odnoszą się do pomieszczeń, które nie zostały wydane najemcom do daty zawarcia Umowy przyrzeczonej sprzedaży przedsiębiorstwa);
następujące prawa, wierzytelności i zobowiązania dotyczące następujących składników majątkowych wchodzących w skład przedsiębiorstwa Sprzedającego tj.:
1. prawa i roszczenia i zobowiązania na podstawie zabezpieczeń najmów;
2. autorskie prawa majątkowe oraz prawa z nimi związane na podstawie umów z architektami (ze zmianami na podstawie aneksów do umów z architektami);
3. autorskie prawa majątkowe oraz prawa z nimi związane na podstawie umowy o roboty budowlane;
4. prawa przysługujące na podstawie gwarancji budowlanych;
5. zabezpieczenia gwarancji budowlanych;
6. autorskie prawa majątkowe oraz prawa z nimi związane na podstawie umów dotyczących praw autorskich;
7. prawa i zobowiązania na podstawie umów o otwarcie i prowadzenie czynszowych rachunków bankowych, pod warunkiem uzyskania zgody banku prowadzącego rachunki;
8. wraz z nośnikami (jeśli dotyczy), na których zapisane zostały pliki odzwierciedlające lub stanowiące zapis brzmienia umów oraz materiałów, do których odnoszą się ww. prawa;
9. ruchomości wskazane dla należytego funkcjonowania i obsługi Biurowca m.in. lada recepcyjna,
10. dokumenty przedsiębiorstwa; tj.:
  - dokumentacja dotycząca każdej umowy najmu (włączając oryginały umów najmu wraz z wszelkimi załącznikami i aneksami, protokołami zdawczo-odbiorczymi, innymi dokumentami podpisanymi łącznie przez najemców i Sprzedającego, oryginały dokumentów zabezpieczenia najmów, dokumenty lub materiały dotyczące zachęt dla najemców) oraz inne dokumenty z nimi związane pozostające w posiadaniu Sprzedającego,
  - kompletna pisemna korespondencja z najemcami,
  - w odniesieniu do każdej zawartej umowy najmu, która dotyczy pomieszczeń, które nie zostały jeszcze przekazane danemu najemcy - dokumenty i korespondencja pomiędzy Sprzedającym a najemcą dotycząca prac wykończeniowych,
  - dokumenty stanowiące podstawę: nabycia Nieruchomości przez Sprzedającego, przeprowadzenia zniesienia odrębnej własności lokali,
  - oryginały umów z architektami oraz aneksów do umów z architektami,
  - oryginały gwarancji budowlanych,
  - oryginały umów dotyczących praw autorskich,
  - oryginały zabezpieczeń gwarancji budowlanych,
  - cała prawna i techniczna dokumentacja dotycząca nieruchomości, włączając projekty, rysunki, prezentacje dotyczące inwestycji (włączając w szczególności projekty przygotowane w wykonaniu umów z architektami), dokumentację geotechniczną i środowiskową, instrukcje obsługi urządzeń i maszyn w Biurowcu, instrukcje BHP dla Biurowca oraz systemu przeciwpożarowego Biurowca, książkę obiektu budowlanego, dokumentację wskazaną w art. 60 i 63 ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane oraz świadectwo charakterystyki energetycznej, pozwolenia dotyczące nieruchomości, dokumentację powykonawczą dotyczącą Biurowca, oryginał protokołu pomiaru powierzchni użytkowej Biurowca dokonanego przez uprawnionego geodetę włączając oddzielne kalkulacje powierzchni użytkowej deklarowanej na potrzeby podatku od nieruchomości, jak również kopie wszelkiej korespondencji z organami władzy będącej w posiadaniu Sprzedającego lub którą Sprzedający winien posiadać na mocy obowiązującego prawa,
  - oryginał umowy o roboty budowlane,
  - oryginały umów o dostawę usług i mediów,
  - oryginał umowy o zarządzanie Nieruchomością (Sprzedający nie jest stroną umowy o zarządzanie aktywami),
  - pełna dokumentacja rachunkowa i finansowa pozostająca w posiadaniu Sprzedającego włączając dokumentację dotyczącą kosztów utrzymania Nieruchomości,
  - inne dokumenty rachunkowe;
11. wierzytelności, tj. istniejące na moment sprzedaży, należne od najemców, składające się wyłącznie z czynszów za miesiąc zaistnienia sprzedaży, niezapłaconych według stanu na datę sprzedaży;
12. zobowiązania, tj. istniejące na moment sprzedaży pewne zobowiązania handlowe (długi) Sprzedającego wobec osób trzecich wg. stanu na datę Transakcji do kwoty 100.000 euro (lub do innej kwoty uzgodnionej przez Sprzedającego i Nabywcę przed Zamknięciem Transakcji, które miały zostać zbyte na rzecz Nabywcy (przejęcie długu), w tym w szczególności zobowiązania do zapłaty wynagrodzenia za wykonane roboty budowlane;
13. wszelkie prawa, uprawnienia (włączając uprawnienia administratora) do następujących stron internetowych:...
14. ...oraz do profili Budynku w następujących mediach społecznościowych Biurowca.

Ponadto zostało uzgodnione między stronami, że na mocy Umowy przyrzeczonej sprzedaży przedsiębiorstwa, Nabywca ma wstąpić we wszystkie prawa i obowiązki:

Sprzedającego na podstawie umów o dostawę usług i mediów: (i) które przewidują możliwość przeniesienia zobowiązań Sprzedającego na Nabywcę, (ii) co do których usługodawcy wyrazili zgodę na przeniesienie zobowiązań Sprzedającego (lub praw Sprzedającego, jeśli taka zgoda jest wymagana na podstawie danej umowy o dostawę i mediów) na Nabywcę; przy czym, w przypadku, gdy zgody na przeniesienie praw i obowiązków na podstawie odpowiednich umów o dostawę usług i mediów nie zostały uzyskane przed zamknięciem, przeniesienie praw i obowiązków wynikających z tychże umów zostanie dokonane z zastrzeżeniem uzyskania zgody odpowiednich stron umów;
Sprzedającego na podstawie umów Sprzedającego uzgodnionych między stronami, w tym umowy o zarządzanie Nieruchomością, umowy ubezpieczenia majątkowego Biurowca oraz umów fachowych (serwisowych) dotyczących w szczególności utrzymania i serwisowania instalacji i urządzeń w Biurowcu (w tym dźwigów osobowych i dźwigu dla samochodów, instalacji ppoż., instalacji alarmowych, itp.): (i) które przewidują możliwość przeniesienia zobowiązań Sprzedającego na Nabywcę, (ii) co do których kontrahenci wyrazili zgodę na przeniesienie zobowiązań Sprzedającego (lub praw Sprzedającego, jeśli taka zgoda jest wymagana na podstawie danej Umowy Sprzedającego) na Nabywcę; przy czym, w przypadku, gdyby zgody na przeniesienie praw i obowiązków na podstawie odpowiednich umów Sprzedającego nie zostały uzyskane przed sprzedażą, przeniesienie praw i obowiązków wynikających z tychże umów zostanie dokonane z zastrzeżeniem uzyskania zgody od odpowiednich stron umów.

Równocześnie z procesem budowlanym Sprzedający prowadzi komercjalizację (czyli proces wynajmu) powierzchni biurowej oraz miejsc postojowych w garażu podziemnym. Na chwilę składania wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej Sprzedający jest stroną następujących umów najmu:

umowy najmu z 29 marca 2018 r. zawarta z E. sp. z o.o. dotyczącej powierzchni użytkowej,

umowy najmu z 26 lipca 2018 r. zawarta z G. sp. z o.o. dotyczącej powierzchni użytkowej oraz miejsc postojowych w garażu podziemnym,

umowy najmu z 31 stycznia 2019 r. zawarta z X. sp. k. dotyczącej powierzchni użytkowej oraz miejsc postojowych w garażu podziemnym.

Możliwe jest jednak, iż na dzień zawarcia Umowy przyrzeczonej sprzedaży przedsiębiorstwa Sprzedający będzie stroną także innych umów najmu.

Aktualnie w Biurowcu toczą się zasadniczo prace wykończeniowe. Biurowiec posiada dach, fundament oraz ściany zewnętrzne, jak również podłączenie do wszelkich niezbędnych mediów. W dniu 29 marca 2019 roku Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego wydał decyzję udzielającą pozwolenia na użytkowanie inwestycji obejmującej rozbudowę, nadbudowę i zmianę sposobu użytkowania istniejącego budynku mieszkalnego na cele usługowe wraz z budową III-kondygnacyjnego garażu podziemnego przy ul. P... wg. Prawa Budowlanego.

Według stanu na moment składania niniejszego wniosku, mniej niż 50% pomieszczeń Biurowca jest przedmiotem umów najmu. Ponieważ jednak Sprzedający podejmuje szereg działań w celu zawarcia kolejnych umów najmu, zakładane jest, że na moment podpisania Umowy przyrzeczonej sprzedaży przedsiębiorstwa, odsetek wynajętej powierzchni wzrośnie (nie jest wykluczone, że zostanie wynajęta cała powierzchnia Biurowca).

W przypadku zawarcia w stosunku do części powierzchni Budynku nowych umów najmu, na podstawie których nie dojdzie na dzień zawarcia Umowy warunkowej sprzedaży (albo Umowy przyrzeczonej sprzedaży przedsiębiorstwa) do wydania najemcom pomieszczeń objętych takimi umowami najmu, powierzchnie te zostaną objęte gwarancją wynajmu zawartą pomiędzy Sprzedającym a Nabywcą (tzw. Rental Guarantee), zgodnie z którą Sprzedający zagwarantuje Nabywcy w Umowie przyrzeczonej sprzedaży przedsiębiorstwa, w oparciu o zasadę swobody umów oraz na zasadzie ryzyka, że Nabywca będzie otrzymywał czynsz i opłaty eksploatacyjne za takie pomieszczenia (objęte umowami najmu, ale niewydane najemcom na dzień zawarcia umowy warunkowej sprzedaży lub Umowy przyrzeczonej sprzedaży przedsiębiorstwa). Nabywca będzie zobowiązany zwolnić Sprzedającego z obowiązków wynikających z Rental Guarantee, w zakresie w jakim, w stosunku do danej powierzchni Budynku objętej Rental Guarante powierzchnie objęte daną umową najmu zostaną wydane najemcy a najemca ustanowi zabezpieczenia przewidziane daną umową najmu.

W przypadku nie wynajęcia (tj. nie zawarcia w stosunku do danej powierzchni w Budynku przewidzianej na wynajmem umowy najmu z podmiotem trzecim) przez Sprzedającego do momentu zawarcia Umowy przyrzeczonej sprzedaży przedsiębiorstwa, powierzchnie te zostaną objęte umową najmu zawartą pomiędzy Sprzedającym a Nabywcą (tzw. Master Lease), zgodnie z którą z momentem nabycia przez Nabywcę Biurowca, Nabywca staje się wynajmującym (jako nowy właściciel), zaś Sprzedający staje się najemcą wszelkich pomieszczeń przeznaczonych do wynajmu w Biurowcu, które - według stanu na moment zawarcia Umowy przyrzeczonej sprzedaży przedsiębiorstwa - nie byłyby objęte umowami najmu zawartymi z osobami trzecimi. Nabywca będzie zobowiązany zwolnić Sprzedającego z obowiązków wynikających z Master Lease, w zakresie w jakim, w stosunku do danej powierzchni Budynku objętej Master Lease zostanie zawarta i wejdzie w życie umowa najmu spełniająca kryteria uzgodnione pomiędzy Sprzedającym i Nabywcą oraz powierzchnie objęte taką umową najmu zostaną wydane najemcy a najemca ustanowi zabezpieczenia przewidziane umową najmu. Na podstawie Master Lease Sprzedający będzie również miał prawo do podnajmu i korzystania z powierzchni objętej Master Lease. W umowie Master Lease Sprzedający i Nabywca mogą również dodatkowo uregulować kwestie zapłaty przez Nabywcę na rzecz Sprzedającego dodatkowego wynagrodzenia za wykonanie prac wykończeniowych na powierzchniach przekazanych nowym najemcom w trakcie obowiązywania Master Lease.

Dodatkowo nie można wykluczyć, że na moment zawarcia Umowy przyrzeczonej sprzedaży przedsiębiorstwa na podstawie odpowiednich decyzji o pozwoleniu na budowę, Sprzedający może być w trakcie wykonywania prac aranżacyjnych na wynajętych powierzchniach. Jednocześnie, z uwagi na fakt, że na moment zawarcia Umowy przyrzeczonej sprzedaży przedsiębiorstwa część powierzchni może nie być wykończona, prace mające na celu wykończenie tych powierzchni mogą być prowadzone przez Sprzedającego - w wykonaniu zobowiązań zaciągniętych wobec Nabywcy - w związku z zawarciem Umowy przyrzeczonej sprzedaży przedsiębiorstwa. Sprzedający zakłada natomiast, że po dokonaniu wykończenia przedmiotowych powierzchni nastąpi przeniesienie na Nabywcę praw (roszczeń) z tytułu wykonanych prac wraz z ewentualnymi prawami i roszczeniami dotyczącymi zabezpieczenia wykonania przedmiotowych prac oraz prawami autorskimi do dokumentacji projektowej dotyczącej wykonania tych prac.

Nie jest wykluczone, że po Transakcji i po ocenie przez Nabywcę konkurencyjności przejętych umów, niektóre z nich zostaną rozwiązane, a w ich miejsce zostaną zawarte nowe, być może z innymi podmiotami, na bardziej korzystnych, w ocenie Nabywcy, warunkach.

Przedmiotem umowy o zarządzanie, z której to wynikające prawa i obowiązki zostaną przeniesione w ramach Transakcji na Nabywcę, jest: zarządzanie najmem i relacje z najemcami, sprawozdawczość finansowa, usługi finansowe, raportowanie i ocena usług kontrahentów, optymalizacja kosztów eksploatacyjnych, zarządzanie eksploatacją i nadzór nad technicznym utrzymaniem Biurowca. W szczególności, w ramach umowy o zarządzanie wykonywane są następujące czynności, których charakter wskazuje na to, że bez ich zapewnienia, prowadzenie działalności w zakresie wynajmu powierzchni w Biurowcu byłoby niemożliwe: wystawianie faktur VAT; monitorowanie kaucji, należności handlowych i odzyskiwanie zaległych płatności należnych od najemców zgodnie z warunkami umów najmu, pomiar i ocena zużycia wszystkich mediów oraz obliczanie kosztów eksploatacyjnych, przygotowywanie rocznych budżetów wydatków inwestycyjnych i eksploatacyjnych, prowadzenie dokumentacji dotyczącej najemców oraz innych istotnych spraw, wiążących się z nieruchomością, dokonywanie regularnych inspekcji wynajętych pomieszczeń i zapewnianie przestrzegania przez najemców zobowiązań wynikających z umów najmu, opracowywanie i wdrażanie procedur dotyczących Biurowca, weryfikacja realizacji usług przez świadczeniodawców dotyczących codziennej działalności i funkcjonowania Biurowca.

W ramach umowy o świadczenie usług fachowych (serwisowych) wykonywane są następujące czynności, których charakter wskazuje na to, że bez ich zapewnienia, prowadzenie działalności w zakresie wynajmu powierzchni w Biurowcu byłoby niemożliwe: okresowe przeglądy, obsługa awarii, konserwacje oraz drobne prace naprawcze, inspekcje przeciwpożarowe, monitoring pożarowy, utrzymanie czystości w obiekcie, wywóz śmieci, utrzymania terenów zielonych, serwisowanie dźwigów osobowych i dźwigu dla samochodów osobowych.

2.1.33. W ramach planowanej Transakcji (zawarcia Umowy przyrzeczonej sprzedaży przedsiębiorstwa) Sprzedający nie przeniesie na Nabywcę następujących składników:

zakładu pracy Sprzedającego, przy czym Sprzedający nie zatrudnia i na moment Transakcji nie będzie zatrudniał żadnych pracowników;
udziałów w spółce Z. Sp. z o.o. i F. Sp. z o.o. - przy czym Spółki te nie mają żadnego związku z przedmiotem Transakcji;
praw i obowiązków Sprzedającego wynikających z istniejących na moment Transakcji (zawarcia Umowy przyrzeczonej sprzedaży przedsiębiorstwa) umów dotyczących finansowania inwestycji oraz umów zabezpieczenia w ww. zakresie, (tj. obligacji, umów pożyczki lub kredytu, innej umowy, dokumentu lub instrumentu prawnego, na mocy którego Sprzedający otrzymał lub otrzyma jakiekolwiek środki finansowe), brak przejęcia praw i obowiązków Sprzedającego wynikających z umów finansowania, dotyczy również umów ściśle związanych z umowami finansowania (np. umów o prowadzenie rachunków bankowych);
praw i obowiązków z umów o otwarcie i prowadzenie rachunków bankowych z wyjątkiem umów dotyczących czynszowych rachunków bankowych, które będą przedmiotem Transakcji;
praw i obowiązków z umów dotyczących komercjalizacji Biurowca (włączając umowy agencyjne);
prawa i obowiązki z umów dotyczących prac adaptacyjnych (wykończeniowych) dotyczących powierzchni Biurowca, które nie zostały ukończone przed datą Transakcji a których ukończenie przez Sprzedającego będzie uregulowane w Umowie przyrzeczonej sprzedaży przedsiębiorstwa oraz w umowie Master Lease, przy czym Sprzedający i Nabywca nie wykluczają, iż prawa i obowiązki z uzgodnionych umów dotyczących prac adaptacyjnych zostaną przeniesione w ramach Umowy przyrzeczonej sprzedaży przedsiębiorstwa na Nabywcę;
prawa i obowiązki z umowy najmu lokalu na siedzibę Sprzedającego;
prawa i obowiązki z umowy o świadczenie usług księgowych;
prawa i obowiązki z umów ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej;
prawa lub roszczenia przysługujące na mocy innych uzgodnionych umów, które nie będą przedmiotem Transakcji z uwagi na brak ich bezpośredniego związku z prowadzoną w ramach przedsiębiorstwa działalnością w zakresie wynajmu powierzchni w Biurowcu;
zobowiązań podatkowych Sprzedającego.

Ponadto, na Nabywcę nie zostaną przeniesione inne składniki lub prawa i obowiązki z umów wskazanych w punkcie 2.1.33, istniejące na moment Transakcji (zawarcia Umowy przyrzeczonej sprzedaży przedsiębiorstwa), które w ocenie Sprzedającego i Nabywcy nie będą konieczne dla prowadzenia działalności w zakresie wynajmu powierzchni w Biurowcu.

Z oczywistych względów nie będą podlegać przeniesieniu na Nabywcę prawa i obowiązki wynikające z takich umów, które zostaną rozliczone lub wykonane (skonsumowane) lub wygasną albo zostaną rozwiązane (w tym umowy, co do których zostanie złożone wypowiedzenie lub odstąpienie) do momentu dokonania sprzedaży Biurowca na rzecz Nabywcy (np. umowa na generalne wykonawstwo).

Zgodnie z Umową przedwstępną sprzedaży przedsiębiorstwa, Nabywca i Sprzedający zobowiązują się zawrzeć Umowę przyrzeczoną sprzedaży przedsiębiorstwa, z zastrzeżeniem spełnienia się (lub zrzeczenia przez uprawnioną stronę) określonych w Umowie przedwstępnej sprzedaży przedsiębiorstwa warunków. M.in. warunku dotyczącego uzyskania przez Sprzedającego i Nabywcę indywidualnej interpretacji podatkowej wydanej przez właściwy organ podatkowy w odpowiedzi na wspólny wniosek Stron potwierdzającej, że transakcja dokonywana na podstawie Umowy przedwstępnej sprzedaży przedsiębiorstwa nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT i w konsekwencji podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych (dalej: „PCC”).

Zgodnie z Umową przedwstępną sprzedaży przedsiębiorstwa, Cena za przedmiot Transakcji zostanie obliczona zgodnie z formułą określoną w Umowie przyrzeczonej sprzedaży przedsiębiorstwa (dalej: „Cena”) biorącą pod uwagę przepływy pieniężne generowane przez przedmiot Transakcji określony w Umowie przedwstępnej sprzedaży przedsiębiorstwa. W Umowie przyrzeczonej sprzedaży przedsiębiorstwa będzie określony podział Ceny na ceny przypisywane poszczególnym składnikom Przedsiębiorstwa.

Strony zastrzegają, że po Transakcji Cena może ulec korekcie (zwiększeniu) w szczególności w przypadku, gdy powierzchnia Biurowca, obecnie niewynajęta, co do której umowa najmu będzie zawarta przed momentem (lub po momencie) Transakcji (nawet w przypadku zawarcia jej pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu), zostanie przekazana najemcy.

Określony w Umowie przedwstępnej sprzedaży przedsiębiorstwa przedmiot Transakcji oraz udziały jakie Sprzedający posiada w dwóch spółkach nie są i nie będą wyodrębnione w jakikolwiek sposób (w tym w szczególności na podstawie uchwały odpowiednich organów lub innych aktów wewnętrznych) z przedsiębiorstwa Sprzedającego.

Sprzedający nie posiada odrębnego planu kont dla przedmiotu Transakcji, nie prowadzi odrębnych ksiąg rachunkowych dla przedmiotu Transakcji oraz nie sporządza odrębnego bilansu i rachunku zysków i strat dla przedmiotu Transakcji. Niemniej jednak, w oparciu o prowadzoną przez Sprzedającego ewidencję księgową jest możliwe przyporządkowanie do sprzedawanego przedmiotu Transakcji przychodów i należności oraz kosztów i zobowiązań bezpośrednio z nią związanych. Sprzedający nie stosuje żadnego systemu ewidencjonowania kosztów i zobowiązań pośrednich (np. prawnych, księgowych, administracyjnych), które pozwalałyby na ich przyporządkowanie do przedmiotu Transakcji na podstawie ustalonej metodologii (współczynnika).

Po nabyciu przedmiotu Transakcji, Nabywca zamierza kontynuować prowadzoną przez Sprzedającego działalność gospodarczą, obejmującą wynajem powierzchni komercyjnych, podlegającą opodatkowaniu VAT.

Zgodnie z Umową przedwstępną sprzedaży przedsiębiorstwa, przed Transakcją zostaną uzyskane na podstawie art. 306g Ordynacji Podatkowej zaświadczenia potwierdzające wysokość zaległości podatkowych Sprzedającego (jest to standardowa praktyka w przypadku takich transakcji).

W umowie sprzedaży Sprzedający udzieli standardowych dla umów sprzedaży przedsiębiorstwa zapewnień w zakresie m in. umocowania Sprzedającego do zawarcia umowy, tytułu prawnego Sprzedającego do Nieruchomości i pozostałych składników materialnych i niematerialnych przenoszonych na podstawie umowy, kwestii podatkowych, umów najmu, ubezpieczenia, braku pracowników, pozwoleń administracyjnych, postępowań sądowych, własności intelektualnej, kwestii środowiskowych i kompletności materiałów due diligence (jest to standardowa praktyka w przypadku takich transakcji). Wnioskodawcy są podmiotami niepowiązanymi, zarówno w rozumieniu ustawy o VAT jak i ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (tekst jedn. Dz. U. z 2018 r., poz. 1036 ze zm. „Ustawa o PDOP”).

Sprzedający nie jest właścicielem innych nieruchomości, jednakże posiada inne aktywa niezwiązane z przedmiotem Transakcji, to jest udziały w innych spółkach celowych - Z. Sp. z o.o. i F. Sp. z o.o.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy, sprzedaż przedmiotu Transakcji, wskazanego w opisie zdarzenia przyszłego, na podstawie Umowy przyrzeczonej sprzedaży przedsiębiorstwa, będzie stanowiła zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa? (dalej: „Pytanie nr 1”).
Czy, jeżeli odpowiedź na Pytanie nr 1 jest pozytywna tj. sprzedaż przedmiotu Transakcji, wskazanego w opisie zdarzenia przyszłego, na podstawie Umowy przyrzeczonej sprzedaży przedsiębiorstwa, będzie stanowiła zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, to czy taka sprzedaż będzie stanowiła czynność niepodlegającą opodatkowaniu VAT? (dalej: „Pytanie nr 2”)?

Zdaniem Wnioskodawcy:

W zakresie Pytania nr 1 - sprzedaż przedmiotu Transakcji, wskazanego w opisie zdarzenia przyszłego, na podstawie Umowy przyrzeczonej sprzedaży przedsiębiorstwa, będzie stanowiła zbycie przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części.

W zakresie Pytania nr 2 - jeżeli odpowiedź na Pytanie nr 1 jest pozytywna tj. jeśli sprzedaż przedmiotu Transakcji, wskazanego w opisie zdarzenia przyszłego, na podstawie Umowy przyrzeczonej sprzedaży przedsiębiorstwa, będzie stanowiła zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, to taka sprzedaż będzie stanowiła czynność niepodlegającą opodatkowaniu VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem VAT podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Pojęcie towaru ustawodawca zdefiniował w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, zgodnie z którym przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy o VAT, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT, w tym również przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej.

W myśl art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Należy zauważyć, iż przepisy ustawy o VAT nie zawierają definicji pojęcia „przedsiębiorstwo”. Niemniej jednak, zgodnie z powszechnie obowiązującym stanowiskiem organów podatkowych i sądów administracyjnych definicja „przedsiębiorstwa” wynikająca z Kodeksu Cywilnego powinna znaleźć odpowiedne zastosowanie.

Zgodnie z art. 55¹ Kodeksu cywilnego, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

koncesje, licencje i zezwolenia;

patenty i inne prawa własności przemysłowej;

majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

tajemnice przedsiębiorstwa;

księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Jak wynika z powyższego, składniki materialne i niematerialne wchodzące w skład przedsiębiorstwa powinny pozostawać ze sobą w wzajemnych relacjach w ten sposób, że można mówić o nich jako o zespole, a nie zbiorze pewnych elementów.

Istotne jest, aby w zbywanym przedsiębiorstwie zachowane zostały funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami tak, żeby przekazane składniki majątkowe mogły posłużyć kontynuowaniu działalności gospodarczej zbywcy.

Sformułowanie zawarte w zacytowanym art. 55¹ Kodeksu cywilnego „obejmuje ono w szczególności”, pozwala uznać, że definicja wymienia tylko przykładowe elementy przedsiębiorstwa. W rezultacie przedsiębiorstwo może obejmować także inne, niewymienione w tym przepisie składniki, jak również może składać się z niektórych tylko elementów wyliczenia zawartego w art. 55¹ Kodeksu cywilnego.

Kluczowym dla uznania, że przedmiot transakcji stanowi przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 55¹ Kodeksu cywilnego (a co za tym idzie, ustawy o VAT) jest więc to, że stanowi on „zespół” składników materialnych i niematerialnych o cechach „zorganizowania” oraz „przeznaczenia do prowadzenia działalności gospodarczej”. Potwierdza to art. 55² Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym „czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych”.

Co wynika z powyższych regulacji, za „przedsiębiorstwo” nie można uznać każdego - przypadkowego zbioru składników majątku należących do podatnika. Konieczne jest aby składniki te pozostawały we wzajemnych interakcjach, w taki sposób, aby traktować je jako powiązany funkcjonalnie zespół, służący wykonywaniu (przeznaczony do prowadzenia) określanej działalności jako przedsiębiorstwo.

Innymi słowy, aby można było mówić o tym, czy dany zespół składników niematerialnych i materialnych może stanowić „przedsiębiorstwo” istotne jest ustalenie, czy zbywany majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. W szczególności istotne jest, aby taki zespół składników dla Nabywcy stanowił o możliwości kontynuowania prowadzonej przez Spółkę działalności gospodarczej.

Biorąc pod uwagę zarówno uregulowania krajowe, jak i unijne, należy przyjąć, że przedmiot Transakcji stanowi przedsiębiorstwo.

Świadczą o tym następujące okoliczności:

Przedmiotem Transakcji będzie zorganizowany zespół składników materialnych i niematerialnych, pozostających ze sobą w związku funkcjonalnym, by być zdolnym do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu.

Te właśnie składniki determinują prowadzoną działalność gospodarczą polegającą na wynajmie za pomocą Biurowca i z tego powodu mają zostać przejęte przez Nabywcę. W praktyce, podmioty prowadzące działalność polegającą na wynajmie nieruchomości (np. w ramach biurowca) zawierają szereg umów serwisowych, które dotyczą przykładowo usług ochrony, konserwacji urządzeń, serwisu sprzątającego, serwisu inżynieryjnego, czy konserwacji terenów zielonych. Co do zasady, umowy te są niezbędne do samodzielnego i niezależnego prowadzenia przedsiębiorstwa, choćby z uwagi na treść umów najmu (które zazwyczaj, z uwagi na treść art. 678 Kodeksu cywilnego, przechodzą na nabywcę), w których wynajmujący zobowiązuje się do utrzymania nieruchomości w odpowiednim stanie technicznym i zapewnienia - w ramach usługi polegającej na wynajmie nieruchomości - dodatkowych usług, np. ochrony. W związku z powyższym, przeniesienie praw i obowiązków wynikających z umów serwisowych jest konieczne, a zarazem wystarczające dla zapewnienia ciągłości (kontynuacji) wynajmu powierzchni w Biurowcu, zaś podstawą prowadzenia tej działalności będą składniki majątkowe materialne i niematerialne, stanowiące przedmiot Transakcji.

Podkreślić wymaga, że ciągłość ta zostanie w szczególności zapewniona na skutek przejścia praw i obowiązków wynikających z umów najmu oraz umowy o zarządzaniu nieruchomością, co oznacza, że Nabywca nabędzie prawo do pobierania czynszów najmu oraz opłat eksploatacyjnych i innych opłat (opłaty za media), należnych na podstawie umów najmu, jak również w związku z przejściem praw i obowiązków z umowy o zarządzanie, działalność Biurowca powinna być realizowana w sposób niezakłócony, bezpośrednio po dniu dokonania nabycia własności Biurowca.

W tym miejscu należy wskazać, że w istocie Sprzedający na dzień podpisania Umowy przyrzeczonej sprzedaży przedsiębiorstwa będzie prowadzić działalność gospodarczą w zakresie (i) posiadania udziałów w dwóch spółkach zależnych i (ii) wynajmu Biurowca. Z kolei w ramach Transakcji planowane jest przeniesienie na rzecz Nabywcy wszelkich składników majątkowych służących wyłącznie do prowadzenia (oraz kontynuowania przez Nabywcę) działalności polegającej na wynajmie Biurowca. Sprzedający po Transakcji będzie kontynuował prace mające na celu wykończenie części powierzchni w Biurowcu (w związku z przyrzeczoną umową sprzedaży przedsiębiorstwa) oraz nadal będzie pełnił funkcje podmiotu holdingowego w odniesieniu do udziałów posiadanych w spółkach zależnych. Z kolei działalność polegająca na najmie Biurowca będzie kontynuowana przez Nabywcę.

Ponieważ przeniesienie praw i obowiązków wynikających z części umów, których stroną jest Wnioskodawca, zależy od uzyskania zgody drugiej strony danej umowy, nie jest wykluczone, że w odniesieniu do konkretnych umów taka zgoda nie zostanie uzyskana (albo zostanie uzyskana, ale zostanie obwarowana dodatkowymi zastrzeżeniami lub warunkami, które nie zostaną spełnione) - w takim przypadku (niezależnie od woli stron Transakcji) nie będzie możliwe przeniesienie praw i obowiązków wynikających z tych umów. Powyższe jednak nie powinno wpływać na możliwość klasyfikacji przedmiotu Transakcji jako przedsiębiorstwa, zasadniczo powinna być to bowiem sytuacja wyjątkowa. Ewentualne (zależne od uzyskania zgody podmiotu trzeciego) wyłączenie jednostkowych umów z kompleksu majątkowego objętego Przedwstępną umową sprzedaży, z uwagi na brak zgody podmiotu trzeciego nie pozbawia go cech przedsiębiorstwa, które będzie w stanie funkcjonować również w sytuacji gdy nie przejdą na Nabywcę niektóre dotychczasowe umowy zawarte przez Sprzedającego. Wszystkie bowiem kluczowe umowy (w tym w szczególności umowa o zarządzanie nieruchomością oraz zawarte umowy najmu) będą przedmiotem Transakcji.

Dla prawidłowego funkcjonowania Biurowca nie jest wymagane, by na Nabywcę przeszły prawa i obowiązki wynikające z umów dotyczących finansowania Sprzedającego, jak również innych zobowiązań Sprzedającego. Wynika to w szczególności z faktu, iż Nabywca jest podmiotem, który posiada wystarczające własne środki finansowe do prowadzenia działalności przedsiębiorstwa i ponadto posiada już kontakty biznesowe z innym bankami i z wysokim stopniem prawdopodobieństwa przejęte zadłużenie zostałoby i tak przez Nabywcę spłacone lub zrefinansowane w dniu Transakcji lub wkrótce po niej.

Dla prawidłowego funkcjonowania Biurowca nie jest również niezbędne, by na Nabywcę przeszły prawa i obowiązki z umów dotyczących prac aranżacyjnych/wykończeniowych, gdyż przedmiotowe umowy pozostają bez wpływu na przejście niezakłóconej działalności w postaci najmu pomieszczeń Biurowca. Jak wspomniano powyżej, składniki umożliwiające prowadzenie przez Sprzedającego działalności polegającej na remoncie i konserwacji Biurowca pozostaną w majątku Sprzedającego, który będzie kontynuował te prace na rzecz Nabywcy w oparciu o umowę z Nabywcą. Powyższe ukształtowanie Transakcji pozwala również na uproszczenie i zmniejszenie ilości działań administracyjnych, ponieważ pozwolenia na takie prace uzyskane przed Transakcją będą wydane na Sprzedającego.

Dodatkowo, również w zakresie przeniesienia wyłącznie części zobowiązań Sprzedającego (w tym w szczególności handlowych) należy uznać, że definicja przedsiębiorstwa zgodnie z kodeksem cywilnym nie wymaga, by do celów uznania, że dane składniki stanowią przedsiębiorstwo niezbędne było zbycie również wszelkich zobowiązań. Powyższe wynika z utrwalonej linii orzeczniczej sądów administracyjnych w tym m.in. z wyroku WSA w Warszawie z 24 marca 2015 r. sygn. III SA/Wa 2947/14 zgodnie, z którym: „definicja przedsiębiorstwa nie wymaga, aby w jego skład musiały wchodzić wszystkie wierzytelności i zobowiązania, czy też cały majątek składający się na przedsiębiorstwo".

Dodatkowo również zawarcie umowy Master Lease, na podstawie której Sprzedający będzie zobowiązany do wynajmu powierzchni Biurowca w części nieskomercjalizowanej (tj. nieobjętej zawartymi umowami najmu) do dnia Transakcji pozostanie bez wpływu na możliwość uznania przedmiotu Transakcji za przedsiębiorstwo. Zobowiązanie do zawarcia Master Lease wynika wyłącznie z biznesowych uzgodnień stron oraz umożliwia zawarcie Umowy przyrzeczonej sprzedaży przedsiębiorstwa w przypadku braku wymaganego stopnia komercjalizacji. W przeciwnym razie, Nabywca nie byłby zainteresowany nabyciem Biurowca w którym znaczna część powierzchni nie przynosiłaby zysku w postaci czynszów najmu. Zawarcie Master Lease pozwoli na zasadniczo wcześniejszą sprzedaż przedmiotu Transakcji. Realizacja tej umowy spoczywa bowiem na Sprzedającym i w przypadku doprowadzenia do zawarcia umów najmu pomiędzy Nabywcą a nowym najemcą, pozwala Sprzedającemu na zmniejszenie powierzchni wynajmowanej przez niego na podstawie Master Lease. De facto dzięki tej umowie Nabywca ma zapewniony całkowity wynajem Biurowca, a zatem może on w pełni prowadzić działalność gospodarczą w zakresie wynajmu (podobnie zawarcie umowy Rental Guarantee wskazuje, iż celem Stron Transakcji jest aby Nabywca mógł w niezakłócony sposób prowadzić działalność gospodarczą wyłącznie w oparciu o przedmiot Transakcji).

(j) Brak przeniesienia niektórych, wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego składników materialnych lub niematerialnych nie niweczy kwalifikacji planowanej Transakcji jako zbycia przedsiębiorstwa dla celów podatku od towarów i usług. Sprzedawca oraz Nabywca wskazują, że ewentualny brak przeniesienia na Nabywcę niektórych elementów - tj. np. zobowiązań podatkowych Sprzedawcy, firmy Sprzedawcy, praw i obowiązków z części umów (np. umowy najmu siedziby Sprzedawcy) wynikać będzie z uwarunkowań prawnych i / lub biznesowych, jak np. brak możliwości przeniesienia na Nabywcę zobowiązań publicznoprawnych Sprzedawcy oraz brak ścisłego związku siedziby Sprzedawcy z działalnością w zakresie wynajmu Nieruchomości, możliwe podejście dostawców mediów, itp. Należy zauważyć, że nie będą to kluczowe elementy determinujące kwalifikację przedmiotu Transakcji jako przedsiębiorstwo. W szczególności, dla prowadzenia działalności kluczowe jest posiadanie praw do tej konkretnej Nieruchomości, zaś umiejscowienie siedziby Nabywcy jest kwestią o znikomym znaczeniu.

W konsekwencji, zdaniem Sprzedawcy oraz Nabywcy opisane wyżej składniki materialne / niematerialne, które zostaną przeniesione na Nabywcę w ramach Transakcji, obejmują praktycznie wszystkie kluczowe elementy przedsiębiorstwa wyszczególnione w art. 55¹ Kodeksu cywilnego, które determinują funkcje spełniane przez to przedsiębiorstwo (tj. prowadzenie działalności polegającej na wynajmie nieruchomości). W ocenie Sprzedawcy oraz Nabywcy materialne i niematerialne składniki majątkowe stanowiące przedmiot Transakcji tworzą bowiem zespół elementów pozostających ze sobą we wzajemnych relacjach pozwalających na prowadzenie przez Sprzedawcę działalności polegającej na wynajmie Biurowca. Główny element tego zespołu stanowi Nieruchomość wraz z umowami najmu, niemniej jednak w jego skład wchodzi również szereg innych składników związanych z działalnością polegającą na wynajmie, które wymieniono powyżej (ruchomości, prawa i obowiązki wynikające z kluczowych umów, dokumentacja itp.). W oparciu o te składniki po Transakcji Nabywca będzie kontynuował działalność w zakresie wynajmu Biurowca, a nabyta masa majątkowa będzie wystarczająca do prowadzenia tej działalności.

(W konsekwencji, w analizowanej sprawie, sprzedaż przedmiotu Transakcji, wskazanego w opisie zdarzenia przyszłego, na podstawie Umowy przyrzeczonej sprzedaży przedsiębiorstwa, będzie stanowiła zbycie przedsiębiorstwa.

Definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa

W sytuacji, gdyby organ uznał, że sprzedaż przedmiotu Transakcji, wskazanego w opisie zdarzenia przyszłego, na podstawie Umowy przyrzeczonej sprzedaży przedsiębiorstwa, nie będzie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa, co zdaniem Sprzedającego nie jest uzasadnione, rozważenia wymaga, czy przedmiot Transakcji stanowi zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

Definicję zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawiera art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, zgodnie z którym przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa należy rozumieć organizacyjnie oraz finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań o charakterze gospodarczym.

Z powyższej definicji jednoznacznie wynika, iż status zorganizowanej części przedsiębiorstwa można przypisać tylko takiej części mienia, która spełnia łącznie następujące warunki:

stanowi zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań) powiązanych funkcjonalnie i przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych,
jest organizacyjnie wyodrębniona w istniejącym przedsiębiorstwie,
jest finansowo wyodrębniona w istniejącym przedsiębiorstwie,
jest przeznaczona do realizacji określonych zadań gospodarczych (jest wyodrębniona funkcjonalnie);
mogłaby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania gospodarcze.

Ad. (a) Zespół składników materialnych i niematerialnych

Zarówno w doktrynie, jak i w praktyce stosowania prawa (w tym potwierdzonej dostępnymi interpretacjami organów podatkowych i orzeczeniami sądów administracyjnych) przyjmuje się, iż o spełnieniu pierwszej ze wskazanych wyżej przesłanek decyduje wyodrębnienie w ramach istniejącego przedsiębiorstwa majątku (praw i zobowiązań) związanego z podstawowymi funkcjami realizowanymi przez daną część przedsiębiorstwa.

W analizowanym zdarzeniu przyszłym, zgodnie z intencją stron, przedmiot Transakcji będzie obejmował wszystkie składniki majątkowe oraz prawa i obowiązki wynikające z umów, które służą do samodzielnej realizacji docelowej działalności polegającej na najmie nieruchomości.

Oprócz Biurowca oraz praw i obowiązków z zawartych umów najmu, na Nabywcę przejdą prawa i obowiązki z szeregu umów, w tym dotyczących zarządzania Biurowcem oraz dostaw mediów oraz innych umów serwisowych. W konsekwencji, w ramach Transakcji na Nabywcę zostanie przeniesiony kompletny i gotowy do kontynuowania działalności gospodarczej zespół składników materialnych i niematerialnych.

Te właśnie składniki warunkują możliwość prowadzenia działalności polegającej na najmie Biurowca i są jednocześnie wystarczające do jej niezależnego prowadzenia. W konsekwencji, ich przeniesienie umożliwi Nabywcy kontynuowanie tej działalności.

Przedmiot transakcji tworzy więc zespół składników majątkowych umożliwiających prowadzenie działalności w zakresie wynajmu powierzchni biurowych Budynków.

Ad. (b) Wyodrębnienie organizacyjne w istniejącym przedsiębiorstwie

Zdaniem Wnioskodawcy, aby móc mówić o wyodrębnieniu organizacyjnym z przedsiębiorstwa danych składników majątku niezbędne jest, aby składniki te pozostawały we wzajemnych relacjach, pozwalających uznawać je za zespół składników, który może samodzielnie realizować określone zadania. Bezsprzecznie zatem niewystarczającym powodem do uznania danych składników majątku za wyodrębnione organizacyjnie z przedsiębiorstwa jest tworzenie przez nie zbioru przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest ich przynależność, pod względem własności, do jednego podmiotu gospodarczego.

Powyższe znajduje również potwierdzenie w interpretacjach organów podatkowych, które wskazują, że najistotniejszym elementem determinującym spełnienie tej przesłanki jest istnienie w obrębie przedsiębiorstwa zespołu składników, połączonych w jedną grupę ze względu na rolę, jaką odrywają w funkcjonowaniu przedsiębiorstwa. Powyższe oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa (dalej: „ZCP”) nie jest sumą poszczególnych składników, przy pomocy których będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz zorganizowanym zespołem tych składników, przy czym punktem odniesienia jest tutaj rola, jaką składniki te odgrywają w funkcjonowaniu przedsiębiorstwa, tj. na ile stanowią w nim wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość.

Ponadto przy rozpatrywaniu tego kryterium istotniejsze jest faktyczne istnienie wyodrębnienia organizacyjnego zespołu składników, aniżeli jego formalne ujęcie w strukturze organizacyjnej. Przykładowo Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi w interpretacji indywidualnej z dnia 6 czerwca 2013 r.t sygn. IPTPP2/443-221/13-4/PR, uznając stanowisko wnioskodawcy za prawidłowe, potwierdził, że przy rozpatrywaniu tego kryterium istotniejsze jest faktyczne istnienie wyodrębnienia organizacyjnego zespołu składników, aniżeli jego formalne ujęcie w strukturze organizacyjnej, bowiem „przez wyodrębnienie organizacyjne należy rozumieć nie tylko umieszczenie zorganizowanej części przedsiębiorstwa w strukturze organizacyjnej przedsiębiorcy przykładowo jako oddział, zakład lub dział spółki zajmujący się prowadzeniem określonego rodzaju działalności, ale także każdą inną formę wyodrębnienia organizacyjnego (nie musi ono mieć sformalizowanego charakteru)”. Analogiczne stanowisko zostało przedstawione m.in. w interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 5 maja 2017 r. (sygn. 2461- IBPP3.4512.46.2017.2.AL).

Biorąc pod uwagę fakt, iż Sprzedający zamierza przenieść na Nabywcę działalność Sprzedawcy w zakresie wynajmu (z wyłączeniem elementów, które nie są istotne do realizacji takiej działalności), pozostawiając poza zakresem Transakcji niezwiązany ze sobą w sposób funkcjonalny zbiór składników istniejący w strukturze Sprzedającego, należy uznać, że pomimo braku formalnego wyodrębnienia przedmiotu Transakcji, występuje w analizowanej sprawie faktyczne wyodrębnienie przedmiotu Transakcji. W konsekwencji, druga przesłanka zostanie spełniona.

Ad. (c) Wyodrębnienie finansowe w ramach istniejącego przedsiębiorstwa

Przesłanką wymaganą do uznania za ZCP danych składników majątku jest ich wyodrębnienie finansowe w istniejącym przedsiębiorstwie.

Jak wskazuje się zarówno w doktrynie, jak i praktyce organów podatkowych, wyodrębnienie finansowe nie musi być realizowane poprzez całkowitą samodzielność finansową zespołu składników majątkowych. Nie oznacza ono bowiem w szczególności konieczności prowadzenia odrębnej księgowości czy też konieczności sporządzania odrębnego bilansu dla ZCP.

Jak wskazał Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z dnia 17 stycznia 2019 r., sygn. 0114-KDIP4.4012.772.2018.2.EK, „wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której poprzez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa”. Analogiczne stanowisko zostało również przedstawione m.in. w interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 25 kwietnia 2017 r. (sygn. 3063-ILPP2-1.4512.11.2017.2.AWA).

Zatem wystarczające dla uznania, że dane składniki majątku są wyodrębnione finansowo, jest prowadzenie takiej ewidencji zdarzeń gospodarczych, dzięki której możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów, a także należności i zobowiązań, do ZCP.

W świetle powyższego Sprzedający pragnie podkreślić, że przedmiot transakcji sprzedaży składników materialnych i niematerialnych jest wyodrębniony finansowo. W oparciu o prowadzoną przez Sprzedającego ewidencję księgową jest bowiem możliwe przyporządkowanie do sprzedawanego Biurowca przychodów i należności oraz kosztów i zobowiązań bezpośrednio z nią związanych.

W konsekwencji sposób prowadzenia ewidencji zdarzeń gospodarczych Sprzedającego pozwala na przyporządkowanie całego majątku, wszystkich kosztów, przychodów oraz należności i zobowiązań działalności polegającej na najmie Biurowca, pozwala również na prowadzenie odrębnej sprawozdawczości rachunkowej. W konsekwencji, trzecia przesłanka zostanie spełniona.

Ad. (d) Wyodrębnienie funkcjonalne w ramach istniejącego przedsiębiorstwa

Ustawa o VAT nie zawiera definicji wyodrębnienia funkcjonalnego. Niemniej jednak przesłankę tę (zgodnie z ukształtowaną linią orzeczniczą sądów administracyjnych i organów podatkowych) należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych i zdolności do funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo. Zorganizowana część przedsiębiorstwa ma bowiem stanowić funkcjonalnie odrębną całość, tj. ma obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa.

Mając na uwadze przedstawione zdarzenie przyszłe oraz określenie funkcji i zakres działalności jakim ma służyć przedmiot Transakcji sprzedaży składników materialnych i niematerialnych, nie ulega wątpliwości, iż na dzień Transakcji będzie on stanowił zorganizowany kompleks składników materialnych i niematerialnych przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych polegających na wynajmie powierzchni Budynków.

Mianowicie, działalność Nabywcy będzie polegać na wynajmie powierzchni budynków. Przedmiot Transakcji umożliwia samodzielne prowadzenie działalności polegającej na najmie.

Oprócz Biurowca oraz praw i obowiązków z zawartych umów najmu, na Nabywcę przejdą prawa i obowiązki z szeregu umów, w tym dotyczących zarządzania Biurowcem oraz innych umów serwisowych.

Te właśnie składniki determinują prowadzoną działalność gospodarczą polegającą na wynajmie Biurowca i z tego powodu będą przejęte przez Nabywcę. Tym samym, na skutek dokonania planowanej Transakcji, zostanie zapewniona ciągłość (kontynuacja) prowadzenia działalności (stanowiącej w ocenie Sprzedającego przedsiębiorstwo), polegającej na wynajmie powierzchni w Biurowcu, zaś podstawą prowadzenia tej działalności będą składniki majątkowe materialne i niematerialne, stanowiące przedmiot Transakcji.

Podkreślić wymaga, że ciągłość ta zostanie w szczególności zapewniona na skutek przejścia praw i obowiązków wynikających z umów najmu oraz umów o zarządzanie Biurowcem, co oznacza, że Nabywca nabędzie prawo do pobierania czynszów najmu oraz opłat eksploatacyjnych i innych opłat (opłaty za media), należnych na podstawie umów najmu, jak również w związku z przejściem praw i obowiązków z umowy o zarządzanie, działalność Biurowca będzie realizowana w sposób niezakłócony, bezpośrednio po dniu dokonania nabycia własności Biurowca.

Powyższe jednak nie powinno wpływać na możliwość klasyfikacji przedmiotu Transakcji jako przedsiębiorstwa, gdyż wszystkie kluczowe umowy (w tym w szczególności umowa o zarządzanie nieruchomością) będą przedmiotem Transakcji.

Dla prawidłowego funkcjonowania Biurowca nie jest wymagane, by na Nabywcę przeszły prawa i obowiązki wynikające z umów dotyczących finansowania Sprzedającego, jak również innych zobowiązań Sprzedającego. Wynika to w szczególności z faktu, iż umowy te dotyczą finansowania wewnątrzgrupowego, które zgodnie z praktyką rynkową nigdy nie jest przenoszone między stronami w ramach podobnych transakcji, w tym z uwagi na kwestie związane z zarządzaniem ryzykiem, oraz (ii) finansowania zewnętrznego, którego przeniesienie wymaga zgody podmiotu trzeciego - banku finansującego - a co więcej, Nabywca posiada wystarczające własne środki finansowe do prowadzenia działalności przedsiębiorstwa. Ponadto, Nabywca posiada kontakty biznesowe z innym bankami i z wysokim stopniem prawdopodobieństwa przejęty kredyt zostałby i tak przez Nabywcę spłacony lub zrefinansowany w dniu transakcji lub wkrótce po niej. W kontekście powyższego, przejęcie przez Nabywcę finansowania udzielonego Sprzedającemu mogłoby zostać uznane za działanie sztuczne i pozbawione jakiegokolwiek uzasadnienia gospodarczego - Nabywca byłby bowiem zobowiązany do spłaty finansowania (wraz z odsetkami), którego faktycznie nie potrzebował.

Dodatkowo, również w zakresie przeniesienia części zobowiązań Sprzedającego (w tym w szczególności handlowych) należy uznać, że definicja przedsiębiorstwa zgodnie z kodeksem cywilnym nie wymaga, by do celów uznania, że dane składniki stanowią przedsiębiorstwo niezbędne było zbycie również wszelkich zobowiązań. Tak m.in. NSA w wyroku z 12 maja 2011 r. (II FSK 2222/09). W orzeczeniu tym czytamy, że „definicja ZCP nie wymaga, aby bezwzględnie wszystkie zobowiązania musiały wchodzić w skład zbywanego majątku, lecz tylko te, bez których ZCP traci swój funkcjonalny charakter”.

Dodatkowo również zawarcie umowy Master Lease, na podstawie której Sprzedający będzie zobowiązany do wynajmu powierzchni Biurowca w ustalonym nieskomercjalizowanej do dnia Transakcji zakresie pozostanie bez wpływu na możliwość uznania przedmiotu Transakcji za przedsiębiorstwo. Zobowiązanie do zawarcia Master Lease wynika wyłącznie z biznesowych uzgodnień stron oraz umożliwia zawarcie Umowy przyrzeczonej sprzedaży przedsiębiorstwa w przypadku braku wymaganej komercjalizacji. W przeciwnym razie, Nabywca nie byłby zainteresowany nabyciem Biurowca w którym znaczna część powierzchni nie przynosiłaby zysku w postaci czynszów najmu. Zawarcie Master Lease pozwoli na zasadniczo wcześniejszą sprzedaż przedmiotu transakcji. Realizacja tej umowy spoczywa bowiem na Sprzedającym i w przypadku doprowadzenia do zawarcia umów najmu pomiędzy Nabywcą a nowym najemcą, pozwala Sprzedającemu na zmniejszenie powierzchni wynajmowanej przez niego na podstawie Master Lease.

Brak przeniesienia niektórych składników materialnych lub niematerialnych nie niweczy kwalifikacji planowanej Transakcji jako zbycia przedsiębiorstwa dla celów podatku od towarów i usług. Jedynymi składnikami, które nie przejdą na Nabywcę są bowiem udziały w innych spółkach celowych - Z. Sp. z o.o. i F. Sp. z o.o., które to udziały nie są powiązane z działalnością Biurowca. W konsekwencji brak przeniesienia na Nabywcę udziałów w spółkach celowych - Z. sp. z o.o. i F. sp. z o.o. pozostaje bez wpływu na klasyfikację przenoszonego na Nabywcę zespołu składników materialnych i niematerialnych związanych z Biurowcem.

Powyższe oznacza, iż przedmiot Transakcji sprzedaży składników materialnych i niematerialnych będzie stanowił funkcjonalnie odrębną całość, przeznaczoną do samodzielnego prowadzenia powierzonych zadań, tj. działalności dotyczącej najmu. W konsekwencji, czwarta przesłanka zostanie spełniona.

Ad. (v) Zdolność do bycia niezależnym przedsiębiorstwem

Ostatnią cechą definiującą zorganizowaną część przedsiębiorstwa jest zdolność do bycia niezależnym przedsiębiorstwem samodzielnie realizującym określone zadania gospodarcze. W zakresie tej przesłanki uznaje się (zgodnie z praktyką stosowania prawa, potwierdzoną dostępnymi interpretacjami organów podatkowych i orzeczeniami sądów administracyjnych), iż część mienia przedsiębiorstwa może być uznana za jego zorganizowaną część, gdy posiada potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy.

Zgodnie z uwagami poczynionymi powyżej przedmiot Transakcji umożliwia samodzielne prowadzenie działalności gospodarczej. Dla jej prowadzenia i kontynuowania (w zakresie najmu Biurowca) wystarczające są bowiem składniki, które zostały wymienione w pkt 2.1.21 - 2.1.22 niniejszego wniosku, i które będą zbyte w ramach przedmiotu Transakcji sprzedaży na podstawie Umowy przyrzeczonej sprzedaży przedsiębiorstwa.

Dodatkowo Sprzedający jest aktualnie stroną podstawowych umów, które warunkują prowadzenie działalności polegającej na wynajmie powierzchni, jak np. umowa zarządzania nieruchomością, której przedmiotem jest powierzenie zarządzania obiektem doświadczonemu podmiotowi zewnętrznemu. Zasadniczym przedmiotem umowy o zarządzanie jest szeroko rozumiane zarządzanie umowami najmu, w szczególności w ramach umowy o zarządzanie nieruchomościami, zarządca dokonuje m.in. wystawiania faktur VAT na rzecz najemców, monitorowania płatności należności od najemców, wysyłania monitów w przypadku zaległości, rozliczania kosztów eksploatacyjnych, zarządzanie budżetem danej inwestycji, zarządzenie umowami najmu, utrzymywanie kontaktu z najemcami, rozwiązywanie bieżących problemów zgłaszanych przez najemców, dokonywanie rutynowych inspekcji wynajmowanych pomieszczeń, opracowywanie i wdrażanie wszelkich procedur obowiązujących na terenie danego obiektu, przygotowywanie rocznych deklaracji na podatek od nieruchomości, nadzorowanie terminów ubezpieczenia Nieruchomości.

W celu prowadzenia działalności polegającej na najmie, oprócz zawarcia umowy o zarządzanie nieruchomością. Nabywca nabędzie od Sprzedającego również szereg innych umów warunkujących prowadzenie działalności w zakresie wynajmu, tj. w zakresie dostawy usług i mediów, instrukcje obsługi urządzeń i maszyn w Budynkach, instrukcje BHP dla Biurowca oraz systemu przeciwpożarowego Budynków.

Powyższe bezsprzecznie wskazuje, że w ramach umowy o zarządzanie oraz w ramach innych umów o świadczenie usług fachowych, wykonywane są czynności, których charakter wskazuje, że bez ich nabycia, prowadzenie działalności w zakresie wynajmu powierzchni Biurowca będzie niemożliwe.

W konsekwencji, piąta przesłanka zostanie spełniona.

Stanowisko organów podatkowych - interpretacje podatkowe

Należy zauważyć, iż powyższe stanowisko jest zgodne z praktyką podatkową. W ostatnim czasie organy podatkowe potwierdzają w odniesieniu do zbliżonych stanów faktycznych, w których dochodzi do zbycia zespołów składników materialnych i niematerialnych obejmujących nieruchomości komercyjne stanowiące główny składnik majątku zbywców, iż takie transakcje nie podlegają opodatkowaniu VAT na podstawie art. 6 ust. 1 ustawy o VAT (por. np. interpretację z 12 grudnia 2016 r, sygn. 3063-ILPP2-2.4512.149.2016.2.MŁ, interpretację z 10 stycznia 2017 r., sygn. 1462-IPPP3.4512.948.2016.1.RM, interpretację z 27 kwietnia 2017 r., sygn. 0114-KDIP4.4012.11.2017.1.MK, interpretację z 16 maja 2017 r., sygn. 0111- KDIB3-2.4012.37.2017.1.SR, czy też interpretację z 13 marca 2018 r., sygn. 11-KDIB3-1 4012.10.2018.2.IK).

Przykładowo, zgodnie z interpretacją indywidualną Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 19 grudnia 2018 r. sygn. 0114-KDIP1-1.4012.657.2018.2.MMA „jak wskazał Wnioskodawca - pomiędzy składnikami majątkowymi stanowiącymi Przedmiot Transakcji, po wyłączeniu wskazanych we wniosku elementów, zachodzą w dalszym ciągu funkcjonalne związki w ten sposób, że są one ściśle związane z prowadzeniem działalności gospodarczej w zakresie najmu komercyjnego. Sprzedawca w oparciu o te składniki będzie realizował (do momentu Transakcji) działalność w zakresie najmu komercyjnego. Podobnie Nabywca - po Transakcji - w oparciu o te właśnie składniki, które będą przedmiotem Transakcji, zamierza prowadzić działalność związaną z najmem komercyjnym Budynków. Ponadto, jak wskazał Wnioskodawca po dokonaniu Transakcji, Sprzedawca nie zamierza prowadzić działalności gospodarczej polegającej na wynajmie nieruchomości, a po uregulowaniu swoich zobowiązań celem wycofania się z jakiejkolwiek działalności oraz ograniczenia kosztów obsługi może zostać połączony z inną spółką z grupy lub zlikwidowany. A zatem z uwagi na przedstawione okoliczności sprawy oraz cytowane przepisy należy stwierdzić, że opisany zespół składników materialnych i niematerialnych, pomimo wyłączenia wskazanych we wniosku składników, będzie stanowił przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 55¹ Kodeksu cywilnego, pozwalające na prowadzenie samodzielnej działalności gospodarczej w zakresie, w jakim była ona realizowana w sprzedawanym przedsiębiorstwie. Z okoliczności przedstawionych we wniosku wynika zatem zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez Zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji, a także faktyczna możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji, bez konieczności podejmowania dodatkowych działań przez Nabywcę niezbędnych do kontynuowania działalności w zakresie najmu komercyjnego”.

Z treści art. 55¹ Kodeksu cywilnego i art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, przy uwzględnieniu poglądów doktryny oraz stanowiska organów podatkowych jasno wynika, że dla uznania danych składników majątkowych za przedsiębiorstwo lub jego zorganizowaną część wymagane jest, aby składniki te były wystarczające do samodzielnego realizowania zadania gospodarczego oraz aby nabywca miał wolę i intencję kontynuowania działalności prowadzonej przez zbywcę.

Składniki materialne i niematerialne, które zamierza nabyć Nabywca, oraz związane z nimi prawa i obowiązki z umów, zdaniem Wnioskodawców są wystarczające do kontynuowania działalności Sprzedającego w zakresie wynajmu i Nabywca zamierza prowadzić tą działalność w oparciu o przedmiot Transakcji. Wobec powyższego, zdaniem Zainteresowanych, transakcja sprzedaży składników materialnych i niematerialnych opisana w zdarzeniu przyszłym będzie stanowiła zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych w zakresie wskazanym w pkt 4.2 (odpowiedzi na Pytanie nr 2) tj. że jeżeli odpowiedź na Pytanie nr 1 jest pozytywna i sprzedaż przedmiotu Transakcji, wskazanego w opisie zdarzenia przyszłego, na podstawie Umowy przyrzeczonej sprzedaży przedsiębiorstwa, będzie stanowiła zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, to taka sprzedaż będzie stanowiła czynność niepodlegającą opodatkowaniu VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem VAT podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Pojęcie towaru ustawodawca zdefiniował w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, zgodnie z którym przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Pojęcie „zbycia” należy rozumieć w sposób analogiczny do pojęcia „dostawy towarów” na podstawie art. 7 ust. 1 ustawy VAT, czyli „zbycie” obejmuje wszelkie czynności, w ramach, których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania przedmiotem jak właściciel, np. sprzedaż, zamianę, darowiznę, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego. Zbycie w tym znaczeniu obejmuje zatem także transakcję (umowę) sprzedaży.

Z powyższych przepisów wynika, że sprzedaż składników majątkowych może podlegać opodatkowaniu VAT, jeżeli zespół tych składników nie stanowi przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Z uwagi na fakt, iż transakcja sprzedaży składników materialnych i niematerialnych stanowić będzie przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa (o czym szerzej w pkt 5.1. niniejszego wniosku) to zdaniem Zainteresowanych Transakcja sprzedaży przedmiotu Umowy 31/33 przyrzeczonej sprzedaży przedsiębiorstwa będzie stanowiła czynność niepodlegającą opodatkowaniu VAT.

W konsekwencji, jeżeli odpowiedź na Pytanie nr 1 jest pozytywna i sprzedaż przedmiotu Transakcji, wskazanego w opisie zdarzenia przyszłego, na podstawie Umowy przyrzeczonej sprzedaży przedsiębiorstwa, będzie stanowiła zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, to taka sprzedaż będzie stanowiła czynność niepodlegającą opodatkowaniu VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Wyjaśnić należy, że Zainteresowany niebędący stroną postepowania (Nabywca) został uznany za podmiot zainteresowany w sprawie będącej przedmiotem wniosku, w związku z możliwością opodatkowania ww. czynności podatkiem od czynności cywilnoprawnych w przypadku, gdyby czynność sprzedaży opisanych składników materialnych i niematerialnych przez Zbywcę nie podlegała przepisom ustawy podatku od towarów i usług.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2018 r., poz. 2174, z późn. zm.), zwanej dalej „ustawą”, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary – w myśl art. 2 pkt 6 ustawy – należy rozumieć rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Natomiast art. 7 ust. 1 ustawy stanowi, że przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Zgodnie z przepisem art. 8 ust. 1 ustawy – przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Jednocześnie przepisy art. 6 ustawy o VAT wskazują na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Są w nim wskazane czynności, które co do zasady należą do grupy czynności podlegających opodatkowaniu, mieszcząc się w zakresie odpłatnej dostawy towarów czy też odpłatnego świadczenia usług, z uwagi jednak na stosowne wyłączenie, czynności te – chociaż można je zakwalifikować jako odpłatną dostawę towarów czy też odpłatne świadczenie usług – nie podlegają opodatkowaniu.

Stosownie do art. 6 pkt 1 ustawy – przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Pojęcie „transakcji zbycia” należy rozumieć w sposób zbliżony do terminu „dostawy towarów” w ujęciu art. 7 ustawy, tzn. „zbycie” obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania przedmiotem jak właściciel, np. sprzedaż, zamianę, darowiznę, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego, czyli aportu. Zbycie przedsiębiorstwa/zorganizowanej części przedsiębiorstwa podlega zasadzie swobody umów, a więc może nastąpić na podstawie każdej czynności rozporządzającej.

Ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy, winien on być interpretowany ściśle, co oznacza, że ma on zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa lub zorganizowanej jego części.

Zaznaczenia wymaga, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”, zatem dla potrzeb przepisów ustaw podatkowych należy posłużyć się definicją przedsiębiorstwa zawartą w art. 55¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2019 r., poz. 1145).

Zgodnie z powołanym wyżej przepisem, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonych do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);
własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;
wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
koncesje, licencje i zezwolenia;
patenty i inne prawa własności przemysłowej;
majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
tajemnice przedsiębiorstwa,
księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Przy czym, zgodnie z art. 55² Kodeksu cywilnego, czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.

Przedsiębiorstwo jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla przedmiotowego zagadnienia jest ustalenie, czy zbywany majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu.

Z kolei w myśl art. 2 pkt 27e ustawy – przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Podstawowym wymogiem jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych).

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako: dział, wydział, oddział, itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość – obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa.

Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona – obiektywnie oceniając – posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą zatem umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której poprzez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Podsumowując, zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego.

Reasumując, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy więc do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są wszystkie następujące przesłanki:

istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań,
zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie,
składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych,
zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Zaznaczenia wymaga, iż definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy, nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy zaś zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.

O tym, czy nastąpi zbycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że zgodnie z Umową przedwstępną sprzedaży przedsiębiorstwa oraz dalszymi ustaleniami stron, na Nabywcę miały być przeniesione na podstawie Umowy przyrzeczonej sprzedaży przedsiębiorstwa następujące składniki:

Grunt oraz prawo własności Budynków;
prawa i obowiązki wynikające z zawartych umów najmu (włączając w to prawa i obowiązki wynikające z tychże umów najmu, które odnoszą się do pomieszczeń, które nie zostały wydane najemcom do daty zawarcia Umowy przyrzeczonej sprzedaży przedsiębiorstwa);
następujące prawa, wierzytelności i zobowiązania dotyczące następujących składników majątkowych wchodzących w skład przedsiębiorstwa Sprzedającego tj.:
1. prawa i roszczenia i zobowiązania na podstawie zabezpieczeń najmów;
2. autorskie prawa majątkowe oraz prawa z nimi związane na podstawie umów z architektami (ze zmianami na podstawie aneksów do umów z architektami);
3. autorskie prawa majątkowe oraz prawa z nimi związane na podstawie umowy o roboty budowlane;
4. prawa przysługujące na podstawie gwarancji budowlanych;
5. zabezpieczenia gwarancji budowlanych;
6. autorskie prawa majątkowe oraz prawa z nimi związane na podstawie umów dotyczących praw autorskich;
7. prawa i zobowiązania na podstawie umów o otwarcie i prowadzenie czynszowych rachunków bankowych, pod warunkiem uzyskania zgody banku prowadzącego rachunki;
8. wraz z nośnikami (jeśli dotyczy), na których zapisane zostały pliki odzwierciedlające lub stanowiące zapis brzmienia umów oraz materiałów, do których odnoszą się ww. prawa;
9. ruchomości wskazane dla należytego funkcjonowania i obsługi Biurowca m.in. lada recepcyjna,
10. dokumenty przedsiębiorstwa; tj.:
  - dokumentacja dotycząca każdej umowy najmu (włączając oryginały umów najmu wraz z wszelkimi załącznikami i aneksami, protokołami zdawczo-odbiorczymi, innymi dokumentami podpisanymi łącznie przez najemców i Sprzedającego, oryginały dokumentów zabezpieczenia najmów, dokumenty lub materiały dotyczące zachęt dla najemców) oraz inne dokumenty z nimi związane pozostające w posiadaniu Sprzedającego,
  - kompletna pisemna korespondencja z najemcami,
  - w odniesieniu do każdej zawartej umowy najmu, która dotyczy pomieszczeń, które nie zostały jeszcze przekazane danemu najemcy - dokumenty i korespondencja pomiędzy Sprzedającym a najemcą dotycząca prac wykończeniowych,
  - dokumenty stanowiące podstawę: nabycia Nieruchomości przez Sprzedającego, przeprowadzenia zniesienia odrębnej własności lokali,
  - oryginały umów z architektami oraz aneksów do umów z architektami,
  - oryginały gwarancji budowlanych,
  - oryginały umów dotyczących praw autorskich,
  - oryginały zabezpieczeń gwarancji budowlanych,
  - cała prawna i techniczna dokumentacja dotycząca nieruchomości, włączając projekty, rysunki, prezentacje dotyczące inwestycji (włączając w szczególności projekty przygotowane w wykonaniu umów z architektami), dokumentację geotechniczną i środowiskową, instrukcje obsługi urządzeń i maszyn w Biurowcu, instrukcje BHP dla Biurowca oraz systemu przeciwpożarowego Biurowca, książkę obiektu budowlanego, dokumentację wskazaną w art. 60 i 63 ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane oraz świadectwo charakterystyki energetycznej, pozwolenia dotyczące nieruchomości, dokumentację powykonawczą dotyczącą Biurowca, oryginał protokołu pomiaru powierzchni użytkowej Biurowca dokonanego przez uprawnionego geodetę włączając oddzielne kalkulacje powierzchni użytkowej deklarowanej na potrzeby podatku od nieruchomości, jak również kopie wszelkiej korespondencji z organami władzy będącej w posiadaniu Sprzedającego lub którą Sprzedający winien posiadać na mocy obowiązującego prawa,
  - oryginał umowy o roboty budowlane,
  - oryginały umów o dostawę usług i mediów,
  - oryginał umowy o zarządzanie Nieruchomością (Sprzedający nie jest stroną umowy o zarządzanie aktywami),
  - pełna dokumentacja rachunkowa i finansowa pozostająca w posiadaniu Sprzedającego włączając dokumentację dotyczącą kosztów utrzymania Nieruchomości,
  - inne dokumenty rachunkowe;
11. wierzytelności, tj. istniejące na moment sprzedaży, należne od najemców, składające się wyłącznie z czynszów za miesiąc zaistnienia sprzedaży, niezapłaconych według stanu na datę sprzedaży;
12. zobowiązania, tj. istniejące na moment sprzedaży pewne zobowiązania handlowe (długi) Sprzedającego wobec osób trzecich wg. stanu na datę Transakcji do kwoty 100.000 euro (lub do innej kwoty uzgodnionej przez Sprzedającego i Nabywcę przed Zamknięciem Transakcji, które miały zostać zbyte na rzecz Nabywcy (przejęcie długu), w tym w szczególności zobowiązania do zapłaty wynagrodzenia za wykonane roboty budowlane;
13. wszelkie prawa, uprawnienia (włączając uprawnienia administratora) do następujących stron internetowych:...
14. ...oraz do profili Budynku w następujących mediach społecznościowych Biurowca.

Ponadto zostało uzgodnione między stronami, że na mocy Umowy przyrzeczonej sprzedaży przedsiębiorstwa, Nabywca ma wstąpić we wszystkie prawa i obowiązki:

Sprzedającego na podstawie umów o dostawę usług i mediów: (i) które przewidują możliwość przeniesienia zobowiązań Sprzedającego na Nabywcę, (ii) co do których usługodawcy wyrazili zgodę na przeniesienie zobowiązań Sprzedającego (lub praw Sprzedającego, jeśli taka zgoda jest wymagana na podstawie danej umowy o dostawę i mediów) na Nabywcę; przy czym, w przypadku, gdy zgody na przeniesienie praw i obowiązków na podstawie odpowiednich umów o dostawę usług i mediów nie zostały uzyskane przed zamknięciem, przeniesienie praw i obowiązków wynikających z tychże umów zostanie dokonane z zastrzeżeniem uzyskania zgody odpowiednich stron umów
Sprzedającego na podstawie umów Sprzedającego uzgodnionych między stronami, w tym umowy o zarządzanie Nieruchomością, umowy ubezpieczenia majątkowego Biurowca oraz umów fachowych (serwisowych) dotyczących w szczególności utrzymania i serwisowania instalacji i urządzeń w Biurowcu (w tym dźwigów osobowych i dźwigu dla samochodów, instalacji ppoż., instalacji alarmowych, itp.): (i) które przewidują możliwość przeniesienia zobowiązań Sprzedającego na Nabywcę, (ii) co do których kontrahenci wyrazili zgodę na przeniesienie zobowiązań Sprzedającego (lub praw Sprzedającego, jeśli taka zgoda jest wymagana na podstawie danej Umowy Sprzedającego) na Nabywcę; przy czym, w przypadku, gdyby zgody na przeniesienie praw i obowiązków na podstawie odpowiednich umów Sprzedającego nie zostały uzyskane przed sprzedażą, przeniesienie praw i obowiązków wynikających z tychże umów zostanie dokonane z zastrzeżeniem uzyskania zgody od odpowiednich stron umów.

W ramach planowanej Transakcji (zawarcia Umowy przyrzeczonej sprzedaży przedsiębiorstwa) Sprzedający nie przeniesie na Nabywcę następujących składników:

zakładu pracy Sprzedającego, przy czym Sprzedający nie zatrudnia i na moment Transakcji nie będzie zatrudniał żadnych pracowników;
udziałów w spółce Z. Sp. z o.o. i F. Sp. z o.o. - przy czym Spółki te nie mają żadnego związku z przedmiotem Transakcji;
praw i obowiązków Sprzedającego wynikających z istniejących na moment Transakcji (zawarcia Umowy przyrzeczonej sprzedaży przedsiębiorstwa) umów dotyczących finansowania inwestycji oraz umów zabezpieczenia w ww. zakresie, (tj. obligacji, umów pożyczki lub kredytu, innej umowy, dokumentu lub instrumentu prawnego, na mocy którego Sprzedający otrzymał lub otrzyma jakiekolwiek środki finansowe), brak przejęcia praw i obowiązków Sprzedającego wynikających z umów finansowania, dotyczy również umów ściśle związanych z umowami finansowania (np. umów o prowadzenie rachunków bankowych);
praw i obowiązków z umów o otwarcie i prowadzenie rachunków bankowych z wyjątkiem umów dotyczących czynszowych rachunków bankowych, które będą przedmiotem Transakcji;
praw i obowiązków z umów dotyczących komercjalizacji Biurowca (włączając umowy agencyjne);
prawa i obowiązki z umów dotyczących prac adaptacyjnych (wykończeniowych) dotyczących powierzchni Biurowca, które nie zostały ukończone przed datą Transakcji a których ukończenie przez Sprzedającego będzie uregulowane w Umowie przyrzeczonej sprzedaży przedsiębiorstwa oraz w umowie Master Lease, przy czym Sprzedający i Nabywca nie wykluczają, iż prawa i obowiązki z uzgodnionych umów dotyczących prac adaptacyjnych zostaną przeniesione w ramach Umowy przyrzeczonej sprzedaży przedsiębiorstwa na Nabywcę;
prawa i obowiązki z umowy najmu lokalu na siedzibę Sprzedającego;
prawa i obowiązki z umowy o świadczenie usług księgowych;
prawa i obowiązki z umów ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej;
prawa lub roszczenia przysługujące na mocy innych uzgodnionych umów, które nie będą przedmiotem Transakcji z uwagi na brak ich bezpośredniego związku z prowadzoną w ramach przedsiębiorstwa działalnością w zakresie wynajmu powierzchni w Biurowcu;
zobowiązań podatkowych Sprzedającego.

Ponadto, na Nabywcę nie zostaną przeniesione inne składniki lub prawa i obowiązki z umów wskazanych wyżej, istniejące na moment Transakcji (zawarcia Umowy przyrzeczonej sprzedaży przedsiębiorstwa), które w ocenie Sprzedającego i Nabywcy nie będą konieczne dla prowadzenia działalności w zakresie wynajmu powierzchni w Biurowcu.

W analizowanej sprawie wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą kwestii czy sprzedaż przedmiotu Transakcji będzie stanowić transakcje zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, która na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Biorąc pod uwagę opis sprawy oraz powołane przepisy nie można zgodzić się ze stanowiskiem Wnioskodawcy, że przedmiotem Transakcji będzie przedsiębiorstwo. Sprzedający przeniesie na Nabywcę szereg składników materialnych i niematerialnych. Natomiast jak wynika z opisu sprawy Sprzedający po Transakcji będzie kontynuował prace mające na celu wykończenie części powierzchni w Biurowcu, dodatkowo (w przypadku niewynajęcia przez Sprzedającego wszystkich pomieszczeń Biurowca) zawarta zostanie umowa Master Lease, na podstawie której Sprzedający będzie zobowiązany do wynajmu powierzchni Biurowca w części nieskomercjalizowanej. Ponadto, w przypadku zawarcia w stosunku do części powierzchni Budynku nowych umów najmu, na podstawie których nie dojdzie na dzień zawarcia Umowy warunkowej sprzedaży (albo Umowy przyrzeczonej sprzedaży przedsiębiorstwa) do wydania najemcom pomieszczeń objętych tymi umowami, powierzchnie te zostaną objęte gwarancją wynajmu zawartą pomiędzy Sprzedającym a Nabywcą tzw. Rental Guarantee, na podstawie której Nabywca będzie otrzymywał od Sprzedającego czynsz i opłaty eksploatacyjne za pomieszczenia jeszcze nie wydane najemcom. Sprzedający zostanie zwolniony z powyższej umowy (w stosunku do danej powierzchni Budynku), gdy powierzchnie objęte daną umową najmu zostaną wydane najemcy. Z opisu sprawy wynika, że przedmiotem zbycia nie będzie nazwa przedsiębiorstwa, a Sprzedający pozostawi w przedsiębiorstwie inne aktywa tj. udziały spółek celowych. Okoliczności wskazują zatem, że Sprzedający będzie nadal prowadził działalność gospodarczą w oparciu o pozostałe aktywa i zobowiązania wynikające z zawartych umów. W związku z powyższym nie można uznać, że Sprzedajacy zbędzie przedsiębiorstwo. Natomiast należy się zgodzić z Wnioskodawcą, że zostaną spełnione przesłanki do uznania zespołu składników materialnych i niematerialnych mających być przedmiotem Transakcji za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy. Składniki wskazane we wniosku stanowią organizacyjnie, finansowo i funkcjonalnie wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczony do realizacji określnych zadań gospodarczych, które mogą stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania gospodarcze, a Nabywca – jak wynika z przedstawionych we wniosku okoliczności –będzie kontynuował działalność polegającą na wynajmie Biurowca.

O wyodrębnieniu finansowym świadczy fakt, że Sprzedający prowadzi ewidencję księgową w taki sposób, że jest możliwe przyporządkowanie do sprzedawanego przedmiotu Transakcji przychodów i należności oraz kosztów i zobowiązań bezpośrednio z nią związanych.

O wyodrębnieniu funkcjonalnym świadczy przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych i zdolności do funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo, bez konieczności angażowania innych składników nie wchodzących w skład przedmiotu Transakcji.

Jak wynika z opisu sprawy, przedmiotem transakcji będzie Biurowiec oraz prawa i obowiązki z zawartych umów najmu, a także umowy dotyczące zarządzania Biurowcem, umowy na dostawę mediów oraz umowy serwisowe, czyli na Nabywcę „przejdą” wszystkie składniki pozwalające na kontynuowanie działalności Sprzedawcy.

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika, co ma miejsce w niniejszej sprawie, gdyż Biurowiec jest wyodrębniony lokalizacyjnie, stanowi odrębny obiekt odpowiednio wyodrębniony w strukturze działalności Sprzedającego.

Podsumowując stwierdzić należy, że w omawianej sytuacji przedmiotem planowanej sprzedaży będzie zorganizowana część przedsiębiorstwa, a w konsekwencji powyższa czynność nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 6 pkt 1 ustawy, tj. nie będzie objęta zakresem przedmiotowej ustawy.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy należy znać za prawidłowe.

Wskazać należy, że w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Końcowo informuje się, że niniejsza interpretacja nie rozstrzyga kwestii opodatkowania gwarancji wynajmu zawartej pomiędzy Sprzedającym a Nabywcą, gdyż nie było to przedmiotem zadanych pytań ani przedstawionego stanowiska.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

z zastosowaniem art. 119a;
w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawyz dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

doradcapodatkowy.com gdy potrzebujesz własnej indywidualnej interpretacji podatkowej.

Reklama

O nas

Regulamin