2014.11.25 - Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie

Interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie
IPPP3/443-849/14-5/JF
z 25 listopada 2014 r.

Mechanizm kojarzenia podobnych interpretacji

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 29 sierpnia 2014 r. (data wpływu 1 września 2014 r.) uzupełnionym w dniu 19 września 2014 r. (data wpływu 22 września 2014 r.) oraz w dniu 5 listopada 2014 r. (data wpływu 6 listopada 2014 r.) na wezwanie tut. Organu z dnia 27 października 2014 r. (skutecznie doręczone w dniu 29 października 2014 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania oraz odliczenia podatku naliczonego związanego z nabyciem nieruchomości – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 1 września 2014 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania oraz odliczenia podatku naliczonego związanego z nabyciem nieruchomości. Wniosek uzupełniony został w dniu 5 listopada 2014 r. (data wpływu 6 listopada 2014 r.) w odpowiedzi na wezwanie tut. Organu z dnia 27 października 2014 r.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny oraz zdarzenie przyszłe:

Spółka prowadzi działalność na rynku nieruchomości. W dniu 28 maja 2014 roku Spółka nabyła od Sprzedających nieruchomość. W związku z tym, że Sprzedający posiadają małżeńską wspólność majątkową, przedmiotowa sprzedaż obejmowała zbycie dwóch udziałów w Nieruchomości (stanowiących łącznie 100%, ponieważ była to współwłasność tej samej nieruchomości).

Nieruchomość będąca przedmiotem sprzedaży została nabyta przez Sprzedających w dniu 27 czerwca 2002 roku od osób fizycznych niebędących podatnikami podatku od towarów i usług (dalej jako „podatek VAT”). Nieruchomość ta w momencie nabycia stanowiła nieruchomość rolną oraz nie była objęta planem zagospodarowania przestrzennego, jak również nie została wydana dla niej decyzja o warunkach zabudowy ani pozwolenie na budowę jakiegokolwiek obiektu.

Nabycie Nieruchomości miało na celu wyłącznie zaspokojenie podstawowych potrzeb życiowych Sprzedających, częściowo poprzez wykorzystanie jej w prowadzonym ówcześnie gospodarstwie rolnym przez jednego ze sprzedających. Pozostali Sprzedający nie prowadzili działalności rolniczej. Druga sprzedająca prowadziła wówczas wyłącznie działalność gospodarczą w zakresie - Pozostała sprzedaż detaliczna prowadzona poza siecią sklepową, straganami i targowiskami (działalność ta została zawieszona z dniem lipca 2014 roku), jednakże, co istotne, przedmiotowa Nieruchomość nie była wykorzystywana do celów tej działalności.

Natomiast drugie małżeństwo sprzedających nie prowadzili żadnej działalności gospodarczej na przedmiotowej Nieruchomości. Małzonek posiadał jedynie (i posiada w chwili obecnej) udziały w spółkach prawa handlowego, które zgodnie z przedmiotem działalności wynikającym z odpisu z Krajowego Rejestru Sądowego zajmują się m.in. kwestiami związanymi z nieruchomościami, oraz pełnił (i pełni w chwili obecnej) funkcje zarządcze w tych spółkach. Niemniej jednak, przedmiotowa Nieruchomość nie była wykorzystywana w działalności tych spółek.

Na mocy uchwały z dnia 23 października 2008 roku Rada Miasta objęła przedmiotową Nieruchomość planem zagospodarowania przestrzennego dla rejonu P. z prawem wykorzystania na inwestycje mieszkaniowo - usługowe. W konsekwencji, w związku z postępującą urbanizacją prowadzenie gospodarstwa rolnego na Nieruchomości przestało być możliwe. Co więcej, z uwagi na sytuację zdrowotną jednego ze sprzedających (będącego na rencie z tytułu niezdolności do pracy począwszy od grudnia 2007 roku), zaniechał on prowadzenia działalności rolniczej. W rezultacie Sprzedający podjęli decyzję o sprzedaży Nieruchomości.

W dniu 6 czerwca 2012 roku (czyli 10 lat po nabyciu Nieruchomości przez Sprzedających), Spółka zawarła ze Sprzedającymi umowę przedwstępną w przedmiocie zakupu Nieruchomości (dalej jako „Umowa Przedwstępna”). Jednym z warunków zawarcia umowy ostatecznej zakupu Nieruchomości, jaki został postawiony przez Spółkę w Umowie Przedwstępnej, było dokonanie planowanego już wcześniej przez Sprzedających podziału geodezyjnego Nieruchomości celem wydzielenia gruntu przeznaczonego w planie zagospodarowania przestrzennego pod tereny zielone jako odrębnej nieruchomości. Brak spełnienia tego warunku wykluczał możliwość zrealizowania transakcji ze strony Spółki.

W konsekwencji, aby wypełnić powyższy warunek, na podstawie projektu podziału Nieruchomości wykonanego na zlecenie Sprzedających w 2011 roku przez uprawnionego geodetę, we wrześniu 2012 roku nastąpił podział geodezyjny Nieruchomości poprzez częściowe sądowe zniesienie istniejącej współwłasności pomiędzy Sprzedającymi, w efekcie którego z działek:

29/1 - wydzielono m.in. działki oznaczone w ewidencji gruntów numerami 29/41 i 29/42;
7/1 - wydzielono m.in. działkę oznaczoną w ewidencji gruntów numerem 7/31 (dalej łącznie jako „Nieruchomość Bezsporna”).

W dniu 28 maja 2014 roku zawarta została Umowa sprzedaży Nieruchomości Bezspornej, na mocy której działki Nieruchomości oznaczone w ewidencji gruntów numerami 29/41, 29/42 oraz 7/31 zostały wydane Spółce. Sprzedaż Nieruchomości Bezspornej została dokonana za wynagrodzeniem.

Sprzedający zbywając udziały w Nieruchomości Bezspornej, nie działali jako profesjonalni handlowcy, zbycie udziału w Nieruchomości Bezspornej miało dla nich charakter incydentalny i w rezultacie prowadziło do wyzbycia się części majątku. Spółka wskazuje, że Sprzedający nie podejmowali żadnej aktywności w przedmiocie zbycia Nieruchomości, tj. działań wykraczających poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, w szczególności nie występowali o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, nie uzbrajali terenu Nieruchomości oraz nie podejmowali działań marketingowych (jedyna aktywność Sprzedających w tym zakresie sprowadzała się do standardowych czynności mających na celu znalezienie nabywcy Nieruchomości).

Jednocześnie Spółka wskazuje, że Umowa Przedwstępna, poza kwestią sprzedaży Nieruchomości Bezspornej, która już została dokonana, reguluje również kwestię sprzedaży części Nieruchomości, odnośnie której toczy się obecnie postępowanie o stwierdzenie zasiedzenia (dalej jako „Nieruchomość Sporna”) - uczestnikami przedmiotowego postępowania są Sprzedający. Zgodnie z ustaleniami, w odniesieniu do Nieruchomości Spornej oznaczono termin do zawarcia umowy przyrzeczonej do dnia 31 grudnia 2014 roku, o ile do tego dnia postępowanie sądowe zakończy się na korzyść Sprzedających. W przypadku, gdy postępowanie o stwierdzenie zasiedzenia nie zostanie zakończone w wyżej wskazanym terminie, strony są zobowiązane do prowadzenia negocjacji mających na celu przeniesienie własności Nieruchomości Spornej na Spółkę do dnia 31 grudnia 2020 roku.

W konsekwencji Spółka wskazuje, że także w zakresie sprzedaży Nieruchomości Spornej, Sprzedający nie działali i nie będą działać jako profesjonalni handlowcy, jak również nie podejmowali i nie będą podejmować żadnej aktywności w przedmiocie zbycia Nieruchomości, tj. działań wykraczających poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, w szczególności w zakresie wydania decyzji o warunkach zabudowy czy uzbrojenia terenu.

Ponadto Spółka wskazuje, że Sprzedający wystąpili z odrębnymi wnioskami o wydanie interpretacji indywidualnych w przedmiotowym stanie faktycznym i zdarzeniu przyszłym.

Uzupełniając wniosek Spółka wskazała, że sprzedający nie wykorzystywali przedmiotowych nieruchomości/działek do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, nie były one przedmiotem najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze, nie były one także udostępnianie odpłatnie lub nieodpłatnie osobom trzecim.

Poza tym sprzedający nie podejmowali, nie podejmują oraz nie będą podejmować aktywnych działań wykraczających poza zwykłe formy ogłoszenia mających na celu dokonanie sprzedaży przedmiotowych nieruchomości/działek.

Zgodnie z uzyskanymi informacjami, jedna ze sprzedających w przeszłości dokonała sprzedaży następujących nieruchomości:

W dniu 28 grudnia 1998 roku współwłasność wraz z 3 członkami rodziny działki o powierzchni 810m2,
W dniu 22 maja 2000 roku cześć gospodarstwa rolnego w postaci działek,
30 grudnia 2008 roku działka o powierzchni 6851m2.

Spółka wskazuje, że inny sprzedający nie dokonywał w przeszłości sprzedaży nieruchomości.

„Nieruchomość Bezsporna”, która jest przedmiotem pytań 1, 3 i 5 z wniosku Spółki, zajmuje łącznie 81,971 m2, z czego udział w Nieruchomości Bezspornej przypadający na sprzedających wynosi 64,6%. „Nieruchomość Sporna”, która jest przedmiotem pytań 2, 4 i 6 z wniosku Spółki, zajmuje łącznie 11,737 m2, z czego udział w Nieruchomości Spornej przypadający na sprzedających wynosi 64,6%.

Spółka dodatkowo wskazuje, że sprzedający, w zakresie przedmiotowego stanu faktycznego i planowanej transakcji, uzyskali interpretacje indywidualne potwierdzające, że planowana sprzedaż nieruchomości/działek nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług:

interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 20 października 2014 roku (sygn. IPPP2/443-766/14-4/MT),
interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 22 października 2014 roku (sygn. IPPP2/443-767/14-4/MT).

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

Czy sprzedaż Spółce Nieruchomości Bezspornej przez Sprzedających podlegała opodatkowaniu VAT?
Czy sprzedaż Spółce Nieruchomości Spornej przez Sprzedających będzie podlegać opodatkowaniu VAT?
Jeżeli stanowisko Spółki w zakresie pytania nr 1 zostanie uznane za nieprawidłowe i Organ uzna, że sprzedaż Nieruchomości Bezspornej powinna podlegać opodatkowaniu VAT ze względu na fakt, że Sprzedający działali w ramach przedmiotowej transakcji jako podatnicy VAT, to czy Spółka będzie miała prawo do odliczenia VAT z tytułu nabycia Nieruchomości Bezspornej, jak również do otrzymania zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad kwotą VAT należnego, jeżeli Sprzedający naliczą VAT należny na przedmiotowej sprzedaży i wystawią faktury VAT z tego tytułu?
Jeżeli stanowisko Spółki w zakresie pytania nr 2 zostanie uznane za nieprawidłowe i Organ uzna, że sprzedaż Nieruchomości Spornej powinna podlegać opodatkowaniu VAT ze względu na fakt, że Sprzedający działali w ramach przedmiotowej transakcji jako podatnicy VAT, to czy Spółka będzie miała prawo do odliczenia VAT z tytułu nabycia Nieruchomości Spornej, jak również do otrzymania zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad kwotą VAT należnego, jeżeli Sprzedający naliczą VAT należny na przedmiotowej sprzedaży i wystawią faktury VAT z tego tytułu?
Czy w sytuacji, kiedy Sprzedający uzyskają (lub jeden ze Sprzedających uzyska) interpretacje indywidualne wskazujące, że sprzedaż Nieruchomości Bezspornej powinna być opodatkowana VAT i tym samym Sprzedający wystawią (lub jeden ze Sprzedających wystawi) na rzecz Spółki prawidłowe faktury VAT z tytułu sprzedaży Nieruchomości Bezspornej, Spółka będzie miała prawo do odliczenia VAT naliczonego wynikającego z przedmiotowych faktur?
Czy w sytuacji, kiedy Sprzedający uzyskają (lub jeden ze Sprzedających uzyska) interpretacje indywidualne wskazujące, że sprzedaż Nieruchomości Spornej powinna być opodatkowana VAT i tym samym Sprzedający wystawią (lub jeden ze Sprzedających wystawi) na rzecz Spółki prawidłowe faktury VAT z tytułu sprzedaży Nieruchomości Spornej, Spółka będzie miała prawo do odliczenia VAT naliczonego wynikającego z przedmiotowych faktur?

Zdaniem Wnioskodawcy:

Ad. 1.

Zdaniem Spółki, sprzedaż Nieruchomości Bezspornej nie podlegała opodatkowaniu VAT, bowiem Sprzedający nie działali w ramach przedmiotowej transakcji jako podatnicy VAT.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 Ustawy VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą w rozumieniu Ustawy VAT, bez względu na cel i rezultat takiej działalności. Stosownie do art. 15 ust. 2 Ustawy VAT, działalność gospodarcza na gruncie VAT powinna być rozumiana jako działalność obejmująca działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Definicja ta zatem posiada o tyle uniwersalny charakter, że obejmuje wszystkie podmioty prowadzące określoną działalność gospodarczą występując w profesjonalnym obrocie. Należy również podkreślić, że nie jest istotny rezultat takiej działalności, tj. prowadzona przez podatnika działalność gospodarcza może przynosić straty, może także obejmować jedynie pojedyncze transakcje, jak również dochody generowane z tytułu takich transakcji nie muszą osiągać znacznych rozmiarów.

Natomiast w przypadku, gdy osoby fizyczne dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część ich majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej (w rozumieniu przepisów Ustawy VAT), to osoby takie nie powinny być uznane za podatników VAT z tytułu tego typu transakcji. Jako że sprzedaż składników majątku stanowi jeden z podstawowych przejawów wykonywania prawa własności, sprzedaż składników należących do majątku osobistego nie powinna zostać uznana za dokonaną w ramach prowadzonej działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy VAT. Zatem należy odróżnić sytuacje, w których dany podmiot dokonuje określonych czynności w odniesieniu do majątku osobistego, tj. w odniesieniu do towarów nabytych w celu innym niż wykonywanie działalności gospodarczej, od sytuacji, gdy działa, jako profesjonalista w tym zakresie.

Zgodnie ze stanowiskami prezentowanymi przez organy podatkowe w wydawanych interpretacjach ,,nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.” (tak np. Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu w interpretacji z dnia 20 maja 2014 roku, sygn. ILPP1/443-214/14-4/JSK). Podobnie wypowiedział się Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi w dniu 26 marca 2014 roku, sygn. IPTPP2/443-48/14-2/KW gdzie wskazał, że „Zainteresowana w związku z planowaną dostawą działek, będących przedmiotem wniosku, jednemu nabywcy bądź różnym nabywcom w różnych terminach, będzie korzystała z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem, co oznacza, że nie wypełni przesłanek zdefiniowanych w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy i nie wystąpi w charakterze podatnika podatku od towarów i usług. Tym samym, planowana przez Wnioskodawczynię dostawa nieruchomości jednemu nabywcy bądź różnym nabywcom w różnych terminach nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.”

Konsekwentnie, aby ustalić czy transakcja będąca przedmiotem zapytania Spółki podlegała opodatkowaniu VAT, należy przeanalizować, czy Sprzedający dokonując sprzedaży Nieruchomości Bezspornej działali jako podatnicy VAT, tj. w ramach swojej działalności gospodarczej (w rozumieniu przepisów Ustawy VAT).

Jak podkreśla się w orzecznictwie Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej jako „TSUE”), w zakresie zbadania czy sprzedający występuje w związku ze sprzedażą działki jako podatnik VAT, istotne jest zaangażowanie aktywów (środków) danego podmiotu, mogących wskazywać, że działa on jak profesjonalny handlowiec (w takim zakresie, jak np. w przypadku pośrednictwa w obrocie nieruchomościami - por. TSUE w wyroku z dnia 15 września 2011 roku w połączonych sprawach C-180/10 i C-181/10). W przypadku sprzedaży działek, wg TSUE, kluczowymi elementami wskazującymi na profesjonalny charakter działań danego podmiotu może być np. uzbrojenie terenu lub prowadzenie działań marketingowych mających na celu sprzedaż działek. Okoliczności przemawiające za tym, że dany podmiot działa aktywnie w zakresie obrotu nieruchomościami, mogą dotyczyć również podejmowanych starań o uchwalenie planu zagospodarowania przestrzennego lub wydania decyzji o warunkach zabudowy.

Należy podkreślić, iż powyższe stanowisko TSUE co do uznania sprzedaży nieruchomości za dokonaną w ramach prowadzonej działalności gospodarczej w rozumieniu Ustawy VAT koresponduje z poglądami organów podatkowych wyrażanymi w wydawanych indywidualnych interpretacjach podatkowych. Przykładowo w interpretacji z dnia 6 czerwca 2013 roku (sygn. IPPP3/443-293/13-2/MKw) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie stwierdził, iż „W świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy o podatku od towarów i usług, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Ponadto w kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne znaczenie ma fakt czy w świetle zaprezentowanego we wniosku zdarzenia przyszłego Wnioskodawca w celu dokonania sprzedaży gruntu podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.”

W interpretacji indywidualnej z dnia 29 stycznia 2014 roku Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie (sygn. IPPP2/443-1214/13-5/DG) potwierdził, że „Z zawartego we wniosku opisu sprawy nie wynika taka aktywność Zainteresowanej, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W niniejszej sprawie Wnioskodawczyni nie podjęła ciągu działań (takich jak: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, uzbrojenie terenu, jego podział, ogrodzenie działek, aktywne i wszechstronne poszukiwanie nabywców itd.), które wskazywałyby na aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami. A zatem, w rozpatrywanej sprawie brak jest przesłanek pozwalających uznać Zainteresowaną za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, polegającą na handlu nieruchomościami. ”

Na marginesie należy wskazać, że Sprzedający od momentu nabycia w 2002 roku nie dokonywali żadnych ingerencji w stan fizyczny (faktyczny), jak i prawny Nieruchomości. W szczególności nie dokonywano żadnych czynności mających na celu umożliwienie albo ułatwienie sprzedaży Nieruchomości (lub poszczególnych działek Nieruchomości), a także nie podejmowano żadnych działań w celu uatrakcyjnienia Nieruchomości dla potencjalnych kupujących. Sprzedający nie uzbroili działek wchodzących w skład Nieruchomości oraz nie powstały drogi wewnętrzne na przedmiotowych działkach.

W celu wykluczenia profesjonalnego charakteru działania Sprzedających w przedmiotowym zakresie należy także przeanalizować, czy sam podział gruntu dokonany po podpisaniu Umowy Przedwstępnej w celu realizacji jednego z jej warunków może decydować o takiej kwalifikacji.

Jak wskazano w przedstawionym stanie faktycznym, podział gruntów, z których powstały działki na Nieruchomości, nastąpił na mocy sądowego częściowego zniesienia współwłasności istniejącej pomiędzy Sprzedającymi. Zdaniem Spółki, sam podział gruntu na mniejsze działki z całą pewnością nie może wskazywać na profesjonalny charakter działań, skutkujący objęciem sprzedaży takich działek podatkiem VAT. Czynność tą należy bowiem uznać za mieszczącą się w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Takie stanowisko potwierdzają także organy podatkowe w wydawanych interpretacjach indywidualnych (tak np. Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu w interpretacji indywidualnej z dnia 19 maja 2014 roku, sygn. ILPP5/443-50/14-4/PG, czy też Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z dnia 14 stycznia 2014 roku, sygn. IPPP3/443-978/13-5/MKW). A zatem mając na uwadze powyższe należy uznać, że dokonany sądowy podział Nieruchomości nie wpłynie na konieczność uznania Sprzedających za podatników VAT z tytułu sprzedaże Nieruchomości Bezspornej.

Spółka podkreśla, że niezależnie od woli Sprzedających uchwalono miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego obejmujący również przedmiotowe działki. W konsekwencji, Sprzedający nie występowali o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. W ocenie Spółki, powyższe potwierdza, że Sprzedający z tytułu sprzedaży Nieruchomości nie działali w charakterze podatników VAT.

Ponadto, Sprzedający nie podejmowali żadnych specjalnych działań marketingowych w zakresie sprzedaży Nieruchomości. Jedyna aktywność Sprzedających w tym zakresie sprowadzała się do standardowych czynności mających na celu znalezienie nabywcy. Jak podkreśla się w orzecznictwie sądów administracyjnych, samo ogłoszenie o sprzedaży nie wskazuje na prowadzenie działań marketingowych w skali charakterystycznej dla przedsiębiorców, w związku z czym nie determinuje kwestii opodatkowania VAT danej sprzedaży (tak np. WSA w Kielcach w wyroku z dnia 5 czerwca 2014 r., sygn. I SA/Ke 251/14).

W konsekwencji, mając na uwadze przedstawione powyżej argumenty, Sprzedający z tytułu transakcji sprzedaży przedmiotowych działek nie powinni być traktowani jako podatnicy prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o VAT.

Powyżej zaprezentowane stanowisko potwierdzają liczne interpretacje organów podatkowych, m.in.:

interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z dnia 19 maja 2014 roku (sygn. ILPP5/443-50/I4-4/PG), w której stwierdzono, iż „Uwzględniając przywołane wyżej przepisy oraz orzecznictwo należy stwierdzić, że w rozpatrywanej sprawie brak jest podstaw do uznania Zainteresowanego - w związku ze sprzedażą opisanej we wniosku nieruchomości gruntowej - za podatnika podatku od towarów i usług. Co prawda Wnioskodawca zamierza dokonać podziału przedmiotowego gruntu na mniejsze działki oraz zamieszczać ogłoszenia o ich sprzedaży, jednakże powyższych zdarzeń (stanowiących pojedyncze z okoliczności przykładowo wskazanych w orzeczeniu w sprawach C-180/10 i C-181/10) nie można uznać za środki zbliżone do tych jakie podejmują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, lecz za zwykły zarząd prywatną nieruchomością. Zainteresowany nie zamierza bowiem ponieść nakładów związanych z przygotowaniem działek do sprzedaży, nie wnioskował też w jakikolwiek sposób o objęcie nieruchomości planem zagospodarowania przestrzennego. Ponadto przedmiotowe grunty nie są i nie były udostępniane innym podmiotom na podstawie umów cywilnoprawnych jak też nigdy nie były związane z prowadzoną działalnością gospodarczą. (...) W rozpatrywanej sprawie sprzedaż działek można uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Zainteresowany dokonując dostawy działek będzie korzystać z przysługującego mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania. ”
interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z dnia 16 maja 2014 roku (sygn. ILPP4/443-72/14-4/ISN), zgodnie z którą: „Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie zdaniem Trybunału okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego. (...) W związku z powyższym, Wnioskodawca sprzedając przedmiotowe działki będzie korzystał z przysługującego mu prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, zatem czynność ta nie będzie oznaczać wykonywania działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawi Zainteresowanego cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie planowanej sprzedaży działek, a dostawie działek cech czynności opodatkowanej, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt l ustawy. ”
interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 13 maja 2014 roku (sygn. IPPP1/443-374/14-4/IGo), w której wskazano, że: „Aby uznać określoną sprzedaż za opodatkowaną podatkiem VAT podmiot dokonujący dostawy w związku z przedmiotową sprzedażą musi wystąpić jako podatnik podatku od towarów i usług. W niniejszej sprawie takie przesłanki nie zostały spełnione. Wnioskodawca nabył przedmiotową nieruchomość do majątku osobistego w drodze darowizny od brata. Ponadto jak wskazuje Wnioskodawca przedmiotowa działka nie była przedmiotem najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. W stosunku do działki, nie były wykonane, i też nie są planowane żadne czynności zmierzające do podniesienia wartości gruntu (przyszły nabywca zamierza wystąpić o zezwolenie na budowę obiektu budowlanego na Nieruchomości). Wnioskodawca skierował ogłoszenie do biura pośrednictwa nieruchomości, niemniej jednak takim pojedynczym, jednorazowym działaniom podmiotu dokonującego dostawy nie można przypisać znamion podejmowania jakichkolwiek działań marketingowych, mających na celu dokonanie sprzedaży, które doprowadziły by do uznania Wnioskodawcy za prowadzącego działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami. Jest to czynność, która na tle ogółu sprawy nie zmienia charakteru czynności rozporządzania prywatnym majątkiem. Zatem sprzedaż przedmiotowej nieruchomości gruntowej będzie stanowiło zwykłe wykonywanie prawa własności. Skutkiem powyższego, z uwagi na fakt, że Wnioskodawca z tytułu transakcji zbycia przedmiotowej nieruchomości (Działki gruntu) nie będzie podatnikiem podatku od towarów i usług, w myśl art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, nie wystąpi obowiązek podatkowy w podatku od towarów i usług.”

Podobnie w zakresie zbycia działek przez osoby fizyczne wypowiadali się m.in. w: interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z dnia 8 kwietnia 2014 roku (sygn. ILPP1/443-47/14-2/AWa), interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z dnia 7 marca 2014 roku (sygn. IBPP1/443-1187/13/KJ), interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z dnia 28 lutego 2014 roku (sygn. ILPP1/443-1083/13-4/NS), interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z dnia 22 stycznia 2014 roku (sygn. IBPP1/443-956/13/KJ) czy też interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 14 stycznia 2014 roku (sygn. IPPP3/443-978/13-5/Mkw).

Spółka raz jeszcze wskazuje, że Sprzedający nie nabyli Nieruchomości w celach jej dalszej odsprzedaży. Sprzedaż Nieruchomości Bezspornej nastąpiła dopiero po 12 latach od zakupu Nieruchomości. Ze względu na fakt, że zmieniło się przeznaczenie Nieruchomości ze względu na uchwalony plan zagospodarowania przestrzennego, niemożliwe było już dalsze prowadzenie działalności rolniczej na tej Nieruchomości. Co więcej, w związku z faktem, że Nieruchomość została nabyta przez Sprzedających na potrzeby własne oraz ich działalność nie miała charakteru profesjonalnego (w zakresie sprzedaży Nieruchomości), tj. w szczególności nie dokonali oni uzbrojeń terenu oraz nie prowadzili działań marketingowych innych niż zwyczajowo przyjęte w tego typu sytuacjach na rynku, a także nie podejmowali starań o uchwalenie planu zagospodarowania przestrzennego lub wydania decyzji o warunkach zabudowy, w ocenie Spółki, Sprzedający nie działali w tym zakresie jako podatnicy VAT prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu Ustawy VAT.

W konsekwencji, zdaniem Spółki, w związki z tym, że Sprzedający nie działali w ramach przedmiotowej transakcji w charakterze podatników prowadzących działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów Ustawy VAT, sprzedaż Nieruchomości Bezspornej nie powinna podlegać opodatkowaniu VAT.

Ad. 2.

Zdaniem Spółki, sprzedaż Nieruchomości Spornej nie będzie podlegać opodatkowaniu VAT, bowiem Sprzedający nie będą działali w ramach przedmiotowej transakcji jako podatnicy VAT.

Zdaniem Spółki, w pierwszej kolejności należy wskazać, że sprzedaż Nieruchomości Spornej będzie stanowić odrębną transakcję od sprzedaży Nieruchomości Bezspornej tylko ze względu na toczące się obecnie postępowanie sądowe o stwierdzenie zasiedzenia. W sytuacji, gdyby przedmiotowe postępowanie nie miało miejsca, Nieruchomość Sporna podlegałaby sprzedaży łącznie z Nieruchomością Bezsporną, o czym świadczy także fakt uregulowania sposobu zakupu obu nieruchomości jedną wspólną Umową Przedwstępną. W konsekwencji, skutki podatkowe w VAT sprzedaży Nieruchomości Spornej powinny być takie same jak dla Nieruchomości Bezspornej. Odmienne traktowanie tej transakcji dla celów VAT tylko ze względu na brak możliwości sprzedaży Nieruchomości Spornej ze względu na toczące się postępowanie sądowe byłoby, zdaniem Spółki, w tym przypadku nieuzasadnione. W związku z tym, zdaniem Spółki, w przypadku sprzedaży Nieruchomości Spornej, Sprzedający nie będą działali w ramach przedmiotowej transakcji jako podatnicy VAT. A zatem sprzedaż udziału w Nieruchomości Spornej nie powinna podlegać opodatkowaniu VAT.

Ponadto należy wskazać, iż zgodnie z orzeczeniami TSUE, liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mają charakteru decydującego i nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy VAT, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. TSUE stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych. Zdaniem TSUE, kryterium decydującym o zaliczeniu transakcji sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne do działalności gospodarczej jest wyłącznie podejmowanie aktywnych działań angażujących środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. W konsekwencji, dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem VAT pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W przypadku, gdy brak jest przesłanek świadczących o aktywności sprzedawcy w przedmiocie zbycia gruntu, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, zbycie działki budowlanej nie stanowi działalności handlowej podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT, lecz mieści się w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

W związku z powyższym, mając na uwadze fakt, że udział w Nieruchomości w części odpowiadającej Nieruchomości Spornej został nabyty przez Sprzedających na potrzeby własne oraz Sprzedający nie podejmowali, jak i do momentu zawarcia umowy przyrzeczonej nie będą podejmować żadnych czynności związanych ze sprzedażą Nieruchomości Spornej, w szczególności w zakresie uzbrojenia terenu lub wydania decyzji o warunkach zabudowy, Sprzedający nie będą działali w zakresie sprzedaży Nieruchomości Spornej jako podatnicy VAT prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu Ustawy VAT. W konsekwencji, uprawnione jest stwierdzenie, iż przedmiotowa transakcja nie będzie podlegać opodatkowaniu VAT.

Jednocześnie Spółka wskazuje, iż uzasadnienie przedstawione dla pytania nr 1 pozostaje aktualne również w odniesieniu do pytania nr 2.

Ad. 3.

Jeżeli stanowisko Spółki w zakresie pytania nr 1 zostanie uznane za nieprawidłowe i Organ uzna, że sprzedaż Nieruchomości Bezspornej powinna podlegać opodatkowaniu VAT, ze względu na fakt, że Sprzedający działali w ramach przedmiotowej transakcji jako podatnicy VAT, jeżeli Sprzedający naliczą VAT należny na przedmiotowej sprzedaży i wystawią faktury VAT z tego tytułu, Spółka będzie miała prawo do odliczenia VAT z tytułu nabycia Nieruchomości Bezspornej, jak również do otrzymania zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad kwotą VAT należnego.

W sytuacji, jeżeli Organ uzna stanowisko Spółki w zakresie pytania nr 1 za nieprawidłowe i stwierdzi, że transakcja sprzedaży Nieruchomość Bezspornej powinna podlegać opodatkowaniu VAT ze względu na fakt, że Sprzedający działali w ramach przedmiotowej transakcji jako podatnicy VAT, zdaniem Spółki, aby móc rozstrzygnąć o uprawnieniu Spółki do obniżenia kwoty VAT należnego o VAT naliczony na nabyciu Nieruchomości Bezspornej w myśl art. 86 ust. 10 oraz 10b pkt 1 Ustawy VAT oraz o prawie Spółki do otrzymania zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym zgodnie z regulacjami art. 87 Ustawy VAT, niezbędne jest rozstrzygnięcie, czy Nieruchomość Bezsporna będąca przedmiotem nabycia przez Spółkę będzie wykorzystywana przez Spółkę do wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu VAT.

Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 Ustawy VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT. Jeżeli zatem dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości VAT naliczonego przy ich nabyciu przy założeniu, że pozostałe ograniczenia (w szczególności wynikające z art. 88 Ustawy VAT) nie mają zastosowania.

Należy wskazać, iż w momencie nabycia Nieruchomości Bezspornej Spółka posiadała status podatnika VAT zgodnie z art. 15 Ustawy VAT. Ponadto Spółka w dalszym ciągu jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT i prowadzi działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 Ustawy VAT. Jednocześnie Spółka działa w branży deweloperskiej, w związku z czym nabyta Nieruchomość Bezsporna będzie wykorzystywana w prowadzonej przez Spółkę działalności gospodarczej, podlegającej co do zasady opodatkowaniu VAT.

W świetle powyższego, zdaniem Spółki, po otrzymaniu prawidłowo wystawionych przez Sprzedających faktur VAT z tytułu sprzedaży Nieruchomości Bezspornej, Spółce będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości Bezspornej, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 Ustawy VAT. W myśl art. 86 ust. 10 i ust. 10b pkt 1 oraz ust. 11 Ustawy VAT, prawo do obniżenia kwoty VAT należnego powstanie w rozliczeniu za okres, w którym Spółka otrzyma od Sprzedających faktury VAT z tytułu sprzedaży Nieruchomości Bezspornej. Jednocześnie, Spółce przysługiwać będzie zwrot nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym (na zasadach określonych w art. 87 Ustawy VAT) wynikającej z deklaracji VAT, w której zostaną ujęte faktury VAT wystawione przez Sprzedających z tytułu sprzedaży Nieruchomości Bezspornej.

Podsumowując, jeżeli Organ uzna stanowisko Spółki w zakresie pytania nr 1 za nieprawidłowe i uzna, iż sprzedaż Nieruchomości Bezspornej powinna podlegać opodatkowaniu VAT ze względu na fakt, że Sprzedający działali w ramach przedmiotowej transakcji jako podatnicy VAT, ponieważ Nieruchomość Bezsporna nabyta przez Spółkę będzie wykorzystywana w prowadzonej przez Spółkę działalności deweloperskiej do wykonywania czynności opodatkowanych VAT, Spółka będzie uprawniona do obniżenia kwoty VAT należnego o VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości Bezspornej od Sprzedających oraz do otrzymania zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym (przy założeniu, że Sprzedający naliczą VAT należny na przedmiotowej sprzedaży Nieruchomości Bezspornej i wystawią prawidłowe faktury VAT z tego tytułu).

Ad. 4.

Jeżeli stanowisko Spółki w zakresie pytania nr 2 zostanie uznane za nieprawidłowe i Organ uzna, że sprzedaż Nieruchomości Spornej powinna podlegać opodatkowaniu VAT, ze względu na fakt, że Sprzedający działali w ramach przedmiotowej transakcji jako podatnicy VAT, jeżeli Sprzedający naliczą VAT należny na przedmiotowej sprzedaży i wystawną faktury VAT z tego tytułu, Spółka będzie miała prawo do odliczenia VAT z tytułu nabycia Nieruchomości Spornej, jak również do otrzymania zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad kwotą VAT należnego.

Zdaniem Spółki, jeżeli Organ uzna stanowisko Spółki w zakresie pytania nr 2 za nieprawidłowe i uzna, iż sprzedaż Nieruchomości Spornej powinna podlegać opodatkowaniu VAT ze względu na fakt, że Sprzedający działali w ramach przedmiotowej transakcji jako podatnicy VAT, ponieważ Nieruchomość Sporna będzie wykorzystywana w prowadzonej przez Spółkę działalności deweloperskiej do wykonywania czynności opodatkowanych VAT, Spółka będzie uprawniona do obniżenia kwoty VAT należnego o VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości Spornej od Sprzedających. Jednocześnie, Spółce przysługiwać będzie zwrot nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym (na zasadach określonych w art. 87 Ustawy VAT) wynikającej z deklaracji VAT, w której zostaną ujęte faktury VAT wystawione przez Sprzedających z tytułu sprzedaży Nieruchomości Spornej.

Jednocześnie Spółka wskazuje, iż uzasadnienie przedstawione dla pytania nr 3 pozostaje aktualne również w odniesieniu do pytania nr 4.

Ad. 5.

Zdaniem Spółki, w sytuacji, kiedy Sprzedający uzyskają (lub jeden ze Sprzedających uzyska) interpretacje indywidualne wskazujące, że sprzedaż Nieruchomości Bezspornej powinna być opodatkowana VAT i Sprzedający wystawią (lub jeden ze Sprzedających wystawi) prawidłowe faktury VAT z tego tytułu, Spółka będzie miała prawo do odliczenia VAT naliczonego wynikającego z przedmiotowych faktur.

W pierwszej kolejności należy wskazać, iż zgodnie z art. 86 ust. 1 Ustawy VAT podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT. Jeżeli zatem dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości VAT naliczonego przy ich nabyciu przy założeniu, że pozostałe ograniczenia (w szczególności wynikające z art. 88 Ustawy VAT) nie mają zastosowania.

Mając na uwadze powyższe, zdaniem Spółki, po otrzymaniu prawidłowo wystawionych przez Sprzedających (lub jednego ze Sprzedających) faktur VAT z tytułu sprzedaży Nieruchomości Bezspornej, Spółce będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości Bezspornej, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 Ustawy VAT.

Ponadto należy wskazać, iż z dniem 1 stycznia 2014 roku doszło do zmiany Ustawy VAT w zakresie zasad odliczania VAT naliczonego. Nowelizacja w powyższym zakresie stanowi odwzorowanie art. 167 dyrektywy VAT. W świetle nowych przepisów Ustawy VAT, prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego powstaje, stosownie do art. 86 ust. 10 Ustawy VAT, w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych towarów i usług powstał obowiązek podatkowy. W konsekwencji, prawo do odliczenia u nabywcy zostało powiązane z powstaniem obowiązku podatkowego w VAT z tytułu czynności będącej źródłem podatku naliczonego. W konsekwencji, jeżeli u podatnika dokonującego danej czynności powstanie obowiązek podatkowy z tego tytułu, to u podatnika będącego odbiorcą tej czynności (w przedmiotowej sprawie u Spółki) powstanie również prawo do odliczenia VAT naliczonego.

Powstanie obowiązku podatkowego w VAT z tytułu danej czynności nie jest jedynym warunkiem powstania prawa do odliczenia, TSUE w wyroku z dnia 29 kwietnia 2004 roku w sprawie C-152/02 (Terra Baubedarf-Handel GmbH v. Finanzamt Osterholz-Scharmbeck) uznał, że prawo do odliczenia może być dokonywane w odniesieniu do okresu, w którym nie tylko towar został dostarczony lub usługa wykonana, ale i podatnik posiada fakturę VAT z tego tytułu (lub równoważny dokument). Powyższa zasada znalazła unormowania w art. 86 ust. 10b Ustawy VAT, zgodnie z którym prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego powstaje nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzyma fakturę VAT lub dokument celny.

W konsekwencji, w ocenie Spółki, w sytuacji, kiedy Sprzedający uzyskają (lub jeden ze Sprzedających uzyska) interpretacje indywidualne wskazujące, że sprzedaż Nieruchomości Bezspornej powinna być opodatkowania VAT oraz następnie Sprzedający wystawią (lub jeden ze Sprzedających wystawi) prawidłowe faktury VAT z tytułu sprzedaży Nieruchomości Bezspornej ze względu na powstanie obowiązku podatkowego w VAT w tym zakresie, ponieważ Nieruchomość Bezsporna nabyta przez Spółkę będzie wykorzystywana w prowadzonej przez Spółkę działalności deweloperskiej do wykonywania czynności opodatkowanych VAT, Spółka będzie miała prawo do odliczenia VAT naliczonego wynikającego z przedmiotowych faktur.

Ad. 6.

Zdaniem Spółki, w sytuacji, kiedy Sprzedający uzyskają (lub jeden ze Sprzedających uzyska) interpretacje indywidualne wskazujące, że sprzedaż Nieruchomości Spornej powinna być opodatkowana VAT i Sprzedający wystawią (lub jeden ze Sprzedających wystawi) prawidłowe faktury VAT z tego tytułu ze względu na powstanie obowiązku podatkowego w VAT w tym zakresie, ponieważ Nieruchomość Sporna będzie wykorzystywana w prowadzonej przez Spółkę działalności deweloperskiej do wykonywania czynności opodatkowanych VAT, Spółka będzie miała prawo do odliczenia VAT naliczonego wynikającego z przedmiotowych faktur.

Jednocześnie Spółka wskazuje, iż uzasadnienie przedstawione w ramach uzasadnienia do pytania nr 5 pozostaje aktualne również w odniesieniu do pytania nr 6.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Ad. 1. i 2.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 z późn. zm.), zwanej dalej „ustawą”, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Jak stanowi art. 45 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. z 2014 r. poz. 121), rzeczami w rozumieniu Kodeksu są tylko przedmioty materialne. Natomiast przedmiotami stosunków prawnych są dobra materialne i niematerialne. Wśród dóbr materialnych wyróżniamy m.in. rzeczy. Rzeczy dzieli się na nieruchomości i rzeczy ruchome. Z kolei w myśl art. 46 § 1 ww. Kodeksu, nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Zgodnie zatem z ww. przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Należy wskazać, że na gruncie przepisów ustawy zarówno sprzedaż udziału we współwłasności nieruchomości na podstawie art. 198 k.c., jak i sprzedaż wspólnej nieruchomości za zgodą wszystkich współwłaścicieli na podstawie art. 199 k.c., stanowi odpłatną dostawę towarów. Jednakże, nie każda czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 5 ww. ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podatnika.

Natomiast w myśl art. 31 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz.U. z 2012 r., poz. 788 z późn. zm.) - z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

W świetle art. 35 tego Kodeksu - w czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.

W myśl art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Na podstawie art. 15 ust. 2 ustawy działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie o VAT ma na tyle uniwersalny charakter, że pozwala na objęcie pojęciem „podatnika” te wszystkie podmioty, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

W świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy, dla uznania określonych zachowań podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu statusu podatnika.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym.

Podkreślić przy tym należy, że pod pojęciem „handel” należy rozumieć dokonywany w sposób zorganizowany zakup towarów w celu ich odsprzedaży. Jeżeli zatem dana czynność została wykonana poza zakresem działań producenta, handlowca, usługodawcy, pozyskującego zasoby naturalne, rolnika, czy wykonującego wolny zawód, to w świetle cytowanego powyżej art. 15 ust. 2 nie można podmiotu dokonującego dostawy uznać za podatnika VAT z tytułu wykonania takiej czynności.

W kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne jest również, czy w świetle zaprezentowanego we wniosku stanu sprawy Sprzedający w celu dokonania sprzedaży nieruchomości podjęli aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania ich za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług - czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu, jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy. Natomiast okoliczność podjęcia m.in. takich czynności, jak uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru oraz działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, stanowią o takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, które mogą wskazywać, że czynności sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia z dnia 15 września 2011 r. TSUE w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10.

Z ww. orzeczenia wynika m.in., że „osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy 112, zmienionej dyrektywą 2006/138/WE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeśli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby”. Trybunał zwrócił uwagę, że inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Ponadto Trybunał orzekł, że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych. Zatem, kryterium decydującym o zaliczeniu transakcji sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne do działalności gospodarczej jest podejmowanie aktywnych działań angażujących środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. W konsekwencji, dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W przypadku, gdy brak jest przesłanek świadczących o aktywności sprzedawcy w przedmiocie zbycia gruntu, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem - zbycie działki budowlanej nie stanowi działalności handlowej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, lecz mieści się w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że Spółka nabyła od osób fizycznych Nieruchomość. Sprzedaż obejmowała zbycie dwóch udziałów w Nieruchomości (stanowiących łącznie 100%, ponieważ była to współwłasność tej samej nieruchomości). Nieruchomość została nabyta przez Sprzedających od osób fizycznych niebędących podatnikami podatku od towarów i usług. Nieruchomość ta w momencie nabycia stanowiła nieruchomość rolną oraz nie była objęta planem zagospodarowania przestrzennego, jak również nie została wydana dla niej decyzja o warunkach zabudowy ani pozwolenie na budowę jakiegokolwiek obiektu. Nabycie Nieruchomości miało na celu wyłącznie zaspokojenie podstawowych potrzeb życiowych Sprzedających, częściowo poprzez wykorzystanie jej w prowadzonym ówcześnie gospodarstwie rolnym przez jednego ze Sprzedających. Pozostali Sprzedający nie prowadzili działalności rolniczej ani innej działalności, w której wykorzystywaliby Nieruchomość - nie była ona przedmiotem najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze, nie była one także udostępniana odpłatnie lub nieodpłatnie osobom trzecim. W związku z postępującą urbanizacją prowadzenie gospodarstwa rolnego na Nieruchomości przestało być możliwe. Ponadto, z uwagi na sytuację zdrowotną prowadzący gospodarstwo rolne zaniechał prowadzenia działalności rolniczej. W rezultacie Sprzedający podjęli decyzję o sprzedaży Nieruchomości. Jednym z warunków zawarcia umowy zakupu Nieruchomości, jaki został postawiony przez Spółkę w Umowie Przedwstępnej, było dokonanie podziału geodezyjnego Nieruchomości celem wydzielenia gruntu przeznaczonego w planie zagospodarowania przestrzennego pod tereny zielone jako odrębnej nieruchomości. Brak spełnienia tego warunku wykluczał możliwość zrealizowania transakcji ze strony Spółki. W efekcie podziału geodezyjnego Nieruchomości poprzez częściowe sądowe zniesienie istniejącej współwłasności pomiędzy Sprzedającymi, wydzielono m.in. Nieruchomość Bezsporną. Następnie zawarta została Umowa sprzedaży Nieruchomości Bezspornej, która to Nieruchomość została wydana Spółce. Nieruchomość Sporna (odnośnie której toczy się obecnie postępowanie o stwierdzenie zasiedzenia) ma zostać również nabyta przez Spółkę najpóźniej do końca 2020 r. „Nieruchomość Bezsporna” zajmuje łącznie 81,971 m2, „Nieruchomość Sporna” zajmuje łącznie 11,737 m2. Spółka wskazuje, że Sprzedający nie podejmowali, nie podejmują oraz nie będą podejmować aktywnych działań wykraczających poza zwykłe formy ogłoszenia mających na celu dokonanie sprzedaży przedmiotowych nieruchomości/działek. W szczególności nie występowali o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, nie uzbrajali terenu Nieruchomości oraz nie podejmowali działań marketingowych (jedyna aktywność Sprzedających w tym zakresie sprowadzała się do standardowych czynności mających na celu znalezienie nabywcy Nieruchomości).

Z uwagi na wyżej przedstawiony opis stanu faktycznego oraz powołane przepisy prawa podatkowego należy uznać, że Sprzedający nie działają jako producenci, handlowcy lub usługodawcy, a czynność sprzedaży udziału w ww. nieruchomości stanowi jedynie racjonalny sposób zagospodarowania posiadanego przez Sprzedających prywatnego majątku. Sprzedający nie nabyli udziałów w przedstawionej Nieruchomości w celach handlowych a jedynie dla zaspokojenia potrzeb życiowych. Nie wykorzystywali także działek wchodzących w skład Nieruchomości do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT, nie były one przedmiotem najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze, ani nie były udostępniane odpłatnie i nieodpłatnie osobom trzecim. Ponadto Sprzedający nie podejmowali aktywnych działań wykraczających poza zwykłe formy ogłoszenia mającego na celu dokonanie sprzedaży działek. Nie angażowali również własnych środków podobnych do wykorzystywanych przez handlowców, nie dokonywała uzbrojenia terenu, nie występowali o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Jeden ze Sprzedających dokonywał w przeszłości sprzedaży nieruchomości, jednak nie ma to wpływu na rozstrzygnięcie w przedstawionej sprawie. W konsekwencji, Sprzedający sprzedając udziały w niezabudowanych nieruchomościach rolnych korzystają z prawa do rozporządzania własnym majątkiem, a czynności te nie oznaczają wykonywania działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Sprzedaż towaru z majątku osobistego nie ma charakteru handlowego, podlegającego opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Czynność ta stanowi działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania.

Zatem dokonując sprzedaży udziałów w Nieruchomości Sprzedający korzystają z przysługującego im prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, który nie stanowi wykonywania działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy i nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT. Tym samym sprzedaż Nieruchomości Spornej jaki i Bezspornej nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem Sprzedający nie działają jak podatnicy tego podatku.

W konsekwencji stanowisko Spółki w zakresie pytania nr 1 i nr 2 należy uznać za prawidłowe.

Z uwagi na to, że stanowisko w zakresie pytania nr 1 i nr 2 uznano za prawidłowe pytania nr 3 i nr 4 stają się bezprzedmiotowe.

Ponadto mając na uwadze to, że Sprzedający otrzymali interpretacje indywidualne wskazujące, że sprzedaż Nieruchomości Spornej oraz Nieruchomości Bezspornej nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, pytanie nr 5 i nr 6 należy uznać również za bezprzedmiotowe.

Jednocześnie tut. Organ informuje, że opłata w wysokości 80 zł wniesiona w dniu 18 sierpnia 2014 r. oraz opłata 80 zł z dnia 27 sierpnia 2014 r. zostanie zwrócona zgodnie z art. 14f § 2a ustawy Ordynacja podatkowa.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym oraz zdarzenia przyszłego i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. 2012, poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.

doradcapodatkowy.com gdy potrzebujesz własnej indywidualnej interpretacji podatkowej.

Reklama

O nas

Regulamin